Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 3, 4 avril 2024, n° 21/00966

Motivation

MOTIFS DE L'ARRÊT Sur les régularisations de charges d'eau Les deux parties contestent le jugement déféré en ce qu'il fixé à 5.227,21 € la régularisation de charges d'eau chaude pour la période du 18 décembre 2013 au 19 octobre 2014 et à 879,99 € la régularisation de charges d'eau chaude pour la période du 20 décembre 2014 au 17 décembre 2015 en se fondant sur les relevés de compteur certains et en appliquant un prorata en fonction de la durée de la période concernée par rapport à celle séparant les relevés de compteurs certains pris en compte. La société Hakaschi conteste les régularisations de charges d'eau portant sur des montants excessifs opérées par la bailleresse. Elle fait valoir que les compteurs ne sont pas dans ses locaux, qu'ilssont dans les parties communes et accessibles à la seule bailleresse qui en a les clés de sorte qu'une pondération forfaitaire n'est pas justifiée, que les compteurs ne fonctionnent pas correctement; qu'il existe des contradictions dans les index invoqués par la bailleresse; que le calcul opéré par le tribunal n'est pas justifié. La société Elodie-Siemp fait valoir que la méthode de calcul appliquée par le tribunal est contestable et qu'en outre le calcul du tribunal est erroné. Elle maintient dans sa créance les montants de 13.060,29 € facturée au titre de la régularisation de charges effectuée le 15 septembre 2015 et de 5.534,32 € facturée au titre de la régularisation de charges effectuée le 30 juin 2016. Il résulte des anciennes dispositions de l'article 1315 du code civil applicables au contrat de bail en cause, dont le principe est repris aux nouvelles dispositions de l'article 1353 du même code, qu'il appartient au bailleur demandant le paiement de charges d'établir que ces charges sont réelles et que le montant réclamé à ce titre a été établi conformément au contrat de bail. En l'espèce, le contrat de bail stipule: « Le preneur devra entièrement supporter, sans aucune exception, toutes les charges, contributions et taxes de toutes natures, établies ou à établir, afférentes aux locaux (contribution ou taxes foncières, impôts fonciers, taxes de balayage, tout à l'égout, enlèvement des ordures ménagères, etc'), cette énumération n'étant nullement limitative, et toutes contributions qui les remplaceraient, sous quelques formes que ce soit. Le preneur en acquittera le montant, soit entre les mains du percepteur chargé du recouvrement, soit, si les rôles sont émis au nom de la société bailleresse, aux caisses de cette dernière. Le Preneur pourra se relier aux diverses canalisations existant dans l'immeuble, pour s'approvisionner en gaz, électricité, eau froide, eau chaude et chauffage. (') Le preneur s'engage à rembourser trimestriellement au tarif de la compagnie des eaux, la consommation enregistrée par le compteur placé dans les locaux ainsi que la consommation d'eau chaude, elle aussi enregistrée par un compteur. Il sera procédé chaque année à un réajustement en fonction des consommations réellement utilisées. Ces frais de relevés et d'entretien de compteurs d'eau chaude et froide seront à la charge du preneur suivant leur importance et les tarifs de la compagnie des compteurs. Le Preneur s'engage à ne pas s'opposer aux relevés et visites des compteurs placés dans ses locaux et à signaler à la société bailleresse tous dérangements, tous arrêts ou toutes anomalies dans leur fonctionnement. Dans ce cas, les consommations de fluides seront estimées s'il y a lieu, par comparaison avec celles de la même période de l'année précédente. Par ailleurs, si pour des raisons techniques ou autres, la société bailleresses décidait de procéder à la répartition des fluides de l'immeuble sur un critère autre que celui des consommations réelles quand bien même ceux du commerce seraient exploitables, le preneur ne pourrait s'y opposer et ne pourrait prétendre à aucune indemnité quelconque.» Il en résulte qu'en cas d'arrêt ou d'anomalie dans le fonctionnement du compteur, le bailleur peut estimer la consommation en fonction de celle de l'année précédente mais qu'en l'absence de problème de fonctionnement du compteur, le bailleur se doit de prendre en compte la consommation réelle telle qu'elle résulte strictement des relevés d'indice. La mention dans le bail selon laquelle le preneur doit laisser l'accès aux compteurs placés dans ses locaux crée une présomption que les compteurs sont dans les locaux loués mais elle n'est pas irréfragable puisque l'objet de la stipulation n'est pas de situer le compteur mais de s'assurer que le preneur s'engage à permettre les visites des compteurs s'ils sont dans les locaux loués. La description des locaux loués dans le contrat de bail mentionne une boutique