Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 1, 24 mai 2024, n° 22/08823

Motivation

SUR QUOI, La Cour, Sur les nouvelles demandes en appel La SCP Lauby-Khalife-Courtial-Bain soulève l'irrecevabilité de la demande de condamnation formée à titre principal par la SCI Yosar solidairement à son encontre, tous préjudices confondus, non présentée devant le tribunal. La SCI Yosar ne répond pas sur ce moyen. Réponse de la cour L'article 564 du code de procédure civile dispose : « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. » Selon l'article 565 du code de procédure civile : « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. » En première instance la SCI Yosar a sollicité à titre principal la condamnation des époux [V] au paiement de dommages et intérêts et concluait au débouté des demandes formées par la SCP Lauby-Khalife-Courtial-Bain. Les prétentions élevées pour la première fois à hauteur d'appel par la SCI Yosar à l'encontre de la SCP Lauby-Khalife-Courtial-Bain tendent à faire juger la responsabilité du notaire qui, dûment informé selon elle par le questionnaire avant-contrat daté du 17 janvier 2017 de l'existence de la procédure judiciaire en cours, lequel aurait s'interroger sur le sort de cette procédure à laquelle 'l'état daté' du syndic ne faisait pas référence 4 mois après le 17 mai 2017. Ce faisant, cette demande à l'encontre du notaire est nouvelle en cause d'appel au sens de l'article 564 précité dès lors que la SCI Yosar disposait de ces mêmes éléments pour mettre en cause la responsabilité du notaire dans le cadre de la procédure de première instance et former ses demandes indemnitaires ce qu'elle n'a pas fait. Partant la SCI Yosar sera déclarée irrecevable en ses demandes formées pour la première fois à hauteur d'appel à l'encontre de la SCP Lauby-Khalife-Courtial-Bain. 2- Sur le manquement à l'obligation d'information des vendeurs Le tribunal a jugé qu'il ne peut être reproché aux vendeurs profanes alors qu'ils ont transmis des informations détaillées sur la procédure en cours au notaire chargé de la rédaction de l'acte de ne pas avoir relevé et signalé que l'acte de vente ne correspondait pas au document qu'ils avaient transmis et a débouté la SCI Yosar de sa demande indemnitaire. La SCI Yosar oppose que nonobstant la transmission de l'information de la procédure pendante par les vendeurs dans le cadre du questionnaire du syndic remis au notaire en vue de la signature de l'acte la responsabilité des vendeurs est établie au regard de l'importance déterminante de l'information tenant à la réalité de cette procédure en cours au résultat d'une assignation diligentée le 16 septembre 2010 et l'absence de mention y faisant référence quand bien au contraire l'acte en page 19 affirme la déclaration du vendeur selon laquelle il n'existe aucune procédure en cours. Elle en infère un préjudice lié au fait qu'elle n'envisageait pas lors de son acquisition la dépense liée aux travaux litigieux et que si elle en avait été informée elle aurait pu négocier le prix ou renoncer à son achat et qu'en devant immédiatement après l'achat honorer le paiement de la somme de 10 000 euros elle a dû contracter un prêt et justifie ainsi d'un préjudice dont elle est fondée à demander réparation à hauteur de 50 842 euros. Les époux [V], au soutien de la confirmation du jugement, opposent que le point relatif à l'effectivité d'une procédure en cours n'a pas été explicitement abordé, que l'acte n'a pas été lu dans son intégralité, qu'ils ont satisfait à leur obligation en portant à la connaissance des acquéreurs dans le questionnaire remis par le notaire en vue de la rédaction de l'acte authentique l'existence de la procédure en cours et de l'audience du 7 mars 2017 et que seule la responsabilité du notaire est susceptible d'être engagée cependant que toutes les indemnisations ayant été garanties par l'assureur, les charges imputées à la SCI Yosar correspondent à des travaux décidés postérieurement à la vente et n'ont rien à voir avec la procédure s'agissant d'améliorer la vétusté de l'immeuble et de valoriser le patrimoine de la SCI qui dès lors n'a subi aucune préjudice. Réponse de la cour L'article 1112-1 du code civil dispose : « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. » Il suit de ce texte l'obligation pour les époux [V] en leurs qualités de vendeurs de fournir à leur acquéreur la SCI Yosar les informations ayant un lien direct et nécessaire avec la vente de l'immeuble objet de l'acte établi le 19 mai 2017 or cette information a été fournie puisque les époux [V] ont indiqué en page 13 du questionnaire Avant-Contrat Loi Allur ( article L 721-2 du Code de la construction et de l'habitation) rubrique Procédure en cours : « Existe-t-il des procédures en cours : OUI Si oui : objet des procédures : Mme [K] contre [J] et SDC Etat des procédures : jugement en attente audience le 7 mars 2017 » C'est donc à bon droit que le tribunal, constatant la transmission par les vendeurs des informations détaillé sur la procédure en cours au notaire a débouté la SCI Yosar de ses demandes à l'encontre des époux [V]. 