Cour d'appel, Chambre civile 1-6, 4 avril 2024, n° 22/06196

Motivation

MOTIF DE LA DÉCISION Sur la demande de rectification d'erreur matérielle Dès lors que le jugement argué d'erreur matérielle est déféré devant la présente cour, la SCI du Murgé est recevable à en solliciter la rectification, conformément à l'article 462 du code de procédure civile. Sur l'appréciation de cette erreur, il ressort des éléments de la procédure que c'est à la faveur d'une erreur de plume que le tribunal a mentionné la date du 03 juin 2018 au lieu du 03 juin 2019, date du départ des lieux de la preneuse, dans le dispositif de son jugement, les parties s'accordant au demeurant sur ce point. Il convient par conséquent d'accueillir cette demande comme explicité au dispositif du présent arrêt. Sur la demande de résiliation du bail Pour prononcer la résiliation du bail aux torts de la preneuse, demanderesse à l'action, le tribunal s'est fondé sur les articles 9 du code civil (sur la charge de la preuve), 1134 ancien (sur la force obligatoire du contrat), 1719 (sur l'obligation de délivrance du bailleur) et 1184 ancien (sur la résolution du contrat) et repris dans le détail les événements intervenus entre le 26 mars 2019 et le 08 juillet 2019 au vu des éléments produits pour conclure que leur chronologie démontre que le déménagement de la preneuse a été motivé par sa volonté de rejoindre les locaux occupés par une autre société du groupe (la société Isospace) et non par la non-conformité des locaux. Il a, en outre, retenu divers comportements fautifs de la société Retail Partners à l'égard de sa bailleresse à l'occasion de son initiative de quitter les lieux tels, et à supposer même qu'il soit pertinent, l'envoi du rapport de non-conformité de la société Acoes (faisant partie du même groupe que la demanderesse)postérieurement à son départ des lieux, le fait qu'elle s'est fait justice à elle-même ou encore les circonstances ayant entouré l'arrêt du paiement des loyers le 1er juillet 2019. L'appelante qui poursuit la résiliation du bail aux torts de la bailleresse se fonde sur l'article R 145-35 du code de commerce applicable à un bail souscrit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 18 juillet 2014 dite loi Pinel (sur l'imputation des réparations) et reprend les termes du rapport de la société Acoes pour dire que son adversaire se contente de lui opposer le caractère partial de ce rapport, ce qui n'est que prétendu, de même qu'est mal fondé le moyen tiré de la critique des compétences de cette société, reprenant point par point les non-conformités relevées, réelles selon elle et justifiant la résiliation du bail faute par la bailleresse d'avoir engagé quelques travaux que ce soit. Ce faisant, elle critique le rapport Qualiconsult établi en cours de procédure, le 16 octobre 2020, à la requête de son adversaire en ce qu'il s'est appuyé sur une circulaire du 15 novembre 1990 sans valeur juridique pour exclure les locaux de la catégorie des établissements recevant du public et, reprenant divers éléments du rapport Acoes, estime que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et d'exécution du contrat. Elle porte enfin sa critique sur la motivation du tribunal en se prévalant de sa liberté de quitter les lieux, ce qui n'est pas fautif en soi, et de l'impossibilité de poursuivre le bail, nonobstant son départ du fait de l'immobilisme observé par la bailleresse confrontée à ces non-conformités pour en déduire que l'occupation des lieux était impossible, le droit de jouissance du local étant, en soi, affecté par l'absence de délivrance conforme. Elle ajoute que la bailleresse a persisté en cette attitude, éludant la question des travaux lorsqu'elle-même a trouvé un repreneur au cours de l'été 2019 comme le 24 septembre 2019 lorsqu'elle l'a assignée et que ce n'est qu'en octobre 2020 qu'elle a fait appel à un contrôleur technique ; elle estime donc que la bailleresse a disposé du temps nécessaire pour prendre connaissance du rapport et prendre les mesures adéquates et qu'il ne peut lui être reproché de s'être fait justice à elle-même. L'intimée poursuit, quant à elle, la confirmation du jugement et reprend la chronologie des faits comme suit : '26.03.19 : annonce de la volonté de Retail Partners de déménager chez Isospace 27.03.19 : lancement de la commercialisation des locaux pour recherche d'un successeur 28.05.19 : rapport de diagnostic 03.06.19 : signature du contrat