sans faire état de l'existence d'une cave. Or, il résulte tant du bon d'intervention de la société ISTA, prestataire de comptage de la société Elodie-Siemp, du 25 février 2016 que du tableau annexé à la lettre de la société ISTA du 25 mars 2016, que les compteurs d'eau chaude et d'eau froide sont situés en cave. Il n'est donc pas établi que les compteurs seraient placés dans les locaux loués ni que l'absence de relevés de compteurs réguliers serait imputable à la société Hakaschi. La bailleresse ne lui a d'ailleurs jamais adressé de reproches à cet égard. Il est produit un historique des relevés de compteurs eau chaude et eau froide, établi par la société ISTA pour la période d'avril 2010 à décembre 2015, mentionnant pour certaines années 'absence occupant' ou 'compteur inaccessible', indiquant pour le compteur d'eau froide en décembre 2014 'compteur bloqué' et en mai 2015 'changement de compteur'. La bailleresse se prévaut d'un compte rendu établi par la société ISTA selon lequel lors de la visite du technicien le 25 février 2016 aucune anomalie n'aurait été constatée et les index ont été relevés. Cependant sur son rapport d'intervention établi à cette date s'agissant du compteur d'eau chaude, dans le paragraphe 'motif de non-résolution' à la rubrique 'commentaire' le technicien a écrit : 'compteur tourne trop vite depuis 12/2013 jusqu'à ce jour à prévoir le changer'. Par ailleurs, le jugement déféré, auquel il est renvoyé à cet égard, observe que sur plusieurs points les décomptes individuels de régularisation de charges adressés à la locataire mentionnent des index non conformes à ceux figurant sur l'historique de la société ISTA. Il ressort de ces éléments que les compteurs d'eau n'ont pas été relevés régulièrement chaque année sans incident. S'agissant de la régularisation litigieuse de charges d'eau chaude effectuée le 15 septembre 2015 pour un montant de 13.060,29 €, très supérieur aux sommes habituellement facturées, la bailleresse produit le décompte de charges de l'année 2014 selon lequel pour l'eau chaude l'index était 5.200 le 18 décembre 2013 et 6.741 le 19 décembre 2014, soit une consommation anormalement élevée de 1.541 m3 au prix de 9,69 €/m3 pour un prix total de 14.932,29 € ramené à 13.060,29 € après la déduction de la provision. Or, sur l'historique des relevés établi par la société ISTA à la date du 17 décembre 2013 l'index indiqué avec la mention 'compteur inaccessible' est 5.733 et non 5.200, le dernier relevé réel ayant été effectué le 8 octobre 2012 mentionnant un index de 5248 donc supérieur au montant figurant à la date du 18 décembre 2013 sur le décompte de régularisation de charges dont se prévaut la bailleresse. Cette dernière n'explique pas pourquoi elle fonde le calcul du décompte de régularisation de charges sur des index ne correspondant pas à ceux relevés par son prestataire. S'agissant de la régularisation litigieuse de charges d'eau chaude effectuée le 30 juin 2016 pour un montant de 5.534,32 € la bailleresse produit le décompte de charges de l'année 2015 selon lequel pour l'eau chaude l'index était 6.741 le 20 décembre 2014 et 7.522 le 17 décembre 2015, soit une consommation de 781 m3 au prix de 9,84 €/m3 pour un prix total de 7.688,32 € ramené à 5.534,32 € après la déduction de la provision. Sur l'historique des relevés établi par la société ISTA ont retrouve les mêmes index à ces dates. Toutefois sur cet historique pour l'index 7522 mentionné le 17 décembre 2015 il est indiqué 'absence occupant' et lors de son intervention du 25 février 2016, l'agent de la Sté ISTA a relevéun index de 7.506. Il apparaît donc que l'index 7522 est une approximation excessive et il n'est pas démontré qu'il en a été tenu compte lors de la régularisation suivante. Il ressort de ces éléments que la bailleresse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que les régularisations de charges qu'elle facture sont établies conformément aux stipulations contractuelles par référence aux index relevés de façon rigoureuses sur les compteurs. Or ce non respect des stipulations contractuelles est d'autant plus grave que le montant des régularisations facturé est de l'ordre d'une année de loyer hors taxes hors charges pour la première et d'un semestre de loyers pour la seconde et correspondent à des consommations considérablement plus élevées que celles constatées les autres années. Il n'appartient pas à la juridiction saisie de se substituer à la carence de la bailleresse en procédant à une estimation forfaitaire du montant de la régularisation sur charges selon des modalités non conformes aux stipulations contractuelles. Il convient donc d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Hakaschi au paiement d'une somme de 23.240,02 € incluant les montants forfaitairement calculés de 