Cour d'appel, 1ere Chambre Section 1, 30 avril 2024, n° 22/02836

Motivation

MOTIVATION DE LA DÉCISION 1. M. et Mme [X] présentent des moyens au soutien de la recevabilité de leur action au regard de la publication de l'assignation en nullité de la vente auprès des services de publicité foncière de [Localité 11] et au soutien de la confirmation du jugement relativement à l'assignation délivrée à M. [L] mais la cour relève qu'aucune partie ne demande l'infirmation de ces deux chefs de jugement qui seront donc confirmés. - Sur l'action en nullité du contrat de vente pour dol formée par M. et Mme [X] : ' Sur la recevabilité de l'action, 2. M. et Mme [X] demandent à la cour de prononcer la nullité de l'acte de vente conclu le 6 octobre 2005 entre eux et la Sccv les jardins de Tombeloly au moyen qu'ils auraient été victimes d'un dol. En vertu de l'article 1304 du code civil, en vigueur lors de la conclusion du contrat de vente, le délai de prescription de l'action en nullité d'une convention est de cinq ans et court, dans le cas d'un dol, à compter du jour où il a été découvert. En l'espèce, le dol reproché au vendeur et à son mandataire commercial porte sur une présentation trompeuse de la valeur du bien, ses perspectives de revalorisation, découvert selon M. et Mme [X] le 24 mars 2015, lors de l'estimation de leur bien par le gestionnaire ; et sur l'absence de vérification, en amont, du potentiel économique du bien par un organisme extérieur dénommé Edc, que celle-ci leur a confirmé dans un courrier du 9 avril 2018. Les acquéreurs indiquent avoir bénéficié des avantages fiscaux et loué leur bien, de sorte qu'ils n'ont pas subi de difficultés les amenant à s'interroger sur l'opportunité de leur investissement avant l'issue de la période de défiscalisation. 2.1. Il convient de rappeler que le dol doit être sanctionné alors même que le cocontractant aurait, en négligeant de s'informer, commis une faute d'imprudence sauf à démontrer que l'erreur est trop grossière. La cour n'a donc pas à rechercher si celui qui se prétend victime du dol a fait preuve de curiosité lors de la formation du contrat puisqu'il est de principe que le devoir de vigilance ne saurait dispenser l'autre partie de répondre de son dol. Le point de départ du délai de prescription ne peut donc être fixé au jour de conclusion de l'acte authentique de vente. En revanche, la cour doit examiner à quel moment la victime a effectivement été mise en situation de prendre conscience des mensonges et man'uvres allégués en procédant à cet examen pour chaque mensonge ou réticence affirmé par les appelants. 2.2. M. et Mme [X] se prévalent d'un mensonge de la société Ifb France relativement au rôle joué par l'association Edc, et notamment sa vérification en amont des éléments du projet d'investissement que sont le prix d'achat et la rentabilité de l'opération. Dans la plaquette de projection financière éditée par la Sa Ifb, il est indiqué : « les garanties d'un label Edc : (') Edc est une association d'investisseurs créée en 1997. Elle représente et défend en toute indépendance les intérêts de ses adhérents. ('). En amont, elle vérifie les éléments du concept : - choix du site, - prix d'achat, - conditions bancaires, - rendement financier, - garanties. Tout au long des opérations, elle a un rôle de conseil, d'information et d'assistance sur des questions juridiques, financières et fiscales avec des cabinets d'avocats et de notaires. Enfin, elle veille à la bonne fin du montage financier pour permettre la réalisation d'un capital significatif et sans risque ». Sur un document comportant l'indication du nom de la résidence, du notaire et de la date prévisionnelle de livraison est apposé le tampon « contrat agréé par l'association Edc ». M. et Mme [X] produisent aux débats un courrier de l'avocat de l'association Edc du 9 avril 2018 leur indiquant que l'association Edc n'intervient pas dans le processus de vente, n'a aucun rôle dans le processus de commercialisation et n'agit pas en faveur des acquéreurs non encore adhérents. Elle contrôlerait seulement que le programme est bien existant et non la viabilité financière de l'opération au travers de la pertinence des prix et de la rentabilité. Alors que la charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à ceux qui invoquent cette fin de non-recevoir, M. [L], la Sas Ifb France et la société coopérative Crédit agricole mutuel de Franche-Comté, ne démontrent pas que M. et Mme [X] auraient eu connaissance avant cette lettre de l'absence de vérification de l'investissement réalisé par l'association Edc. 2.3. S'agissant de la valeur du bien au jour de conclusion du contrat de vente et celle à l'issue de l'opération de défiscalisation, il doit être rappelé que les acquéreurs ont acquis le bien litigieux pour bénéficier d'avantages fiscaux sur le fondement du dispositif de faveur dit « de Robien » qui permet d'opérer une réduction d'impôt sur les revenus, calculée sur le prix d'acquisition du bien immobilier à concurrence d'un pourcentage évolutif dans le temps, au cours des neuf années suivant l'acquisition, atteignant 