Cour d'appel, 1ère Chambre, 30 avril 2024, n° 22/02644

Faits et procédure

EXPOSE DU LITIGE La SCI Les Arches du Pont Vieux a entrepris la réalisation d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé « Les arches du pont vieux » sur la commune d'Orthez (64300) au [Adresse 4]. La commercialisation des lots s'est faite sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Par mandat en date du 28 février 2006, la SCI Les Arches du Pont Vieux a confié à la société toulousaine Omnium Conseil (devenue par la suite Stellium Immobilier), la commercialisation des biens ainsi que la publicité. Par l'intermédiaire d'un mandataire du groupe Omnium Finance, Monsieur [S] [M] s'est vu proposer une opportunité d'investissement immobilier locatif au sein de l'ensemble immobilier dans le cadre du régime fiscal de faveur dit "de [G]". Par acte authentique du 12 octobre 2006, suivant contrat de réservation signé le 30 mars 2006, Monsieur [S], [X] [M] a acquis, au sein de cet ensemble immobilier, un appartement duplex de type T3 ainsi qu'un emplacement de parking pour un prix total de 144 210 €. L'acquisition a été intégralement financée au moyen d'un prêt souscrit auprès de la GE Money Bank. Le bien acquis par Monsieur [M] a été livré au mois de novembre 2007 et mis en location à compter du 14 décembre 2007. Le bien a fait l'objet de plusieurs locations successives entrecoupées de périodes de vacances. Le 28 août 2017, Monsieur [M] a adressé une mise en demeure à la société Omnium Finance pour lui faire part de son mécontentement au sujet de l'acquisition du bien pour lequel il estime ne pas avoir été informé du risque financier qu'il encourait à l'achat ni des difficultés qu'il rencontrerait pour le louer. Le 20 septembre 2012, la société Les Arches du Pont Vieux a été radiée du registre du commerce et des sociétés, les opérations de clôture de liquidation ont eu lieu le 12 septembre 2012. Par ordonnance en date du 18 avril 2018, le tribunal de grande instance de Bayonne a nommé Monsieur [F] [J] mandataire ad hoc de la société Les Arches du Pont Vieux. Par acte d'huissier en date du 23 octobre 2018, Monsieur [S] [M] a assigné la SCI Les Arches du Pont Vieux, représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [F] [J], la société SARL Immobilier [F] [J], associée de la SCI Les Arches du Pont Vieux, et la société Stellium Immobilier devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir : - déclarer que l'opération présentée à Monsieur [S], [X] [M] était une opération financière complexe de long terme (i) ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, (ii) intégralement financée par un emprunt remboursé par la perception de loyers, par les réductions d'impôt procurées par le dispositif d'incitation fiscale [G] avec en complément un effort d'épargne mensuel, (iii) destinée à permettre, suivant la revente du bien au terme de l'engagement de location, le remboursement du prêt contracté et la réalisation d'un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni et donc la constitution d'un capital, - déclarer que la société STELLIUM IMMOBILIER est intervenue dans le cadre d'un démarchage pour présenter l'opération à Monsieur [S], [X] [M] était tenue à son égard à une obligation d'information et à un devoir de conseil, - déclarer que dans le cadre de cette opération, les perspectives de valorisation du bien au terme de l'engagement de location revêtaient une importance essentielle pour ne pas dire cruciale dès lors que la possibilité d'atteindre l'objectif assigné à l'opération (la constitution d'un capital) dépendait très étroitement et principalement de la valeur du bien au terme de l'engagement de location, - déclarer qu'il appartenait en conséquence à la société STELLIUM IMMOBILIER de se renseigner sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location pour (i) informer utilement Monsieur [S], [X] [M] et satisfaire à son obligation d'information, (ii) vérifier que l'opération proposée était adaptée à l'objectif de constitution d'un capital de Monsieur [S], [X] [M] et satisfaire à son devoir de conseil, - déclarer qu'en s'abstenant de réaliser la moindre étude sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location et en communiquant à Monsieur [S], [X] [M] une étude financière faisant état de perspectives de valorisation du bien litigieux au terme de l'engagement de location totalement irréalistes et fondées sur des données purement théoriques, la société STELLIUM IMMOBILIER a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil, - déclarer que la société STELLIUM IMMOBILIER, nécessairement