Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 5, 3 avril 2024, n° 22/12588

Motivation

MOTIVATION Sur la recevabilité de la demande de M. [G] concernant les parties communes Moyens des parties M. [G] fait valoir que, dès lors qu'il a attrait le syndicat dans la procédure, il a qualité pour réclamer à la SCCV Noisy-Frépillon, la réparation des préjudices qu'il subit du fait de l'absence d'ascenseur dans le bâtiment B, dont l'installation était prévue dans le contrat de vente qu'il a signé. Il argue d'un préjudice personnel distinct de celui du syndicat en ce qu'il n'aurait pas acquis l'appartement s'il avait su que celui-ci ne serait pas desservi par un ascenseur ou il l'aurait acquis à un prix moindre. Il soutient également que le contrat de vente lui donne qualité à agir à l'encontre de son vendeur sur le fondement de l'inexécution contractuelle de celui-ci. La SCCV Noisy-Frépillon et la société Nacarat revendiquent l'irrecevabilité de M. [G] dans ses demandes concernant l'installation d'un ascenseur puisque cette demande ne peut être faite que par le syndicat des copropriétaires en application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété et ne relève pas de la jouissance du lot dont M. [G] est propriétaire. Le syndicat s'en remet à la sagesse de la cour tout en arguant que l'absence de réalisation d'un équipement prévu dans la notice descriptive au contrat de réservation caractérise un manquement contractuel. La société Graf notaires soutient que les demandes de M. [G] à son encontre sont nouvelles et elle ne conclut pas spécifiquement sur l'irrecevabilité de la demande du copropriétaire à l'égard de l'installation de l'ascenseur. Réponse de la cour Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, notamment pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt. En application de l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être présentées en tout état de cause. Il résulte de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, d'une part, que tout copropriétaire peut agir seul en cas d'atteinte aux parties communes causées par un tiers à la copropriété à condition de démontrer l'existence d'un préjudice personnellement éprouvé dans la propriété ou la jouissance de ses lots et indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires (3e Civ., 17 janvier 2007, pourvoi n° 05-20.206, 05-19.313 ; 3e Civ., 15 novembre 2018, pourvoi n° 17-13.514), d'autre part, qu'un copropriétaire n'a pas qualité à agir en paiement du coût de travaux de remise en état de parties communes rendus nécessaires par une atteinte portée à celles-ci par un tiers à la copropriété (3e Civ., 8 juin 2023, n° 21-15.692, publié au Bulletin). M. [G] qui se plaint que l'absence de réalisation d'un ascenseur dans le bâtiment B a entraîné un préjudice personnel, indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires, résultant d'une privation de jouissance a qualité pour agir lorsqu'il réclame l'indemnisation de celui-ci mais il n'est pas recevable à réclamer, à l'encontre d'un tiers à la copropriété, l'exécution forcée de la réalisation des travaux d'installation d'un ascenseur et des mesures subséquentes. Le jugement sera infirmé sur la recevabilité de M. [G] à solliciter l'exécution des travaux et confirmé quant à la recevabilité de sa demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance du fait du défaut d'ascenseur dans le bâtiment B dans lequel il a acquis un appartement au second étage. Sur la forclusion Moyens des parties M. [G] soutient que sa demande ne concerne pas un vice de construction mais l'inexécution contractuelle de la SCCV Noisy-Frépillon qui n'a pas respecté les dispositions de l'article 1604 du code civil en n'assurant pas une délivrance de l'immeuble conforme à la notice descriptive et qu'ainsi, le délai de prescription applicable est celui de 5 ans, en application de l'article 2224 du code civil. Il précise que ce n'est que par un courrier du 5 octobre 2018 que lui a adressé la société Nacarat, qu'il a appris qu'il n'y aurait jamais d'ascenseur dans l'immeuble et que cette date constitue le point départ du délai dont il bénéficie pour agir. Il en infère que son assignation ayant été signifiée