Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 6, 15 mai 2024, n° 22/09246

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION Suivant acte notarié établi par la société civile professionnelle Giey de la Hamayde - Delavigne - Bruneau le 26 janvier 2001, la société civile immobilière de la Trinité a acquis un immeuble appartenant aux époux [P], sis [Adresse 27] à [Localité 2], cadastré AK n°[Cadastre 9], au prix de 30 000 francs. La société Banque populaire Lorraine Champagne a consenti à la société civile immobilière de la Trinité deux prêts bancaires en vue de financer la réalisation de travaux de construction : un prêt relais de 294 000 euros et un prêt in fine de 324 000 euros. Le 27 février 2006, un compromis de vente portant sur les locaux à usage de cabinet médical a été signé par la société civile immobilière de la Trinité avec pour acquéreurs les membres du cabinet médical Braun Hubert Mir (une société civile étant en cours de formation), pour un prix de 294 216 euros. Toutefois l'acte authentique de vente, prévu pour le 15 octobre 2006, n'a jamais été signé. Se trouvant informée de l'existence d'hypothèques au profit de la société BNP Paribas qui grevaient le bien acheté aux époux [P], la société civile immobilière de la Trinité a engagé une action en responsabilité à l'encontre de la société civile professionnelle Giey de la Hamayde-Delavigne-Bruneau, notaires, qui a été rejetée, par arrêt de la cour d'appel de Reims en date du 12 octobre 2009. Par la suite, la société civile immobilière de la Trinité a été informée que dans le cadre d'un litige opposant les époux [P] à la société BNP Paribas, la cour d'appel de Reims, par arrêt en date du 19 décembre 2017, a déclaré irrégulières les inscriptions hypothécaires prises par la banque. Soutenant que l'hypothèque prise sur leur bien immobilier était irrégulière et avait empêché de signer l'acte authentique de vente, la société civile immobilière de la Trinité a fait assigner en responsabilité la société BNP Paribas, devant le tribunal de Paris, par acte d'huissier en date du 15 avril 2019. Elle allègue que la banque BNP Paribas, qui poursuivait l'exécution d'un engagement d'avaliste de billet à ordre donné par M. [P], a commis une faute en constituant une sûreté qui était irrégulière puisqu'elle portait sur les biens communs des époux [P] alors que l'exécution ne pouvait porter que sur les biens propres de M. [P]. *** Il y a lieu de considérer que s'agissant en l'espèce, d'une action tendant à voir juger que la banque a engagé sa responsabilité, cette dernière reste dans la cause quand bien même elle a cédé sa créance. Aussi, les prétentions du Fonds commun de titrisation Absus ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management et représenté par son recouvreur la société MCS, venant aux droits du Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV (venant lui-même aux droits de la société BNP Paribas), en sa qualité de cessionnaire, sont irrecevables. *** Comme en première instance, la société civile immobilière de la Trinité affirme qu'elle n'a été informée des agissements fautifs et frauduleux de la société BNP Paribas, qu'à la suite de la décision de la cour d'appel de Reims en date du 19 décembre 2017. Dès lors, selon la société civile immobilière de la Trinité, le point de départ de la prescription doit être fixé à cette date. Il y a lieu de rappeler que l'arrêt de la cour d'appel de Reims en date du 19 décembre 2017 concerne un litige opposant les consorts [P], suite au décès de Mme [P], au Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV venant aux droits de la BNP Paribas, et étant rappelé que désormais le Fonds commun de titirisation Absus entend intervenir volontairement à la procédure comme venant aux droits du Fonds commun de titrisation Hugo Créances IV. Comme relevé par le tribunal dans le jugement présentement déféré à la cour, cet arrêt de la cour d'appel de Reims énonce : 'Sur la demande de mainlevée des hypothèques formée par les consorts [P] Les deux prêts précités étant soldés, les hypothèques inscrites sur les biens communs des consorts [P] n'ont plus lieu d'être, et ce d'autant plus, qu'en application de l'article 1415 du code civil, l'exécution d'engagement d'avaliste de billet à ordre, qui est une garantie assimilée à un cautionnement, ne peut dès lors concerner que les biens propres du débiteur sans qu'il soit possible pour le créancier d'inscrire une hypothèque sur des biens communs. Ainsi, la banque n'est pas fondée à disposer d'une sûreté immobilière sur les biens communs uniquement sur le fondement de l'engagement d'avaliste de Monsieur [P]. Par conséquent, il