En-tête
AB/SH Numéro 24/01791 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 28/05/2024 Dossier : N° RG 23/00077 - N° Portalis DBVV-V-B7H-INHC Nature affaire : Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux Affaire : [D] [W] C/ S.A. HLM ERILIA Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 18 Mars 2024, devant : Madame de FRAMOND, conseillère, assistée de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l'appel des causes, Madame de FRAMOND, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame de FRAMOND, Conseillère Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [D] [W] né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 10] (24) de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 4] Représenté et assisté de Maître MOURLAAS, avocat au barreau de BAYONNE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro C-64445-2023-04036 du 11/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) INTIMEE : S.A. HLM ERILIA venant aux droits de la SAEM SOGICOBA, prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 1] Représentée et assistée de BLANC de la SCP BLANC BUROSSE-GOURGUE PEYNAUD, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 13 DÉCEMBRE 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 11-22-000264
Faits et procédure
EXPOSE DU LITIGE : Selon bail signé le 1er mars 2000, la société SAEM SOGICOBA devenue société d'HLM ERILIA a loué à Mme [B] [Y] un appartement type 2 de 43 m² situé au [Adresse 7] à [Localité 8], moyennant un loyer initial de 1 214, 32 francs, majoré de la somme de 165 francs au titre des charges, soit un loyer actuel de 297,97 euros payable à terme échu. Mme [Y] est décédée le [Date décès 3] 2022. Par acte du 20 mai 2022, la société d'HLM ERILIA a assigné M. [D] [W], occupant des lieux, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne, aux fins d'expulsion. Suivant jugement contradictoire du 13 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Bayonne a : - Dit et jugé que M. [D] [W] est occupant sans droit, ni titre de l'appartement qu'il occupe [Adresse 7] à [Localité 8], - Accordé à M. [D] [W], un délai de 12 mois pour libérer le logement à l'issue duquel il pourra être procédé à son expulsion, et à celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 7] à [Localité 8], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - Dit n'y avoir lieu à réduire les délais prévus à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - Condamné M. [D] [W] à payer à la société d'HLM une indemnité d'occupation mensuelle de 297,97 euros à compter de la présente décision, - Rappelé que le sort des meubles susceptibles d'être trouvés abandonnés dans les lieux loués sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d'exécution, - Dit n'y avoir lieu à astreinte, - Débouté la société d'HLM ERILIA de sa demande au titre de dommages et intérêts, - Débouté M. [D] [W] de sa demande de dommages et intérêts, - Débouté la société d'HLM ERILIA de sa demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné M. [D] [W] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation d'avoir à libérer les lieux, - Ordonné l'exécution provisoire. Le tribunal a considéré : - Qu'il ressort des pièces versées aux débats que M. [W] a été locataire et a réglé les loyers d'un logement situé [Adresse 9] à [Localité 6] jusqu'au 28 février 2022, soit après le décès de Mme [Y], - Que les trois derniers avis d'imposition sur les revenus 2018, 2019 et 2020, les trois avenants à son contrat de travail conclus avec la société employeuse OUVRAGE et les bulletins de paie produits pour l'années 2021 et pour le mois de janvier 2022 de M. [W], font apparaître l'adresse de son domicile situé à [Localité 6], - Que sa demande de logement social datée du 8 février 2022 fait également apparaître l'adresse de son domicile situé à [Localité 6] dont il déclare payer un loyer d'un montant de 550 euros, - Qu'au sens de l'article 102 du code civil, le domicile de M. [W] se situe donc [Adresse 9] à [Localité 6], et celui-ci ne peut donc bénéficier du transfert du bail de Mme [Y] car la réglementation de la société d'HLM impose que le concubin ne doit pas disposer d'un autre logement propre pour avoir droit au transfert du bail, - Que de plus, Mme [Y] n'a jamais déclaré M. [W] en qualité d'occupant du logement aux enquêtes SL-OPS obligatoires depuis son entrée dans les lieux ; qu'elle s'est déclarée célibataire lors de l'enquête familiale 2022 en date du 15 novembre 2021. - Que la preuve d'un concubinage notoire pendant une