Cour d'appel, Ch civ. 1-4 copropriété, 24 avril 2024, n° 21/03304

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Les époux [R] poursuivent l'infirmation du jugement au sujet de la recevabilité de l'action de l'ASL, faisant valoir que contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, l'objet de l'association ayant été modifié, puisque dans les statuts initiaux son objet était de veiller au règlement du lotissement alors même que dans les statuts tels que modifiés en 2018, son objet était désormais de veiller au règlement et au cahier des charges, en sorte que cette modification d'objet nécessitait la publication d'un extrait des statuts, ce qui n'a pas été fait. De son côté, l'ASL, qui ne conteste pas que lorsque son objet est modifié, un extrait de ses statuts modifiés doit être publié, indique que cette formalité a bien été respectée et soutient produire à cet égard le justificatif de publication au journal officiel du 7 avril 2018. Elle ajoute que le nouvel objet y est précisé. L'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 dispose que « La déclaration de l'association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours. Un extrait des statuts doit, dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel. Dans les mêmes conditions, l'association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts ». L'article 6 du décret d'application de l'ordonnance précitée du 3 mai 2006 précise que « La déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée est faite par l'un des membres de l'association. Le délai de cinq jours pour la délivrance du récépissé court à compter de la réception du dossier de déclaration contenant toutes les pièces prévues à l'article 8 de la même ordonnance et à l'article 3 du présent décret. Le récépissé contient l'énumération des pièces annexées ; il est daté et signé par le préfet. L'extrait des statuts qui doit être publié au Journal officiel dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé contient la date de la déclaration, le nom, l'objet et le siège de l'association ». Il est acquis que lorsque les ASL mettent leurs statuts en conformité avec les textes précités, elles doivent respecter les formalités qu'ils imposent (3e Civ., 6 septembre 2018, n° 17-22.815). Il est également constant que la publication d'un extrait des statuts contenant la date de la déclaration, le nom, l'objet et le siège de l'association étant exigée lors de la constitution d'une ASL, la publication d'un extrait des statuts n'est donc nécessaire qu'autant que la modification des statuts porte sur l'un de ces éléments (3e Civ., 24 septembre 2020, n°19-14.762). L'accomplissement de ces formalités a des conséquences importantes puisque l'article 5 de l'ordonnance précitée dispose que les associations syndicales de propriétaires peuvent notamment agir en justice sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues par cet article 8. En l'espèce, il est constant que l'objet de l'ASL a été modifié, ce que ne conteste pas d'ailleurs l'intéressée. En effet l'article 2.02 des statuts d'origine du mois de décembre 1978 prévoyait qu'elle aurait notamment pour mission de veiller au strict respect du règlement du lotissement. Or le même article en sa version modifiée en 2018 prévoit désormais que l'ASL a pour mission de veiller au respect du règlement et au [du] cahier des charges. L'objet social a donc été incontestablement modifié sur ce point et cela devait donner lieu à une publication, puisque celle d'un extrait des statuts concernant la date de la déclaration, le nom, l'objet et le siège social est exigée lors de la constitution d'une ASL, si bien que la publication d'un extrait des statuts l'est aussi dès lors que cette modification porte sur l'un de ces éléments. La pièce n° 7 est une annonce au journal officiel de la République française, mentionnant qu'est déclarée à la sous-préfecture de [Localité 8] et que le nouvel objet social de l'ASL est de « veiller au respect du règlement du lotissement et du cahier des charges ». L'ASL démontre ainsi avoir publié ses statuts modifiés, peu important qu'elle n'ait pas repris l'intégralité du paragraphe des statuts relatif à son objet social. Dès lors le moyen tiré du défaut de publication des statuts doit être rejeté. M. et Mme [R] font valoir que le président de l'ASL devait être habilité par une assemblée générale et que faute de l'avoir été l'assignation qui leur avait été délivrée est nulle. Les statuts, en leur article 5 relatif au président, prévoient que ce dernier est chargé de recouvrer les sommes dues à l'association et de poursuivre le paiement des dégradations qui pourraient être faites dans les voies pour un motif quelconque, qu'il répond seul à toute demande qui pourrait être faite contre l'association et à toute poursuite qui pourrait être exercée contre elle, et qu'il comparaît en justice et fait valoir