Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 7, 2 mai 2024, n° 23/02111

Motivation

DISCUSSION 1° sur la fixation de l'indemnité principale d'expropriation La juridiction de première instance a fixé le montant de l'indemnité principale à la somme de 348'600 euros, soit 210 euros/m², selon la méthode par comparaison, en accord avec l'ensemble des parties. Pour ce faire, elle a rejeté les termes de comparaison de la société SNCF RESEAU, des expropriés et a retenu un des cinq termes de comparaison du commissaire du gouvernement, sous la référence CG5 de 172 euros/m², tout en reconnaissant qu'il n'était pas adapté au bien exproprié. Les termes proposés par le commissaire de gouvernement de première instance sont éloignés de la zone spécifique ou se trouve le bien exproprié, trois d'entre eux concernent des surfaces significativement inférieures au bien concerné inférieure à 5.200 m² et la surface du bien n'a pas été un critère de sélection. Le terme CG5 est situé à 8,6 km de [Localité 48], alors que le bien exproprié est situé à seulement 2,9 km ; il est situé à 6,3 km du bien exproprié, en s'éloignant de [Localité 48], ce qui constitue une différence quant à leur valeur foncière respective ; le bien est à plus de 30 minutes de la station RER la plus proche [Localité 43] , n'est situé à proximité d'aucun point d'eau, alors que le bien exproprié est à proximité immédiate du canal de l'Ourcq ; cette transaction a été réalisée dans une autre commune que [Localité 33], alors que les prix sur cette commune ont connu une importante augmentation. Ils ont trouvé une référence plus pertinente : 18 décembre 2019,[Adresse 9] à [Localité 33], parcelle H0002 de 7.664 m², 3'150'000 euros, soit 411 euros/m² ; en appliquant comme le proposait le commissaire du gouvernement en première instance un coût de destruction de 50 euros/m², on aboutit à un prix de 410 euros/m² pour le terrain nu ; Cette transaction apparaît également sur le site DVF. Quand bien même, il serait considéré que le bien exproprié serait consécutif d'un terrain nu à bâtir, ce terme est le plus pertinent. Le montant de l'indemnité principale devrait au minimum s'établir à 1660 m² X 410 euros= 680'600 euros. En prenant en compte l'inflation, le montant de l'indemnité principale est de : 680'600 euros X (113,16/103,93) = 741'044 euros. Pour rejeter les cinq termes de comparaison proposés par les expropriés, le premier juge a considéré qu'il s'agissait « de la cession de bâtiments d'activité et industriels, et alors que le bien à évaluer est un terrain nu à bâtir » ; qu'il paraît toutefois qu'avant d'être artificiellement individualisées pour les besoins de l'expropriation, les parcelles cadastrées M [Cadastre 12] et M [Cadastre 14] formaient un terrain d'un même tenant d'une surface de 9741 m² incluant la parcelle M [Cadastre 13]. Les cinq termes de comparaison qu'ils ont proposé en première instance sont parfaitement recevables, correspondant à une moyenne de 890 euros/m². 2° sur la fixation d'indemnité de remploi Elle sera fixée à la somme de 148'740 euros en prenant comme base de calcul l'indemnité principale de 2'477'400 euros. 3° sur la fixation l'indemnité de dépréciation du surplus Le premier juge a calculé l'indemnité de dépréciation du surplus à la somme de 339'402 euros, soit 210 euros/m²,a ensuite tenu compte du coût de démolition, et retenu une valeur unitaire de 210 euros/m² à la surface totale du terrain. La dépréciation du terrain non exproprié de la parcelle M [Cadastre 13] du fait de l'expropriation d'une fraction stratégique du terrain est différent de l'excavation prévue sur la [Adresse 51] pour faire passer la ligne de transport, constitue une gêne considérable, à savoir une perte de deux façades, et une troisième dépréciation liée à l'emprise du surplomb et enfin à une dévaluation de la vente/location. Le principe de l'indemnité de dépréciation du surplus est unanimement reconnu. Il est nécessaire de prendre en compte une valeur de terrain bâti dans la fixation de l'indemnité ; contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le bâtiment implanté sur la parcelle M [Cadastre 13] n'est pas dégradé et constitue un élément de valorisation du bien et non un élément de dépréciation. Il convient de prendre une valeur unitaire à évaluer en comparaison d'un terrain bâti, sur la base des cinq références qu'ils proposent. Ils demandent donc la prise en compte de ces références afin de s'appuyer sur des références de biens bâtis, soit une moyenne de 890 euros/m². La valeur foncière avant l'expropriation est de : 9741 m² X 890 euros= 8'669'490 euros. La valeur après expropriation : valeur du terrain restant avec abattement de 20 % pour configuration défavorable : 890 euros X 0,80X 8081 m²= 5'753'670 euros. Différence= 8'669'490 - 5'753'672= 2 915'818 euros Déduction de la valeur vénale de l'emprise partielle : 1'467'400 euros Montant de l'indemnité de dépréciation du surplus: 2'915'818 euros -1'467'400 euros= 1'438'418 euros. 