50% du prix d'acquisition, et sous condition de location non meublée du bien immobilier pendant cette durée. Il en résulte que les variables fondamentales dans le cadre de ce mécanisme d'optimisation fiscale sont d'une part le prix d'acquisition du bien immobilier, qui détermine le montant de la réduction d'impôt sur le revenu, et la mise en location qui à la fois conditionne le bénéfice de la réduction d'impôt mais également complète le gain fiscal réalisé par l'acquéreur afin, notamment, de financer le remboursement du crédit immobilier souscrit pour le paiement du prix d'acquisition. Il s'agit donc d'une opération dont l'opportunité ne s'apprécie que sur le long terme. La valeur de l'immeuble au jour de son acquisition ' en l'absence de toute difficulté locative et de baisse de loyer significative avérées - ainsi que celle au terme de l'opération sont susceptibles de n'être révélées à l'acquéreur qu'après l'expiration du délai de location continue du bien permettant le bénéfice des avantages fiscaux poursuivis par l'opération immobilière et ayant couru à compter de la date de la prise d'effet de la première location après la livraison du bien.   En l'espèce, les avantages fiscaux ont été obtenus sur le fondement de la loi de Robien, codifiée à l'article 31 h) du code général des impôts, tel qu'il fut en vigueur du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2005, et en vertu de laquelle le propriétaire doit louer le logement pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale, avec la possibilité de prolonger le bénéfice des avantages fiscaux par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, soit dans cette hypothèse quinze ans au total.   Il ne pouvait donc être exigé des acquéreurs animés par un objectif de défiscalisation d'apprécier la rentabilité de l'opération avant le terme de la période de défiscalisation obligatoire de neuf ans, ou facultative de douze ou quinze ans à compter de la première location.   Davantage, le terme de la période de défiscalisation obligatoire ou facultative ne conduit pas nécessairement les acquéreurs à mettre en vente leur bien.   En effet, tel que cela ressort de la plaquette de présentation de la résidence produite aux débats, l'acquisition immobilière est définie comme « un placement performant et [assure] un patrimoine immobilier pérenne, en toute sécurité », lié à un objectif de défiscalisation, certes, mais constituant un des motifs de réalisation de l'investissement. En effet, au-delà de la recherche de bénéfices fiscaux, l'acquéreur qui opte pour un dispositif fiscal fondé sur une acquisition immobilière se constitue un patrimoine immobilier source de revenus constitués par des loyers. S'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour les acquéreurs ne peut résulter que de faits susceptibles de leur révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (Civ. 2, 5 octobre 2023, n°23-13.104), le juge du fond doit donc rechercher, lorsque cela lui est demandé, si les acquéreurs n'ont pas découvert l'erreur sur le prix lors de l'estimation effectuée à leur demande.  La Cour de cassation a rappelé dans l'arrêt rendu dans la présente affaire avant renvoi devant la cour d'appel de Toulouse (Civ. 3, 15 juin 2022, n° 21-15.726) que la prescription de l'action en nullité pour dol a pour point de départ le jour où le contractant a découvert l'erreur qu'il allègue et considéré que la cour d'appel n'avait pas donné de base légale à sa décision en ne recherchant pas, comme il lui était demandé, si M. et Mme [X] n'avaient pas découvert l'erreur sur le prix de vente lors de l'estimation effectuée à leur demande le 25 mars 2015 pour déclarer leur action prescrite. Il convient de préciser que, dès lors que le point de départ du délai de prescription est déterminé par la connaissance qu'a la victime potentielle du dommage qu'elle subit en lien avec un fait générateur, il importe peu que cette connaissance résulte d'un fait extérieur à sa personne ou soit dû à un comportement positif de sa part, à l'instar de la réalisation de l'estimation de son bien par l'acquéreur dans le cadre d'une opération de défiscalisation ou de sa revente.   En outre, il convient de relever que le moment de la décision de revente du bien litigieux ne résulte pas de la volonté arbitraire de l'acquéreur mais d'une obligation de conservation du bien pendant une certaine durée, outre qu'il s'agissait d'une opération globale intégrant un prêt immobilier dont la durée de remboursement était initialement de vingt ans, étant précisé que le cas de figure présent concerne la relation entre un professionnel et des consommateurs. En l'espèce, M. et Mme [X] ont fait estimer leur bien le 24 mars 2015 par la société Belvia immobilier qui l'a estimé à un prix compris entre 80 000 et 85 000 euros. Doit, en conséquence, être retenu comme point de départ de l'action en nullité du contrat de vente, la date de l'estimation de leur bien faisant état d'un important écart de valeur et permettant de les faire douter, en outre, du rôle de l'association Edc dans le contrôle de l'économie de l'opération en l'absence de toute circonstance antérieure ayant pu amener raisonnablement les acquéreurs à remettre en cause la rentabilité de l'opération telle qu'elle leur avait été présentée dans son ensemble lors de la commercialisation du projet.   