les moyens de défense de l'association. Il n'est nullement mentionné qu'il pouvait librement intenter toute action en justice au nom de l'AFL. Une assemblée générale était donc nécessaire pour l'y autoriser. L'assemblée générale du 20 janvier 2019 a autorisé le président à agir en référé à l'encontre de M. et Mme [R] pour défaut de respect des statuts, du cahier des charges et du règlement du lotissement, et plus précisément, ainsi qu'il était mentionné en préambule, aux fins de faire interdire sous astreinte la poursuite des travaux de construction entrepris par les intéressés sans l'autorisation de l'ASL et en violation manifeste de ces statuts. Lors de celle du 12 novembre 2019 il a été procédé à un vote sur la poursuite sur le fond de la procédure, et cette mesure a été adoptée à 9 voix contre une. Les appelants font valoir à juste titre que l'action en justice en question ne visait qu'à l'interdiction de la poursuite de travaux déjà engagés et non pas une remise en état antérieur. Une assemblée générale du 10 septembre 2021, soit postérieure au jugement dont appel, a confirmé le pouvoir donné à la présidente de l'ASL de poursuivre la procédure aux fins d'obtenir la condamnation des époux [R] à cesser immédiatement tous travaux de construction sur le terrain dont ils sont titulaires et à remettre les lieux en leur état antérieur sous astreinte de 1 000 € par jour de retard. Le défaut d'autorisation du représentant légal de l'ASL par l'assemblée générale à agir en justice au nom du syndicat constitue une irrégularité de fond relevant des articles 117 et 121 du code de procédure civile, qui est susceptible d' être couverte si sa cause a disparu au moment où le juge statue, par une décision exprès de l'assemblée générale, si celle-ci survient avant que la juridiction saisie se soit prononcée et avant que le délai de prescription ne soit expiré. Dès lors que l'assemblée générale susvisée est intervenue postérieurement au jugement dont appel, il ne pouvait pas y avoir de régularisation de l'assignation de ce fait ; l'assignation en date du 5 février 2020 sera en conséquence annulée. Mais les époux [R] ne sollicitent pas pour autant l'annulation du jugement, et la Cour ne saurait la prononcer sous peine de statuer ultra petita. M. et Mme [R] font valoir que rien, dans le cahier des charges, ne permettait à l'ASL d'engager une action en justice relative à obtenir la démolition ou la destruction d'ouvrages, et en déduisent que l'action est irrecevable. L'intimée fait valoir à bon droit que l'article 5 du règlement du lotissement prévoit qu'il ne peut être édifié qu'une seule construction sur chaque lot alors que l'article 21 interdit toute subdivision des lots. Dès lors que l'objet social de l'ASL inclut, dans sa mission, de veiller au respect du règlement (article 2.02), la présente action en justice, qui vise à sanctionner des constructions irrégulières, entre pleinement dans l'objet social de l'intéressée. M. et Mme [R] soutiennent que l'ASL n'est régie que par ses statuts et son cahier des charges à l'exception de toute autre document notamment le règlement du lotissement, lequel n'a pas été contractualisé par une manifestation de volonté non équivoque. Or, si lors des débats de première instance les appelants n'avaient pas produit leur acte d'acquisition, ce que le Tribunal leur avait d'ailleurs reproché, ils l'ont produit en appel. Cet acte notarié daté du 30 avril 1981 comprend in extenso le règlement du lotissement (pages 22 à 31). Son article 1.03 prévoyait d'ailleurs qu'il devrait être visé dans tout acte translatif de terrains bâtis ou non. C'est non sans audace que M. et Mme [R] prétendent que ce règlement ne leur est pas opposable. Ils font plaider que contrairement à ce qu'a estimé le Tribunal, ils n'ont créé aucun lot supplémentaire, s'agissant d'une simple division de leur lot, qui est toujours celui portant le n°9 même s'il comporte désormais deux constructions, et que leurs travaux ne relevaient pas d'une autorisation de l'assemblée générale. En outre ils ajoutent que l'ASL n'est pas propriétaire du mur de clôture, seule la question de son entretien étant évoquée dans le règlement de lotissement. Le Tribunal a relevé à juste titre que dès lors que la commune de [Localité 6] a autorisé la division parcellaire de la propriété des époux [R] en deux lots distincts et leur a accordé un permis de construire portant sur une nouvelle maison individuelle, les appelants disposent désormais de facto d'un lot supplémentaire, ce qui rend nécessaire une modification des statuts. En outre la clé de répartition des charges devra nécessairement être revue. Et l'intimée fait valoir à juste titre que les époux [R] peuvent vendre l'une des constructions sans l'autre. Il s'ensuit qu'il y a eu violation de l'article 5 du règlement du lotissement, qui prohibe, ainsi qu'il a été indiqué supra, l'existence