consciente en sa qualité de professionnelle des risques qu'elle faisait courir à Monsieur [S], [X] [M] aurait dû attirer l'attention de Monsieur [S], [X] [M] sur le caractère purement théorique des informations de l'étude financière relative aux perspectives de réalisation d'un capital et les risques pour lui à s'engager dans une opération dont la réussite était fondée sur des données purement théoriques, qu'à aucun moment, cette mise en garde n'a été opérée, la seule mention du caractère non contractuel de l'étude financière étant parfaitement insuffisante à caractériser une telle mise en garde, - déclarer que quand bien même Monsieur [S], [X] [M] n'ignorait pas que l'investissement proposé (comme d'ailleurs tout investissement) comportait une part d'aléa, l'absence d'étude préalable par la société STELLIUM IMMOBILIER sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location et la communication sans mise en garde d'une information y relative totalement irréaliste, a conduit Monsieur [S], [X] [M] à s'exposer à un risque certain ou quasi-certain qui s'est réalisé, - déclarer que les manquements de la société STELLIUM IMMOBILIER à son obligation d'information et à son devoir de conseil ont privé Monsieur [S], [X] [M] de la chance d'éviter le risque certain ou quasi certain qui s'est réalisé (i) que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni, (ii) que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne permette même pas de rembourser le solde du capital restant dû auprès de l'établissement ayant financé l'opération litigieuse, (iii) d'avoir ainsi, et pendant de nombreuses années, fourni en vain un important effort d'épargne (sans constituer le moindre capital). En conséquence, - condamner in solidum, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil, la société civile immobilière LES ARCHES DU PONT VIEUX, représentée par son mandataire ad'hoc, Monsieur [F] [J], la société IMMOBILIER [F] [J], prise en sa qualité d'associée et à dû concurrence de ses droits sociaux dans la société civile immobilière LES ARCHES DU PONT VIEUX et la société STELLIUM IMMOBILIER au paiement à Monsieur [S], [X] [M] de la somme de 102 530 euros à titre de dommages et intérêts, - déclarer que les manquements de la société STELLIUM IMMOBILIER à son obligation d'information et à son devoir de conseil sont aussi pour Monsieur [S], [X] [M], la cause d'un préjudice moral distinct du préjudice financier causé par le stress lié à la présente procédure initiée pour faire valoir ses droits, - condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil, la société civile immobilière LES ARCHES DU PONT VIEUX, représentée par son mandataire ad'hoc, Monsieur [F] [J], la société IMMOBILIER [F] [J], prise en sa qualité d'associée et à dû concurrence de ses droits sociaux dans la société civile immobilière LES ARCHES DU PONT VIEUX et la société STELLIUM IMMOBILIER en réparation du préjudice moral, au paiement à Monsieur [S], [X] [M] de la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts. En tout état de cause : - condamner in solidum la société civile immobilière LES ARCHES DU PONT VIEUX, représentée par son mandataire ad'hoc, Monsieur [F] [J], la société IMMOBILIER [F] [J], prise en sa qualité d'associée et à dû concurrence de ses droits sociaux dans la société civile immobilière LES ARCHES DU PONT VIEUX et la société STELLIUM IMMOBILIER, au paiement à Monsieur [S], [X] [M] de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - débouter les défendeurs de leurs demandes à l'encontre de Monsieur [S], [X] [M]. Suivant jugement contradictoire du 7 juillet 2022 (RG n° 18/01826), le tribunal judiciaire de Bayonne a : - Déclaré prescrite l'action engagée par Monsieur [M] à l'encontre de la société IMMOBILIER [F] [J], - Déclaré prescrite l'action engagée par Monsieur [M] à l'encontre de la société STELLIUM IMMOBILIER, - Débouté la SCI LES ARCHES DU PONT VIEUX représentée par Monsieur [J] de sa demande fondée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné Monsieur [M] à payer à la société STELLIUM IMMOBILIER une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné Monsieur [M] à payer à la société IMMOBILIER [F] [J] une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - Condamné Monsieur [M] aux dépens. Les motifs du jugement sont les suivants : - En application de l'article 1859 du code civil, le tribunal a déclaré l'action à l'encontre de la SARL Immobilier [F] [J] prescrite dès lors qu'elle n'a pas été introduite avant le 26 septembre 2017, soit 5 ans après la publication au journal d'annonces légales Petites affiches du Pays