Cour d'appel, 1ere Chambre Section 2, 22 avril 2024, n° 19/02675

Motivation

MOTIVATION : Sur la valeur des parcelles Pendant le mariage (communauté légale réduite aux acquêts), les époux [O]/[W] ont acquis en communauté trois parcelles de terre situées à [Localité 11] [Adresse 18] cadastrées ZP [Cadastre 1], ZP[Cadastre 6] et ZP[Cadastre 7], étant précisé que les parcelles ZP [Cadastre 6] et ZP [Cadastre 7] d'une surface de 3960m² proviennent de la division de la parcelle ZP[Cadastre 9] d'une contenance totale de 11660m² dont 7.700 m² ont été vendus par les époux les 29 décembre 1997 à M. et Mme [D], enregistrée aux hypothèques. Le premier juge a fixé la valeur des trois parcelles sur la base du rapport d'expertise de Mme [I] déposé le 22 décembre 2017 qui a procédé à une description détaillée de ces parcelles. Mme [O] conteste cette évaluation qui, selon elle, n'a pas tenu compte du jugement du tribunal administratif en date du 22 février 2017 qui a annulé le PL.U.: ainsi, elle fait valoir que depuis cette date le POS, le Plu et le PLUI ne sont plus applicables et la commune est couverte par le RNU (Règlement National d'Urbanisme), si bien que les parcelles ne sont plus constructibles au jour le plus proche du partage, ce dont l'expert n'a pas tenu compte. M. [W] conteste l'argumentation de Mme [O] tenant l'absence d'adoption du PLUI de la [13] dans les délais impartis du fait de l'avis défavorable émis dans son rapport du 30 août 2019 par la commission d'enquête chargée de son évaluation. Il soutient qu'il existe une extrême instabilité du statut des parcelles : afin d'éviter d'attribuer des valeurs potentiellement lésionnaires, il sollicite la licitation sur la base de la valeur vénale réelle et, à défaut, la confirmation de la décision déférée en retenant les évaluations de l'expert sans décôte. Sur la parcelle ZP[Cadastre 1] La parcelle ZP [Cadastre 1] comprend 61a 70 ca, située à 2,5 kms du village, avec une forme extrêmement allongée, d'environ 18m de large par 330 m de long, ouverte par le petit coté sur la voie publique dont elle séparée par un fossé, avec un terrain en léger surplomb de la voie publique. Elle supporte dans l'angle ouest de la parcelle les compteurs d'alimentation de la maison construite sur la parcelle voisine n°[Cadastre 5]. Elle constitue actuellement le jardin d'agrément de la maison sise sur la parcelle n°[Cadastre 5]. Mme [I] avait considéré que seule la partie proche de la voie publique pouvait être utilisée pour une construction, le reste de la parcelle étant sans utilité autre que agricole ou d'agrément, et ce au regard du PLU adopté par la commune le 27 février 2014 : - une partie de la parcelle d'une superficie de l'ordre de 760 m² en zone U3, - le reste du terrain dans la zone A du PLU, zone agricole inconstructible, étant rappelé que le secteur est dépourvu d'assainissement collectif. Ainsi dans son pré-rapport établi le 1er décembre 2016, Mme [I] retenait: -une partie de 760 m² en zone constructible pour 78 euros le m², soit 59.300 euros pour cette partie, - l'autre partie en zone agricole pour une valeur de 0,45 euros le m², soit 2430 euros pour 5.410 m², soit un total de 61.700 euros dont à déduire des frais de raccordement de l'ordre de 20.000 euros. Dans son rapport définitif en date du 22 décembre 2017, Mme [I] a retenu que si le PLU a été annulé entre temps par le tribunal administratif et donc remplacé momentanément par les règles de l'ancien POS, seulement de façon transitoire dans l'attente des nouvelles règles qui résulteront de l'élaboration et de l'approbation du PLU qui sera intercommunal, l'élaboration en cours est déjà très avancée et les règles qui en résulteront seront probablement très proches de celles du PLU qui a été annulé. Elle précise que désormais cette parcelle est classée en zone NB pour les 2/3 et en zone ND non constructible pour un tiers en fond de parcelle, les deux supportant un coût d'accès et de desserte important. Ainsi elle en déduit : - pour le lot 1 sur voie une valeur de 32.000 euros compte tenu de la moins-value résultant de son étroitesse, - pour le lot 2 à l'arrière la somme de 54.000 euros représentant une somme de 36 euros/m², - et 900 euros pour la partie restant au fond selon la valeur moyenne de l'hectare, soit