le 31 janvier 2019, il n'est pas forclos. La SCCV Noisy-Frépillon et la société Nacarat réclament la confirmation du jugement sur ce point en ce que l'absence de pose d'un ascenseur constitue une non-conformité apparente. Elles font valoir que l'absence d'ascenseur, lequel n'était pas prévu dans les documents contractuels contrairement à ce qu'avance M. [G], constituerait une non-conformité contractuelle apparente, s'agissant d'un équipement bien visible et qui devait être dénoncée dans le délai d'un mois après la livraison des travaux et entraîner une action dans un délai de 12 mois suivant cette dénonciation. La SCCV Noisy-Frépillon et la société Nacarat soutiennent que la garantie des vices et non-conformités apparentes du vendeur en l'état futur d'achèvement est exclusive de toute responsabilité de droit commun et que M. [G] est bien forclos à agir à leur encontre. Elles rajoutent que l'ascenseur n'a pas été prévu et que M. [G] n'a pas pu être trompé à cet égard. Le syndicat argue qu'il y a non-conformité lorsque l'objet livré n'est pas conforme à ce qui a été promis et décrit dans les documents contractuels et que dans le projet initial, la notice descriptive notariale annexée au contrat préliminaire prévoyait une clause " ascenseur " dans laquelle était mentionné que les ascenseurs des bâtiments B et F desservent le niveau de sous-sol, le rez-de-chaussée et chaque étage. Il fait valoir que si le projet a été modifié, la SCCV Noisy-Frépillon n'a pas indiqué les raisons de cette modification et que dans le cas ou deux notices descriptives de travaux sont en contradiction, la convention doit être interprétée en faveur du syndicat des copropriétaires et que le promoteur engageait sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat pour avoir modifié son projet initial indépendamment de tout désordre. La société Graf soutient que M. [G] est forclos en ce que le défaut de délivrance conforme de l'ascenseur dont il se plaint est un défaut de conformité apparent à la livraison. Réponse de la cour Depuis la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, les défauts de conformité relèvent de la garantie spécifique des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil. Aux termes de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la possession par l'acquéreur, des vices ou des défauts de conformité apparents. L'article 1648, alinéa 2, du code civil précise que, dans le cas prévu par l'article précité, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. La non-conformité de l'immeuble livré par rapport aux spécifications contractuelles, ne constitue pas une défectuosité de la chose. Elle est constituée par la différence existant entre l'immeuble promis et l'immeuble livré et elle susceptible d'engager la responsabilité du vendeur d'immeuble à l'égard de l'acquéreur dans le cadre des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil qui sont exclusives de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur (3e Civ., 3 Juin 2015, pourvoi n° 14-15.796, Bull.2015, III, n° 55). Si le vendeur ne s'oblige pas à réparer les défauts de conformité, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle il peut être déchargé des défauts de conformité apparents, c'est-à-dire le plus tardif des évènements entre la réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession. En l'espèce, le contrat préliminaire de réservation signé le 22 juin 2014 par M. [G] se référait à une notice descriptive sommaire, approuvée le même jour par l'acquéreur, laquelle faisait référence à un ascenseur dans le bâtiment B desservant les niveaux du sous-sol, le rez-de-chaussée et chaque étage. Le 28 janvier 2015, l'acquéreur a signé l'acte de vente ; lequel mentionnait que l'appartement acquis par M. [G] au deuxième étage était desservi par un escalier, alors que la notice notariale jointe à l'acte mentionnait l'existence d'un ascenseur dans le bâtiment B desservant le rez-de-chaussée et les étages. Le 31 janvier 2017, après la réception en date du 27 janvier 2017, M. [G] a signé le procès-verbal de livraison qui est assorti d'une annexe listant des réserves dans lesquelles ne figure pas de mention relative à l'absence d'ascenseur pour