Basque et des Pyrénées de la dissolution de la société. - Au visa de l'article 2224 du code civil et en rappelant que l'action de Monsieur [M] se fonde sur un manquement au devoir d'information et de conseil de la SARL Stellium Immobilier, le tribunal a retenu que le point de départ de la prescription se situe dès la conclusion du contrat litigieux et il a précisé : - que le plan d'investissement personnalisé comportait l'indication qu'il ne présentait pas de caractère contractuel ; - que Monsieur [M] était en mesure de s'interroger sur la pertinence de l'opération, d'autant plus qu'il a bénéficié de tous les délais prévus par le code de la construction et de l'habitation afin de questionner la pertinence de ce document ; - qu'il ne peut être prétendu que le point de départ se situait quinze ans après la date de l'achat ; - que le point de départ se situant le 12 octobre 2006 soit avant l'introduction de la loi du 17 juin 2008, l'action de Monsieur [M] à l'égard de la SCI Les Arches du Pont Vieux et de la SAS Stellium Immobilier est prescrite depuis le 19 juin 2013. Le tribunal l'a donc déclaré irrecevable. Par déclaration d'appel du 29 septembre 2022 (RG n° 22/2644), Monsieur [S] [M] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a : - Déclaré prescrite l'action engagée par Monsieur [S] [M] à l'encontre de la SARL IMMOBILIER [F] [J] ; - Déclaré prescrite l'action engagée par Monsieur [S] [M] à l'encontre de la SAS STELLIUM IMMOBILIER et de la SCI LES ARCHES DU PONT VIEUX ; - Condamné Monsieur [S] [M] à payer à la société SAS STELLIUM IMMOBILIER une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Monsieur [S] [M] à payer à la société SARL IMMOBILIER [F] [J] une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Monsieur [S] [M] aux entiers dépens de l'instance. Aux termes de ses dernières conclusions du 17 juillet 2023, Monsieur [S] [M], appelant, entend voir la cour : Vu notamment les articles 2224, 1154, 1382 du code civil, l'article L. 111-1 du code de la consommation, les articles 699 et 700 du code de procédure civile, l'ensemble des pièces produites, Il est demandé à la Cour : - déclarer Monsieur [S], [X] [M] recevable en son appel, L'y dire bien fondé, En conséquence, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré prescrite l'action engagée par Monsieur [S], [X] [M] à l'encontre de la SCI LES ARCHES DU PONT VIEUX, représentée par son mandataire ad'hoc, Monsieur [F] [J], de la société STELLIUM IMMOBILIER, Et statuant à nouveau - dire que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au plus tôt le 22 août 2016, (date de la première estimation du bien et au terme de la période de défiscalisation) et au plus tard le 28 août 2017, (date du courrier de Monsieur [M] à la société STELLIUM), - dire que l'action de Monsieur [S], [X] [M] introduite par exploits huissiers du 23 octobre 2018 à l'encontre de la SCI LES ARCHES DU PONT VIEUX, représentée par son mandataire ad'hoc, Monsieur [F] [J], et de la société STELLIUM IMMOBILIER n'est pas prescrite, Et statuant à nouveau : - dire que l'opération présentée à Monsieur [S], [X] [M] était une opération financière complexe de long terme (i) ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, (ii) intégralement financée par un emprunt remboursé par la perception de loyers, par les réductions d'impôt procurées par le dispositif d'incitation fiscale [G] avec en complément un effort d'épargne mensuel, (iii) destinée à permettre, suivant la revente du bien au terme de l'engagement de location, le remboursement du prêt contracté et la réalisation d'un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni et donc la constitution d'un capital, - dire que la société STELLIUM IMMOBILIER est intervenue dans le cadre d'un démarchage pour présenter l'opération à Monsieur [S], [X] [M] était tenue à son égard à une obligation d'information et à un devoir de conseil, - Dire que dans le cadre de cette opération, les perspectives de valorisation du bien au terme de l'engagement de location revêtaient une importance essentielle pour ne pas dire cruciale dès lors que la possibilité d'atteindre l'objectif assigné à l'opération (la constitution d'un capital) dépendait très étroitement et principalement de la valeur du bien au terme de l'engagement de location, - dire qu'il appartenait en conséquence à la société STELLIUM IMMOBILIER de se renseigner sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location pour (i) informer utilement Monsieur [S], [X] [M] et satisfaire à son obligation d'information, (ii) vérifier que l'opération proposée était adaptée à l'objectif de constitution d'un capital de Monsieur [S], [X] [M] et satisfaire à son devoir de conseil, - dire qu'en s'abstenant de réaliser la moindre étude sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location et en communiquant à Monsieur [S], [X] [M] une étude financière faisant état de perspectives de valorisation du bien litigieux au terme de l'engagement de location totalement irréalistes et fondées sur des données purement théoriques, la société STELLIUM IMMOBILIER a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil, - dire que la société STELLIUM IMMOBILIER, nécessairement consciente en sa qualité de professionnel des risques qu'elle faisait courir à Monsieur [S], [X] [M] aurait dû attirer l'attention de Monsieur [S], [X] [M] le caractère purement théorique des informations de l'étude financière relative aux perspectives de réalisation d'un capital et les risques pour elle à s'engager dans une opération dont la réussite était fondée sur des données purement théoriques ; qu'à aucun moment, cette mise en garde n'a été opérée, la seule mention du caractère non contractuel de l'étude financière étant parfaitement insuffisante à caractériser une telle mise en garde, - dire que quand bien même Monsieur [S], [X] [M] n'ignorait pas que l'investissement proposé (comme d'ailleurs tout investissement) comportait une part d'aléa, l'absence d'étude préalable par la société STELLIUM IMMOBILIER sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location et la communication sans mise en garde d'une information y relative totalement irréaliste, a conduit Monsieur [S], [X] [M] à s'exposer à un risque certain ou quasi-certain qui s'est réalisé, - dire que les manquements de la société STELLIUM IMMOBILIER à son obligation d'information et à son devoir de conseil ont privé Monsieur [S], [X] [M] de la chance d'éviter le risque certain ou quasi certain qui s'est réalisé (i) que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni, (ii) que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne permette même pas de rembourser le solde du capital restant dû auprès de l'établissement ayant financé l'opération litigieuse, (iii) d'avoir ainsi, et pendant de nombreuses années, fourni en vain un important effort d'épargne (sans constituer le moindre capital) En conséquence, - condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil, la SCI LES ARCHES DU PONT VIEUX, représentée par son mandataire ad'hoc, Monsieur [F] [J] et la société STELLIUM IMMOBILIER au paiement à Monsieur [S], [X] [M] de la somme de 99 038 euros à titre de dommages et intérêts, - dire que les manquements de la société STELLIUM IMMOBILIER à son obligation d'information et à son devoir de conseil sont aussi pour Monsieur [S], [X] [M], la cause d'un préjudice moral distinct du préjudice financier causé par le stress lié à la présente procédure initiée pour faire valoir ses droits, - condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil, la SCI LES ARCHES DU PONT VIEUX, représentée par son mandataire ad'hoc, Monsieur [F] [J] et la société STELLIUM IMMOBILIER au paiement à Monsieur [S], [X] [M] de la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts, En tout état de cause : - condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil, la SCI LES ARCHES DU PONT VIEUX, représentée par son mandataire ad'hoc, Monsieur [F] [J] et la société STELLIUM IMMOBILIER au paiement à Monsieur [S], [X] [M] de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, - déclarer infondées les Intimées en leur argumentation, - les debouter de toutes leurs demandes fins et conclusions contraires. Les moyens de Monsieur [S] [M] sont les suivants : - l'investissement réalisé était une opération financière et la défiscalisation était un levier destiné à alléger l'effort d'épargne en cours d'opération ; l'objectif était de se constituer un capital qui dépendait de la valeur du bien au terme de la défiscalisation de sorte que la question des perspectives de valorisation du bien au terme de la défiscalisation revêtait une importance essentielle voire cruciale ; - les manquements de la société Stellium Immobilier portent sur son obligation d'information, à son devoir de conseil et de mise en garde en s'abstenant de réaliser la moindre étude sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location et en lui remettant une étude exclusivement avantageuse fondée sur un postulat théorique de revalorisation du prix d'acquisition, postulat faisant au demeurant l'objet d'une mention des plus sibyllines de l'étude financière ; - Monsieur [M] s'est exposé au risque (i) que la valeur du bien au terme de l'engagement de location, ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni, (ii) d'avoir ainsi, et pendant de nombreuses années, fourni en vain un important effort d'épargne (i.e. sans pouvoir constituer le moindre capital qui était pourtant l'objectif de l'opération) ; - sur la prescription, la prescription court donc au jour où le dommage a été révélé à la victime si celle-ci en ignore légitimement l'existence ; la victime est nécessairement légitime dans son ignorance de son préjudice au jour de la conclusion du contrat sinon elle ne pourrait pas se plaindre d'un manquement au devoir d'information ; en conséquence, le dommage de la victime ne se manifeste pas au jour du manquement au devoir d'information ; - ainsi, dans le cadre des opérations d'investissement locative, la prescription des actions en responsabilité pour manquement des différents intervenants à leurs obligations d'information, conseil ou mise en garde, ne doit pas avoir pour point de départ le jour de la vente ; - le dommage ne se révèle à la victime qu'au jour où le risque sur lequel elle devait être informée se réalise ; - la jurisprudence écarte comme point de départ le jour de la conclusion du contrat ; en matière d'investissements locatifs, le point de départ de la prescription de l'action pour manquement au devoir d'information et de conseil du vendeur est la date à laquelle l'acquéreur a pris conscience des pertes qu'il a subies ; - le point de départ du délai de prescription doit être fixé au plus tôt le 22 août 2016, (date de la première estimation du bien et au terme de la défiscalisation) et au plus tard le 28 août 2017, (date du courrier de Monsieur [M]), correspondants aux dates de la prise de connaissance de l'existence de ce préjudice à la réalisation certaine ; - à aucun moment, Monsieur [M] n'a fondé une quelconque demande sur la surévaluation du prix d'acquisition et sur la surévaluation du prix de revente du bien ; - le point de départ du délai de prescription devait commencer à courir non pas à compter de la date de conclusion du contrat mais à compter du dénouement de l'opération révélant alors l'impossibilité pour l'investisseur de rembourser son prêt grâce aux performances des contrats d'assurance-vie adossés - l'assignation ayant été délivrée le 23 octobre 2018, l'action de Monsieur [M] est manifestement recevable et non prescrite. Sur le fond : - la société Stellium Immobilier, société spécialisée dans le conseil en gestion de patrimoine était débitrice à l'égard du Concluant d'une obligation d'information ou de renseignement sur les caractéristiques essentielles de l'opération financière proposée ; la société Stellium Immobilier se devait d'avoir une démarche active et donc de se renseigner elle-même sur les caractéristiques essentielles de l'investissement proposé ; - les caractéristiques essentielles ne sauraient être réduites aux seuls caractéristiques techniques ou physiques du bien immobilier support de l'opération proposée mais à rebours que doivent aussi appréhender comme des caractéristiques essentielles des paramètres économiques dont est tributaire le succès de l'opération de placement proposée ; - ne constitue évidemment pas une information utile, une information uniquement centrée sur les aspects favorables de l'opération proposée et qui ne fait pas état des aspects défavorables et des risques de l'opération proposée ; - il appartenait donc à la société Stellium Immobilier de se renseigner sur les besoins, les objectifs, les connaissances et la situation personnelle du Concluant et aussi de se renseigner sur les paramètres économiques de l'opération proposée que sont la valeur des biens, la rentabilité locative et le marché immobilier local ; - les seules informations communiquées à Monsieur [M] concernant les perspectives de valorisation du bien au terme de la période de défiscalisation sont celles chiffrées de l'étude financière et la plaquette de commercialisation qui présentent une opération particulièrement et exclusivement lucrative ; la société Stellium Immobilier n'a fait preuve d'aucune rigueur dans l'élaboration de l'étude financière remise à M. [M] ; - le bien litigieux a été acquis à un prix supérieur à sa valeur de marché alors même que la simulation financière remise au Concluant fait état d'une revalorisation de la valeur du bien de 1 % par an, et que cette simulation fait apparaître une valorisation du bien litigieux à 184 589 euros au terme de la défiscalisation ; - la société Stellium Immobilier consciente des risques qu'elle faisait courir à M. [M] aurait dû à minima attirer l'attention de celui-ci sur le caractère purement théorique des informations de l'étude financière relatives aux perspectives de réalisation d'un capital et les risques pour lui à s'engager sur le fondement de données purement théoriques ; - la mention "non contractuel" signifiant uniquement l'absence d'engagement contractuel n'autorisait pas cependant la société STELLIUM IMMOBILIER en sa qualité revendiquée (voire martelée) de conseil en gestion de patrimoine, tenue par une obligation précontractuelle d'information et un devoir de conseil, intervenue pour proposer une opération financière complexe présentée comme personnalisée, à ne pas se renseigner sur les perspectives de valorisation du bien au terme de la période de défiscalisation, à ne pas attirer l'attention de M. [M] sur le caractère purement théorique (et même fantaisistes) des informations de l'étude financière et sur les risques pour elle à réaliser une opération dont la réussite était ainsi fondée sur des projections économiques n'ayant aucune valeur scientifique ; - la société venderesse les Arches du Pont vieux est un professionnel de l'immobilier, tenue à une obligation d'information consistant à fournir des informations sincères, complètes et cohérentes sur l'investissement proposé, mentionnant les caractéristiques moins favorables, ainsi que les éventuels risques encourus ; - la société les Arches du Pont Vieux et son mandataire ont manqué à leur obligation d'information en ce qu'ils n'ont fourni aucune information quant au contexte immobilier local défavorable, à la valeur vénale du bien, support de l'opération, et aux risques pesant sur l'opération et au contraire, en présentant l'opération de manière exclusivement optimiste ; - la société venderesse professionnelle, tenue à son obligation contractuelle d'information et de conseil, « devait informer l'acquéreur de l'ensemble des caractéristiques du bien et de son environnement » et « compte tenu du but spécifique de défiscalisation ('), l'informer du potentiel locatif du bien et donc de la rentabilité légitimement attendue afin que, en possession de tous ces renseignements sur la qualité et l'opportunité de l'investissement, une décision d'acquisition puisse être prise en pleine connaissance de cause » ; - en vendant à un consommateur éloigné géographiquement un appartement en VEFA présenté comme un produit de défiscalisation, le promoteur et son mandataire, en leur qualité de professionnels de la vente immobilière, devaient mettre l'acquéreur en mesure de connaître le potentiel locatif de ce bien au moyen d'informations complètes, explicites et non ambiguës ; - le promoteur-vendeur d'une opération est également responsable des fautes commises par ses démarcheurs, en charge de la commercialisation des biens qu'elle met en vente, en application de l'article 121-29 alinéa 2 du code de la consommation ; - la Cour de cassation elle-même (Cass., 1ère Civ. 15 juin 2016 n°15-14192) a rappelé que les fautes du mandataire (commercialisateur) constitutives d'un dol étaient opposables au mandant (promoteur) dans la mesure où ces fautes ont été accomplies dans les limites du mandat conféré ; - sur le préjudice, les manquements de la société Stellium Immobilier à son obligation d'information et à son devoir de conseil ont privé Monsieur [M] de la chance d'éviter le risque certain ou quasi certain qui s'est réalisé (i) que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni, (ii) que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne permette même pas de rembourser le solde du capital restant dû auprès de l'établissement ayant financé l'opération litigieuse, (iii) d'avoir ainsi, pendant de nombreuses années, fourni en vain un important effort d'épargne (sans constituer le moindre capital) ; - Monsieur [M] n'aurait donc pas dû exposer la somme de 75 840 € au niveau de frais ; - la revente du bien générerait pour M. [M] une perte financière de 89 954 euros (144 210 euros ' 54 256 euros) ; - la somme de 99 038 € aurait dû ne pas être exposée : 165 794 € - 66 756 € ; - le préjudice moral est avéré par l'anxiété générée par la perte de capital et la procédure judiciaire. Par ses dernières conclusions du 28 avril 2023, la société Les Arches du Pont Vieux, intimée, demande à la cour de : Vu les articles 1116, 1134, 1382 et suivants, 1857, 1859, 2270-1 (anciens) ainsi que 2224 du code civil, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevables pour prescription et en tous cas infondées les demandes de M. [M], A titre subsidiaire, si par impossible la Cour faisait droit à tout ou partie demandes de M. [M], infirmant, - condamner la société STELLIUM IMMOBILIER sur le fondement contractuel en sa qualité de mandataire, à garantir la SCI de toutes les condamnations pécuniaires en principal, intérêts, accessoires et frais, susceptibles d'être prononcées à son encontre au profit de M. [M], ainsi qu'à lui rembourser certaines sommes qu'elle a supportées en application du mandat de commercialisation, savoir 13,6 % HT sur le prix de vente TTC des lots [M], c'est-à-dire 19 612,56 € TTC, le tout avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, - débouter la société Stellium Immobilier toute contestation sur ce point, - condamner la partie succombante à payer la société les Arches du Pont Vieux une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, - débouter toute partie de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures. Les moyens de la SCI Les Arches du Pont Vieux sont les suivants : - c'est le fondement délictuel qui est invoqué à cause des prétendus manquements du vendeur et de son mandataire à leur obligation précontractuelle de conseil et d'information à l'égard de l'acquéreur, auquel ils auraient dû donner connaissance de « la rentabilité locative et la valeur du support de l'investissement ». Or, à l'époque de la vente, le 1er alinéa de l'ancien art. 2270-1 du code civil disposait que les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivant par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation » la « manifestation du dommage » au sens de ce texte serait donc intervenue dès la signature de l'acte, et l'on se retrouve dans la situation visée ci-après, où la prescription aurait dû être interrompue au plus tard le 19 juin 2013 ; - le premier bail consenti par M. [M] ayant pris fin le 29 janvier 2009 et le bail suivant n'ayant été signé que le 1er décembre 2010, soit une vacance locative un peu inférieure à 2 ans, c'est donc au jour de la conclusion de ce deuxième contrat que le demandeur a pris connaissance des griefs qui motiveront sa future action ; l'action de l'intéressé n'ayant pas été initiée au plus tard le 1er décembre 2015, elle est donc prescrite ; - il n'est pas sérieux de prétendre que la prescription a commencé à courir au jour du premier avis de valeur de la chose vendue qui a été effectuée 10 ans après l'achat : la jurisprudence retient d'ailleurs sur ce point que la fixation de cette façon du point de départ de la prescription aurait un caractère purement potestatif qui ne saurait être admis, et qui pourrait pousser à l'extrême, rendre l'action imprescriptible ; - la SCI venderesse n'a, en droit et en fait, pas souscrit d'autre engagement que celui de livrer des biens immobiliers déterminés dans des conditions contractuelles qui ont été scrupuleusement respectées ; - la société venderesse n'avait pris aucun engagement à l'égard des griefs articulés par l'appelant et que personne ne pouvait prévoir la crise économique mondiale de 2008-2009, il est constant que la législation en vigueur a prévu plusieurs délais de réflexion au profit des acquéreurs ; - en raison des nombreux délais de réflexion légaux, Monsieur [M] a contracté en toute connaissance de cause ; - la jurisprudence ne retient pas la responsabilité du vendeur ; - subsidiairement, le commercialisateur doit sa garantie au vendeur, en cas de condamnation ; - la SCI est représentée par un mandataire ad hoc et a droit à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions du 3 juillet 2023, la société Stellium Immobilier, intimée, demande à la cour de : Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, Vu l'article 122 du code de procédure civile, Vu les articles 1116, 1134, 1147, 1304, 1382, 2222 et 2224 du code civil dans leur version applicable au présent litige, Vu les articles 1984 et suivants du code civil, A titre principal : - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription, En conséquence, - déclarer irrecevable l'ensemble des demandes formées par Monsieur [M] pour cause de prescription, A titre subsidiaire : - débouter Monsieur [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de la société STELLIUM IMMOBILIER, - débouter la SCI LES ARCHES DU PONT VIEUX de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de la société STELLIUM IMMOBILIER, En toutes hypothèses : - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Monsieur [M] au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance, Y ajoutant, - condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Maître Vincent Ligney, avocat, sur son affirmation de droit. Les moyens de la société Stellium Immobilier sont les suivants : - la