3° subsidiairement : la fixation de l'indemnité de dépréciation du surplus en cas de reconnaissance du caractère à bâtir des parcelles expropriées Valeur foncière avant l'expropriation: 9741 m² X 890 euros= 8'669'490 euros Valeur après expropriation: valeur du terrain restant avec abattement de 20 % pour configuration défavorable : 890 euros X 0,80 X 8080 m²= 5'753'672 euros Différence : 8'669'490-5'753'672= 2 915'818 euros Déduction de la valeur vénale de l'emprise partielle : 741'044 euros Montant de l'indemnité dépréciation du surplus : 2 915'818 euros -741'044 euros= 2'174'774 euros. Mme [I] [E] conclut dans les mêmes termes. SNCF RESEAU répond que : Présentation de l'opération Le projet dit de « la Tangentielle Nord » consiste à créer deux nouvelles voies électrifiées reliant les gares de [Localité 52] dans les Yvelines à [Localité 46] en Seine-Saint-Denis. Les acquisitions foncières et les travaux de construction nécessaires à la réalisation de ce projet ont été déclarés d'utilité publique et urgents par décret ministériel du 27 mai 2008 (pièce n°1). Urbanisme En application de l'article L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle du PLU approuvé à [Localité 33] le 4 février 2020. Le bien exproprié est situé en zone UA, correspondant à une zone d'activités économiques. Cette zone est affectée par l'emplacement réservé. Situation et description des emprises Au nombre des propriétés concernées par l'opération figurent sur la commune de [Localité 33] figurent les parcelles cadastrées M [Cadastre 12] et [Cadastre 14], au [Adresse 32], d'une superficie totale de 1660 m², avec une emprise totale de 1660 m² ; ces parcelles forment une unité foncière de 9741 m² avec la parcelle M [Cadastre 13], qui supporte un bâtiment à usage industriel de type entrepôt ; l'emprise n'affecte pas le bâti industriel qui se situe sur la parcelle M [Cadastre 13], non exproprié et restant appartenir aux indivisaires. Etat de la procédure Un arrêté à préfectoral du 9 octobre 2006 a porté ouverture de l'enquête préalable à déclaration d'utilité publique. Un décret ministériel du 27 mai 2008 a déclaré d'utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation de la liaison ferroviaire dite de « la Tangentielle Nord ». Une ordonnance d'expropriation concernant cette emprise a été rendue le 13 février 2018 publiée et enregistrée au service de publicité foncière de Bobigny le 20 avril 2021. SNCF RESEAU demande la confirmation du jugement. Fixation des indemnités proposées par l'expropriant SNCF réseau a proposé : 'indemnité principale : 1660 m² X 135 euros/m²= 224'100 euros 'indemnité de remploi : 23'410 euros 'indemnité de dépréciation du surplus : 201'960 euros Total : 449'470 euros arrondis à 450'000 euros. Cette offre reprend les valeurs de la DNID pour valoriser cette parcelle sur la base de huit références avec une moyenne de 127 euros/m² et une médiane de 115 euros/m². Discussion 1° valeur unitaire à retenir pour déterminer le montant de l'indemnité principale Le premier juge a écarté les cinq références proposées par les expropriés. Ceux-ci proposent en appel un nouveau terme correspondant à l'acquisition d'une parcelle sur laquelle est édifié un bâtiment industriel et produisent l'acte de vente (pièce n°9) ; contrairement à ce que soutiennent les appelants, cette vente ne correspond pas à la vente d'un terrain nu comme précisé dans l'acte « 8-désignation ». Ce terme devra être écarté. La pièce adverse n° 10 faisant apparaître la mention terrain nu, n'a aucune valeur juridique dans la mesure ou elle émane d'une agence immobilière. En outre, les appelants soutiennent qu'ils utilisent la même méthode de calcul que celle utilisée par le commissaire du gouvernement à savoir en appliquant un coût de destruction du bâti existant de 50 euros/m²; or, celui-ci n'a usé de la méthode dite de la récupération foncière que pour l'évaluation de l'indemnité de dépréciation du surplus ; cette méthode ne peut