de sous-location et déménagement chez Isospace 04.06.19 : notification du rapport de diagnostic à la SCI du Murgé et demande de mesures 06.06.19 : accusé de réception du rapport par la SCI du Murgé 14.06.19 : mise en demeure d'avoir à reloger et remédier aux non-conformités(10 jours après le déménagement du 03/06 ') 25.09.19 : assignation'. Approuvant la motivation du jugement et sa solution, elle ajoute, en réplique au nouvel argument de la preneuse devant la cour selon lequel son déménagement n'était pas fautif en soi, qu'eu égard à l'annonce de son départ dans un objectif de regroupement, plusieurs mois avant celui-ci, à une installation dans de nouveaux locaux de manière non point provisoire mais définitive et à la cessation du paiement des loyers après juillet 2019, toute cette précipitation cache en réalité le stratagème de son adversaire qui a cru pouvoir s'exonérer de la recherche d'un successeur et déménager sans frais et sans délai dans les locaux de son choix en cherchant à obtenir, grâce à un rapport unilatéral et de complaisance, la résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse. Ceci étant exposé, c'est par motifs pertinents que la cour fait siens qu'en contemplation de cette chronologie et du contenu précis des documents se rapportant à ces événements le tribunal a retenu que le départ du local commercial en cause de la société Retail Partners avait pour motivation son souhait de se réinstaller auprès d'une société de son groupe. Cela étant, l'existence de ce projet n'exclut pas que la preneuse ait pu considérer, à cette date, que la gravité du comportement de la bailleresse dans l'exécution de ses obligations et plus précisément l'obligation de délivrance telle qu'explicitée à l'article 1719 du code civil, justifiait qu'elle y mette fin de façon unilatérale, encore que la société Retail Partners ne fournit pas d'explications sur la quasi-concomitance de ce projet de réinstallation (fin mars 2019) et du rapport technique auquel elle a fait procéder (fin mai 2019) alors, de plus, qu'elle occupait les lieux depuis près de quatre ans sans avoir formulé de griefs à sa bailleresse sur les quatre points de non-conformité relevés par la société Acoes, à savoir : un compartimentage insuffisant en matière de coupe-feu vis-à-vis des tiers, une ventilation mécanique contrôlée (ou VMC) d'extraction d'air au débit insuffisant et un défaut d'unité d'amenée de l'air, des garde-corps sur fenêtres aux lisses ne respectant pas les normes réglementaires et enfin la défaillance de l'installation électrique dans les combles techniques. A s'en tenir à la seule conclusion de ce document technique qui était, certes, porteuse d'inquiétude quant à la sécurité des préposés de la preneuse et au risque encouru d'engagement de sa responsabilité, indiquant : 'Au titre des réglementations applicables, le diagnostic révèle, sur les différents points cités, des situations non conformes, laissant apparaître des risques sur les biens et les personnes pouvant donner lieu de la part des salariés à la mise en oeuvre de leur droit de retrait. Sur la base de la loi Pinel applicable depuis le 05 novembre 2014, le bailleur étant tenu à une obligation générale de sécurité, les travaux de mise en conformité sont exclus du champ d'application de la responsabilité du locataire au regard des articles 1719 et 1720 du code civil, ainsi qu'aux articles 606 et 605. Le locataire ayant connaissance des situations à risques, en cas de sinistre avéré, le principe de la faute inexcusable de l'employeur serait engagé et de facto la recherche de la responsabilité du locataire serait effectuée'. Toutefois, force est de considérer que la société Retail Partners s'est fautivement déliée des obligations qui pèsent sur le preneur prévues à l'article 1728 du code civil, que ce soit son obligation de se maintenir dans les lieux et son obligation de payer le loyer. S'agissant, en effet, du brutal départ des locaux donnés à bail à usage exclusif de bureaux que la société Retail Partners explique par la nécessité de réaliser des travaux à la charge de la bailleresse, force est de constater qu'il a eu lieu le 03 juin 2019 avant même que la preneuse ait donné connaissance à la bailleresse (selon courrier expédié le 04 juin suivant) de ce document technique, ceci sans l'aviser de son départ, et avant de la mettre en demeure (le 17 juin suivant) de les réaliser ; qu'elle ne démontre pas, eu égard