Cour d'appel, Chambre del'Expropriation, 12 avril 2024, n° 23/02331

Motivation

SUR CE, LA COUR' : Sur la description du bien exproprié' : Le terrain exproprié consiste en une parcelle de terre de 1 751 m², de forme quasi rectangulaire, allongée, mesurant environ 122 mètres de longueur et dont la largeur varie entre 12 (à l'ouest) et 16 mètres (à l'est). Elle est située en limite nord de la ZAC de [Adresse 23] et jouxte le sud de la partie urbanisée de la commune. Elle se trouve, à vol d'oiseau, à environ 600 mètres à l'ouest du centre ville de [Localité 21], commune en forte expansion démographique, d'environ 6 000 habitants, implantée à 15 km au nord de [Localité 24] et desservie par la voie rapide [Localité 24]-[Localité 30] (dont elle est distante de 3 km). Sur la date de référence ': Le premier juge a fixé la date de référence au 4 février 2020 ce que conteste la société OCDL Locosa qui, opérant une distinction entre la situation urbanistique et la qualification de terrain à bâtir, sollicite qu'elle soit fixée au 18 février 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique conformément aux dispositions de l'article L 322-3 du code de l'urbanisme. Il convient de rappeler que le montant des indemnités d'expropriation doit être fixé : - à la date du jugement de première instance (article L.'322-2), - d'après la consistance du bien à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (article L.'322-1 du code de l'expropriation), - et, lorsque le bien exproprié est situé à l'intérieur du périmètre d'une ZAC mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, suivant son usage effectif (article L. 322-2) à la date (dite date de référence) de «'la publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique'». Cependant, dérogeant au code de l'expropriation, le code de l'urbanisme prévoit, notamment lorsqu'un droit de préemption urbain a été institué, une date de référence différente. En effet, en ce cas, l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme dispose que «'lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.'322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.'213-4'». Ce dernier article distingue suivant que le bien se trouve ou non dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé (ZAD). Lorsque, comme en l'espèce, tel n'est pas le cas (le bien litigieux étant situé dans une ZAC), il prévoit que : «'a) La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien'». Dans l'hypothèse (qui est celle du terrain appartenant à M. [S]) où un bien se trouve compris à la fois dans une ZAC et dans un périmètre de préemption urbain, la jurisprudence retient que la date de référence est celle définie par les articles du code de l'urbanisme (3e Civ., 30 mars 2023, n° 22-14163). L'argumentation de la société OCDL Locosa qui tente vainement d'opérer une distinction que le loi ne prévoit pas et de faire remonter la date de référence qu'il conviendrait de retenir à un événement antérieur sera, en conséquence, écartée C'est dès lors à bon droit que le juge de l'expropriation a retenu que la date de référence devait être fixée au 4 février 2020, date à laquelle est devenu opposable le plan local d'urbanisme intercommunal, acte le plus récent au sens du texte du code de l'urbanisme précité. Sur la qualification de terrain à bâtir' : Préliminairement, il convient de rejeter la demande de M. [S] tendant à communiquer les plans des réseaux, ceux produits et les éléments du dossier étant suffisants pour appréhender la situation. Selon l'article L 322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont quelle que soit leur utilisation à la fois ': 1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Cet article précise que «'Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2'». La parcelle litigieuse était située, à la date de référence (4 février 2020), en secteur UO1 du plan local d'urbanisme métropolitain (alors qu'elle était auparavant classée, selon les conclusions du commissaire du gouvernement en première instance ' pièce n° 11 de l'intimée ' en zone 1AUo). Il ressort du règlement d'ensemble du plan local d'urbanisme intercommunal que la zone UO est une zone urbaine définie comme «'zone opérationnelle aménagée par le biais d'une opération d'aménagement d'ensemble ou de plusieurs opérations d'aménagement'». Les terrains situés dans cette zone sont juridiquement constructibles. Le premier des deux critères cumulatifs est donc satisfait. S'agissant du critère matériel, il ressort des plans et des photos produits que le terrain exproprié est desservi par un chemin de terre aboutissant, à l'est, [Adresse 27] et, à l'ouest, [Adresse 28] (qui donne sur [Adresse 23]), chemin que l'intimée n'a cessé d'utiliser pendant le chantier ainsi qu'il est établi par les constats dressés à la demande de M. [S]. Ce dernier produit aux débats le dossier de réalisation de la ZAC (avril 2015) et plus particulièrement le programme global des équipements publics. Il en ressort, pour ce qui est des réseaux, que' : - concernant