En-tête
18/04/2024 ARRÊT N° 194/2024 N° RG 22/02669 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O4YS PB/IA Décision déférée du 02 Juin 2022 - Juge des contentieux de la protection de CASTELSARRASIN ( 1121000205) I.GUILLARD [T] [E] C/ [Y] [P] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU DIX HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTE Madame [T] [E] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Mylène WEILL, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉ Monsieur [Y] [P] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Julie PRUNET, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : P. BALISTA, président O. STIENNE, conseiller E.VET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par P. BALISTA, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre
Faits et procédure
EXPOSE DU LITIGE Par acte du 10 décembre 2016, M. [Y] [P] a donné à bail à Mme [T] [E] un local à usage d'habitation avec garage sis [Adresse 3]. Arguant d'impayés, M. [Y] [P] a fait délivrer le 5 mars 2020 à Mme [T] [E] un commandement de payer les loyers et charges, visant la clause résolutoire incluse au bail, pour 1900 €. Sur saisine de M. [Y] [P], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban a, par ordonnance de référé du 26 avril 2021 : -dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation subséquentes, -dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision pour les loyers et charges, -condamné M. [P] à payer à Mme [E] la somme de 90 € à titre de provision, pour remboursement de la partie excédentaire du dépôt de garantie, -dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise de quittances de loyers, -condamné M. [P] aux dépens et à verser à Mme [E] la somme de 350 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Par acte du 7 juillet 2021, M. [Y] [P] a fait assigner Mme [T] [E] devant le tribunal de proximité de Castelsarrasin à l'effet notamment, à titre principal, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer l'expulsion de la défenderesse, sauf à subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail. Par jugement contradictoire du 2 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Castelsarrasin a : -jugé que le commandement de payer délivré à Mme [E] le 5 mars 2020 est valable ; -constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 août 2020 ; -ordonné faute du départ volontaire de Mme [T] [E] du logement loué résidence le petit prince, [Adresse 3]), dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ; -condamné Mme [T] [E] à payer à M. [Y] [P] la somme de 3062 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 14 mars 2022 (échéance de mars comprise) augmentés des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; -rejeté la demande de Mme [T] [E] tendant à bénéficier de délais de paiement ; -condamné Mme [T] [E] à payer à M. [Y] [P] une indemnité mensuelle d'occupation de 540 euros à compter de la présente décision jusqu'à départ effectif des lieux et remise des clés ; -condamné M. [Y] [P] à verser à Mme [T] [E] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi pendant un mois suite au dégât des eaux ; -débouté Mme [T] [E] de sa demande d'expertise ; -débouté Mme [T] [E] de sa demande tendant à la condamnation sous astreinte du bailleur à transmettre à la CAF le formulaire tendant à la perception de I'APL par la locataire ; -condamné Mme [T] [E] à payer à M. [Y] [P] la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné Mme [T] [E] aux dépens comprenant le coût du commandement ; -rappelé que le droit proportionnel dégressif visé par l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, modifié par le décret n°2001-212 du 8 mars 2001 est à la charge du créancier ; -rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Mme [T] [E] a relevé appel de ce jugement, par déclaration du 15 juillet 2022 en critiquant les chefs de la décision constatant l'acquisition de la clause résolutoire du bail à son encontre, ordonnant son expulsion, rejetant ses demandes, la condamnant à payer la somme de 3062 € au titre des loyers et charges, aux dépens et à paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Par conclusions notifiées par Rpva le 10 octobre 2023, auxquelles il est fait référence pour l'énoncé de l'argumentaire, Mme [T] [E] a demandé à la cour de : -infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la proximité rendu le 02 juin 2022, en ce qu'il : condamne Mme [E] à la somme de 3062 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 14 mars 2022 ; rejette la demande de Mme [E] tendant à obtenir un délai de paiement ; condamne M. [P] à payer la somme de 150 € au titre de dommages et intérêts subi pendant un mois du fait du dégât des eaux ; condamne Mme [E] à verser à M. [P] la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ; -par conséquent et statuant à nouveau, -à titre principal, -juger que Mme [E] n'est débitrice d'aucune somme au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation ; -débouter M. [P] de sa