3- Sur la responsabilité de la SAS ETC GESTION en qualité de syndicat des copropriétaires La SCI Yosar fait valoir qu'au regard des obligations pesant sur lui le syndic de copropriété a engagé sa responsabilité en s'abstenant de communiquer à l'acquéreur l'information relative à l'état daté. La société ETC Gestion oppose en sa qualité de syndic qu'elle a répondu à sa mission en répondant à la demande pré-daté qu'il existait une procédure en cours avec Madame [K] contre [J] et le syndicat des copropriétaires. Réponse de la cour Aux termes de l'article 5 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : « Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d'une même mutation, un état daté comportant trois parties. 1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre : a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ; b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ; c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ; d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ; e) Des avances exigibles. Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits. 2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre : a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ; b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. 3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre : a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ; b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ; c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. » Ces dispositions imposent au syndic de copropriété de participer à la collecte des informations dues par le vendeur à la demande du copropriétaire vendeur ou de son notaire, de compiler des informations, classées en trois parties, dans un document « état daté» utiles à l'acquéreur aux fins d'estimer, « d'une manière même approximative», les avances ou les provisions, pour les périodes postérieures à celle en cours, qu'il pourrait devoir notamment toutes les procédures opposant des tiers, comme des copropriétaires, au syndicat afin que l'acquéreur puisse mesurer les risques inhérents à son acquisition. Il a été vu plus haut que le questionnaire avant-contrat relatif à la mutation des lots de copropriété vendus par les époux [V] à la SCI Yosar fait expressément mention d'une procédure en cours opposant l'une des occupantes de l'immeuble, Madame [K], au syndicat des copropriétaires. Il apparaît cependant que la mention de la procédure en cours ne figure pas sur l'acte authentique de vente quand celui-ci mentionne en page 19 Convention des parties sur les procédures « Le Vendeur déclare qu'il n'existe actuellement aucune procédure en cours ». Interrogé par la SCI Yosar, le notaire, dans un courriel du 30 août 2018 répondait : « Il n'y avait pas de procédure révélée lors de votre achat (') je ne comprends pas qu'il n'y ait pas eu d'information sur cette procédure entamée antérieurement à l'achat sur les documents transmis par le syndic en 2017 (') » or, il apparaît que le document délivré par le syndic et visé par la société ETC le 17 mai 2015 pour la mutation des lots de copropriété appartenant aux époux [V] envisagée pour le 14 avril 2017, coche en son Annexe 3 B Procédures en cours à la question « Existe-t-il des procédures en cours ' Non » Il en résulte que la société ETC, contrairement à ce qu'elle affirme, a transmis au notaire un état daté sur lequel figure une information erronée et en tous cas, contraire à l'information figurant sur le questionnaire rempli par les vendeurs relative à l'existence de la procédure en cours initiée par Madame [K]. La société ETC en sa qualité de syndic et a donc failli à son obligation de collecter les informations mises à sa charge en vue d'éclairer l'acquéreur sur les risques inhérents à l'acquisition. Cependant l a société Yosar sollicite outre son préjudice moral, le paiement d'une somme forfaitaire de 9 240 euros à titre de dommages et intérêts pour couvrir son préjudice financier en visant les appels de fonds 2018/2019 pour les travaux de ravalement de façade et de rénovation sans toutefois que la somme réclamée soit rattachable aux montants appelés et alors que le jugement rendu le 25 mai 2018, qui a mis à la charge du syndicat des copropriétaires pour partie la réparation des préjudice résultant des infiltrations de la toiture, a jugé que la garantie de l'assureur multi risques immeuble de la copropriété, la société Axa France était due au syndicat des copropriétaires à hauteur des sommes mises à sa charge. Ainsi la SCI Yosar qui ne demande pas l'indemnisation d'une perte de chance d'avoir pu négocier un prix moindre pour son achat, ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité entre la faute du syndic (absence de mention d'une procédure en cours) et le préjudice invoqué ( les travaux appelés ). La SCI Yosar sera donc déboutée de ses demandes indemnitaires et le jugement confirmé en toutes ses dispositions. 4-Sur les dépens et frais irrépétibles Ajoutant au jugement qui a condamné la SCI Yosar aux dépens outre le règlement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles à Monsieur [T] [V] [B] et Madame [Y] [C] [R] [V], la SCI Yosar sera condamnée à régler aux époux [V] seuls une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens de la procédure d'appel.