un total de 86.900 euros, comme retenu par le premier juge. Mme [O] a eu recours à un expert, M. [V], pour opposer une autre méthode de chiffrage à celle proposée par l'expert judiciaire, rapport en date du 24 juillet 2019 non réalisé contradictoirement mais régulièrement soumis au débat contradictoire. Il en ressort deux propositions de chiffrage: - l'une sur la base de la réglementation et classification du POS, à savoir la création de deux lots sur cette parcelle permettant une évaluation globale à la somme de 140.000 euros après déduction des honoraires techniques, - l'autre sur la base de la réglementation et de la classification du PLUI, évaluant alors la parcelle à la somme de 4.500 euros tenant un prix de 1,10 euros/m² en l'absence de possibilité de construire sur cette parcelle. Il sera rappelé que les parties avaient sollicité en février 2010 un certificat d'urbanisme pour cette parcelle aux fins de procéder à la division du terrain en vue de créer deux lots à bâtir pour la construction de deux maisons d'habitation : ce certificat avait été négatif, l'opération n'étant pas réalisable du fait notamment qu'un des lots était inférieur de 2.000 m² (lot B), et avait conduit à la caducité du protocole d'accord conclu entre les parties devant le notaire ainsi qu'à un jugement du tribunal de grande instance de Montauban en date du 24 octobre 2013 constatant cette caducité. Mme [O] a sollicité de nouveau le 28 novembre 2017 de la commune de [Localité 11] un certificat d'urbanisme concernant la parcelle ZP [Cadastre 1] pour la réalisation d'une opération consistant en la division d'un terrain en vue de construire avec détachement de deux lots (1340 m² et 1400 m²) avec création d'un accès commun : ce certificat en date du 16 janvier 2018 a de nouveau été négatif le 16 janvier 2018 du fait de l'application des dispositions du POS encore en vigueur qui impose que pour être constructible le terrain dispose d'une superficie d'au moins 2.000 m². Mme [O] produit en sus un avis de valeur établi par [17] en date du 20 avril 2022 qui retient une valeur vénale de 30.000 euros (prix net vendeur) pour cette parcelle, un busage et un chemin d'accès devant être réalisés et ce sous réserve d'un sursis à statuer qui pourra être opposé en raison de l'élaboration du plan local d'urbanisme intercommunal lors d'un dépôt d'une déclaration préalable ou d'une demande de permis. En l'absence d'adoption du PLUI, une nouvelle enquête a été réalisée et une réécriture totale effectuée et adoptée le 9 juin 2022 dont le statut serait incertain selon M. [W], ce qui ne résulte pourtant de rien. Mme [O] bien qu'ayant conclu postérieurement à l'adoption de ce nouveau PLUI n'en a tiré aucune conséquence. D'ailleurs, M. [W] produit un certificat d'urbanisme concernant cette même parcelle en date du 22 février 2022 aux termes duquel ce terrain peut être utilisé pour la réalisation d'une opération consistant en la construction d'une maison individuelle avec cette seule réserve qu'un permis de construire sera nécessaire qui pourra faire l'objet d'un sursis à statuer en raison de l'élaboration du PLUI : mais ce plan a depuis été adopté et les incertitudes alléguées ne sont pas démontrées pas plus que le caractère non constructible actuel de cette parcelle. Ce qui fondait la demande de licitation formée par M. [W] n'étant pas retenu, la décision du premier juge sera confirmée concernant cette parcelle, étant précisé que l'état d'inaccessibilité de la parcelle a toujours existé comme l'a relevé très justement le premier juge, le fait que Mme [O] soit attributaire de cette parcelle et propriétaire de celle (ZP [Cadastre 5]) au profit de laquelle un passage des réseaux a été réalisé n'affectant en rien la valeur retenue par l'expert [I]. Dès lors, la décision sera confirmée de ce chef. Sur les parcelles ZP[Cadastre 6] et ZP[Cadastre 7] La parcelle ZP[Cadastre 6] est d'une surface de 3 a 20 ca, de forme rectangulaire, étroite (de l'ordre de 4m) et longue. Elle est grevée d'une servitude de passage pour la desserte de la parcelle ZP [Cadastre 8], enclavée, en vertu de laquelle l'expert [I] ne lui a pas attribué de valeur bien que située en zone constructible, le premier juge ayant dès lors retenu une évaluation conforme à celle des terrains non