Cour d'appel, Chambre 1-1, 9 avril 2024, n° 20/02088

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité des conclusions M. [I] et la SARL Beaumont soutiennent que les conclusions de l'appelante sont irrecevables au motif que les demandes sont partiellement fondées sur l'article 1240 du code civil, inapplicable au litige en ce que les actes litigieux sont antérieurs à l'ordonnance du 10 février 2016. Cependant, l'erreur d'une partie sur le fondement juridique applicable à l'action n'a pas pour effet de rendre ses conclusions irrecevables. Le moyen est afférent au bien fondé de l'action et non des conclusions elles-mêmes. Sur la recevabilité des demandes indemnitaires M. [F] conclut à l'irrecevabilité des demandes indemnitaires au motif que les dispositions de l'article 1240 du code civil, issues de l'ordonnance du 10 février 2016, sont inapplicables au litige. En application de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. La qualification légale de fin de non-recevoir résulte des textes qui la prévoient expressément, à savoir le défaut de qualité, d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la forclusion et l'autorité de chose jugée et de ceux sanctionnent une exigence particulière par une irrecevabilité. Or, aucun texte ne sanctionne l'erreur de fondement juridique par une fin de non recevoir. En conséquence, le visa par le demandeur de textes inapplicables n'affecte pas la recevabilité des demandes, mais leur bien fondé, sous réserve des pouvoirs accordés au juge pour restituer à la demande dont il est saisi sa véritable qualification juridique et trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables en vérifiant que les conditions d'application de la loi sont remplies. En conséquence, aucune fin de non recevoir ne peut être opposée à la SCI Teramo au motif qu'elle fonde ses demandes sur l'article 1240 du code civil et non sur l'article 1382 ancien du code civil seul applicable au litige au regard de des actes contestés. Sur la prescription L'action en responsabilité contre le notaire est une action personnelle qui se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, la SCI Teramo se plaint du non respect par le notaire de ses obligations professionnelles lors des ventes reçues les 25 octobre 2012 et 16 juillet 2013. S'agissant de la première, l'action est fondée sur une faute du notaire en ce qu'il n'aurait pas sollicité du vendeur ou du syndic les documents afférents à l'état de l'immeuble et aurait été négligent en ne vérifiant pas auprès de la commune que l'immeuble vendu n'était l'objet d'aucune procédure de péril. L'acte authentique reçu le 25 octobre 2012 par Me [C] mentionne que les biens vendus ne font l'objet d'aucune injonction de travaux. En page 26, il mentionne que 'l'état contenant les informations prévues par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié sur la copropriété n'a pas été délivré par le syndic' et que 'l'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur'. Les faits permettant à la victime d'agir doivent être entendus comme ceux révélant dans toute son ampleur et son étendue le manquement fautif engageant la responsabilité de son auteur. Or, la SCI Teramo n'a su que les diligences du notaire étaient insuffisantes que le jour où elle a appris que l'immeuble avait été l'objet d'un arrêté de péril en 2010. Parmi les documents produits aux débats, le courrier électronique de M. [R], expert désigné par le tribunal administratif, permet de dater la transmission à la SCI Teramo de l'information afférente à la procédure de péril de 2010 au 27 juin 2018. C'est donc seulement à compter de cette date que la société Teramo a connu les faits (à savoir l'insuffisance des diligences du notaire) lui permettant d'agir au titre de la vente du 25 octobre 2012, étant rappelé que la recevabilité de l'action ne préjuge pas de son bien fondé. Le délai de prescription de l'action a donc commencé à courir le 27 juin 2018. La SCI Teramo a formulé des prétentions à ce titre pour la première fois par des conclusions du 15 octobre 2018. En conséquence, l'action en responsabilité exercée contre le notaire en ce qui concerne la vente reçue par celui-ci le 25 octobre 2012, n'est pas prescrite. Sur le dol A titre liminaire, il sera rappelé que les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne. Tel est le cas en l'espèce, les actes contestés étant datés des 25 octobre 2012 et 