convient d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et d'ordonner la mainlevée des hypothèques prises sur les biens communs des époux [P]-[I] situés sur la commune de [Localité 2] et cadastrés : - section AH [Cadastre 15], une parcelle [Adresse 25], BND pour une contenance de 8 a 7 ca à prendre dans une contenance totale de 16 a 15 ca, - section AK [Cadastre 11], une parcelle, [Adresse 31] pour une contenance de 68 ca, - section AK [Cadastre 12] (cour commune), une parcelle [Adresse 1] pour une contenance de 12 ca, - section AK [Cadastre 13], un immeuble, [Adresse 19], pour une contenance de 81 ca, - section AM [Cadastre 6], une maison d'habitation, [Adresse 5] pour une contenance de 12 a 50 ca, - section AM [Cadastre 3], une parcelle [Adresse 26] pour une contenance de 7 a 48 ca, - section AM [Cadastre 16], une parcelle, [Adresse 30] pour une contenance de 86 ca, - section AM [Cadastre 17], une parcelle, [Adresse 30] pour une contenance de 2 a 10 ca, - section AM [Cadastre 18], une parcelle, [Adresse 30] pour une contenance de 19 a 54 ca, - section AN [Cadastre 7], une parcelle, [Adresse 23] pour une contenance de 84 a, - section AN [Cadastre 9], une parcelle, [Adresse 23] pour une contenance de 55 a 52 ca, - section AN [Cadastre 10], une parcelle, [Adresse 23] pour une contenance de 22 a 21 ca, - section B [Cadastre 8], une parcelle, [Adresse 24] pour une contenance de 57 ca'. Le jugement déféré retient, à raison, que la cour d'appel de Reims a ordonné la mainlevée des hypothèques prises sur les biens communs des époux [P]-[I] situés sur la commune de [Localité 2] compte tenu du solde des prêts et de l'impossibilité d'inscrire une hypothèque sur des biens communs ainsi cadastrés, parmi lesquels ne figure pas la section cadastrée AK n°[Cadastre 9] vendue par les époux [P] à la société civile immobilière de la Trinité faisant l'objet du présent litige, ce que la société civile immobilière de la Trinité ne conteste d'ailleurs pas. Comme jugé par le tribunal, cet arrêt d'appel de la cour d'appel de Reims du 19 décembre 2017 ne peut donc pas être constitutif d'un fait juridique ayant permis à la société civile immobilière de la Trinité d'avoir connaissance d'une irrégularité affectant l'inscription d'hypothèque prise sur le bien immobilier inscrite au cadastre sous la référence AK n°[Cadastre 9], et par conséquent le point de départ de l'action en responsabilité engagée par la société civile immobilière de la Trinité ne saurait être fixé à cette date. La société civile immobilière de la Trinité soutient encore que, quand bien même elle aurait été informée dès 2001 de l'existence d'hypothèques, elle ne connaissait pas leur caractère irrégulier. En outre, le 15 octobre 2006, date à laquelle l'acte authentique de vente devait être signé, ne peut pas constituer selon elle le point de départ du délai de prescription car le préjudice est né lorsqu'elle a eu connaissance du caractère irrégulier des hypothèques. Pourtant, les autres motifs du jugement méritent eux aussi entière approbation, en ce que le tribunal a retenu : - que la société civile immobilière de la Trinité avait connaissance dès le 26 janvier 2001 d'inscription hypothécaires grevant le bien qu'elle acquérait mentionnées dans l'acte authentique de vente établi à cette date, ce qu'a d'ailleurs rappelé l'arrêt en date du 12 octobre 2009 dans le litige opposant la société civile immobilière de la Trinité à la société civile professionnelle de notaires ; - que l'existence d'hypothèques a empêché la société civile immobilière de la Trinité et les membres du cabinet médical de signer l'acte authentique de vente le 15 octobre 2006, qui est la date à laquelle le dommage s'est manifesté ; dès lors, la société civile immobilière de la Trinité pouvait contester le caractère régulier de ces hypothèques dès le 15 octobre 2006, ce qu'elle n'a pas fait. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce que l'action en responsabilité à l'encontre de la banque BNP Paribas engagée par la société civile immobilière de la Trinité a été introduite tardivement, l'assignation étant du 15 avril 2019, et en ce que par conséquent il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes de la société civile immobilière de la Trinité. Sur les dépens et les frais irrépétibles La société civile immobilière de la Trinité, qui échoue dans ses demandes, supportera la charge des dépens et ne peut prétendre à aucune somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche il y a lieu de faire droit à la demande de la société BNP Paribas formulée sur ce même fondement, mais uniquement dans la limite de la somme de 2 500 euros.