s'appliquer pour l'évaluation de l'indemnité principale portant sur un terrain nu. En outre, le taux d'indice INSEE ne peut s'imputer à l'évaluation des biens immobiliers. SNCF RESEAU considère que la valeur unitaire de 210 euros/m² retenue par le premier juge à partir d'une référence correspondant à la vente d'un terrain nu à [Localité 38] d'une superficie de 12'505 m² acquis pour un montant de 2'160'000 euros soit 172 euros/m² correspond déjà à une valeur haute ; elle demande donc la confirmation pour la fixation d'une indemnité principale de 348'600 euros, indemnité de remploi de 35'860 euros Sur la demande de dépréciation du surplus La cour ne peut fixer l'indemnité que pour des préjudices directs et certains. Si la réalisation des travaux engendrait des désordres sur le bâti lui-même comme le soutiennent les expropriés, cela s'analyserait comme un dommage de travaux publics et s'indemniserait comme tel devant le tribunal administratif seul compétent. SNCF RESEAU admet néanmoins le principe d'une indemnisation, puisque l'emprise va faire perdre une partie du terrain le long de la façade et ne permettra pas de créer un second accès [Adresse 51]. Elle avait fait siennes les écritures produites en première instance par le commissaire du gouvernement sollicitant la fixation d'une dépréciation du surplus à la somme de 218'187 euros. Le principe de l'octroi d'une dépréciation du surplus ne faisait pas débat entre les parties, et il en était de même pour le calcul à partir de la méthode dite de récupération foncière. En appel, les expropriés considèrent que leur bâti est en parfait état et rejettent cette méthode de calcul. En l'espèce, le tribunal a retenu la méthode de récupération foncière en raison de l'état dégradé du site, totalement à l'abandon, comme le précise le procès-verbal de transport. Les appelants produisent un contrat de bail conclu postérieurement à la date du jugement, qui mentionne également en page 6 sur 32 (pièce n°5) la présence de gravats, déchets tant en intérieur qu'en extérieur et précise que de nombreux travaux devront être effectués pour remettre le bien en état d'utilisation incluant la réfection des installations électriques et des sanitaires ; l'importance de ces travaux est telle qu'un délai de réalisation de 48 mois est prévu. L'état dégradé du site est donc acquis. Dans le cas de la méthode de la récupération foncière, la valeur unitaire à retenir ne peut être que celle d'un terrain nu, soit 210 euros/m². Le tribunal a fait une juste application de la méthode de récupération foncière, avec un montant de 330'402 euros dont il est demandé la confirmation. SUR CE , LA COUR - Sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 3 novembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de Madame [H] [D] [X], Madame [G] [E], M. [B] [X], Madame [W] [X] et M. [F] [E] du 2 février 2023, de la SNCF RESEAU du 27 avril 2023 et de Mme [V] [E] du 30 mai 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables. Les conclusions de Madame [H] [D] [X], Madame [G] [E], M. [B] [X], Madame [W] [X] et M. [F] [E] du 15 février 2024 sont de pure réplique à celles de la SNCF RESEAU ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux. - Sur le fond Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement. Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel de Madame [H] [D] [X], Madame [G] [E], M. [B] [X], Madame [W] [X] et M. [F] [E] et l'appel incident de Mme [H] [I] [E] porte sur le montant de l'indemnité de dépossession S'agissant de la date de référence, le premier juge en application des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme a fixé la date de référence à la date de l'approbation du 4 février 2020 du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) d'Est Ensemble. Les appelants, l'appelante incidente et SNCF réseau retiennent en application de l'article L213-6 du code de l'urbanisme la même date de référence que le premier juge. Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement retenu en application de l'article L213-6 du code de l'urbanisme comme date de référence l'approbation du PLUI d'Est Ensemble approuvé le 4 février 2020. S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence le bien est en zone UA correspondant à une zone d'activités économiques qui est affectée par l'emplacement réservé. Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, le bien exproprié correspond aux parcelles M [Cadastre 12] et [Cadastre 14] d'une superficie de 1660 m², qui forment avec la parcelle M [Cadastre 13] une unité foncière de 9741 m² sur laquelle un bâtiment à usage industriel est édifié. Les appelants et l'appelante incidente indiquent que les parcelles M [Cadastre 12], M [Cadastre 14] et M [Cadastre 13] constituent une unité foncière de 9741 m², et que l'ensemble constituait d'ailleurs une unique parcelle mère M [Cadastre 6] avant qu'elle soit séparée en trois parcelles filles suite à la déclaration d'utilité publique du 20 mars 2012 et que l'unité foncière à considérer est l'ensemble constitué par les parcelles M [Cadastre 12], M [Cadastre 13] et M [Cadastre 14], qu'il n'existe aucune séparation matérielle entre les parcelles et que les plans produits montrent un tracé en triangle approximatif ; que l'unité foncière est un bien bâti comme le montre le relevé de géomètre expert qui constate 2299 m² de bâti sur la parcelle M [Cadastre 13], ces bâtiments ayant déjà été constatés lors du plan de division établi en 1987 ; que contrairement à ce qu'énonce le jugement, l'unité foncière constituée des parcelles M [Cadastre 12], M [Cadastre 13] et M [Cadastre 14] est un bien bâti. Cependant, il ressort du procès-verbal de transport que l'emprise n'impacte pas le bâti industriel qui se situe sur la parcelle [Cadastre 13], non expropriée et restant appartenir aux indivisaires. L'emprise porte uniquement sur les parcelles M[Cadastre 12] et M [Cadastre 14], en nature de terrain nu en friche. L'ensemble immobilier est lui situé dans un quartier résidentiel. Il ressort du procès-verbal de transport que l'emprise expropriée est située au fond de l'unité foncière, derrière le bâtiment à usage industriel. Elle longe la clôture de la parcelle, elle-même située en bordure de rue. L'emprise se situe sur un terrain en friche non entretenu. Le premier juge indique que le reste de l'unité foncière est conçu d'un terrain, en partie bétonné avec des amas de déchets divers et en partie en friche, et supporte un bâtiment à usage de bureaux, un bâtiment à usage industriel et un hangar en structure tôle appartenant à l'indivision [X]/[E]. Les parcelles expropriées sont situées à 2,9 km à vol d'oiseau de la porte de [Localité 47], dans la zone d'activité proche du c'ur de la ville de [Localité 33], desservies par des routes, par l'autoroute A 86, l'autoroute A1 avec les aéroports, la RN 4 et sont proches du canal de l'Ourcq. Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport. S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 6 octobre 2022. - Sur l'indemnité principale 1° Sur les surfaces Les parties s'accordent comme en première instance pour retenir une surface de 1660 m². Le jugement qui a retenu cette surface sera donc confirmé. 2° Sur la situation locative Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété soit le 13 février 2018. En l'espèce, l'emprise expropriée est libre d'occupation ; il convient donc de confirmer le jugement qui a retenu une indemnité de dépossession en valeur libre. 3° Sur la méthode Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. Les parties ne contestent pas la méthode par comparaison retenue par le premier juge. Le jugement sera confirmé sur ce point. 4° Sur les références des parties Après examen des références des parties, le premier juge n'a retenu qu'une référence, à savoir le terme CG5 du commissaire du gouvernement selon une valeur de 172 euros/m² ; compte tenu du faible nombre de termes de comparaison retenus attestant de la rareté de ce type de bien, des développements contenus dans les tableaux d'analyse des termes de comparaison, la situation géographique du terrain et de sa surface et sa configuration, il a retenu une valeur haute, soit 210 euros/m² en indiquant que la valeur de 890 euros/m² sollicitée par la partie expropriée ne peut être atteinte s'agissant d'une emprise en nature de terrain nu. Il convient en conséquence d'examiner les références des parties : a) Les références des expropriés Ils demandent à titre principal de retenir une valeur de 890 euros/m² en se fondant sur cinq termes de comparaison avec les références de publication : N° du terme Date de vente Adresse Surface/m² Prix en euros Prix en euros/m² distance au terrain exproprié T1 30 juillet 2020 [Adresse 23] à [Localité 33] K 0030 8768 6'500'000 741 1 km T2 5 octobre 2017 [Adresse 4] à [Localité 33] K0228, K0226 et K0224 7952 9'670'000 1216 1,1 km T3 4 novembre 2020 [Adresse 22] à [Localité 33] K0151 7261 5 200'000 716 0,9 