16 juillet 2013. En application de l'article 1116 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé. Selon l'article 1117 du même code, le contractant victime d'un dol peut exercer une action en réduction du prix de vente et solliciter l'indemnisation des dommages que le dol lui a causés. Le dol suppose des man'uvres délibérées destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant. Il renvoie à une tromperie qui conduit l'autre partie à conclure le contrat sur une fausse conviction, c'est à dire une erreur provoquée. Il implique par conséquent, la preuve d'un élément matériel et d'un élément intentionnel. Le manquement à une obligation pré-contractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci. En l'espèce, la SCI Teramo reproche à la SARL Beaumont de lui avoir dissimulé l'état réel de l'immeuble, tant lors de la vente du 25 octobre 2012 que lors de celle du 16 juillet 2013, plus précisément d'avoir sciemment dissimulé l'existence de procédures administratives de péril affectant l'immeuble. S'agissant de la première vente, reçue le 25 octobre 2012, il n'est contesté par aucune des parties que l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril le 5 novembre 2010 à la suite d'une expertise réalisée par M. [R] qui a conclu à l'existence d'un péril grave et imminent en raison de 'pathologies lourdes sur le balcon du 3ème étage avec risque grave et imminent de ruine sur la [Adresse 10] ainsi que sur l'avancée de toiture au dernier étage avec risque imminent de ruine sur la [Adresse 10]'. L'arrêté a préconisé la mise en place d'un périmètre de sécurité et l'interdiction d'utilisation et d'occupation des balcons. Cependant, le registre des arrêtés de la commune de [Localité 8] contient également un arrêté n°10/699/DPSP du 16 décembre 2010, faisant état de travaux de purge et de consolidation selon attestation du 8 décembre 2010. Ces travaux étant ceux visés par l'arrêté de péril imminent n°10/619/DPSP du 5 novembre 2010, l'arrêté a autorisé l'occupation et l'utilisation de l'ensemble des balcons de l'immeuble. En conséquence, l'arrêté de péril a été levé le 16 décembre 2010. S'agissant de la vente du 16 juillet 2013, il ressort des documents produits par les parties que : - le 23 avril 2013, les services techniques de la commune de [Localité 8] ont établi un rapport de visite faisant état sur la façade arrière de l'immeuble, d'une dégradation du revêtement en sous face des balcons du 6ème et du 1er étage, d'un éclatement des structures maçonnées avec risque, à terme, de déstabilisation des ouvrages et de chute des matériaux de maçonnerie sur les personnes et d'une dégradation des revêtements en sous-face des autres balcons, préconisant afin de préserver la sécurité du public, l'engagement d'une phase contradictoire de péril ; - le 17 mai 2013, un courrier a été adressé à 'M. [I] (SARL Beaumont)' afin de lui demander d'informer sous 21 jours les copropriétaires de la situation de dangerosité de l'immeuble et de transmettre sous deux mois au service de la prévention et de la gestion des risques, un courrier faisant état des mesures envisagées afin de mettre fin au péril, précisant qu'à défaut, la commune prendrait un arrêté de péril ; - par un courrier du 22 novembre 2013, la commune, prenant acte de l'absence de réponse à son courrier du 17 mai 2013, a sollicité la transmission sous un mois d'un échéancier de travaux ; - le 25 avril 2014, par arrêté n°14/231/SPGR, la commune a déclaré l'immeuble en état de péril imminent, notifié aux copropriétaires leur obligation, dans un délai de six mois, de réaliser des travaux propres à mettre fin durablement au péril tenant à l'état du revêtement en sous face des balcons ; - le 19 mai 2014, un arrêté n°14/274/SPGR a imposé aux copropriétaires de réaliser sous quinze jours des travaux de mise en sécurité tout en interdisant l'accès aux balcons côté cour et l'accès à la cour arrière du rez de chaussée. Il résulte de ces éléments que si l'immeuble a été l'objet, à deux reprises, d'arrêtés de péril imminent, les désordres ayant motivé ces arrêtés n'étaient pas les mêmes en 2010 et 2013. En 2010, ils concernaient le balcon du 3ème étage avec un risque grave et imminent de ruine sur la [Adresse 10] et l'avancée de toiture au dernier étage avec risque imminent de ruine également sur la [Adresse 10]. En 2013, les dégradations consacrant un état de ruine concernaient, les balcons en