demande de condamnation au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation ; -condamner M. [P] à payer à Mme [T] [E] une somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance ; -débouter M. [P] de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et du commandement de payer ; -à titre subsidiaire et si la présente juridiction considère que Mme [T] [E] est débitrice envers M. [P], -accorder un délai d'une durée de 36 mois pour lui permettre de régler cette dette locative ; -en tout état de cause, -débouter M. [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et réclamations ; -condamner M. [P] à payer à Mme [T] [E] une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens. Par conclusions notifiées par Rpva le 22 décembre 2022, auxquelles il est fait référence pour l'énoncé de l'argumentaire, M. [Y] [P] a demandé à la cour de : -à titre principal, -débouter Mme [E] de l'ensemble de ses demandes ; -infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : condamné Mme [E] à la somme de 3.062 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 14 mars 2022 ; condamné M. [P] à verser à Mme [E] la somme de 150 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi pendant un mois suite au dégât des eaux ; -statuant à nouveau, -condamner Mme [E] à verser à M. [P] la somme de 3.103 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 14 mars 2022 ; -constater que Mme [E] a quitté le logement le 29 aout 2022 ; -condamner Mme [E] à verser à M. [P] la somme de 2.056 € au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 15 mars 2022 au 29 aout 2022 ; -à titre subsidiaire, -débouter Mme [E] de l'ensemble de ses demandes ; -confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; -constater que Mme [E] a quitté le logement le 29 aout 2022 ; -condamner Mme [E] à la somme de 2.056 € au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 15 mars 2022 au 29 aout 2022 ; -en tout état de cause, -condamner Mme [E] à verser à M. [P] une somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de première d'instance, ceux engagés en cause d'appel et leurs suites, en ce compris le coût du commandement de payer et de quitter les lieux ; -prononcer l'exécution provisoire, nonobstant appel. La clôture est intervenue le 6 novembre 2023.
Motivation
MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, la cour observe qu'elle n'est pas saisie d'une infirmation de la décision en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la locataire, laquelle a finalement quitté les lieux loués. Il est contesté, en cause d'appel, le montant de l'arriéré locatif auquel a été condamnée Mme [T] [E]. Sur l'arriéré locatif L'appelante fait valoir que le décompte visé dans le commandement de payer est erroné, qu'elle n'a jamais été débitrice des sommes sollicitées dans ce commandement, que le bailleur ne signalait au demeurant aucun arriéré lors d'un congé pour vendre délivré à la locataire en mai 2019. Le bailleur fait valoir que si des erreurs ont pu être commises dans des décomptes antérieurs, ceux versés aux débats en première instance et en appel sont exacts et établissent un dette. Dès lors que la locataire a signé un bail prévoyant le paiement d'un loyer de 540 € par mois, révisable chaque année (p.4 du contrat de bail), il lui appartient, conformément aux dispositions de l'article 1353 du Code civil, de démontrer un paiement libératoire. Le commandement de payer du 5 mars 2020 visant la clause résolutoire portait mention d'un arriéré locatif de 1900 €, dont 545 € au titre de l'année 2017, 745 € au titre de l'année 2018 et 610 € au titre de l'année 2019. Le décompte établi par le bailleur au 14 mars 2022 mentionnait un arriéré de 3103 €, mois de mars 2022 inclus, étant précisé que le bailleur n'a pas procédé en cours de location à l'augmentation du montant du loyer, malgré la clause d'indexation figurant au bail. Les justificatifs de paiement produits par la locataire, qu'il s'agisse de relevés de compte, d'ordres de virements, de quittances ou de versements de la Caf, sont en pièces n°9, 23, 24, 25, 27 et 28. Le courrier de l'Adil produit en pièce n°31 par l'appelante n'établit aucun paiement et n'articule aucun fait précis et le rapport transmis au tribunal par l'Adil mentionne que l'organisme ne dispose d'aucune «information actualisée, tant sur la situation professionnelle et financière de Madame que sur sa situation locative (paiement du loyer courant, démarches)». Le décompte versé aux débats par le bailleur, arrêté au 14 mars 2022 (pièce n°38), prend en compte l'intégralité des justificatifs de versements produits par la locataire. Par ailleurs, si le premier juge a déduit du décompte du bailleur une somme de 41 € du fait de l'imputation par M. [P] d'un versement de la Caf de 544 € au lieu de 585 €, l'intimé justifie par la production de son relevé de compte et d'un courriel de la Caf qu'il n'a, en réalité, perçu que 544 €. Le jugement sera en conséquence infirmé pour ce seul montant et l'appelante condamnée à payer la