km T4 22 décembre 2017 [Adresse 31] à [Localité 33] I0 225 7413 6 000 000 809 1 km T5 29 décembre 2019 [Adresse 17] à [Localité 33] K0050 et K0145 8736 8'450'000 967 07 km moyenne 8026 7'164'000 890 0,9 km Cependant, si la surface totale en nature du bâti du bien détenu par les expropriées peut être pertinente pour évaluer une éventuelle indemnité due au titre de la dépréciation du surplus, seules les caractéristiques de l'emprise expropriée doivent être prises en compte pour évaluer l'indemnité principale d'expropriation ; or, en l'espèce, l'emprise porte sur une parcelle de terrain nu et il ne peut être retenu un bien bâti comme revendiqué par les appelants, puisque la parcelle M[Cadastre 13] qui supporte un bâtiment à usage industriel n'est pas expropriée et reste la propriété des indivisaires [X]/[E]. Ces références correspondant à des ventes de bâtiments d'activité industrielle et non à la vente de terrains nus doivent en conséquence être écartées. À titre subsidiaire, ils proposent une transaction du 18 décembre 2019 de la parcelle H[Cadastre 1] de 7664 m², [Adresse 9] à [Localité 33] pour 3'150'000 euros, soit 411 euros/ m². Ils indiquent que ce bien incluait un entrepôt de 168 m² ainsi qu'un appartement de 20 m², qu'en appliquant comme le proposait le commissaire du gouvernement un coût de destruction de 50 euros/m², le coût de destruction s'établit à (168 m²+20 m²) X 50 euros/m²= 188 m² X 50 euros/m²= 9 400 euros, soit une évaluation du bien à 3'150'000 euros-9 400 euros= 3 140 600 euros, et donc un prix de 410 euros/m² pour le terrain nu. Ils indiquent qu'il est pertinent de le considérer comme un terrain nu pour cinq raisons : ' la surface du bâtiment est très faible en comparaison avec la surface du terrain (188 m²/7664 m²= 2,5 % ; à comparer à 2204/80 m²= 28,5 % pour le surplus déprécié) ; 'les bâtiments sont des constructions très simples, avec un faible coût de construction de démolition ; 'l'acte de vente affirme que 'l'acquéreur précise que les biens ont vocation à être démolis à court terme ' ; 'l'acquéreur a obtenu le 17 septembre 2021 un permis de démolir, prouvant ainsi que c'est le terrain nu à bâtir qui constituait la valeur du bien pour l'acheteur dans cette transaction ; 'cette transaction est considérée comme étant un terrain nu par l'agence CBRE, une des principales agences immobilières d'entreprise au monde. Ils ajoutent que le document remis par l'agence CBRE fait apparaître des prix de terrain nu sur les transactions récentes en Seine-Saint-Denis allant de 170 euros/m² à 928 euros/m² et que cette transaction apparaît également sur le site DVF. Ils demandent de retenir une valeur de 410 euros/m², et de tenir compte également de l'inflation et de retenir une valeur de référence de 446 euros/m². Cependant, il ressort de l'acte de vente (pièce n°9) : dans l'article « 8-désignation » à [Localité 33] (Seine-Saint-Denis) [Localité 33] - [Adresse 9], une propriété à usage industriel d'habitation, comprenant : un bâtiment à gauche en entrant, usage d'habitation, divisé en: Entrée, trois pièces principales, attenant : réfectoire, vestiaires, douches, sanitaires, en entrant, à droite un atelier mécanique, hangar métallique, une construction à usage de bureaux, comprenant : au rez-de-chaussée, six pièces, bar, au premier étage, cinq pièces, construction légère métallique servant d'abri à voitures, autre bâtiment, hangar à bascule avec pont à bascule. » Il est indiqué à l'article 9 : « usage et destination Le bien a une destination mixte industrielle/bureau ». Il est indifférent qu'une agence immobilière ait considérée qu'il s'agit de terrains nus. En outre, le commissaire du gouvernement de première instance s'agissant du coût de démolition n'a usé de la méthode dite de la récupération foncière que pour l'évaluation de l'indemnité de dépréciation du surplus, comme l'indique SNCF Réseau, ce qui n'est pas contesté par les appelants. Cette méthode ne peut s'appliquer pour l'évaluation de l'indemnité principale portant sur un terrain nu. Ce terme non comparable en consistance ne correspondant pas à un terrain nu sera donc écarté. b) Les références de SNCF RESEAU Elle reprend les valeurs de la DNID correspondant à 8 termes avec les références de publication : N° du terme Date de vente Adresse surface terrain/m² Prix en euros Prix en euros/m² Zonage Observations I1 23 mai 2017 [Adresse 25] [Localité 42] 1122 134'640 120 UE vente de la SNCF de terrains à vocation de parking I2 19 avril 