façade arrière et non sur la [Adresse 10]. Les désordres à l'origine des arrêtés étant différents, la société venderesse, qui avait réalisé les travaux permettant la levée du premier arrêté en décembre 2010, n'était pas tenue d'en informer l'acquéreur lors de la vente conclue le 25 octobre 2012. La levée de l'arrêté de péril est due à la réalisation des travaux propres à remédier aux causes du péril. Lorsqu'un immeuble est l'objet d'une telle procédure, la non réalisation des travaux préconisés a pour effet d'empêcher la levée de l'arrêté. Il en résulte qu'après réalisation des travaux, l'état de l'immeuble ne justifie plus aucune alerte concernant les éléments de construction qui en étaient l'objet. Le vendeur n'a donc aucune obligation de signaler, dans le cadre de la vente, l'existence de cet antécédent. Les visites du bien avant achat sont destinées à permettre à l'acheteur de connaitre l'état matériel de l'immeuble, de sorte qu'en l'espèce, la SCI Teramo avait connaissance de l'état général de l'immeuble. L'absence d'information quant à l'existence près de deux ans plus tôt, d'une procédure de péril qui s'est soldée par un arrêté de levée du péril après réalisation des travaux exigés par l'autorité administrative, ne caractérise donc aucune réticence dolosive du vendeur au sens de l'article 1116 ancien du code civil. Lors de la vente reçue le 16 juillet 2013, la procédure de péril était en cours depuis quelques mois. Dans l'acte notarié, la SARL Beaumont, représentée par M. [I], déclare que les biens ne font l'objet d'aucune injonction de travaux et que 'à sa connaissance, aucun travaux nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble n'a été décidé depuis la signature de l'avant contrat'. L'acte indique également que l'état contenant les informations prévues par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié sur la copropriété a été délivré par le syndic le 16 juillet 2013 et que l'acquéreur déclare en avoir prix parfaite connaissance, tant par la lecture qui lui en a été faite par le notaire que par les explications qui lui ont été données par ce dernier. Enfin, il précise que le syndic actuel de la copropriété est M. [J] [I], syndic bénévole, demeurant [Adresse 5]. M. [I] était donc à la fois syndic de l'immeuble et représentant de la SARL Beaumont, vendeur des lots de copropriété objets du contrat. L'état daté délivré par le syndic le 16 juillet 2013, annexé à l'acte de vente, n'est pas renseigné, hormis en ce qui concerne l'absence de sommes dues par le copropriétaire cédant. Aucune information n'y figure, sinon celle relative à l'absence de procédure en cours. Au paragraphe 'autres renseignements susceptibles d'intéresser les parties' ne figure aucune mention. La partie 'dossier technique et environnemental', notamment les renseignements afférents au carnet d'entretien de l'immeuble, n'est pas renseignée, pas plus que celle afférente aux mesures administratives, notamment l'existence d'un arrêté de péril'. L'historique de la procédure de péril initiée en 2013 est le suivant : le 23 avril 2013, les services techniques de la ville de [Localité 8] ont établi un rapport de visite technique de l'immeuble, faisant ressortir l'existence d'une dégradation de la façade arrière de l'immeuble, notamment une dégradation du revêtement en sous-face des balcons des 6ème et 1er étage, un éclatement des structures maçonnées (structures métalliques visibles et non protégées), avec risque, à terme, de déstabilisation des ouvrages et de chute des matériaux de maçonnerie sur les personnes et de dégradation des revêtements en sous-face des autres balcons. Le rapport conclut que, compte tenu des désordres constatés et des risques potentiels pouvant compromettre la sécurité du public, des travaux de réparation définitifs ou de démolition sont nécessaires, de même que l'engagement de la phase contradictoire de péril. Par courrier du 17 mai 2013, la commune a adressé un courrier LRAR à 'M. [I] (SARL Beaumont), syndic bénévole de la copropriété, de la procédure en cours. Ce courrier fait expressément référence à la visite technique du 23 avril 2013 et attire l'attention de son destinataire sur l'importance de la situation de l'immeuble, sous statut de la copropriété et dont il est le syndic bénévole, lui transmettant le rapport de visite et l'enjoignant à informer sous 21 jours les copropriétaires de la situation dangereuse de