somme de 3103 € au titre des loyers et indemnités d'occupation échus jusqu'à mars 2022 inclus. Concernant les indemnités d'occupation postérieures, fixées par le jugement à 540 € par mois, l'appelante ne justifie d'aucun paiement libératoire de sorte qu'elle sera condamnée, conformément au dernier décompte, précis et ventilé du bailleur (pièce n°44), à payer la somme de 2056 € au titre des indemnités d'occupation dues pour la période de mars à août 2022. Sur le préjudice de jouissance subi par la locataire et la demande en dommages et intérêts y afférente L'appelante fait valoir qu'elle a subi un dégat des eaux important en décembre 2021, consécutif à une fuite, ce qui a occasionné une surconsommation énergétique due à la présence de moissisures dans le logement, lesquelles ont persisté jusqu'au départ de la locataire. L'intimé expose que le dégat des eaux provenant d'une partie commune, il n'était pas maître des délais d'intervention et a fait toutes diligences auprès du syndic de copropriété, dès qu'il a été informé du désordre, les réparations ayant été effectuées dans le mois. Aux termes de l'article 6b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus. Lorsque la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée, le bailleur doit accomplir les diligences nécessaires auprès du syndicat pour satisfaire à la demande du preneur. Le bailleur produit un courriel de la locataire (pièce n°27) duquel il ressort que le sinistre a été signalé par l'appelante le 20 décembre 2021 à Sogivam, le syndic de copropriété, lequel a mandaté un plombier le jour même, la fuite ne provenant pas de l'appartement de M. [P] mais d'un réseau d'alimentation encastré, partie commune de l'immeuble. Le 27 décembre 2021, la locataire a indiqué que l'intervention du plombier n'avait pas entièrement donné satisfaction, de l'eau coulant dans sa cuisine (pièce n°21 de l'appelante). Des travaux de passage en «apparent» du réseau ont été réalisés et terminés le 28 janvier 2022, ainsi qu'il ressort d'un autre courriel de la locataire (pièce n°29 de l'intimé), la réception de ces travaux, initialement prévue le 9 février 2022, est intervenue, suite à une annulation de rendez-vous de la locataire, le 22 février 2022 (pièce n°30 de l'intimé), Mme [E] indiquant que le dégât des eaux avait cessé. La locataire a toutefois signalé la persistance de tâches d'humidité en mars 2022, ce qui a amené le bailleur à solliciter le syndic de copropriété, M. [P] indiquant à ce dernier le 1 août 2022 «que de nombreuses tâches d'humidité restent apparentes». L'état des lieux de sortie du 29 août 2022 mentionne des «salissures» sur deux chambres, consécutives au dégât des eaux. La locataire a donc subi un trouble de jouissance significatif fin janvier 2022 puis moindre jusqu'en août 2022. S'il ne peut être reproché un manque de diligence au bailleur en janvier 2022, lors de la détection du dégât des eaux, M. [P] ne produit aucun justificatif de diligences qu'il a effectuées, de mars à juillet 2022 inclus, pour faire procéder par le syndic à l'assèchement et à la réfection des murs, après réparation de la fuite. Faute d'en justifier et considérant un préjudice de jouissance qui a duré plusieurs mois, le bailleur sera condamné, par voie d'infirmation, à payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts à la locataire. Sur les délais de paiement Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande de délai de paiement, étant constaté que la dette locative, comprenant l'indemnité d'occupation, a augmenté depuis le jugement, que l'appelante ne justifie pas, à hauteur de cour, de ses revenus actuels et de la possibilité qu'elle a d'apurer sa dette dans des délais compatibles avec l'article 1343-5 du Code civil. Sur les demandes annexes L'équité ne commande pas application de l'article 700, au titre des frais irrépétibles d'appel. Partie succombant partiellement en appel, M. [P] supportera les dépens d'appel.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, La cour statuant en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement rendu le 02 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Castelsarrasin sauf en ce qu'il a condamné Mme [T] [E] à payer à M. [Y] [P] la somme de 3062 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 14 mars 2022 et en ce qu'il a condamné M. [Y] [P] à verser à Mme [T] [E] la somme de 150 € à titre de dommages et intérêts. Statuant de ces chefs, Condamne Mme [T] [E] à payer à M. [Y] [P] la somme de 3103 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus jusqu'au 14 mars 2022. Condamne M. [Y] [P] à payer à Mme [T] [E] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, pour préjudice de jouissance. Y ajoutant, Condamne Mme [T] [E] à payer à M. [Y] [P] la somme de 2056 € au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 15 mars 2022 au 29 août 2022. Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile, en cause d'appel. Condamne M. [Y] [P] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT M.BUTEL P. BALISTA