année au moins sans disposer d'un autre logement n'est pas rapportée par M. [W] de sorte qu'il est considéré comme un occupant sans droit ni titre des lieux qu'il occupe [Adresse 7]. Par déclaration d'appel du 6 janvier 2023, M. [D] [W] a interjeté appel à l'encontre des dispositions du jugement rendu en ce qu'il a : - Dit et jugé que M. [D] [W] est occupant sans droit ni titre de l'appartement qu'il occupe [Adresse 7], - Accordé à M. [D] [W] un délai de 12 mois pour libérer le logement à l'issue duquel il pourra être procédé à son expulsion, et à celle de tous occupants de son chef du logement situé à [Adresse 7], au besoin avec le concours de la force publique, et d'un serrurier, - Condamné M. [D] [W] à payer à la société d'HLM une indemnité d'occupation mensuelle de 297,97 euros à compter de la présente décision, - Débouté M. [D] [W] de sa demande de dommages et intérêts, - Condamné M. [D] [W] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation d'avoir à libérer les lieux. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2024, auxquelles il est expressément fait référence, M. [D] [W], appelant, demande à la cour de : Vu le jugement du juge des contentieux et de la protection du 13 Décembre 2022, Vu les articles 14 et 40 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; Vu l'article 515-8 du code civil, Vu l'article 1240 du code civil, Vu la jurisprudence, Vu le code de procédure civile d'exécution, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Sur l'appel principal - Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection de Bayonne du 13 Décembre 2022 en ce qu'il a : - Dit et jugé que M. [D] [W] est occupant sans droit ni titre de l'appartement qu'il occupe [Adresse 7] à [Localité 8], - Accordé à M. [D] [W], un délai de 12 mois pour libérer le logement à l'issue duquel il pourra être procédé à son expulsion, et à celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 7] à [Localité 8], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - Dit n'y avoir lieu à réduire les délais prévus à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - Condamné M. [D] [W] à payer à la société d'HLM une indemnité d'occupation mensuelle de 297,97 euros à compter de la présente décision, - Rappelé que le sort des meubles susceptibles d'être trouvés abandonnés dans les lieux loués sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d'exécution, - Dit n'y avoir lieu à astreinte, - Débouté la société d'HLM ERILIA de sa demande au titre de dommages et intérêts, - Débouté M. [D] [W] de sa demande de dommages et intérêts, - Débouté la Société d'HLM ERILIA de sa demande de paiement sur le fondements de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné M. [D] [W] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation d'avoir à libérer les lieux, - Ordonné l'exécution provisoire, Statuant à nouveau, A titre principal, - Dire que M. [D] [W] est fondé à demander le transfert du bail souscrit par Mme [B] [Y], à son nom ; - Ordonner que le bail soit transféré au nom de M. [D] [W] compte tenu du caractère notoire de son concubinage avec Mme [Y] et du fait qu'ils vivaient bien ensemble depuis plus d'une année au moment du décès de Mme [Y] ; - Condamner la Société ERILIA à verser à M. [D] [W] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; A titre subsidiaire, - Accorder à M. [D] [W] un délai de trois années pour quitter les lieux ; Sur l'appel incident - Débouter la Société ERILIA de l'ensemble de ses demandes ; En tout état de cause, - Condamner la Société ERILIA à verser à M. [D] [W] une somme de 1 104 euros HT, soit 1 324,80 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés au titre de la 1ère instance, - Condamner la Société ERILIA à verser à M. [D] [W] une somme de 3 000 euros HT soit 3 600 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles concernant la procédure d'appel, - Condamner la Société ERILIA aux entiers dépens y compris ceux de première instance. M. [W] fait valoir qu'il était le concubin notoire de Mme [Y] depuis plus d'un an lorsqu'elle est décédée, et qu'il dispose donc d'un droit au transfert du bail pour le logement qu'il occupait avec elle. Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la SA d'HLM ERILIA venant aux droits de la SAEM SOGICOBA, intimée formant appel incident, demande à la cour de : Vu le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Bayonne en date du 13.12.2022 dont appel par M. [D] [W] en date du 6.01.2023, Vu les conclusions de M. [D] [W] en date du 5.04.2023, Vu les présentes conclusions d'intimé de la SA ERILIA afin de confirmation du jugement attaqué et contenant appel incident sur les demandes d'astreinte et de dommages et intérêts. - Dire et juger régulier sur la forme l'appel interjeté par M. [D] [W] mais le déclarer infondé au fond, En conséquence, - Confirmer le jugement attaqué au visa des articles 1751 du Code Civil, 14 de la loi du 6 juillet 1989, 102 du code civil et ainsi : - Débouter M. [D] [W] de l'ensemble de ses moyens de contestation en appel, - Dire et juger que M. [D] [W] est occupant sans droit ni titre de l'appartement qu'il occupe [Adresse 7] à [Localité 8], - Accorder à M. [D] [W] un délai de 12 mois pour libérer le logement à l'issue duquel il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef du logement situé à [Localité 8] situé [Adresse 7] au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - Condamner M. [D] [W] à payer à la Société d'HLM ERILIA venant aux droits de la SA SOGICOBA une indemnité d'occupation mensuelle de 297,97 euros à compter du jugement attaqué, - Rappeler que le sort des meubles susceptibles d'être trouvés abandonnés dans les lieux loués sera réglé par les modalités prévues par le code des procédures civiles d'exécution, Réformant et statuant à nouveau, - Dire et juger que la libération des lieux sera assortie d'une astreinte de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard, passé le délai du 13.12.2023 pour quitter les lieux, - Condamner M. [D] [W] à payer à la SA ERILIA la somme de 6 000 euros de dommages et intérêts en application de l'article 1144 du code civil, - Condamner M. [D] [W] à payer à la SA ERILIA la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel et de première instance. La SA HLM Erilia s'oppose au transfert du bail à M. [W], dans la mesure où celui-ci disposait d'un logement propre, et qu'il ne peut donc se prévaloir du concubinage avec Mme [Y]. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2024.
Motivation
MOTIFS : Sur le droit au bail de M. [W] : Il résulte des dispositions de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 que : « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : - au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; - aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; - au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; - aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. » Par ailleurs, il est constant que depuis la modification de l'article 40-I et III de la loi de 1989 par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, applicable aux contrats en cours, l'article 14 précité est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré' » (Civ. 3e, 20 octobre 2016, n°15-19.091). Selon l'article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (concernant les logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré) : « L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans'». En l'espèce, M. [W] se prévaut de ces dispositions pour obtenir à son profit le transfert du bail dont était titulaire Mme [Y], en expliquant qu'il était le concubin de celle-ci depuis plus d'un an lorsqu'elle est décédée d'une longue maladie durant laquelle il l'a assistée chez elle au quotidien. Au soutien de sa demande, il produit : - de nombreuses attestations de proches de la défunte, d'amis, de voisins habitant la même résidence que Mme [B] [Y], et du personnel soignant intervenant au domicile de celle-ci, dont il ressort que M. [W] et Mme [Y] entretenaient une relation de couple depuis de nombreuses années, que M. [W] avait conservé son propre domicile mais est venu s'installer chez Mme [Y] durant l'été 2020 lorsque celle-ci s'est vue diagnostiquer un cancer ; que le couple vivait alors chez Mme [Y] de manière continue, M. [W] assistant sa compagne au quotidien, étant son référent pour ses traitements médicaux, et s'occupant de son appartement et de ses chiens ; que M. [W] est demeuré dans les lieux jusqu'au décès de Mme [Y] et après cet événement dans la mesure où il avait tous ses repères et amis sur place et s'occupait des animaux de sa compagne ; que Mme [Y] souhaitait qu'il reste dans les lieux et voulait officialiser leur concubinage mais n'en a pas eu le temps du fait de sa maladie ; - une attestation établie par Mme [B] [Y] du 31 octobre 2020, soit longtemps avant son décès, certifiant que M. [D] [W] habite chez elle depuis 4 mois pour s'occuper d'elle et de ses animaux ; - des éléments sur sa situation personnelle, montrant qu'il travaille comme magasinier-cariste