l'immeuble et sous deux mois de transmettre au service de la prévention et de la gestion des risques un courrier faisant état des mesures envisagées pour mettre fin au péril. Le courrier rappelle ensuite que si, à l'issue du délai imparti, aucune volonté des copropriétaire de remédier au péril n'est exprimée, la commune prendra un arrêté de péril et exposera les copropriétaires défaillants, d'une part à la réalisation des travaux aux frais avancés de la commune, d'autre part à des sanctions pénales et que les loyers et toute somme versée en contrepartie de l'occupation des logements cessent d'être dûs. Ce courrier a été suivi d'un deuxième, également adressé à M. [I] en la même qualité le 22 novembre 2013, prenant acte de l'absence de réponse et portant injonction de transmettre sous un mois l'échéancier de travaux. Il résulte de ces éléments qu'un courrier recommandé avec avis de réception a été adressé avant la signature de l'acte authentique à M. [I], syndic, qui était également le gérant de la société venderesse et son mandataire lors de la vente. Il n'est pas contesté qu'aucune information n'a été donnée par le vendeur à la SCI Teramo, acquéreur de trois appartements dans la copropriété frappée de péril. M. [I], prétend ne pas avoir reçu le courrier du 17 mai 2013. Celui a cependant envoyé à son adresse, [Adresse 5]. Il reconnaît d'ailleurs avoir reçu le deuxième courrier, en date du 22 novembre 2013 qui a été envoyé par lettre recommandée avec avis de réception à la même adresse. Cependant, si aucun justificatif de réception du courrier du 17 mai 2013 par M. [I] n'est produit aux débats, le rapport technique dressé par les services techniques, dont la commune rappelle la teneur dans ce courrier, a été précédé d'une visite sur place et donc nécessairement d'une information délivrée au syndic de la copropriété. M. [I] ne peut donc utilement soutenir avec tout ignoré de la procédure initiée par la commune. Par ailleurs, non seulement il n'a fourni à l'acquéreur aucune information concernant cette procédure, mais, en sa qualité de syndic bénévole de l'immeuble, il a remis au notaire un état daté non renseigné. Or, son comportement en qualité de représentant de la société venderesse doit être analysé à l'aune de sa carence en qualité de syndic bénévole dès lors que l'état daté remis au notaire ne comporte pas, manifestement à dessein, les informations requises par la loi. Un tel comportement traduit une volonté de dissimuler une information qui était essentielle pour l'acquéreur en ce qu'elle était susceptible d'influer sur la valeur des biens acquis mais également leur rentabilité puisque de nature à justifier la cessation du versement des loyers et de toute somme due en contrepartie de l'occupation des biens. Par conséquent, le dol commis par la SARL Beaumont, dont le gérant était syndic bénévole de la copropriété et, en cette qualité, informé de l'état très dégradé de l'immeuble, est démontré. Sur la responsabilité de M. [I] M. [J] [I] est désigné dans tous les actes notariés, notamment l'acte de vente du 16 juillet 2013, comme le syndic bénévole de la copropriété, ce qu'il ne conteste pas. En cette qualité, il lui appartenait d'établir l'état daté demandé par le notaire. Or, les conditions dans lesquels cet état daté a été rédigé, au mépris des obligations réglementaires, ont été exposés plus haut. L'absence de diligences de l'intéressé est à mettre en perspective avec son rôle dans la vente litigieuse puisqu'il était également le représentant de la société venderesse qui avait tout intérêt à dissimuler l'état de péril de l'immeuble. M. [I] ne justifie pas des raisons pour lesquelles il a remis au notaire un état daté non renseigné, sauf à prétendre qu'il ignorait tout de la procédure de péril en cours. Or, cet argument n'est pas pertinent dès lors que la commune lui a adressé un courrier recommandé dès le 17 mai afin de l'en informer et que si aucune preuve n'est rapportée qu'il a signé l'avis de réception de ce courrier adressé à son domicile, la procédure communale fait suite à la visite un mois plus tôt de plusieurs agents des services techniques de la ville, alertés sur les risques de chute des balcons à l'arrière de l'immeuble, qui n'a pu se dérouler sans l'information préalable du syndic. Il en résulte que M. [I] a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité. Sur les manquements fautifs reprochés au