à la configuration des lieux, que leur réalisation était incompatible avec la poursuite de son activité - exposant notamment qu'y travaillaient huit salariés alors que le rapport Qualiconsult produit par l'intimée retient une capacité d'accueil de 14 personnes - ou qu'elle ait informé la bailleresse de son intention de les réintégrer une fois les travaux exécutés, étant, de plus, observé qu'elle était restée en possession des clefs des locaux. L'article 1184 du code civil exigeant que pour imputer à faute une inexécution il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation d'un contrat aux torts de son cocontractant de démontrer qu'elle est suffisamment grave pour rendre impossible la poursuite de la relation contractuelle, la société Retail Partners ne pouvait raisonnablement se prévaloir de ce simple rapport technique dont l'appréciation juridique excède ce qui est attendu d'un technicien, d'autant qu'il était non contradictoire, effectué à sa demande et à ses frais par une société Acoes dont l'activité ne porte pas sur le diagnostic de sécurité mais sur l'assistance au maître d'ouvrage, la maîtrise d'oeuvre de conception/réalisation et en conduite globale d'opération de projets immobiliers et qui appartenait, comme la société Isospace, au même groupe qu'elle-même, ainsi que le fait valoir la SCI du Murgé qui qualifie ce document technique de partial en soutenant qu'il a été réalisé pour les besoins de la cause. Elle pouvait d'autant moins se prévaloir de la suffisance de ce document en assignant, en septembre 2019, sa bailleresse en résiliation du bail à ses torts exclusifs, avec les conseils et l'assistance d'un avocat professionnel du droit, qu'il ressort de la doctrine de la Cour de cassation, selon divers arrêts tous publiés au bulletin, que le juge ne peut, sans méconnaître le principe de l'égalité des armes ressortant de l'article 6§1 de la Convention européenne des droits de l'homme, se fonder exclusivement sur une expertise non contradictoire établie à la demande d'une des parties (Cass civ 3ème, 02 février 2010, pourvoi n° 09-10631), que s'il doit examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties (Cass ch mixte, 28 septembre 2012, pourvoi n° 11-18710) et que si le rapport d'expertise est régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, le juge doit rechercher, dans un second temps, s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve (Cass civ 2ème, 07 septembre 2017, pourvoi n° 16-15531). Et il n'est produit, en l'espèce, aucun élément de preuve venant corroborer le document technique établi par la société Acoes. Tout au contraire, le rapport technique établi contradictoirement, selon l'affirmation de la bailleresse sans démenti de son adversaire, en cours d'instance par la société Qualiconsult (dont l'activité porte notamment sur le contrôle et les analyses techniques), à l'instigation de la SCI, ne fait état que de moindres désordres dans ces locaux de 135 m²; il en ressort que la sécurité incendie est en conformité avec les normes qui la régissent, quand bien ils recevraient du public, sauf l'absence de plans et consignes affichés pour les secours et le défaut de désenfumage de l'escalier, qu'il est nécessaire d'ajouter quelques lisses horizontales à celles existantes sur les garde-corps et que si le technicien mandaté n'a pu se prononcer sur le traitement d'air neuf hygiénique faute d'alimentation électrique coupée à son départ par la preneuse, il ne formule pas de préconisations sur l'installation électrique litigieuse en combles, précisant d'ailleurs qu'il appartient au locataire de les faire vérifier annuellement. Et est inopérante la critique de la société Retail Partners revendiquant la qualité d'établissement recevant du public (ou ERP) et l'application de sa réglementation dès lors que quand bien même la location de ces locaux de 135 m²à usage exclusif de bureaux n'est pas incompatible avec la réception de clients, elle ne démontre pas que son activité d'ordre intellectuel la conduisait à faire usage de ces bureaux pour la réception de la clientèle. Il s'en induit que la société Retail Partners ne peut se prévaloir d'une inexécution suffisamment grave de la SCI bailleresse pour rendre impossible la poursuite de la relation contractuelle et qu'en revanche elle a manqué à l'une de ses obligations essentielles en décidant, dans les circonstances décrites et pour le motif invoqué, de quitter les locaux