desservir les étages et, en l'espèce, cette date de livraison est également la date de prise de possession. La première revendication de M. [G] sur la question de l'absence d'ascenseur date de sa lettre recommandée avec accusé de réception du 29 septembre 2018, dans laquelle il indique cependant, avoir constaté depuis sa prise de possession de l'appartement, que celui-ci n'était pas desservi par un ascenseur et envisager une action sur le fondement de l'article 1641 du code civil. L'absence d'ascenseur dans l'immeuble B doit donc être retenue comme un défaut de conformité apparent au sens de l'article 1642-1 du code civil dont M. [G] avait connaissance depuis sa prise de possession. Or, ce n'est que le 31 janvier 2019 que M. [G] a engagé son action, soit deux ans après la livraison et près de onze mois après l'expiration du délai de l'article 1648 du code civil. M. [G] ne peut pallier la forclusion en revendiquant les règles de droit commun de l'action contractuelle à l'égard de la SCCV Noisy-Frépillon dès lors qu'il n'a pas agi dans les délais des dispositions d'ordre public de l'article 1648 du code civil, exclusives de l'application de la responsabilité contractuelle dans les rapports entre l'acquéreur et le vendeur en l'état futur d'achèvement et qu'il a effectué une réception sans réserve au regard de l'absence d'ascenseur dans le bâtiment B, alors même que cette absence lui était connue dès sa prise de possession. En conséquence, M. [G] était forclos à agir en non-conformité à l'égard de son vendeur à la date de son assignation. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur le défaut de conseil, d'information et de loyauté de la SCCV Noisy-Frépillon Moyens des parties M. [G] demande subsidiairement la condamnation de la SCCV Noisy-Frépillon pour manquement au devoir de conseil et d'information dont elle lui était débitrice en ce qu'elle ne l'a jamais informé de la modification du projet immobilier relatif à la suppression de l'ascenseur dans le bâtiment B, alors même qu'il s'agissait d'un critère important motivant son acquisition. Il fait valoir qu'ayant fait procéder à des travaux dans son appartement qu'il n'a pas occupé dès la livraison, il n'a pu s'inquiéter de l'absence d'intervention que des mois plus tard. Il rajoute que la SCCV Noisy-Frépillon ne rapporte pas la preuve de l'information qui lui aurait été donnée concernant la suppression de cet équipement avant la signature de l'acte définitif ou même concomitamment à celle-ci. Il en infère que le vendeur n'a pas respecté les dispositions des articles L. 111-1 du code de la consommation et 1194 du code civil et que son comportement n'a pas été loyal au sens de l'article 1104 du code civil. La SCCV Noisy-Frépillon répond qu'il n'existe pas de lien entre les préjudices allégués par l'appelant et un éventuel défaut d'information. Elle soutient que les documents contractuels étaient clairs concernant l'absence d'ascenseur du bâtiment B assurant ainsi l'information de l'acquéreur et qu'en tout état de cause, il appartenait au notaire instrumentaire de l'informer en cas de doute sur la portée de la vente réalisée. La SCCV Noisy-Frépillon indique que le notaire a commis une faute personnelle en insérant une notice obsolète dans l'acte de vente, elle discute enfin sur la perte de valeur du bien et le rapport d'expertise communiqué en pièce 11 par M. [G] en ce qu'il n'existe pas de baisse de valeur vénale du bien, ni de préjudice de jouissance du fait de l'absence d'ascenseur pour un bien neuf situé au deuxième étage. Elle fait valoir que la facilité qui découle de la présence d'un ascenseur dans un immeuble est contrebalancé par le surcoût qui en résulte (entretien, pannes, assurance, électricité, nuisances sonores). Elle fait valoir la plus-value dont M. [G] a bénéficié en cinq ans sur la valeur de son bien pour contester le préjudice revendiqué au titre de la dépréciation. Elle conteste toute mauvaise foi de sa part puisque le règlement modificatif fourni aux débats sous la pièce 9 a été instrumenté par le notaire cinq jours avant la signature de l'acte et que son défaut d'insertion en annexe dans celui-ci n'est pas de son fait. Elle revendique que la modification