notaire Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d'assurer l'efficacité de leurs actes. Un acte efficace s'entend d'un acte conforme à la volonté des parties et, à ce titre, les notaires ont le devoir d'éclairer les parties sur le contenu et les effets des engagements afin qu'elles puissent y consentir en toute connaissance de cause. En effet, l'efficacité d'un acte dépend directement du respect de la volonté des parties que le notaire doit protéger par des conseils juridiques avisés. En sa qualité d'officier public chargé d'assurer la sécurité des actes juridiques, il doit aux parties son aide technique et ne peut se retrancher derrière le caractère secondaire ou purement formel du rôle qu'il a joué. Par ailleurs, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il lui incombe de prouver l'exécution de son devoir de conseil. Le notaire est ainsi responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, étant précisé que la faute même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu'aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité. Il appartient cependant à celui qui agit en responsabilité civile à l'encontre d'un notaire sur le fondement de l'article 1382 du code civil, de démontrer la faute commise par celui-ci mais également le lien de causalité qui existe entre le préjudice dont il se plaint et cette faute. En l'espèce, dans ses conclusions, la SCI Teramo vise les articles 1240 et suivants du code civil. Il a été rappelé plus haut que le litige est soumis aux dispositions du code civil antérieures à l'ordonnance du 10 février 2016, en ce que les faits générateurs de responsabilité ne sont tous produits avant l'entrée en vigueur de ce texte, mais en tout état de cause, l'ordonnance précitée a repris à l'identique, à l'article 1240 du code civil les dispositions de l'article 1382 ancien du code civil. L'erreur est donc sans incidence, les intimés ayant été en mesure de connaitre les fondements sur lesquels reposent les prétentions de la SCI Teramo. S'agissant de la vente reçue le 25 octobre 2012, aucun manquement fautif ne peut être reproché au notaire. La procédure de péril de 2010, près de deux ans avant la signature de l'acte s'est soldée, après réalisation des travaux, par un arrêté de levée du péril. En conséquence, le notaire n'avait pas l'obligation d'en informer l'acquéreur. En revanche, l'acte reçu le 16 avril 2013 comporte en annexe un état daté insusceptible d'informer l'acheteur puisqu'il ne contient aucune information, son auteur ne l'ayant pas renseigné. Or, si le notaire n'est pas responsable d'un état daté mensonger, il en va différemment lorsque celui-ci n'est pas correctement renseigné. En l'espèce, l'état daté délivré le jour de la vente n'est renseigné que de manière très parcellaire. Il ne contient aucune réponse, positive ou négative, aux questions afférentes à l'état du bien, notamment à celles concernant l'existence d'une procédure de péril et aucun renseignement concernant le carnet d'entretien de l'immeuble. Sa lecture est édifiante, qui aurait dû alerter le notaire et le conduire, avant de recevoir l'acte authentique, à interpeller le syndic, qui était également le représentant de la société venderesse, en lui demandant de fournir un état daté conforme. L'article 5 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic une véritable obligation préalable d'information à l'égard de l'acquéreur, qui doit intervenir avant l'établissement de l'acte de vente. La finalité de cet article est, notamment d'éclairer le candidat acquéreur sur les conséquences financières de son projet d'acquisition. La première partie est consacrée aux dettes du vendeur, la deuxième à la créance du vendeur à l'égard du syndicat, et la troisième aux sommes que le nouveau copropriétaire doit s'attendre à supporter, notamment les travaux de conservation, ou d'entretien de l'immeuble, les travaux portant sur les éléments d'équipement commun, les travaux d'amélioration, et les dépenses afférentes aux études techniques. Le notaire qui instrumente en matière de vente de lots de copropriété est garant de la délivrance d'un état daté conforme aux exigences du décret. Or, un arrêté de péril, en ce qu'il contraint les copropriétaires à réaliser des travaux, a une incidente déterminante sur les sommes que l'acquéreur doit s'attendre à supporter lorsqu'il sera copropriétaire. En l'espèce, le notaire a annexé à son acte un état