non loin du domicile de Mme [B] [Y] pour un salaire légèrement supérieur au SMIC ; qu'il a résilié ses abonnements au gaz et à l'électricité de son propre logement dès septembre 2020, et a tardé à résilier le bail du logement qu'il n'occupait plus à [Localité 6], en février 2022 ; - deux attestations, l'une émanant d'une amie, et l'autre de son ancien bailleur, dont il résulte que le logement qu'il louait à [Localité 6] était inoccupé depuis juin 2020 ; - des démarches effectuées par M. [W] pour obtenir un autre logement social, aux termes desquelles il a été déclaré éligible mais mis en attente compte tenu du nombre de demandes. Il résulte des éléments produits que M. [W], s'il avait conservé un bail sur un autre logement, avait ses habitudes au sein de la résidence [Adresse 11] depuis 16 ans puisqu'il rendait très régulièrement visite à sa compagne, et surtout, résidait physiquement et à temps complet chez sa compagne Mme [Y] depuis l'été 2020 de sorte qu'il en avait fait son domicile effectif. Le fait qu'il n'ait pas régularisé son changement d'adresse auprès de divers organismes durant la grave maladie de sa compagne ne le prive pas pour autant de sa qualité de concubin notoire de Mme [B] [Y], s'agissant d'une situation de fait que la cour juge démontrée par les attestations produites. Ainsi, le premier juge a ajouté une condition aux textes susvisés en exigeant de M. [W] qu'il ait fait du logement de Mme [B] [Y] son domicile administratif, alors qu'il s'agissait de son domicile effectif et qu'il était son concubin notoire depuis plus d'un an lors du décès de la titulaire du bail. Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [W] de sa demande de transfert du bail à son profit, et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de celui-ci à l'issue d'un délai de 12 mois. La cour constate que le bail dont était titulaire Mme [B] [Y] est transféré à M. [W] à compter du décès de cette dernière soit le [Date décès 3] 2022, en application des dispositions combinées de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. M. [W] est donc redevable des loyers à compter de cette date et est fondé à demeurer dans les lieux à titre de locataire. La demande d'expulsion de M. [W] sous astreinte, présentée par la SA HLM Erilia, sera en conséquence rejetée, tout comme sa demande d'indemnité d'occupation et de dommages-intérêts, étant précisé que M. [W] a toujours réglé les loyers du logement litigieux à présentation des avis d'échéance depuis le décès de Mme [Y]. Sur la demande indemnitaire de M. [W] : M. [W] sollicite l'allocation de la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts mais ne fait pas la démonstration d'une faute de la part de la SA HLM Erilia, ayant fait une fausse application des textes sans pour autant qu'une mauvaise foi de sa part soit caractérisée. Cette demande sera donc rejetée par confirmation du jugement entrepris. Sur le surplus des demandes : La SA HLM Erilia, succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par infirmation du jugement déféré ainsi qu'aux dépens d'appel, et à payer à M. [W] les sommes suivantes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile : - 1 324,80 € TTC au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, - 3 600 € TTC au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SA HLM Erilia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la cour rejetant également cette demande.
Dispositif
PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes respectives de dommages-intérêts et rejeté les demandes de la SA HLM Erilia au titre de l'astreinte et au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Le confirme sur ces points, Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant, Ordonne le transfert du bail dont était titulaire Mme [B] [Y] sur l'appartement type 2 de 43 m² situé au [Adresse 7] à [Localité 8], au profit de M. [D] [W], à compter du [Date décès 3] 2022, Dit qu'à compter de cette date M. [D] [W] est redevable des loyers et charges y afférents, Déboute la SA HLM Erilia de l'ensemble de ses demandes, Condamne la SA HLM Erilia à payer à M. [D] [W] les sommes suivantes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile : - 1 324,80 € TTC au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, - 3 600 € TTC au titre des frais irrépétibles exposés en appel, Condamne la SA HLM Erilia aux entiers dépens étant précisé que M. [D] [W] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle (25%). Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE