Cour d'appel, Chambre civile 1-3, 25 avril 2024, n° 22/01009

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION Sur la garantie des vices cachés En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera tenu à aucune garantie. Le juge, ainsi conduit à rechercher dans le contrat l'existence d'une clause limitative ou exclusive de garantie en mesure de faire éventuellement obstacle à la mise en jeu de la garantie des vices cachés, est guidé dans son interprétation par les règles du code civil prévues à cette fin. Toutefois, à supposer qu'une clause d'exclusion de garantie ait vocation à s'appliquer, il ressort de la jurisprudence constante de la cour de cassation que le vendeur profane ne peut se prévaloir de cette clause dès lors qu'il est établi qu'il avait connaissance du vice de la chose dont il s'est séparé. En l'espèce, l'acte de vente du 14 juin 2017 prévoyait en page 10, que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque chose que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, si le vendeur, bien que non professionnel a réalisé lui-même des travaux ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que des vices étaient en réalité connus du vendeur. Le vice doit être considéré comme caché pour l'acquéreur jusqu'au jour où il l'a connu dans sa cause et son amplitude. Celui que relève M. [E] est constitué par une atteinte des bois de la charpente, mais également des sols en bois du fait de l'action de capricornes, insectes à larves xylophages. La réalité du vice est établie par un constat d'huissier du 27 août 2017, soumis au débat, qui indique que le poteau de charpente est rongé, que les poutres soutenant le plancher (qui a été déposé) au deuxième niveau sont rongées et présentent dans leur quasi-totalité des dégradations, rendant le bois plus clair et que ce bois est friable et parfois en poussière. De même, la société Hygiène Office à laquelle a fait appel M. [E], atteste le 2 décembre 2017 que dès le 27 juillet 2017, elle a pu constater la présence importante d'insectes à larves xylophages de type hylotrupes bajulus plus communément appelé " capricornes des maisons " sur plusieurs éléments de charpente, du solivage et plancher sans en déterminer précisément l'ampleur. Cette dernière précise en revanche que " ce n'est qu'à la suite d'une phase préparatoire de sondage et de bûchage que nous avons pu mettre en évidence sur certains éléments une perte significative de résistance mécanique nécessitant des renforts " et en conclut que, " compte tenu des dégâts occasionnés, nous pouvons en déduire que ces insectes sont présents depuis plusieurs années dans ces bois " et que " compte tenu de l'infestation constatée, nous pouvons en déduire que plusieurs générations se sont développées dans ce comble attaquant pratiquement tous les bois ". Il ressort des pièces versées aux débats qu'étaient annexés à l'acte de vente deux rapports relatifs à la présence de termites délivrés par la société FL diagnostics. Dans le premier, en date du 12 septembre 2016, aucun indice d'infestation de termites n'est mentionné. Il n'est pas fait mention d'autres insectes xylophages, malgré les moyens d'investigation utilisés (" examen visuel des parties visibles et accessibles, sondage manuel des boiseries à l'aide d'un poinçon, utilisation d'un ciseau à bois en cas de constatation de dégradations, utilisation d'une échelle en cas de nécessité, à l'extérieur une hachette est utilisée pour sonder le bois mort "). A la date de ce diagnostic, le poinçon litigieux au niveau de la charpente n'était pas encore coffré, et la société qui a effectué le rapport sur les termites sans en faire mention dans son rapport n'établit pas qu'il serait particulièrement dégradé. Dans le second rapport de la même société, en date du 15 mars 2017, soit avant la signature du compromis de vente, il est toujours précisé qu'il n'a pas été repéré d'indice d'infestation de termites. Toutefois il est expressément observé la présence de capricornes des maisons (hylotrupes bajulus) au " 2ème étage - combles non habitables ". La société décrit des " altérations dans le bois, bois piqué, bois strié, dégradation superficielle du bois, présence de vermoulures (dégradation(s) faible(s) " pour le sol et plancher bois et " bois piqué, bois strié, dégradation superficielle du bois, présence de vermoulures (dégradation(s) faible(s) " pour les poutres. Il s'en déduit qu'entre septembre 2016 et mars 2017, une évolution visible avait eu lieu, ce qui est caractéristique d'une ancienneté de l'infestation, comme le rappelle l'attestation produite de la société Hygiène Office. Il est donc constant que cette présence de capricornes était connue des parties avant la signature du compromis de vente, et en particulier des dégradations des bois de charpente et des planchers du 2ème étage et au niveau des combles de la maison. L'attestation de la société Hygiène Office permet de confirmer que seul un examen approfondi pouvait permettre " à la suite d'une phase préparatoire de sondage et de bûchage " de " mettre en évidence