daté non signé et non renseigné. Or, au jour où cet état daté, dont le notaire s'est contenté, a été établi, la procédure de péril était en cours. Les informations attendues étaient donc susceptibles d'être déterminantes et le notaire, professionnel du droit avisé, aurait dû exiger du syndic qu'il fasse diligence en lui remettant un état daté renseigné, sans se contenter, comme il l'a fait, du document sans valeur qu'il a accepté d'annexer à son acte authentique. Au besoin, il devait refuser de recevoir l'acte jusqu'à ce que le syndic fasse diligence. Le notaire ne peut utilement se retrancher derrière l'attitude dolosive de M. [I], à la fois représentant de la venderesse et syndic. L'intervention dans les ventes d'immeuble d'un officier ministériel est destinée, par une stricte exigence quant au respect des règles de droit, à protéger les contractants. En l'espèce, M. [C], notaire, n'a fait preuve d'aucune exigence, alors qu'il devait, afin d'assurer l'efficacité de l'acte, se soucier du respect des dispositions réglementaires susceptibles d'avoir une incidence sur le consentement de l'acquéreur. Par ailleurs, il ne justifie pas avoir informé la SCI Teramo des risques inhérents à l'acte compte tenu de la teneur de cet état daté. S'il ne saurait lui être reproché d'avoir tu l'existence de la procédure de péril, dont aucun élément ne démontre qu'il en avait connaissance ou pouvait raisonnablement l'anticiper, il avait le devoir impérieux d'assurer le respect par les parties des dispositions réglementaires afférentes à la copropriété, et, sinon de contrôler la pertinence des réponses du syndic, à tout le moins d'exiger que l'état daté soit dûment renseigné et à défaut, d'informer la SCI Teramo, acquéreur, des risques inhérents à l'acte. Or, M. [C] ne produit aucune pièce démontrant qu'il a attiré l'attention de la SCI Teramo sur les risques pris en regard de l'insuffisance des informations figurant dans l'état daté. En revanche, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir effectué lui même des investigations auprès de la commune afin de rechercher si l'immeuble était concerné par une procédure de péril. Dès lors qu'il n'était en possession d'aucune information de nature à lui faire suspecter l'existence d'une telle procédure et que les biens objets de la vente étaient loués, rien ne pouvait lui faire douter de l'existence d'un quelconque péril. Par ailleurs, le notaire n'est pas tenu, sauf difficulté objectivée avant la signature de l'acte authentique, de requérir un certificat d'urbanisme et de compléter ses investigations en s'adressant à la commune pour vérifier l'inexistence de toute procédure de péril. En tout état cause, en l'espèce, M. [C], notaire, a bien commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de la SCI Teramo. Sur les manquements fautifs reprochés à M. [L] [F] M. [F] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété. Il est à l'origine de la saisine du président du tribunal aux fins d'obtenir la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété en novembre 2014. La SCI Teramo lui reproche ne pas avoir fait diligence en sa qualité de syndic bénévole. Cependant, M. [L] [F] conteste avoir jamais exercé la fonction de syndic bénévole de la copropriété et la SCI Teramo ne démontre par aucune pièce qu'il a assumé ces fonctions à quelque période que ce soit. Certes, l'acte du 25 octobre 2012 le désigne comme syndic bénévole mais il s'agit manifestement d'une erreur matérielle, puisque que l'adresse renseignée dans l'acte est celle de M. [J] [I] et que les deux patronymes différent seulement par une lettre. Par ailleurs, si la commune a, en 2014, adressé à M. [F] un courrier en qualité de syndic, ce courrier est insuffisant pour lui reconnaître cette qualité, dès lors qu'aucune autre pièce ne démontre qu'il a effectivement été désigné dans cette fonction ou qu'il s'est comporté comme syndic de fait ou syndic bénévole. La réunion de copropriétaires organisée à son domicile ne constitue pas non plus une preuve, les copropriétaires pouvant prendre l'initiative de telles réunions sans pour autant accepter d'endosser cette responsabilité. En conséquence, les éléments produits par la SCI Teramo à l'encontre de M. [F] sont insuffisants pour considérer qu'il a, en qualité de syndic bénévole, commis une faute engageant sa responsabilité à son égard. Sur les préjudices La responsabilité, qu'elle soit