C'est donc à compter de ce jour que la prescription de l'action en nullité du contrat de vente a commencé à courir.   Les acquéreurs avaient donc jusqu'au 24 mars 2020 pour faire assigner la Sccv Les jardins de Tombeloly en justice sur ce fondement.   Or, ils ont fait assigner M. [P] [L] ès-qualités de mandataire ad hoc de la Sccv Les jardins de Tombeloly devant le tribunal grande instance d'Agen afin d'obtenir, à titre principal, la nullité du contrat de vente ainsi que la Sa Ifb France, la société Crédit agricole de Franche-Comté, les Sa Allianz vie et Allianz iard, entre les 23, 29 et 30 juillet 2015 de sorte que l'action intentée par M. et Mme [X] n'est pas prescrite et, partant, est recevable.               Il convient en conséquence d'infirmer le jugement rendu le 12 juin 2017 par le tribunal de grande instance d'Agen à ce titre. 3. En vertu de l'article 568 du code de procédure civile, lorsque la cour d'appel infirme un jugement qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l'instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive. Dans leurs conclusions d'appel, les parties ont conclu sur le fond en discutant du sort des contrats de vente, prêt et assurance, de la nullité pour dol. Il est donc de bonne administration de la justice d'évoquer l'affaire au fond en ce qui concerne ces griefs. ' Sur le fond de l'action, 4. Aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 et applicable au contrat litigieux, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles que sans ces man'uvres l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Le dol repose sur la preuve, par celui qui se prétend victime, d'un élément matériel consistant en des mensonges, man'uvres ou une réticence dolosive et d'un élément moral consistant dans l'intention de tromper. En l'espèce, M. et Mme [X] prétendent que la Sccv Les jardins de Tombeloly et la Sas Ifb France les ont sciemment induits en erreur sur la valeur du bien au jour de l'acquisition, sur sa valeur à l'issue de l'opération ainsi que sur la vérification de ces données par l'association Edc. 4.1. Le dol peut être le fait du représentant du cocontractant, et en tant que tel être imputé à ce dernier. La difficulté réside en l'espèce dans le fait que la Sas Ifb a agi à un double titre : - en qualité de représentant de la Sccv Les jardins de Tombeloly, tel que le reconnaît M. [L] dans ses écritures, elle a conclu le contrat de réservation avec M. et Mme [X], - en qualité de conseiller en gestion de patrimoine et donc en son nom propre et pour son compte, elle a conclu un contrat de mandat de recherche avec M. et Mme [X], et réalisé des projections financières tant générale que personnalisée. Si l'existence d'un contrat de mandat de vente entre le promoteur et la Sas Ifb est admis par toutes les parties, en revanche l'étendue précise de ce mandat n'est pas connue. Or, c'est à M. et Mme [X] qui souhaitent rendre responsable la Sccv les jardins de Tombeloly des comportements de la Sas Ifb de prouver que le contrat de mandat englobait également les projections financières et la défiscalisation sur support immobilier. M. et Mme [X] qui demandent l'annulation du contrat de vente pour dol, doivent établir que le comportement de la Sa Ifb France relevait de son mandat de représentant du promoteur. À défaut de rapporter la preuve, par tous moyens, du contenu du contrat de mandat qui liait le promoteur et son mandataire, seules peuvent être considérées comme imputables au promoteur les comportements qui entrent nécessairement dans un mandat de vente tels que la présentation du bien dont l'acquisition est projetée, à l'exclusion du mécanisme de la défiscalisation, non repris dans l'acte authentique, et de la projection financière générale ou individualisée. 4.2. Si tout vendeur professionnel de biens doit mettre le consommateur, avant la conclusion du contrat, en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien, la violation de cette obligation précontractuelle d'information, accompagnée d'une intention dolosive, pouvant générer un dol, le vendeur n'est toutefois pas tenu d'informer les acquéreurs potentiels de la valeur réelle du bien immobilier ni de s'assurer de l'adéquation du prix de vente au prix du marché. Il n'est pas non plus tenu d'informer les acquéreurs des évolutions possibles de la valeur vénale du bien immobilier au fil du temps. Dès lors, ne saurait être considérée comme un comportement dolosif le fait que soit indiqué dans la plaquette de présentation de la ville et du quartier que la résidence les jardins de Tombeloly constitue « un placement performant et [assure] un patrimoine immobilier pérenne, en toute sécurité ». En outre, sur la présentation de la résidence, qui entre par nature dans le mandat de vente donné par le promoteur, figure le tampon : « agréé par l'association Edc » mais le rôle de l'association Edc est présenté dans un document intitulé « le support immobilier » qui présente les traits spécifiques d'une opération de défiscalisation basée sur un support immobilier. Ce document établi par la société Ifb France, comportant son logo et évoquant la défiscalisation, dont il n'est pas établi qu'elle relevait du mandat donné par la Sccv Les jardins de Tombeloly, ne saurait être imputé à faute à celle-ci. 4.3. Si le dol peut être commis par un tiers complice du cocontractant, ayant aidé le vendeur dans l'accomplissement du dol, il n'est toutefois pas démontré par M. et Mme [X] que le commercialisateur ait, en l'espèce, agi de connivence avec le promoteur. 