constructibles soit la somme de 0,45 euros/m², d'ou une valeur globale de 144 euros. La parcelle ZP [Cadastre 7] est de 36 a 40 ca, presque entièrement boisée, avec des pins, le terrain est plat avec un accès direct sur son angle sud ouest avec un large passage enjambant le fossé busé. Mme [O] sollicite de fixer la valeur de la parcelle ZP[Cadastre 6] à la somme de 14 400 euros compte tenu du fait qu'elle est constructible (soit 45 euros le m²) sans tenir compte de sa configuration particulière, comme participant d'une même unité foncière avec la parcelle ZP[Cadastre 7]. Il est constant qu'alors que cette parcelle ZP[Cadastre 6] est grevée d'une servitude passage au profit d'un tiers (parcelle ZP [Cadastre 8]) M. [W] sollicite quand même l'attribution de cette parcelle avec la ZP[Cadastre 7] : il sera noté que l'addition de ces deux terrains permet de créer deux lots en ce que la totalité approche les 4.000 m² (à 20 m² près). Dès lors, l'addition de cette parcelle à la plus grande permet de mieux valoriser la totalité ce qui justifie la demande de Mme [O] de voir chiffrer cette parcelle comme constructible sans qu'il y ait lieu d'augmenter la valeur proposée par l'expert, soit 40 euros/m², ni de détailler la possibilité ou non de faire quatre lots, puisque les valorisations proposées ne diffèrent pas selon les propositions de chacun. Ainsi, la totalité de ces deux parcelles représente une valeur de 158.400 euros (12.800 euros pour la parcelle ZP[Cadastre 6] et 145.600 euros pour la parcelle ZP[Cadastre 7]), par infirmation de ce chef déféré, et elles seront attribuées à M. [W] comme il le sollicitait par confirmation. Sur les récompenses Selon l'article 1437 du code civil, toutes les fois qu'il est pris sur la communauté une somme soit pour acquitter les dettes ou charges personnelles à l'un des époux, soit pour le recouvrement, la conservation ou l'amélioration de ses biens personnels, et généralement toutes les fois que l'un des époux a tiré un profit personnel des biens de la communauté, il en doit récompense. En l'espèce, il existe une parcelle ZP[Cadastre 5] qui est une parcelle mitoyenne à la parcelle ZP[Cadastre 1] acquise par la communauté le 12 octobre 1978 : il n'est pas contesté que cette parcelle a été donnée à Mme [O] par ses parents en vertu d'un acte notarié en date du 6 octobre 1977 et sur laquelle les parents de Mme [O] ont fait édifier à partir de 1978 pour le compte de leur fille une maison d'habitation qui a constitué le domicile conjugal des époux [O]/[W]. Ce bien (parcelle + maison) constitue donc un propre de Mme [O]. Par acte notarié en date du 11 janvier 1979 auquel M. [W] est intervenu en sa qualité de conjoint, il a été constitué au profit des parents de Mme [O] un droit d'usage et d'habitation du rez de chaussée de cet immeuble à usage de garage et un droit d'usage du terrain entourant la dite maison. Cet acte prévoit : ' l'immeuble sur lequel s'exercent les droits ainsi cédés appartient en propre à Mme [W], donatrice aux présentes, le bâtiment pour l'avoir fait édifier, et le terrain pour lui avoir cédé en avancement d'hoirie sur leurs successions futures par ses parents, les époux [O]-[R]/[P], donataires aux présentes' La réalisation et le financement des travaux de construction de cette maison font l'objet d'un désaccord entre les parties, M. [W] soutenant que la communauté a financé la majeure partie de la construction en contractant plusieurs crédits et en finançant directement les factures et qu'il a réalisé seul la majeure partie des travaux. M. [W] soutient que la communauté a financé des intervenants extérieurs dont il fait la liste : un géomètre pour réaliser l'étude topographique, un architecte qui a contresigné les plans, une entreprise pour les fondations de la maison, un marbrier pour poser le sol de l'étage, l'entreprise [16] pour les menuiseries des fenêtres et des portes, un électricien, un ferronnier, un cuisiniste et un plombier notamment pour la mise en place de la chaudière et du chauffage central. Toutefois, il ne produit aucune facture et ne démontre pas que ces interventions auraient été financées avec des fonds autres que ceux empruntés. Dès lors, c'est par une juste appréciation que le premier juge a rejeté ses demandes de ce chef. Sur le financement, il