contractuelle ou délictuelle, suppose pour justifier une condamnation indemnitaire, la démonstration d'un dommage en lien de causalité avec les manquements fautifs allégués. En l'espèce, la SCI Teramo a succombé en première instance au motif, selon le tribunal, qu'elle ne justifiait par aucune pièce probante de ses préjudices. Devant la cour, la SCI Teramo justifie, pièces à l'appui, de l'ensemble des préjudices, financiers, qu'elle allègue. Cependant, lorsque la vente a eu lieu le 16 juillet 2013, la SCI Teramo était déjà propriétaire de onze lots au sein de la copropriété. Aucun manquement fautif n'est objectivé en ce qui concerne la vente, le 25 octobre 2012, de ces lots. Or, l'état de péril, retenu par l'arrêté du 25 avril 2014, qui a été suivi par un arrêté d'insalubrité le 20 mars 2018, procède de l'absence d'entretien de l'immeuble par les copropriétaires, qui l'ont laissé se dégrader sans procéder aux travaux indispensables à sa conservation. La SCI Teramo, en sa qualité de copropriétaire depuis 2012, en est responsable par son inaction, de même que les autres copropriétaires. L'arrêté du 20 mars 2018 est édifiant en ce qui concerne l'état général de l'immeuble, qui stigmatise notamment un défaut d'étanchéité de la toiture engendrant des fuites au dernier étage, le mauvais état des marches d'escalier, la dégradation des murs et des peintures, le mauvais état ou l'absence des fenêtres de la cage d'escalier, la présence de peintures au plomb accessibles, la dangerosité et la déstructuration des balcons de la façade sur cour, le défaut de sécurité des garde-corps du sixième étage, la dangerosité de l'installation électrique, l'absence d'éclairage, l'encombrement et le défaut d'entretien régulier de la cage d'escalier et de l'ensemble des parties communes, l'absence de porte d'accès à l'immeuble et à la cour, une fuite d'eau sur la terrasse du logement situé au rez de chaussée, la présente importante d'encombrants, de déchets putrescibles dans la cour arrière et dans les locaux situés dans le couloir d'accès à la cour et la présence de nuisibles. Même si l'arrêté de péril de 2013 n'est pas justifié par tous ces désordres, ceux-ci ne sont pas apparus subitement en 2014. Ils témoignent de l'état très dégradé de l'immeuble et de son absence d'entretien au cours des années qui ont précédé. La SCI Teramo ne produit aucune pièce justifiant qu'entre le 25 octobre 2012 et le 25 avril 2014, alors qu'elle était propriétaire de onze lots, elle a interpellé le syndic ou la copropriété sur la nécessité d'entretenir l'immeuble et de réaliser des travaux. Alors que l'immeuble était occupé par des familles que l'Etat et la commune ont dû reloger, cette absence de réaction traduit une indifférence pour le moins fautive et qui lui a d'ailleurs valu une condamnation par le tribunal correctionnel de Marseille par jugement du 30 août 2023. Ce jugement révèle que des arrêtés individuels ont également été pris contre les propriétaires, dont la SCI Teramo, en 2019 et que le tribunal judiciaire de Marseille par jugement du 8 novembre 2022, a annulé une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juillet 2020 approuvant le remboursement d'une somme de près de 47 000 € à la SCI Teramo au titre de sommes qui auraient été dépensées pour le compte de la copropriété au motif que cette délibération était le fruit d'un abus de majorité. A ces éléments s'ajoute le fait, comme le font remarquer les intimés, qu'en 2014, lorsque les travaux ont été votés afin de remédier à la dangerosité de l'immeuble, la SCI Teramo n'a pas réglé la quote-part de charges qui lui incombait afin de financer les travaux indispensables à la remise en état de l'immeuble et à la levée de l'arrêté de péril. La motivation du jugement correctionnel en ce qui concerne la responsabilité pénale de la SCI Teramo est également instructive, qui révèle que celle-ci, avec les autres copropriétaires majoritaires au sein de la copropriété, ont rendu impossible la réalisation des travaux prescrits par l'arrêté de péril municipal et a fortiori de ceux de l'arrêté d'insalubrité qui se recoupaient et procédaient des mêmes causes. Le tribunal ajoute les procès verbaux d'assemblée générale démontrent l'absence de volonté réelle des copropriétaires de se conformer à leurs obligations, ce qui a définitivement compromis la réalisation des travaux nécessaires. Il relève également que les copropriétaires