de plusieurs constructions sur chaque lot. S'agissant du mur de clôture, qu'ils ont partiellement démoli, M. et Mme [R] prétendent que l'ASL n'en est pas propriétaire. L'article 12 du règlement du lotissement comporte trois paragraphes, l'un intitulé « clôture le long des voies publiques », l'autre « clôtures sur voies privées », l'autre « clôture entre parcelles ». Il en résulte que le régime juridique de ces trois types de clôtures était différent, et s'agissant de la première, désignée comme un mur de pierre monté à l'ancienne qui devrait être conservé et dont l'entretien incomberait à l'ensemble des propriétaires des 10 lots, elle appartient à l'ASL. Si ladite clôture appartenait en propre à M. et Mme [R] il est patent que son entretien serait à leur charge exclusive. Les photographies annexées aux procès-verbaux de constat des 9 juillet et 23 novembre 2018 montrent bien que ce mur, qui a été largement endommagé par les travaux litigieux, clôt l'ensemble du lotissement, au-delà de la voie publique. Par ailleurs, le Tribunal a écarté à juste titre le moyen tiré des dispositions de l'article L 480-13 du code de l'urbanisme, selon lesquelles un propriétaire ne peut pas être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à démolir une construction si le permis de construire n'a pas été judiciairement annulé, ce texte ne s'appliquant pas en cas de violation des stipulations contractuelles du cahier des charges. M. et Mme [R] prétendent enfin que les mesures qui ont été décidées par les premiers juges, à savoir leur condamnation à cesser immédiatement tous travaux de construction ainsi qu'à supprimer ceux déjà exécutés, ainsi qu'à reconstituer le mur d'enceinte, sont disproportionnées au litige. Ces mesures entrent dans le champ de protection des biens garantie par le Protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme selon lequel toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ; un juste équilibre doit exister entre l'intérêt général et l'intérêt particulier. Il en résulte que la Cour doit apprécier le caractère proportionné de l'atteinte que les mesures sollicitées portent au droit de propriété des débiteurs au regard du but légitime qu'elles poursuivent. Dès lors que les époux [R] ont sciemment enfreint le règlement du lotissement ainsi que le cahier des charges, lesquels leur étaient pleinement opposables, en démolissant un mur qui ne leur appartenait pas et en édifiant une construction, le tout sans autorisation, alors même qu'ils avaient été destinataires de mises en demeure du conseil de l'ASL, les mesures décidées par le Tribunal ne sont nullement disproportionnées en ce qu'elles visent uniquement à assurer le respect des normes ci dessus rappelées et à remettre les lieux dans leur état d'origine. Il en résulte que c'est à juste titre que le Tribunal a ordonné lesdites mesures. A titre subsidiaire, M. et Mme [R] sollicitent un délai de 24 mois afin de se conformer aux dispositions de l'arrêt à intervenir. Il s'avère que le jugement dont appel a été rendu le 25 mars 2021 soit il y a plus de trois années, alors que les travaux litigieux ont été menés à bien en 2018. Les appelants ont ainsi obtenu des délais de fait importants pour s'exécuter et se sont toujours refusés à le faire. Leur demande de délais doit ainsi être rejetée.  Le jugement est confirmé en ce qu'il a prononcé les condamnations susvisées et a accordé aux époux [R] un délai de seulement six mois. L'ASL forme un appel incident en ce qui concerne l'astreinte et les dommages et intérêts. En vertu de l'article L 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Dès lors que les appelants sont condamnés à réaliser des travaux de démolition d'importance et que les intéressés se sont toujours opposés aux demandes qui étaient faites à leur encontre, il échet d'instituer une astreinte ainsi qu'il sera dit au dispositif, mais uniquement du chef de la condamnation à supprimer tous travaux de construction exécutés sur le terrain. M. et Mme [R] ont commis une faute en édifiant la construction litigieuse et également en démolissant le mur d'enceinte dont ils n'étaient pas propriétaires ; ils ne pouvaient ignorer l'irrégularité de ces travaux qui enfreignaient les obligations à eux imposées par le règlement de lotissement figurant dans leur titre de propriété, et en avaient en outre été avertis par des lettres de mise en demeure. En outre l'ASL a souffert d'un préjudice, ne serait-ce que par la modification des lieux consécutive à ces travaux et à la démolition du mur, l'aspect des lieux étant modifié depuis plusieurs années à ce jour. Par infirmation du jugement M. et Mme [R] seront condamnés in solidum à payer à l'ASL la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts. M. et Mme [R], qui succombent en leur appel, seront condamnés in solidum à payer à l'ASL la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.