l'assainissement, l'opération sera raccordée au réseau existant d'assainissement des eaux usées collectif et que sur la ZAC sera créé un réseau de type séparatif (EU/EP). Il est précisé que «'l'ensemble des réseaux (eaux usées) aboutiront au point bas de la ZAC, en bordure est de la zone humide au sud de l'opération collective de 28 logements puis un collecteur en fonte traversant en servitude la parcelle AL [Cadastre 1] 1: Cette parcelle de 44 982 m², partiellement cessible (2 262 m²), a été divisée, la partie hors ZAC est cadastrée section AL n° [Cadastre 8] (42 720 m²), cf. rapport du commissaire enquêteur, pièce n° 24 de l'appelant. permettra le raccordement gravitaire des effluents au réseau communal existant en limite ouest du lotissement du [Adresse 29]. Après passage dans le réseau communal existant, les effluents seront traités par la station d'épuration intercommunale...'», «'le réseau eaux pluviales à réaliser suivra le tracé du réseau eaux usées... Avant rejet au milieu naturel, les eaux pluviales issues de l'opération transiteront par un bassin tampon régulateur de débit situé sur la parcelle AL [Cadastre 1], au sud est de l'opération. Ce bassin figure au schéma directeur des eaux pluviales de la commune de [Localité 21]... La liaison entre la ZAC de [Adresse 23] et ce bassin sera par l'intermédiaire d'un collecteur de diamètre 1000 mm, posé en servitude dans la parcelle AL [Cadastre 1], parallèlement au collecteur de transfert des eaux usées...'», - concernant l'alimentation en eau potable, il est précisé que «'le réseau à créer sera raccordé sur diverses conduites existantes' : au nord et au nord ouest sur le réseau Ø 110 de la RD 28 [Adresse 26]'; au sud est et à l'est sur le réseau du lotissement du [Adresse 29] ([Adresse 20] et [Adresse 18]) et sur la canalisation Ø 110 de la voie nouvelle raccordée sur la RD 287 - [Adresse 19]'», - le réseau téléphonique (Orange) sur raccordé au nord-ouest sur le réseau en attente [Adresse 26] et au sud-est et à l'est sur le réseau du lotissement du [Adresse 29] et sur le réseau de la voie nouvelle raccordée à [Adresse 19], - concernant le réseau électrique, «'l'alimentation nécessitera la création de postes de transformation ERDF qui seront alimentés à partir des réseaux HTA existants à proximité'», - enfin et s'agissant du gaz, l'opération sera raccordée aux réseaux existants, [Adresse 26] (au droit du [Adresse 25] et au sud est et à l'est, sur le réseau du lotissement du [Adresse 29] et sur le réseau de la voie nouvelle. Ainsi en 2015, l'ensemble des réseaux nécessaires existait à proximité immédiate de la ZAC et ne nécessitait pas d'être renforcés pour la desserte de celle-ci (contrairement à ce que prétend l'intimée), les seuls travaux hors ZAC nécessaires (abstraction faite des raccordements sur les existants) concernaient la liaison assainissement entre le sud-est de la ZAC et les réseaux (ou bassin tampon) existants (et d'une capacité suffisante), sur une distance de l'ordre de 200 mètres. Il résulte des documents produits (plans de récolement, dossier d'enquête publique) que l'ensemble des réseaux internes à la ZAC étaient achevés fin 2018. Il ressort notamment du dossier d'enquête publique (dont l'avis a été rendu le 18 avril 2019) que les constructions individuelles sont quasiment toutes achevées et habitées sur la tranche 1, que les constructions individuelles sont en cours sur la tranche 2 (50 % sont habitées), pour la tranche 3, la livraison des terrains date de l'automne 2018, les constructions sont en cours (non habitées), que l'ensemble des îlots collectifs sont à l'étude ou en cours de construction. Il est noté que restent dans le projet les quatre lots concernés par la parcelle AL n° [Cadastre 7] et mis en attente de commercialisation faute de maîtrise foncière. De fait, trois de ces quatre lots sont pour partie implantés sur la parcelle de M. [S] (cf. pièce n°'12 de l'intimée). Il est ainsi établi qu'à la date de référence (4 février 2020), non seulement les réseaux publics situés à proximité de la ZAC étaient de dimension suffisante pour la desservir mais encore que tous les réseaux internes étaient réalisés, la parcelle de M. [S] étant distante de ces derniers réseaux de 35'm par l'est ([Adresse 27]), de 27'm ou de 44'm par le sud (deux accès possibles depuis [Adresse 22]) ou de 41'm par l'ouest ([Adresse 28]). Pour soutenir que le second critère n'est cependant pas satisfait alors que la desserte de la parcelle litigieuse est parfaitement possible par les différents réseaux, la société OCDL Locosa, aménageur, fait valoir que ces réseaux sont privés et non publics et que M. [S] ne peut en aucune manière s'en prévaloir. Il convient toutefois de relever qu'aux termes du dossier de réalisation de la ZAC, il s'agit d'équipements publics ' dont la société OCDL Locosa n'est que provisoirement concessionnaire et qui, de surcroît et comme le rappelle M. [S], auraient dû «'être rétrocédés à la ville au fur et à mesure de leur achèvement, conformément aux dispositions du