2016 [Adresse 11] [Localité 42] 569 77'953 137 UE vente de la commune à une SEM I3 25 février 2016 [Adresse 24] [Localité 43] [Localité 43] 3989 400'000 100 terrain industrielle zone industriel du [Localité 40] I4 13 octobre 2015 [Adresse 16] [Localité 43] 5427 550'000 101 terrain industrielle zone industriel du [Localité 40] I5 7 décembre 2015 [Adresse 26] [Localité 37] 5172 879'240 170 Ui acquis par la Société du Grand [Localité 48] I6 6 novembre 2015 [Localité 44] [Localité 49] 1067 107'200 100 Uid acquis par SNCF Réseau après DUP pour la TLN I7 9 octobre 2020 [Adresse 39] [Localité 50] 1051 114'840 109 UP acquis par la SEQUANO I8 16 mars 2016 [Adresse 10] [Localité 33] 148 26'640 180 UPBB1 terrain industriel dans la Zac de [Localité 41] Moyenne 127 adhésion à ordonnance d'expropriation Zac écocité médiane 115 Les termes I1,I2, I3, I4,I5, I6,I8 datant de plus de cinq ans sont trop anciens et seront donc écartés. S'agissant du terme I7, le premier juge indique qu'il ressort de l'acte de vente versé aux débats que ce bien est affecté par des restrictions conventionnelles d'usage et qu'une demande d'instauration de servitude publique a été déclarée recevable en raison de la pollution résiduelle des sols et des eaux souterraines. En conséquence, ces restrictions d'usage constituent nécessairement des éléments de moins-value importants ; le bien exproprié n'est pas frappé par de tels désordres, ce terme non comparable sera donc écarté. SNCF réseau reprend ensuite la référence retenue par le premier juge correspondant au terme CG5, à savoir une vente du 31 juillet 2019, avec les références de publication, [Adresse 15] à [Localité 38], 12'505 m², 2'160'000 euros, soit 172 euros/m². Ce terme récent et comparable en consistance, sera retenu, bien qu'il s'agisse d'une localité, que le terrain est bien plus grand que le terrain à évaluer (7 fois supérieure), et qu'il est moins bien desservi, en raison de la rareté des références. Ce terme présente donc des éléments de moins-value tenant à sa plus grande superficie et à sa moins bonne desserte. En conséquence, en tenant compte de cet élément, de la bonne situation géographique de l'emprise expropriée, de sa surface et sa configuration et de l'évolution du marché, le premier juge a exactement retenu une valeur unitaire supérieure à 210 euros/m². L'indemnité principale est donc de : 210 euros/m² X 1160 m²= 348'600 euros en valeur libre. Le jugement sera confirmé en ce sens. - Sur les indemnités accessoires 1° Sur l'indemnité de remploi Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros 15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros 10% sur 333 600 euros = 33 360 euros soit un total arrondi de 35 860 euros. Le jugement sera confirmé en ce sens. 2° sur l'indemnité de dépréciation du surplus Le premier juge a indiqué que les parties se sont accordées sur le principe d'une allocation aux expropriés, d'une indemnité pour dépréciation du surplus. Il indique qu'il est admis qu'en cas d'expropriation seulement partielle, la partie du bien qui ne fait pas l'objet d'expropriation peut se trouver dépréciée. Dans ce cas, le principe de réparation intégrale justifie l'allocation à l'exproprié d'une indemnité supplémentaire, correspondant à la dépréciation du surplus ; qu'en l'espèce, l'opération d'expropriation conduit de manière certaine à amputer la propriété appartenant à l'indivision [X]/[E] d'une surface de 1660 m² de terrain d'une grande partie de sa façade sur rue. Il ajoute que les parties s'agissant de la méthode retenue pour apprécier le montant de l'indemnité pour dépréciation du surplus s'accordent sur le calcul suivant : 'méthode retenue pour apprécier le montant de l'indemnité pour dépréciation du surplus : (valeur de la propriété avant l'expropriation-valeur de la propriété après expropriation)-valeur de l'emprise partielle 'valeur de la propriété avant l'expropriation : valeur de l'unité foncière (9741 m² X valeur unitaire)-coût de démolition (1765 m² X 50 euros/m²) 'valeur de la propriété après expropriation : (surface de l'exproprié X valeur unitaire X abattement de 20 % pour configuration défavorable : 8080 m² X valeur unitaire X 0,80)-(1765 m² X 50 euros/m²). Le premier juge ajoute que la divergence réside uniquement, pour chacun de ces calculs, dans les valeurs unitaires retenues, SNCF réseau et le commissaire du gouvernement retenant une valeur de terrain nu de 135 euros/m², tandis que les expropriés retiennent une valeur de