4.4. Aux termes du second alinéa de l'article L.121-29 du code de la consommation dans sa version applicable au litige, l'entreprise est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte. Ce principe n'implique pas que le vendeur, contractuellement lié au commercialisateur d'un bien par un mandat, soit tenu responsable des fautes civiles personnellement commises par son mandataire à raison d'obligations qui sont propres à ce dernier vis-à-vis des tiers au mandat que sont les mandants, M. et Mme [X], devenus acquéreurs. Il s'ensuit que la demande de M. et Mme [X] tendant à ce que le contrat de vente soit annulé pour dol en raison du comportement de la Sa Ifb doit être rejetée. 5. Les demandes de publication du jugement aux services de publicité foncière, de résolution du contrat de prêt, de résiliation du contrat d'assurance du prêt et d'indemnisation du préjudice découlant de l'éventuelle annulation du contrat de vente sont, en conséquence, devenues sans objet. - Sur l'action en responsabilité dirigée contre la Sccv Les jardins de Tombeloly et la Sas Ifb France : ' Sur la recevabilité de l'action, 6. M. et Mme [X] demandent, à titre subsidiaire, à la cour de condamner in solidum la Sccv les jardins de Tombeloly prise en la personne de M. [L] son mandataire ad hoc et la société Ifb France à leur payer la somme de 76 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financier et moral subis. Dans son jugement du 12 juin 2017, le tribunal de grande instance d'Agen a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité délictuelle introduite par M. et Mme [X]. Il a retenu que l'action subsidiaire fondée sur la responsabilité de la Sccv les jardins de Tombeloly et la société Ifb France, ayant pour but de réparer un préjudice constitué par la perte de chance de ne pas contracter se prescrivait à compter de la signature de l'acte authentique et non pas de la découverte de la perte de valeur du bien alléguée. Selon l'article 2270-1 du code civil en sa rédaction applicable à la date de l'acte de vente, « les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ». L'article 2224 du code civil, en vigueur à compter de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile dispose désormais que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». La loi du 17 juin 2008 précitée n'a pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur (Civ. 3e, 16 sept. 2021, n° 20-17.625). L'action des acquéreurs tend à obtenir la réparation d'une perte de chance d'éviter un préjudice financier de 75 000 euros au titre de la surévaluation du bien, outre un préjudice moral de 10 000 euros. Si le dommage lié aux manquements potentiels des intervenants est né au jour de la vente, celui-ci est susceptible de n'être révélé aux acquéreurs que lors de la survenance d'évènements significatifs leur permettant de prendre conscience de la rentabilité réelle de l'opération. La prescription de l'action court à compter de la connaissance du dommage par la prétendue victime. Or, il n'est pas démontré par ceux qui se prévalent de la prescription que les acquéreurs auraient connu le préjudice potentiel de surévaluation du bien et des loyers lors de la conclusion du contrat de vente. Doit être retenu comme point de départ de l'action en responsabilité fondée sur les fautes des promoteur et conseiller en gestion de patrimoine, la date de l'estimation de leur bien par M. et Mme [X] le 24 mars 2015 faisant état d'un important écart de valeur et leur permettant de les faire douter, en outre, du rôle de l'association Edc dans le contrôle de l'économie de l'opération. Tel que cela a précédemment été relevé au titre de l'action en nullité, l'action en responsabilité intentée par M. et Mme [X] n'est donc pas prescrite. Le jugement rendu le 12 juin 2017 par le tribunal de grande d'instance d'Agen sera, en conséquence, infirmé de ce chef. 7. En vertu de l'article 568 du code de procédure civile, lorsque la cour d'appel infirme un jugement qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l'instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive. Dans leurs conclusions d'appel, les parties ont conclu sur le fond, en discutant la responsabilité des promoteur et conseiller en gestion de patrimoine. Il est donc de bonne administration de la justice d'évoquer l'affaire au fond en ce qui concerne ces griefs. ' Sur le fond de l'action, 8 M. et Mme [X] soutiennent que le promoteur devait, en vertu de l'article L.111-1 du code de la consommation, attirer leur attention sur les risques encourus dans ce type de montage financier, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce. Selon eux, il est également responsable des fautes commises par le commercialisateur intervenu pour son compte. 