traité de concession signé entre la commune et l'aménageur'» (Dossier de Réalisation de la ZAC [Adresse 23] ' 4 Programme global des équipements publics, pièce n° 37 de l'appelant). Celle-ci ne peut dès lors utilement se prévaloir de ce qu'en méconnaissance de son traité, elle n'y a (aurait ') toujours pas procédé. La parcelle litigieuse sera qualifiée de terrain à bâtir, qualification qui s'impose d'autant plus qu'une partie du fonds de l'appelant est destinée à être intégrée dans des lots et à recevoir des constructions. Sur l'évaluation de la parcelle de M. [S] et l'indemnité d'expropriation : Pour estimer la parcelle expropriée, il convient de procéder par comparaison. La société OCDL Locosa ne produit aucun terme de comparaison. Elle se fonde, en premier lieu, sur l'avis établi par le service des domaines le 24 octobre 2017. Abstraction faite de ce que ce document ne s'appuie sur aucun terme de comparaison, il est aujourd'hui obsolète puisque le zonage a évolué depuis qu'il a été rédigé. En effet, en 2017, la parcelle expropriée se trouvait en zone 1AUO (urbanisable à terme) alors qu'à la date de référence, elle se trouvait en zone UO (constructible). De même, si la société OCDL Locosa expose qu'elle a acquis les autres terrains de la ZAC au prix de 9 à 10 euros/m², cette comparaison souffre de la même difficulté liée à l'évolution du zonage, situation due au fait que la procédure de déclaration d'utilité publique a été engagée très tardivement, pour acquérir la seule qui n'avait pas fait l'objet d'une cession amiable, celle de M.'[S]. L'intimée rappelle les termes de comparaison produit en première instance par le commissaire du gouvernement': pour deux d'entre eux (26 mai 2016 et 31 mai 2016), le zonage des parcelles en cause est inconnu. Ces ventes, au demeurant anciennes, ne sont donc pas pertinentes. La troisième (2 novembre 2021) porte sur la cession à [Localité 21] de la parcelle située [Adresse 2], cadastrée section AC n° [Cadastre 16], d'une superficie de 2 048 m², en zone UO1, moyennant le prix de 35'652'euros, soit 17,40'euros/m². Cette cession est très intéressante puisqu'elle est récente et qu'elle se trouve dans un zonage identique (zone constructible). Il convient de préciser qu'il s'agit d'une parcelle qui ne dépend pas de la ZAC [Adresse 23] et qui est située à l'extrémité opposée de la commune. M. [S] cite six termes de comparaison. Les quatre premiers (14 novembre 2016, 17'mars 2017, 12 janvier 2018 et 17 mai 2018) concernent la vente par la société OCDL Locosa de parcelles viabilisées situées à proximité immédiate -quelques mètres- du terrain à estimer (parcelles AL n° [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 9] et [Cadastre 11]). Il s'agit de petites parcelles dont la superficie varie entre 345 et 492 m² cédées à des prix variant entre 193 et 196 euros/m². Ces parcelles se trouvent au sein de la ZAC et dans la même zone (UO1). Il s'agit d'éléments intéressants mais qui ne sont pas réellement comparables étant beaucoup plus petites et, surtout, viabilisés. Il convient donc d'écarter ces termes de comparaison. Les deux autres cessions (16 novembre 2018 et 19 décembre 2019) concernent la vente par la société OCDL Locosa à la société d'habitations à loyer modéré Espacil Habitat de terrains (cadastrés section AL n° [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] de 2 748 m², d'une part, et section AL n° [Cadastre 15] de 3'323'm², d'autre part) beaucoup plus vastes, également viabilisés, destinés à un habitat collectif, aux prix de 144,14 euros/m² et 100,18 euros/m². Ces terrains sont situés au sein de la ZAC [Adresse 23], à faible distance du terrain à estimer. Ces ventes sont évidemment intéressantes puisque récentes, situées au sein de la ZAC et dans le même zonage (UO1). Leur taille les rend plus pertinentes que les termes de comparaison précédents. Il convient cependant d'observer que leur configuration est beaucoup plus favorable que le terrain de M. [S] qui s'il a une superficie relativement étendue (1 751 m²) est étroit et de forme allongée ce dont l'appelant convient puisqu'il a pratiqué un abattement de 50 %. Il ressort de ces différents éléments que le prix des terrains relativement étendus et constructibles situés en zone UO1 de la commune de [Localité 21] se négocient entre 17,40 euros /m² (non viabilisés) et 144 euros/m² (viabilisés). Le terrain de M. [S], non viabilisé et en raison de sa configuration, se situe en bas de cette fourchette. Une valeur de 20 euros/m² sera retenue. L'indemnité principale d'expropriation sera fixée à la somme de (1 751 * 20) 35 020 euros. L'indemnité de remploi sera arrêtée, comme d'usage, à la somme de (5' 000 * 0,2 + 10 '000 * 0,15 + 20 020 * 0,1) 4' 502 euros. Le jugement de première instance sera infirmé en toutes ses dispositions, frais irrépétibles compris. La société OCDL Locosa, partie succombante, supportera la charge des dépens et devra verser à son adversaire une somme de 4' 000'euros pour les frais exposés en première instance et en appel.