donnés à bail. S'agissant du défaut de paiement du loyer à compter du mois de juillet 2019, il est vrai que si le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus, il peut opposer à son bailleur une exception d'inexécution (consacrée à l'article 1219 nouveau du code civil) en se prévalant, notamment, de l'inexécution de travaux ressortant de son obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Si n'est plus exigée la démonstration de manquements entraînant l'impossibilité absolue pour le locataire d'exercer son activité dans les lieux loués, il lui appartient néanmoins d'établir que ces manquements sont suffisamment graves pour rendre les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés. Il résulte de ce qui précède et, plus précisément, des éléments factuels retenus qui ne présentaient pas une gravité suffisante pour faire obstacle à la jouissance des locaux selon leur destination, que la société Retail Partners ne pouvait, comme elle l'a fait, suspendre unilatéralement le paiement des loyers en amont de la procédure de résiliation du bail qu'elle a introduite en septembre 2019, puis persister en cette inexécution, de sorte qu'elle a manqué à cette autre obligation essentielle du locataire. Il suit de tout ce qui précède que le jugement doit être confirmé en ce qu'il prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur. Sur les créances réciproquement revendiquées par les parties Il y a lieu de rappeler que le tribunal, prononçant la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur à effet au 03 juin 2019 sans consacrer de développements particuliers sur le choix de cette date que les parties soumettaient à son appréciation, a d'abord rejeté la demande, formée par la société Retail Partners, de remboursement des loyers acquittés après son départ outre celui des frais de déménagement ainsi que sa demande d'indemnisation du préjudice né de sa désorganisation et de sa perte d'exploitation commerciale aux motifs qu'il ne faisait pas droit à sa demande de résiliation aux torts de la bailleresse, ce qui avait pour conséquence que le bail s'est poursuivi et que les loyers sont dus, que le déménagement est de son fait, ajoutant que n'est pas démontré le préjudice commercial invoqué. Il a, ensuite, accueilli la demande en paiement des loyers dus jusqu'au 21 juin 2021 formée par la bailleresse sur le fondement de l'article 1760 du code civil et correspondant au préjudice financier subi du fait de sa locataire, rejetant, toutefois, la réclamation de condamnation 'jusqu'à la relocation effective des locaux', non chiffrée et non étayée par la preuve de démarches aux fins de relocation. L'appelante sollicite d'abord l'infirmation du jugement en sa condamnation au paiement des loyers et des charges jusqu'au 30 juin 2021 (soit la somme de 94.658,65 euros) en faisant valoir que, du fait de la résiliation du contrat de bail à la date du 03 juin 2019, le tribunal ne pouvait la condamner au paiement de loyers postérieurement à cette date et que, surtout, cette condamnation impliquait l'effectivité d'une jouissance paisible des lieux en contrepartie ; pour dire que tel n'est pas le cas en l'espèce elle invoque le rapport de la société Qualiconsult relevant une non- conformité relative aux garde-corps. Elle soutient également que l'intimée ne peut, non plus, poursuivre sur appel incident sa condamnation au paiement de loyers postérieurs, jusqu'au 28 octobre 2022, chiffrée à la somme de 76.071,59 euros TTC, d'autant qu'elle n'a émis aucun appel ni ne justifie de démarches pour procéder à la relocation des lieux inoccupés depuis juin 2019. Exposant que les loyers échus entre le 03 juin et le 30 septembre 2019 s'élevaient à la somme de 13.319,74 euros, qu'elle a payé le loyer de juillet 2019 et exécuté le jugement (à hauteur de 3.995,92 + 94.658,65 euros), que la bailleresse a actionné sa garantie bancaire (pour 30.375 euros) qu'elle a dû, en outre, exposer des frais de déménagement et subir un préjudice commercial, elle poursuit, pour ce qui la concerne, le paiement d'une somme totale de 142.270,77 euros (129.029,57 + 3.241,20 + 10.000 euros) correspondant à son préjudice. Elle fait valoir que bien que la bailleresse ait indiqué, le 06 juin 2019, qu'elle allait procéder à l'analyse du document technique, elle a 'esquivé' la question des travaux nécessaires à la sécurité des occupants en laissant notamment sans réponse un courriel de juillet 2019 