8.1. Il convient de rappeler que la Sccv Les jardins de Tombeloly n'a agi qu'en qualité de promoteur-vendeur sans qu'il soit démontré qu'elle ait elle-même élaboré la méthode de commercialisation du bien litigieux et du montage financier. Elle ne devait informer les acquéreurs potentiels que des caractéristiques essentielles du bien immobilier et ne devait ni les mettre en garde contre les risques de l'opération d'investissement ni les informer d'une éventuelle différence entre la valeur vénale du bien et le prix de vente stipulé. Aucune faute ne saurait donc être retenue à son encontre à ce titre. En outre, bien que contractuellement liée à la Sas Ifb France par un contrat de mandat de vente, elle ne peut être tenue responsable des fautes civiles qui auraient été commises par son mandataire à raison d'obligations qui sont propres à ce dernier vis-à-vis de ses autres mandants, M. et Mme [X] et souscrites en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine, dès lors qu'il n'est pas démontré d'une part que le mandat de vente définissait les méthodes et supports de commercialisation, et d'autre part que la Sccv les jardins de Tombeloly ait agi de connivence avec la Sas Ifb France pour induire M. et Mme [X] en erreur. L'action en responsabilité dirigée par M. et Mme [X] contre la Sccv Les jardins de Tombeloly par le biais de M. [L], son mandataire ad hoc, doit en conséquence être rejetée. 8.2. Dans leurs conclusions, M. et Mme [X] soutiennent que la Sas Ifb France engage sa responsabilité en raison des manoeuvres dolosives qu'elle aurait commises ainsi qu'en raison du non-respect de son devoir d'information et de conseil. Il sera rappelé que l'action fondée sur le dol a précédemment été rejetée faute de pouvoir qualifier la Sas Ifb France de tiers complice. M. et Mme [X] soutiennent que la Sa Ifb France a commis une faute en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine en laissant croire de façon fallacieuse qu'une étude objective et indépendante du marché avait été effectuée en amont de l'opération ; en leur proposant l'acquisition d'un bien pour un prix de vente largement supérieur au prix du marché, et en les induisant en erreur sur les perspectives de réaliser une plus-value en revendant le bien immobilier au terme de l'opération. Ils soutiennent que, compte tenu de ces fautes, ils ont perdu une chance d'acheter le bien au prix du marché. La Sas Ifb France soutient, quant à elle, qu'elle a reçu mandat de vendre le bien immobilier au prix fixé par son mandant et qu'elle n'avait pas à informer les acquéreurs de la prétendue valeur réelle du marché. Néanmoins, il convient de rappeler qu'elle n'a pas agi en seule qualité de commercialisateur et de représentant du promoteur mais également en qualité de conseiller en gestion de patrimoine mandaté par M. et Mme [X] tel qu'en atteste le contrat conclu entre les parties le 20 octobre 2004. En sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine, elle était tenue d'informer et de conseiller les acquéreurs éventuels en portant à leur connaissance des informations objectives sur les caractéristiques de l'investissement qu'ils se proposaient de réaliser de telle sorte qu'ils aient une idée suffisamment précise du placement, qu'ils soient à même d'apprécier l'opportunité de réaliser l'opération et puissent s'engager en toute connaissance de cause. Cette information doit d'être loyale, complète et personnalisée afin de permettre à ses clients de prendre un engagement éclairé sur les avantages et les risques de l'opération immobilière et financière projetée. Le conseil en gestion de patrimoine doit également recommander un investissement adapté aux besoins de ses clients et les informer des caractéristiques les moins favorables du placement qu'il leur propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés, et dont peuvent dépendre les avantages annoncés. En l'espèce, une projection financière personnalisée a été réalisée par Mme [B] pour le compte de la Sa Ifb le 11 janvier 2005 se référant au dispositif de défiscalisation « de Robien », prévoyant que le montant de l'opération et celui de la défiscalisation est de 158 000 euros, indiquant des loyers d'un montant de 553 euros et une progressivité des loyers annuels de l'ordre de 2%, outre le montant des revenus des acquéreurs, les échéances de remboursement du prêt, le montant des charges ainsi que la valeur du bien sur 10 ans (188 825 euros). Il est stipulé « ce document est une simulation et n'est donc pas contractuel ». Néanmoins, dans la mesure où un tel document participe à la prise de décision des acquéreurs et est susceptible d'asseoir leur confiance dans le placement projeté, il revêt une nature contractuelle ou à tout le moins précontractuelle