terrain bâti à hauteur de 890 euros/m². Il indique que compte tenu de l'état dégradé du bâti, la méthode de la récupération foncière, retenue par les parties, est pertinente et sera appliquée. Il ajoute que dans le cadre de cette méthode, il n'est pas possible de retenir, comme le font les expropriés une valeur unitaire par comparaison avec des immeubles bâtis appliquée à la surface totale de la propriété car cela conduirait à surévaluer la partie non bâtie ; que la valeur unitaire doit être calculée par comparaison avec des terrains nus en référence à la surface totale du terrain. Il a donc appliqué la valeur unitaire de 210 euros/m² fixée par comparaison de cessions de terrains nus et l'a appliqué à la surface totale du terrain, ce qui aboutit à une indemnité pour dépréciation du surplus de 339'402 euros. Les appelants demandent l'infirmation et la nécessaire pris en compte d'une valeur de terrain bâti dans la fixation de l'indemnité pour dépréciation du surplus. Ils font état du caractère non dégradé du bâti. Ils indiquent que si dans son procès-verbal de transport du 19 mai 2022 le juge de l'expropriation a relevé la présence de déchets divers et des restes de la dernière activité de décor, il n'a jamais évoqué une dégradation du bâti ; qu'il indique clairement que le bâtiment à usage industriel, composé de deux grands espaces, est un bâtiment en dur avec un sol brut,une structure métallique et une verrière en bon état au plafond. Ils ajoutent que la structure de l'atelier principal de 1594 m² est en parfait état, tout comme les autres bâtiments, que les propriétaires ont régulièrement entretenu et assuré la protection du site ; que depuis le début de l'année 2000, ils ont installé des éléments de sécurisation et ont effectué des travaux pour sécuriser les lieux comme en attestent les factures de surveillance du site pour plus de 40'000 euros ainsi qu'une facture d'assurances de 2019 et des travaux de reprises et gouttières pour plus de 20'000 euros. Ils indiquent que le site a été loué à nouveau en novembre 2022, et qu'il a été débarrassé de tous les déchets qui ont pu être constatés en première instance ; que le surplus a depuis été remis en location dans le même état que celui qui préexistait avant le jugement de première instance et qu'il est indiqué au bail que : « le bâtiment historique existant a un grand espace ouvert qui est bien éclairé avec la lumière naturelle provenant de la vaste verrière du toit des fenêtres de haut niveau. La structure existante est en très bon état et devrait être célébrée ». Ils concluent enfin que le 22 avril 2022, soit avant la visite sur les lieux du juge de l'expropriation, la parcelle concernée a fait l'objet d'une vente à titre de licitation ne faisant pas cesser l'indivision, entre Madame [I] [E], Madame [T] et [A] [X] et M. [B] [X] et que cette transaction correspond bien à une transaction de marché. Il est expressément mentionné dans l'acte de cession que la parcelle concernée est un terrain bâti : « désignation actuelle, telle qu'elle résulte d'un rapport d'expertise délivré par M. [M] [Y], géomètre expert sis à [Localité 45] : [Adresse 20], en date du 19 février 2020 : un ensemble de locaux à usage professionnel composé de : 'un atelier d'une surface totale de 1694 m² environ, 'un bâtiment de bureau d'une surface totale de 330 m² environ, en deux niveaux, 'trois entrepôts d'une surface totale de 366 m² ». Le prix de la cession correspond à celle d'un terrain bâti, pour l'achat de 864/1728 èmes le prix a été évalué à la somme d'1'100'000 euros, soit 2 200'000 euros pour l'ensemble du terrain ; sur ce prix, afin d'obtenir la valeur vénale réelle, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, il convient de retirer l'abattement pour illiquidité de 20 %, propre au maintien de l'indivision, ce qui porte son montant à 2 200'000 euros/(100 %-20 %)= 2'750'000 euros ; la valeur vénale réelle de la parcelle M [Cadastre 13] est de 2'750'000 euros/(100 %-20 %)= 3'437'500 euros, qui correspond bien au prix d'un terrain bâti. Ils en concluent que le prix de référence au m² à prendre en compte pour cette transaction est donc de 3'437'500 euros/8081 m²= 425 euros/m² et qu'il est inconcevable de se fonder sur un prix de référence inférieur à cette somme pour l'indemnité de dépréciation du surplus. Ils reprennent les mêmes références pour l'indemnité principale et demandent à titre principal de retenir une valeur unitaire de 890 euros/m², ce qui correspond