et persisté dans un déni de réalité ; qu'en outre, si des repreneurs ont été pressentis et qu'elle-même acceptait une sous-location d'un mois avec franchise de loyer, la bailleresse n'a pas permis cette résolution amiable. L'intimée rétorque que les loyers postérieurs à la résiliation judiciaire du bail sont dus, par application de l'article 1760 du code civil selon lequel 'En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus'. Elle précise que ce 'prix du bail' indemnise son préjudice puisqu'elle s'est retrouvée quasiment du jour au lendemain avec des locaux vacants qu'elle a dû entretenir à ses frais sans contrepartie, tout en étant dans l'impossibilité de commercialiser à nouveau lesdits locaux avant le terme de la procédure et le prononcé de la résiliation du bail à la date incertaine. Sur la base d'un loyer trimestriel de 14.341,39 euros, elle sollicite reconventionnellement la somme complémentaire de 76.071,59 euros TTC pour la période du 1er juillet 2021 au 28 octobre 2022, date de restitution des clefs par la société Retail Partners, faisant valoir que ce défaut de restitution entravait toute visite aux fins de relocation. Ceci étant rappelé et s'agissant de la date la résiliation judiciaire du bail, prononcée en l'espèce par jugement du 12 septembre 2022, elle a pour effet de mettre fin au contrat. Il a cependant été jugé que celle des contrats à exécution successive ne prend pas nécessairement effet à la date de la décision qui la prononce. Toutefois, au cas particulier et par delà la question d'une situation d'insécurité insuffisamment démontrée et dont la gravité n'est que prétendue, la preneuse a entretenu une situation à tout le moins ambiguë quant à sa décision de rompre la relation contractuelle et quant à l'exercice de son droit de se maintenir en jouissance dans les locaux en cause qui résultait du contrat de bail, mettant en demeure la SCI, le 17 juin 2019, de la 'reloger dans des locaux de nature équivalente, dans un périmètre équivalent, de faire réaliser les travaux de mise en conformité, de prendre en charge le coût associé à son déménagement', s'acquittant du loyer du mois de juillet 2019 ou encore évoquant une sous-location et un abandon de loyer dans la perspective de trouver un repreneur. Et la restitution des clefs, à la charge de la preneuse et impliquant une reprise de possession juridique des lieux par la bailleresse, n'a été effective que le 28 octobre 2022, en suite du prononcé du jugement. Par conséquent, en contrepartie du maintien de la mise à disposition des lieux, le bail s'est poursuivi jusqu'au prononcé judiciaire de la résiliation, le 12 septembre 2022 ; cette résiliation a privé le bail de ses effets de sorte que, jusqu'à cette date, la société Retail Partners restait tenue au paiement des loyers. Et en réplique à son adversaire, la SCI produit aux débats (en pièces n° 5, 6 et 8) les avis d'échéances afférents. Il convient donc d'ajouter à la créance de la SCI du Murgé (retenue par le tribunal à hauteur de la somme de 94.658,65 euros) correspondant à des loyers comptabilisés jusqu'au 30 juin 2021, le montant des loyers ayant couru postérieurement jusqu'au 12 septembre 2022 sur la base de loyers trimestriels de 14.341,39 euros. Les clefs des locaux n'ayant été restituées à la bailleresse que le 28 octobre 2022, elle est fondée à solliciter, sur le fondement de l'article 1760 du code civil, l'indemnisation du préjudice consécutif à cette remise tardive, fautive en ce qu'elle ne lui permettait pas, faute d'accès, de conclure un nouveau bail commercial avec un nouveau preneur, et à solliciter la condamnation de l'appelante à l'indemniser de cet autre dommage, ceci au prix du bail. Le décompte de la SCI du Murgé étant explicité en page 16/20 de ses conclusions sans susciter de critique de son adversaire quant aux sommes comptabilisées, il convient, en conséquence, de faire droit à sa demande en paiement de la somme complémentaire de 76.071,59 euros. Il se déduit, par ailleurs, de ce qui précède que les demandes en paiement de la société Retail Partners ne peuvent être accueillies, à quelque titre que ce soit. Sur les frais non compris dans les dépens et les dépens L'équité commande de condamner la société Retail Partners à verser à la SCI du Murgé la somme complémentaire de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Déboutée de ce chef, la société Retail Partners qui succombe supportera les dépens d'appel