et doit être pris en compte par le juge pour apprécier la bonne exécution de son devoir d'information par le conseiller en gestion de patrimoine. Dans la plaquette de projection financière éditée par la Sa Ifb, il est notamment indiqué, la cour soulignant les passages  : «Vos questions, nos réponses. '  J'envisage une sortie en capital à 10 ans, que se passe-t-il à la revente ' Personne ne peut prédire l'avenir mais en mettant tous les atouts de votre côté, la revente s'effectuera dans d'excellentes conditions : ' le prix d'achat est inférieur ou égal au prix du marché,  ' l'emplacement est choisi selon des critères de rentabilité économiques en fonction du besoin locatif et non sur des considérations affectives, (') », « ' Puis-je espérer une plus-value lors de la revente ' Les implantations des résidences dans des régions à fort potentiel économique, l'exigence d'une architecture soignée et la pénurie des logements, permettent une plus-value significative lors de la revente. Celle-ci dépasse souvent largement la simple réévaluation du bien. (')». Une attestation d'assurance éditée le 2 janvier 2004 par la société Ifb capital indique que la société Ifb a souscrit pour le compte de ses clients investisseurs une adhésion à une police d'assurance « protection revente » ayant pour vocation de sécuriser l'acquisition d'un bien immobilier effectué dans le cadre du dispositif de Robien » et bénéficiant à M. et Mme [X] « pour une durée ferme de 9 années, calculée à partir de la date de livraison ('). Durant ces neuf années, elle garantit à l'acquéreur l'éventuelle perte financière constatée lors de la revente de son bien si elle survient après la survenance de faits générateurs conduisant l'investisseur à la revente. (') ». Les faits générateurs garantis étaient : décès accidentel, invalidité permanente totale suite à accident, licenciements, divorce. Limitée à 12,5% du prix d'achat à la revente et 18 000 euros. M. et Mme [X] ont également souscrit, auprès de la société Ifb gestion, une assurance pour prise en charge du loyer minimum brut de 553 euros dans la limite de 6 mois. En l'espèce, la Sa Ifb ne justifie pas avoir fourni aux consommateurs d'autres informations que celles qui ressortaient de la plaquette publicitaire de la résidence vantant la rentabilité du placement et les projections financières qu'elle a réalisées, outre une assurance locative et 'protection revente', faisant croire à M. et Mme [X] que l'opération était parfaitement sécurisée. S'agissant plus spécifiquement de la valeur du bien immobilier, il est rappelé que la Sas Ifb France a affirmé dans la plaquette publicitaire que le prix de vente était inférieur ou égal au marché et qu'une plus-value significative lors de la revente était permise par l'implantation de la résidence. Le bien a été estimé, le 24 mars 2015, à une valeur comprise entre 80 000 et 85 000 euros par la société Belvia immobilier. M. [P] [I], mandaté par M. et Mme [X] et par ailleurs expert près la cour d'appel d'Agen, a dans le cadre d'une expertise certes unilatérale réalisée le 21 novembre 2017 indiqué que la valeur moyenne, obtenue à partir de deux méthodes (méthode de la superficie utile développée pondérée, terrain intégré, asociée à la méthode comparative d'une part et la méthode dite du revenu d'autre part), était en novembre 2017 de 83 000 euros et en octobre 2005 de 105 000 euros. Ce rapport, très détaillé, a été soumis au débat contradictoire des parties qui ne le discutent pas autrement que par l'absence de prise en compte de l'objet de la vente ouvrant droit à la défiscalisation et de la réalité du loyer pratiqué en l'espèce d'un montant mensuel supérieur de 33 euros. Il est corroboré par l'évaluation précitée et se trouve conforté par la 'côte annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2005 » qui indique des valeurs à [Localité 11] et l'« indice du coût de la construction » établi par l'Insee des années 2000 à 2016, produit par M. et Mme [X]. Il établit à tout le moins une référence fiable quant à la valeur du bien et du marché aux dates d'acquisition du bien et de l'évaluation litigieuse. Le bien immobilier litigieux a été acquis par M. et Mme [X] par acte authentique du 6 octobre 2005 au prix de 158 000 euros dont 19,6% de tva, soit 25 889 euros. Le prix du bien hors taxes était donc de 132 088 euros. Dans une attestation éditée le 6 janvier 2005, la Sci Les jardins de Tombeloly a indiqué que le prix « acte en mains » englobait : les frais de procuration, frais, droits et honoraires d'acte authentique de vente et de prêt, les intérêts intercalaires courant entre la signature de l'acte notarié et la date de remise des clés du logement.  