à la somme d'1'438'418 euros. A titre subsidiaire, en cas de reconnaissance du caractère à bâtir des parcelles expropriées, l'indemnité de dépréciation du surplus correspond à la somme de 2'174'774 euros. La consistance d'un bien exproprié s'apprécie à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit en l'espèce le 13 février 2018. Il ressort du procès-verbal de transport du 19 mai 2022 que : « description générale : L'emprise expropriée concerne les parcelles cadastrées section M n° [Cadastre 12] et [Cadastre 14] d'une superficie de 1660 m² et situées [Adresse 32] à [Localité 33]. Les parcelles expropriées forment une unité foncière avec la parcelle cadastrée section M n° [Cadastre 13] appartenant également à l'indivision. L'ensemble est clos par un grillage accessible par un portail devant lequel des plots en béton sont installés. Les parcelles supportent un bâtiment à usage de bureaux, un bâtiment à usage industriel et un hangar en structure tôle appartenant à l' indivision. Les parcelles sont situées dans un quartier résidentiel et longent la [Adresse 51]. L'ensemble est laissé à l'abandon. L'emprise expropriée est située au fond de l'unité foncière, derrière le bâtiment à usage industriel. Elle longe la clôture de la parcelle, elle-même située en bordure de la rue. Elle se situe sur un terrain en friche non entretenu. Elle impacte l'angle du bâtiment à usage industriel, dans lequel se situe un local à usage de bureaux et des sanitaires. Le reste de la parcelle est constitué d'un terrain : 'en partie bétonné avec des déchets divers ; et, 'en partie en friche. Le fond droit de la parcelle, près du hangar, comprend des amas de déchets. Le bâtiment à usage industriel, composé de deux grands espaces, est un bâtiment en dur avec un sol brut, une structure métallique et une verrière en bon état au plafond. L'ensemble est quasiment vide, des déchets divers et des restes de la dernière activité de décors étant visibles. » Les appelants produisent un contrat de bail, mais qui est conclu postérieurement à la date du jugement, qui mentionne en tout état de cause également en page 6 la présence de gravats, déchets tant en intérieur qu'en extérieur, que de nombreux travaux devront être effectués pour remettre le bien en état d'utilisation incluant la réfection des installations électriques et des sanitaires avec un délai de réalisation de 48 mois. Il ressort des constatations du procès-verbal de transport du 19 mai 2022, sans que les appelants fassent état d'une modification depuis la date de l'ordonnance d'expropriation du 13 février 2018, que le site est dégradé, qu'il est laissé à l'abandon, que le bâtiment à usage industriel est quasiment vide, et que des déchets divers correspondant à la dernière activité de décors étaient visibles. Les appelants n'ont en outre pas contesté pour fixer l'indemnité de dépréciation du surplus, non la méthode par comparaison, mais la méthode de la récupération foncière, qui est en effet justifiée compte tenu de l'état dégradé du bâti. La valeur unitaire à retenir doit être celle d'un terrain nu, et non d'un terrain à bâtir comme demandé par les appelants et il ne peut donc être retenu la valeur revendiquée de 890 euros/m². Ils sera donc retenu la valeur unitaire de 210 euros/m² correspondant à des terrains nus comme fixée pour l'indemnité principale. L'indemnité pour dépréciation du surplus est donc de : 'valeur de la propriété avant l'expropriation : (9741 m² X210 euros/m²)-(1765 m² X 50 euros/m²)= 1'957'360 euros 'valeur de la propriété après expropriation : (8081 m² X (210 euros/m² X0,80)-(1765 m² X 50 euros/m²)=1'269'358 euros 'valeur de l'emprise partielle : 348'600 euros 'indemnité pour dépréciation du surplus : (1'957'360 euros-1'269'358 euros)-348'600 euros= 339'402 euros Le jugement sera donc confirmé en ce sens. - Sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande de débouter Madame [H] [D] [X] née [E], Madame [G] [E], M. [B] [X], Madame [A] [X] et M. [F] [E], ainsi que Madame [H] [I] [E] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. L'équité commande de condamner Madame [D] [X] née [E], Madame [G] [E], M. [B] [X], Madame [X] et M. [F] [E] à verser la somme de 2 000 euros à la SNCF réseau au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. - Sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation. Madame [H] [D] [X], Madame [G] [E], M. [B] [X], Madame [A] [X] et M. [F] [E] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.