jurisprudence analyse le préjudice découlant du manquement à une obligation d'information, ou à un devoir de conseil comme une perte de chance de ne pas contracter l'opération litigieuse ; - le point de départ de la prescription est au jour de l'acte de vente ; - la production dans le cadre de la présente instance par l'acquéreur lui-même de la côté annuelle des valeurs vénales du 1er janvier 2006 démontre qu'il disposait des éléments nécessaires pour analyser le prix qui lui était proposé ; à cet égard, le point de départ de la prescription ne se situe pas au jour où les demandeurs ont arbitrairement décidé de prendre connaissance des faits à l'origine de leur action, mais à compter du jour où de tels faits étaient objectivement identifiables ; - l'acquisition d'un bien dans une perspective de défiscalisation ne dispense pas les investisseurs des diligences requises de tout acquéreur normalement soucieux de ses intérêts, consistant notamment à se renseigner sur le bien auprès de source autre que leur vendeur, en recherchant notamment le prix moyen du m² dans le secteur s'agissant d'une information librement disponible ; - sur la baisse des loyers, c'est bien à compter du 1er décembre 2010 que Monsieur [M] s'est rendu compte que le loyer pourrait être d'un montant inférieur à celui qui avait été estimé. C'est donc avec une légèreté pour le moins blâmable que, nonobstant sa connaissance avérée des faits dénoncés depuis le 1er décembre 2010, Monsieur [M] a cru pouvoir assigner la société Stellium Immobilier par exploit d'huissier en date du 23 octobre 2018 ; sur le fond : - la société Stellium Immobilier n'est intervenue qu'en qualité de mandataire du promoteur vendeur, de sorte que son obligation d'information était limitée à la présentation des caractéristiques essentielles du bien, ce qu'elle a fait et elle n'avait pas la qualité de conseiller en gestion du patrimoine ; - l'obligation d'information du vendeur immobilier porte donc uniquement sur l'immeuble et non sur la rentabilité de l'investissement locatif réalisé par les acquéreurs ; - tout investissement en matière immobilière comporte un aléa, en raison notamment des variations du marché immobilier, et l'acquéreur qui avait souscrit une garantie locative, en avait connaissance ; - aucun résultat n'a jamais été garanti à Monsieur [M], et pour cause le document rappelle qu'il ne constitue qu'une « estimation » et qu'il est dépourvu de tout caractère contractuel ; - le caractère aléatoire de l'investissement réalisé ne peut être sérieusement ignoré par l'investisseur ; - le prix de l'estimation produite et le prix de vente ne sauraient être comparés dans la mesure où le prix de vente était un prix acte en mains contenant différents frais afférents à la vente ; la jurisprudence considère en effet de manière constante que les avis de valeur postérieurs à la vente ne peuvent démontrer une surévaluation ab initio du bien ; - Monsieur [M] devra expliquer en quoi la fixation d'un prix de vente même « surévalué » serait de nature à caractériser une faute du vendeur, et, qui plus est, du commercialisateur ; - la jurisprudence refuse d'accorder des dommages et intérêts pour préjudice moral en l'absence de justification desdits préjudices ; - la demande ainsi formée n'est pas l'indemnisation d'une perte de chance mais le remboursement de l'ensemble des dépenses engagées depuis l'acquisition de son bien ; en revanche, l'appelant demeure particulièrement taisant sur le montant total des loyers encaissés en contrepartie des sommes déboursées, de même que sur l'économie d'impôt qu'il a pu réaliser ; - les sommes réglées par l'acquéreur constituent la contrepartie de sa qualité de propriétaire et ne sauraient constituer un poste de préjudice indemnisable ; - il n'est pas rapporté la preuve de la possibilité pour l'acquéreur d'un investissement plus rentable ; le préjudice allégué n'est pas certain ; Monsieur [M] ne peut, sans avoir procédé à la revente du bien acquis, solliciter l'indemnisation d'un préjudice qui est en l'état des plus incertains ; subsidiairement, - la SCI les Arches du Pont Vieux ne prend même pas la peine de justifier du fondement juridique de son recours en garantie à l'encontre de la société Stellium Immobilier et sera donc déboutée ; - aucun manquement à ses obligations contractuelles vis-à-vis du mandant n'est caractérisé. Par ordonnance du 16 novembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a constaté le désistement partiel de l'appel de Monsieur [S] [M] à l'égard de la SARL Immobilière [F] [J]. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2023.