n'ont engagé aucune action concrète permettant de réaliser les travaux et qu'aucun d'entre eux n'a sollicité la mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale le vote des travaux susceptibles de mettre fin à l'insalubrité. Il a écarté, d'une part toute responsabilité du syndic en exercice depuis 2015, notant qu'il avait fait diligence mais s'était heurté à un blocage organisé des copropriétaires auquel il avait fini par se résigner, d'autre part toute incidence de la procédure d'expropriation qui a, un temps, été envisagée concernant l'immeuble. Certes, l'infraction donc SCI Teramo a été déclarée coupable, aux côtés d'autres copropriétaires, est afférente à la période du 29 avril 2019 au 13 octobre 2021, mais ce jugement confirme, d'une part que le péril affectant l'immeuble a pour origine un défaut d'entretien de l'immeuble qui existait déjà au cours de la période où la SCI Teramo était propriétaire de onze lots, d'autre part, que celle-ci est responsable, avec les autres copropriétaires, des préjudices financiers qui en découle et dont elle demande la réparation dans le cadre du présent litige. Les préjudices financiers allégués par la SCI Teramo sont donc la conséquence de son inertie et de sa carence et, si la SARL Beaumont, M. [I] et M. [C] ont indiscutablement commis des fautes, celles-ci ne sont à l'origine ni de l'entier, ni d'une part quelconque du préjudice dont elle demande réparation. S'agissant du notaire, si le manquement à un devoir de conseil peut être à l'origine d'une perte de chance de ne pas acquérir, il appartient à celui qui s'en prévaut, de démontrer la chance perdue, parce que, mieux informé, il n'aurait pas accepté d'acheter. Or, en l'espèce, il n'est pas démontré que, mieux informée, la SCI Teramo, qui était déjà propriétaire de onze lots et, en cette qualité, responsable de l'état de l'immeuble, aurait renoncé à l'acquisition des lots supplémentaires en 2013. Il est même démontré que la SCI Favara, dont la gérante est également celle de la SCI Teramo, a procédé à un nouvel achat de lots au sein de cette copropriété alors qu'elle avait connaissance de la procédure de péril. En conséquence, aucune perte de chance en lien de causalité avec le manquement du notaire à son devoir de conseil, n'est démontrée. Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Teramo de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SARL Beaumont, de M. [J] [I], de M. [L] [F], de M. [C], notaire et de la SCP Frédéric Brincourt [X] [C] désormais dénommée Frédéric Brincourt Laurent Giustianini. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive L'exercice du droit d'ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui. Le seul rejet des prétentions d'un plaideur, y compris par confirmation en appel d'une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement un abus du droit d'ester en justice. Par ailleurs, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas à elle seule constitutive d'une faute, sauf s'il est démontré que le demandeur ne peut, à l'évidence, croire au succès de ses prétentions. En l'espèce, si la SCI Teramo est déboutée de ses demandes, M. [C] et la SCP Frédéric Brincourt Laurent Giustianini ne caractérise aucun abus dans l'exercice de son droit de soumettre le litige à un tribunal, alors que la cour a retenu l'existence d'une faute du notaire lors de la vente reçue le 16 juillet 2013. En conséquence, M. [C] et la SCP Frédéric Brincourt Laurent Giustianini seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. Sur les dépens et frais irrépétibles Les dispositions du jugement relatives aux dépens sont confirmées, de même que celles afférentes à l'indemnité pour frais irrépétibles allouée à M. [L] [F]. Elles sont, en revanche, infirmées en ce qui concerne l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile allouée à la SARL Beaumont, M. [I], M. [C] et la SCP Frédéric Brincourt [X] [C]. La SCI Teramo, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de première instance et d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de dire n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL Beaumont, de M. [J] [I], de M. [X] [C] et de la SCP Frédéric Brincourt et Laurent Giustianini au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour. L'équité commande en revanche d'allouer à M. [L] [F] une indemnité de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés devant la cour.