est constant que la communauté a pris en charge un prêt souscrit auprès du [14] d'un montant de 28.821,10 euros d'une durée de 20 ans remboursable à compter du 1er août 1978 et amortissable à compter du 1er août 1980, crédit souscrit le 11 août 1978 aux noms de Mme [B] [O], de M. [X] [S] [O] [R] et de son épouse [U] [P]. Mme [O] reconnaît devoir une récompense à la communauté au titre des mensualités payées pour ce prêt pour la somme de 40.751,40 euros. M. [W] soutient que d'autres crédits ont été contractés : - un de 80.000 francs (12.200 euros) en novembre 1979 auprès de la [12], - plusieurs prêts auprès de particuliers en 1980, 1988 et 1991, - un crédit d'un montant de l'ordre de 22.000 euros auprès de la [10] en 1992, - un prêt de 21.300 euros auprès du [15] en 2000. Toutefois, la charge de la preuve de l'utilisation de ces prêts pour financer les matériaux ou des intervenants extérieurs incombe à M. [W] qui réclame une récompense pour la communauté : or, il est défaillant à le démontrer, aucune facture n'accompagnant ses demandes, le seul état hypothécaire étant insuffisant à faire la démonstration de ce qu'il allègue, le premier juge ayant toutefois retenu le prêt contracté en novembre 1979 concomitamment aux travaux : la décision sera confirmée de ce chef et le montant des crédits remboursés par la communauté fixé à la somme de 40.221,12 euros. La récompense due à la communauté à ce titre se calcule selon les modalités de l'article 1469 aliéna 3 du code civil, à savoir le profit subsistant qui se détermine en fonction de la proportion dans laquelle les fonds empruntés à la communauté ont contribué au financement de la construction édifiée sur le terrain appartenant en propre à l'autre époux. L'expert a conclu à ce que la main d'oeuvre globale représente 50% de la valeur totale des travaux, ce qui est un pourcentage habituellement retenu, la part de main d'oeuvre variant selon la presque totalité des corps d'état entre 40 et 60% du coût des travaux. L'expert a retenu une valeur du bien de 200.000 euros, laquelle n'est pas contestée dans son principe, dont 71.280 euros correspondent à la valeur du terrain. Mme [O] sollicite que la valeur de la parcelle soit fixée à la somme de 158.400 euros dont à rajouter la valeur de la réhabilitation nécessaire suite aux travaux à prévoir pour les eaux usées. Toutefois, la valeur retenue par l'expert est conforme aux pratiques et surtout à la valeur d'un terrain déjà construit, nécessairement différente de celle d'un terrain viabilisé prêt à être construit : elle sera donc retenue. Dès lors, la valeur retenue pour la construction seule est de 200.000 - 71280 = 128.720 euros. Si l'on considère que la moitié de cette valeur est constituée par la main d'oeuvre, les fonds empruntés par la communauté ont donc servi au financement de la construction pour 40.221 euros/ 64360 euros, soit 62,49%, et non 66% retenus par le premier juge. En conséquence, Mme [O] doit récompense à la communauté d'une somme de 80.437,13 euros, et non 84.955 euros, cette somme étant infirmée. M. [W] sollicite par ailleurs une indemnisation pour son industrie personnelle : par adoption des motifs du premier juge, cette demande sera rejetée en cause d'appel étant rappelé que l'industrie personnelle déployée par l'un des époux au service d'un bien propre de son conjoint n'ouvre pas droit à récompense. M. [W] maintient une demande de récompense, laquelle sera analysée comme une créance entre époux au vu de ses développements en cause d'appel sur une surcontribution aux charges du mariage (et non une récompense). Toutefois, il se contente de procéder par voie d'affirmation de ce chef sans produire aucune pièce établissant une surcontribution, se prévalant exclusivement du rapport d'expertise qui a retenu la valeur de sa participation à la main d'oeuvre à hauteur de 40% du coût de la main d'oeuvre, soit la somme de 23.268 euros, sans aucun fondement juridique. La décision sera, dès lors, confirmée de ce chef et M. [W] débouté du nouveau moyen soulevé. Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile Compte tenu de la nature du litige, les dépens seront partagés par moitié entre les parties. Aucune considération d'équité n'impose l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.