La Sas Ifb France qui indique dans ses conclusions (p.34) que le prix de vente, fixé à 128 136 euros hors taxes et frais de vente, correspondait aux prix du marché à l'époque de conclusion du contrat de vente reconnait par ailleurs dans ses mêmes écritures le principe de la surévaluation en p. 32 en affirmant que : « il s'agissait d'un bien ouvrant droit à défiscalisation, le prix d'acquisition au m2 étant plus important pour les biens permettant à l'acquéreur de défiscaliser ». Ainsi, alors que la projection financière personnalisée réalisée par la Sas Ifb France était dépendante de la valeur du bien au jour de l'acquisition, elle a pris comme valeur de référence le prix toutes taxes et tous frais compris, soit 158 000 euros. Elle a donc encouragé M. et Mme [X] à s'engager contractuellement sur la base d'une projection financière qu'elle savait nécessairement, en sa qualité de mandataire du vendeur, erronée d'au moins 28 000 euros, ce qui constitue une faute civile. La valeur vénale du bien retenue dans la projection était donc effectivement surévaluée car fondée sur le prix de vente toutes taxes comprises et donnant un résultat prospectif à dix ans nécessairement déconnecté de la réalité du marché. Dès lors, la Sas Ifb France a, grâce à l'étude financière personnalisée, fait espérer aux acquéreurs potentiels un gain financier net sur l'ensemble de l'opération alors qu'en sa qualité de professionnel du conseil financier en matière de transactions immobilières, elle connaissait les risques auxquels elle exposait les acquéreurs en les convaincant de s'engager dans ce projet, et alors que cette étude financière personnalisée contenait des éléments de nature à  faire croire aux acquéreurs potentiels que leur investissement était avantageux et sans aucun risque alors qu'il était fondé sur une valeur vénale de départ erronée. S'agissant du rôle de l'association Edc, la Sas Ifb France soutient qu'elles sont indépendantes l'une de l'autre et que proposer l'adhésion à cette association n'était pas fautif. Elle soutient, en outre, que les acquéreurs ne démontrent pas que le label Edc aurait été determinant de leur consentement outre qu'elle n'aurait jamais prétendu que l'association Edc vérifiait le projet immobilier en amont alors qu'il était clairement écrit dans la plaquette commerciale que l'association agissait seulement pour ses adhérents. Toutefois, l'indépendance de l'association Edc vis-à-vis de la Sas Ifb France n'est pas de nature à empêcher l'engagement de la responsabilité de ladite société s'il est démontré que celle-ci a communiqué des informations erronées ou incomplètes aux acquéreurs et manqué ainsi à son devoir d'information loyale. Dans la plaquette de projection financière éditée par la Sas Ifb France, il est indiqué : ' « les garanties d'un label Edc : (') Edc est une association d'investisseurs créée en 1997. Elle représente et défend en toute indépendance les intérêts de ses adhérents. ('). En amont, elle vérifie les éléments du concept : - choix du site, - prix d'achat, - conditions bancaires, - rendement financier, - garanties. Tout au long des opérations, elle a un rôle de conseil, d'information et d'assistance sur des questions juridiques, financières et fiscales avec des cabinets d'avocats et de notaires. Enfin, elle veille à la bonne fin du montage financier pour permettre la réalisation d'un capital significatif et sans risque ». Sur un document comportant l'indication du nom de la résidence, du notaire et de la date prévisionnelle de livraison est apposé le tampon « contrat agréé par l'association Edc ». Or, la référence à l'association Edc, aux vérifications opérées, à l'agrément qu'elle aurait donné au contrat litigieux est démentie par le courrier envoyé par l'avocat de cette association à M. et Mme [X] le 9 avril 2018 indiquant qu'elle n'intervient pas dans le processus de vente, n'a aucun rôle dans le processus de commercialisation et n'agit pas en faveur des acquéreurs non encore adhérents ; qu'elle ne contrôle pas la viabilité financière de l'opération au travers de la pertinence des prix et de la rentabilité mais seulement que le programme est bien existant. Il résulte de tout ce qui précède que la Sas Ifb France a commis une faute en délivrant, par le biais de sa plaquette commerciale, une information erronée et ambigüe sur le rôle tenu par l'association Edc ce qui était de nature à donner, en combinaison avec les autres éléments relevés ci-dessus, une impression de fiabilité et de sécurité au placement proposé. En ne délivrant pas une information loyale et complète à M. et Mme [X], simples consommateurs face à un professionnel aguerri, la Sas Ifb France a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité civile à leur encontre. 