du projet entre le contrat de réservation et le contrat de vente est un droit du promoteur pour répondre aux exigences de la construction que s'il y a erreur matérielle, oubli ou faute de frappe, il n'y aucunement l'intention de tromper l'acquéreur. En retour, elle soutient que M. [G] n'est pas de bonne foi en ce qu'il a toujours su que l'ascenseur ne serait pas installé dans le bâtiment B, ce qui explique son silence à la livraison et qu'aucune installation n'a été projetée en l'absence de possibilité techniques et de volumes. Le syndicat fait simplement valoir sur ce moyen que la SCCV Noisy-Frépillon n'a jamais indiqué les raisons de la modification qui fait qu'un bâtiment de l'immeuble n'est pas équipé d'un ascenseur. Le notaire soutient que M. [G] disposait de tous les documents lesquels ne mentionnaient pas l'existence d'un ascenseur. Réponse de la cour Aux termes de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier dans un délai déterminé par le contrat. Selon les dispositions de l'article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d'expliquer clairement à quoi il s'oblige et tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre lui. Selon les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Concernant la vente en l'état futur d'achèvement, les informations contenues dans les documents précontractuels et contractuels sont déterminantes de l'information donnée au futur acquéreur puisque l'immeuble n'est pas construit au moment où il s'engage à réserver et acquérir. Le vendeur en l'état futur d'achèvement peut ainsi modifier le projet initial à charge d'en informer l'acquéreur, il est tenu à l'égard de celui-ci d'une obligation d'information. En l'espèce, M. [G] a signé le 22 juin 2014, la notice descriptive sommaire dans laquelle il était indiqué que les caractéristiques techniques détaillées seraient précisées dans une notice descriptive conforme à l'arrêté du 10 mai 1968 qui lui serait adressée préalablement à la signature de l'acte authentique. Cette notice descriptive sommaire mentionnait un ascenseur dans le bâtiment B, en page 3 paraphée par l'acquéreur. Le 11 décembre 2014, la SCCV Noisy-Frépillon justifie avoir adressé à M. [G], avant la vente, par l'intermédiaire du notaire, les documents précisés à l'article R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation dont la notice descriptive, sans qu'il soit possible de préciser la date de la notice descriptive jointe à cet envoi groupé. Cependant, en toute logique, la notice actualisée de janvier 2015 ne pouvait pas être jointe aux autres documents adressés par le notaire à M. [G] par courrier du 11 décembre 2014. Dans l'acte de vente du 28 janvier 2015, est jointe une notice descriptive notariale du 25 novembre 2014 qui précise en page 79, la présence d'un ascenseur dans l'immeuble B. La SCCV Noisy-Frépillon fait valoir que cette notice descriptive annexée à l'acte de vente n'était pas celle actualisée en janvier 2015 qui ne mentionne pas d'ascenseur dans le bâtiment B et que ce défaut d'insertion est une faute du notaire. Cependant, si les documents contractuels sont contradictoires ou non actualisés, il est établi par la SCCV Noisy-Frépillon que le défaut d'installation d'un ascenseur dans le bâtiment B était porté à la connaissance de M. [G] par l'envoi le 11 décembre 2014, des documents préalables à la signature incluant : - le projet d'acte de vente mentionnant que le lot 125 était accessible par l'escalier, - l'état descriptif du lot acquis par M. [G] qui n'était pas desservi par un ascenseur alors que cet équipement était clairement précisé dans la description des lots des bâtiments en bénéficiant. La SCCV Noisy-Frépillon justifie ainsi avoir porté à la connaissance de M. [G], les éléments nécessaires à son information concernant les caractéristiques de l'immeuble et dont il a pu prendre connaissance avant la signature de l'acte de vente, lui permettant ainsi d'apprécier les critères de jouissance de son lot. M. [G] a donc eu le choix d'acquérir l'immeuble en l'absence d'ascenseur et il ne démontre pas la mauvaise foi de la SCCV Noisy-Frépillon quant à la loyauté des informations portées à sa connaissance et sur lesquelles il pouvait en