sur certains éléments une perte significative de résistance mécanique nécessitant des renforts ". En outre, le constat d'huissier du 27 août 2017 intervient une fois le plancher déposé et mentionne des poutres soutenant le plancher présentant des dégradations dans leur quasi-totalité. Il s'en déduit que pour constater l'étendue des dégradations, il convenait de retirer le plancher. Pour ce qui est du poinçon, le constat ne permet pas d'en voir l'état de dégradation, dans la mesure où le coffrage est toujours présent lors de la visite et sur une photo de l'huissier, bien que pour attester que ledit poinçon était rongé, il a bien fallu que ce coffrage soit dévissé. Si l'un des vendeurs en l'espèce est un architecte, professionnel de la construction, il ne ressort pas des pièces produites qu'il ait participé à la construction ou à la réfection de cette maison de manière à être considéré comme un vendeur tenu de connaître l'ampleur du désordre, ainsi que le prévoit la jurisprudence constante en matière de vice caché. En outre, l'évolution entre les deux rapports, c'est-à-dire entre septembre 2016 et mars 2017 apparaît être rapide ; en tout cas, elle démontre que la présence de capricornes devient visible en quelques mois : cela permet de conclure, au regard de ce qui précède, que non seulement l'infestation était déjà ancienne, mais également que l'infestation progresse rapidement. Ainsi, il n'est pas surprenant que l'évolution entre mars -au moment du deuxième rapport- et août -au moment des constatations de l'huissier- puisse être également significative. Le coffrage du poinçon, démontable au demeurant puisque c'est ce qui a été fait par l'huissier qui a pu constater qu'il était rongé, ne saurait être considéré comme ayant pu cacher l'ampleur de l'action des capricornes, action déjà visible selon le diagnostic du 15 mars 2017, par la présence de " bois piqué, bois strié, dégradation superficielle du bois, présence de vermoulures " Si les éléments de diagnostic et de procès-verbal d'huissier sont soumis aux débats, il n'en demeure pas moins que l'évolution à proprement dite et sa vitesse, n'a pas été mesurée de manière contradictoire puisque tant les diagnostics que la venue de l'huissier ne se sont déroulés qu'en présence d'une seule partie. Au regard de ces éléments, il doit être retenu que les désordres étaient apparents, et que l'ampleur ne pouvait être connue de l'acquéreur comme des vendeurs que par des travaux d'importance, sans pour autant pouvoir en déduire que l'ampleur décrite en août soit celle acquise au mois de mars, date du second rapport et de la signature du compromis de vente. Au surplus, il appartenait à l'acquéreur, prévenu de la présence certaine de capricornes, de prendre des précautions minimales pour s'assurer, par des mesures techniques, de leur éradication ou au contraire de leur progression, ce qui ultérieurement, n'a pas demandé des investigations très compliquées (constat d'huissier et d'une société spécialisée). La simple consultation de sites internet sur les ravages des capricornes dans le bois d'une maison devait l'inciter à la prudence et à s'enquérir du stade d'infestation, ce qui pouvait par la suite, le cas échéant, permettre à l'acquéreur de ne pas ratifier la vente ou d'en négocier le prix. Il résulte de ce qui précède que le vice était apparent, non caché, car la présence de capricornes était connue d'une part et déjà visible d'autre part, les deux éléments étant cumulatifs en l'espèce. Or cette présence a pour conséquence, sans traitement, que les bois vont se déliter à une certaine vitesse qui dépend de l'ancienneté et de l'importance de l'infestation. Il résulte du présent litige que l'acquéreur n'avait seulement et manifestement pas pris conscience et mesuré, avant la signature de la vente, l'impact dans le temps de la présence de capricornes dans une maison à partir du moment où les dégâts sur les bois étaient déjà devenus visibles. Or la garantie alléguée par l'acquéreur, prévue à l'article 10 de l'acte authentique de la vente, ne s'applique qu'en cas de vice caché, ce qui n'est pas le cas dans le présent litige. L'acquéreur ayant accepté de prendre le bien dans l'état où il se trouvait au jour de l'entrée en jouissance, il a perdu le recours en garantie du vice contre le vendeur pour les vices apparents et perdu, au moment de la signature de l'acte authentique la faculté de donner un moindre prix du fait des conséquences de la présence d'insectes xylophages. En conséquence, la garantie n'est pas due par les vendeurs qui avaient informé l'acquéreur de ce vice apparent. Le jugement entrepris est donc confirmé. Sur les autres demandes Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. L'équité justifie de condamner M. [E] à verser la somme de 1500 euros par intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [E], qui succombe, est condamné aux dépens. Sur la demande tendant à voir prononcer l'exécution provisoire, en l'espèce, le présent arrêt a dès son prononcé force de chose jugée, de sorte qu'il n'y a pas lieu à son prononcé.