8.3. M. et Mme [X] soutiennent avoir, compte tenu de ces fautes, perdu une chance d'acheter le bien au prix du marché et d'éviter de régler en pure perte la somme de 53 000 euros au vendeur. Ils soutiennent, à ce titre, que le préjudice subi est de 75 000 euros au titre de la surévaluation du bien, outre 10 000 euros au titre du prejudice moral, soit la somme de 85 000 euros à laquelle il convient d'appliquer un pourcentage de 90% pour évaluer leur perte de chance. La Sas Ifb France soutient que la perte de chance de ne pas contracter alléguée par M. et Mme [X] n'est pas établie dans son principe comme dans son montant et que n'est nullement rapportée la preuve de la possibilité pour M. et Mme [X] d'un investissement plus rentable. Elle soutient que ce n'est pas au commercialisateur d'indemniser les acquéreurs de leur déception et qu'elle n'avait jamais garanti de prix de revente. En outre, elle estime que le bien n'ayant pas été revendu, le préjudice allégué ne peut être qualifié d'actuel et certain. Un préjudice de perte de chance de ne pas contracter en raison de la surévaluation de la valeur initiale du bien ou de sa surestimation dans la projection financière est susceptible d'être réparé. Un tel préjudice peut également découler de la valeur du bien à l'issue de la période de défiscalisation, soit en l'espèce en 2015 et 2017, même si la vente du bien n'est pas intervenue au jour où le juge statue. Pour ce faire, les demandeurs doivent démontrer que la perte de valeur ou une partie de cette perte de valeur est due à la surévaluation initiale du bien ou sa surestimation dans la projection financière, à charge pour le défendeur de prouver qu'elle est due à des circonstances économiques et sociales extérieures (crise économique - facteurs locaux) ou propres à l'acquéreur (défaut d'entretien du bien...). En l'espèce, la délivrance d'une information erronée, incomplète et ambigüe de la part de la Sas Ifb France sur le projet d'investissement et ses paramètres économiques a donné une impression de fiabilité, de sécurité et de rentabilité certaine à M. et Mme [X] qui ont ainsi été amenés à contracter à certaines conditions. Or, la Sas Ifb France a fondé sa projection financière sur une valeur du bien surévaluée compte tenu d'une part de ce qu'elle s'est basée sur le prix toutes taxes et tous frais compris et que tant elle-même que les éléments de fait précédemment examinés font ressortir que le prix de vente, hors taxes et frais, était supérieur à la valeur vénale au jour de la vente. Ainsi qu'ils le soutiennent, s'ils avaient été correctement informés par leur conseiller en gestion de patrimoine, M. et Mme [X] auraient très certainement acquis le bien à un prix inférieur, sans qu'il soit démontré que cela les aurait conduit à refuser la vente, le placement, motivé notamment par un objectif de défiscalisation et de location du bien restant avantageux pour eux. Une telle perte de chance est certaine et actuelle nonobstant l'absence de revente du bien, le préjudice tenant au paiement d'une somme d'argent qu'ils n'auraient pas exposée s'ils avaient été correctement informés et qui est indépendante des conditions de sortie de l'opération immobilière. Dès lors, il convient de retenir qu'ils ont perdu une chance de contracter à des conditions différentes de l'ordre de 90%. Cette perte de chance doit être calculée en faisant la différence entre le prix de vente toutes taxes et frais compris utilisé par la Sas Ifb France pour servir de base à la projection financière et la valeur du bien devant être retenue sur l'estimation du bien définie en 2017, concrètement appréciée au regard de l'ensemble des pièces produites soit : 90% x 158 000 € ' 105 000 € = 47 700 euros. Les désagréments rencontrés par M. et Mme [X] dans le cadre du présent litige dépassent ce qu'il est commun et acceptable de subir dans le cadre d'une opération de défiscalisation, outre que la Sas Ifb France a rompu la confiance qu'ils avaient légitimement placée en elle en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine, ce qui leur a causé un préjudice moral que la cour évalue à 5 000 euros et auquel il doit être appliqué le taux de perte de chance. La somme qui sera finalement allouée à ce titre doit donc être fixée à 4 000 euros. 9. Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et ainsi que cela est demandé à bon droit par M. et Mme [X] et sera ordonnée la capitalisation des intérêts échus pour une année entière également sollicitée par ces derniers. - Sur les dépens et frais irrépétibles : 10. Les demandes formées par M. et Mme [X] à l'encontre de M. [L] en qualité de mandataire ad hoc de la Sccv les jardins de Tombeloly, la société Crédit agricole mutuel de Franche-Comté et les Sa Allianz vie et Allianz iard ayant été rejetées par la cour pour avoir été déclarées non fondées ou sans objet, le jugement qui a condamné M. et Mme [X] à prendre en charge les dépens à leur égard et les frais irrépétibles que ces parties ont exposés en première instance sera confirmé. M. et Mme [X] seront en outre condamnés à prendre en charge les dépens d'appel relatifs à l'intimation de ces parties. Les appelants seront tenus de régler à l'égard de ces parties qu'ils ont intimées la somme de 1000 euros allouée à chacune d'elles au titre des frais irrépétibles exposés en appel avant et après cassation. 11. En revanche, il convient infirmer le jugement pour le surplus. Dans les rapports entre M. et Mme [X] et la Sas Ifb France, cette dernière étant la partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel concernant son assignation et le recours exercé à son encontre, selon les prévisions des article 639 et 696 du code de procédure civile. La Sas Ifb France sera condamnée à payer à M. et Mme [X] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance et en appel avant et après cassation.