cas de doute interroger le notaire ou le vendeur durant le délai précédent la signature de l'acte (3e Civ., 24 novembre 1977, pourvoi n° 76-10.484, Bull. 3 N° 411 p311). En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la recevabilité des demandes à l'égard du notaire Moyens des parties M. [G] demande subsidiairement la condamnation de la société Graf en ce que celle-ci a été destinataire d'une notice actualisée par courriel du 16 janvier 2015 et qu'elle a commis une faute en ne l'annexant pas au contrat de vente ainsi que l'a retenue le jugement de première instance. Il soutient qu'il ne pouvait pas être au courant de l'existence de cette notice au regard du secret professionnel des notaires. Il fait valoir que la demande de condamnation du notaire est recevable dès lors qu'elle découle de la révélation d'un fait qui n'a été porté à sa connaissance que postérieurement à sa demande initiale. La société Graf revendique les dispositions de l'article 564 du nouveau code de procédure civile en ce que M. [G] n'a pas formulé de demande à l'égard du notaire en première instance et qu'en l'absence de fait nouveau, il est irrecevable à en formuler à son encontre en cause d'appel. Il soutient que la correspondance entre la SCCV Noisy-Frépillon et la société Graf avait été communiquée en premier instance et que M. [G] en avait eu connaissance et qu'il ne s'agit donc pas de la révélation d'un fait en cause d'appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile. La SCCV Noisy-Frépillon qui avait attrait le notaire en garantie dans l'instance initiale maintient, à titre subsidiaire sa demande de garantie en appel, estimant que le notaire a commis une faute en ce qu'il a annexé une notice obsolète à l'acte de vente alors qu'il avait été destinataire 12 jours avant la signature d'une notice rectificative. Elle soutient que le notaire a commis une négligence fautive alors même qu'il avait accusé réception de la notice rectificative en s'engageant à l'insérer dans l'acte de vente et qu'il aurait même dû la notifier avec un nouveau projet d'acte de vente pour se conformer à son devoir d'information et de conseil à l'égard de M. [G]. Elle indique que, postérieurement, le 22 septembre 2016, le notaire avait inséré la notice obsolète dans un autre acte de vente démontrant la persistance de la faute. Le syndicat fait valoir que ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de Me. Graf sont recevables en ce qu'il était déjà partie à l'instance. Réponse de la cour Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile dont la liste n'est pas limitative, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures ; néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Le droit d'intimer n'implique pas le droit de former des prétentions à l'encontre d'une partie contre laquelle l'appelant n'a pas conclu en première instance (1re Civ., 18 mars 2003, pourvoi n° 01-01.073, Bull. 2003, I, n° 75 ; 2e Civ., 4 octobre 2018, pourvoi n° 17-15.500). En l'espèce, M. [G] a intimé la société Graf en appel alors même qu'il n'avait formulé aucune demande en première instance contre celle-ci, appelée en garantie par la SCCV Noisy-Frépillon. Le jugement querellé mentionne clairement les demandes de M. [G] figurant dans ses dernières conclusions du 25 octobre 2021 et dans lesquelles aucune n'est portée à l'encontre de la société Graf mais exclusivement contre la SCCV Noisy-Frépillon. La révélation de la correspondance entre le vendeur et le notaire concernant la notice actualisée n'est pas apparue en cause d'appel mais bien en première instance ainsi que cela résulte de la motivation du jugement qui fait état de l'échange des courriels des 16 et 19 janvier 2016 entre la SCCV Noisy-Frépillon et la société Graf. En conséquence, les demandes formées par M. [G] à l'encontre de la société Graf sont irrecevables. Les dépens et les frais irrépétibles Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En cause d'appel, M. [G], partie succombante, sera condamné aux dépens et à payer à la société SCCV Noisy-Frépillon la somme de 4 000 euros, au titre des frais irrépétibles et les autres demandes seront rejetées. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.