7.099,21 € et de 879,99 € au titre des régularisations de charges litigieuses. Les sommes non justifiées de 13.060,29 € et 5.534,32 € facturées au titre des régularisations de charges d'eau chaude seront donc déduites du solde locatif réclamé par la bailleresse. Sur la demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail Il ressort de l'article L. 145-41 du code de commerce qu'une clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne peut produire effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Un commandement délivré pour une somme trop élevée demeure valable à hauteur du montant réellement dû. Toutefois, l'objet de ce texte étant de permettre au preneur de régulariser sa situation dans le délai imparti afin d'éviter que la clause prenne effet, il est donc nécessaire que le preneur soit en mesure de déterminer la somme qu'il doit pour la régler dans le délai d'un mois. En l'espèce, le commandement visant la clause résolutoire du bail délivré le 8 janvier 2016 à la société Hakaschi porte sur une somme principale de 17.675,61 € comprenant la régularisation de charges d'eau litigieuse non justifiée de 13.060,29 € qu'il convient de déduire, soit une somme due de 4.615,32 € à la date du commandement. Or, il résulte du relevé de compte produit par la bailleresse que le 14 janvier 2016 la locataire a effectué un paiement de 5.308,69 € excédent le montant dû. Dès lors que la somme valablement réclamée dans le commandement a été réglée dans le mois de sa délivrance, cet acte n'a pas eu pour effet d'entraîner l'acquisition de la clause résolutoire du bail et celui-ci s'est poursuivi. La société Elodie-Siemp sera déboutée de sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail. Sur la dette locative La société Elogie-Siemp sollicite la condamnation de la société Hakaschi à lui payer la somme de 59.881,10 € au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mars 2021, loyer du 2ème trimestre 2021 inclus. La société Hakaschi n'a pas conclu en réponse ni apporté la preuve qui lui incombe qu'elle aurait effectué des paiements depuis cette date. Il convient de déduire du montant réclamé les sommes facturées au titre des régularisations sur charges injustifiées pour un montant de 13.060,29 € et 5.534,32 € , les autres montant facturés ne faisant pas l'objet de contestation. En conséquence, la société Hakaschi sera condamnée à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 41.286,49 € (59.881,10 €- 13.060,29 € et 5.534,32 € ) au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mars 2021, loyer du 2ème trimestre 2021 inclus. Il n'y a pas lieu d'accorder des délais pour le paiement de cette somme. Sur la résiliation du bail Selon l'article 1728 du code civil, le preneur a pour obligation principale de payer le loyer aux termes convenus. Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement et selon l'article 1184 du même code dans sa rédaction applicable au jour du contrat, dont le principe est repris aux articles 1217 et 1224 nouveau, la résiliation d'un contrat peut être prononcée par décision de justice si le manquement d'une des parties au contrat est suffisamment grave pour compromettre la poursuite des relations contractuelles. Le caractère de gravité suffisante s'apprécie au jour où le juge statue en fonction de la nature de l'obligation inexécutée et de l'infraction relevée, de la persistance de ces manquements. En l'espèce, la dette locative s'élevait à 41.286,49 € le 31 mars 2021, soit un montant correspondant à plus de deux années de loyers hors charges. La société Hakaschi ne démontre pas avoir fait des efforts de paiement ni être en capacité de régulariser la situation. Au regard du montant de la dette locative, il apparaît que la locataire a gravement manqué à son obligation essentielle de régler son loyer. Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion de la locataire à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification du présent arrêt et de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du présent arrêt prononçant la résiliation du bail jusqu'à la restitution des locaux avec remise des clés, au tiers du loyer contractuel trimestriel outre les charges et taxes tels que fixés au contrat de bail. Il n'a pas lieu de prononcer une astreinte le concours de la force publique étant une contrainte suffisante. Sur les autres demandes Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives à l'exécution provisoire, aux dépens et frais irrépétibles de première instance. La société Hakaschi qui succombe partiellement sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel. L'équité et leur situation financière respective commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elle a exposé pour la procédure d'appel. Les autres demandes seront rejetées.