Cour d'appel, 1ère Chambre, 2 avril 2024, n° 22/07256

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'irrecevabilité des demandes 1- tirée de la prescription de l'action : 19. L'article 2224 du code civil dispose que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. 20. L'ancien article 2270-1 prévoyait un délai de prescription de dix ans pour les actions en responsabilité civile extra-contractuelle. La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile a réduit ce délai de prescription à cinq ans. 21. Selon les dispositions transitoires de l'article 26-II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, 'les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'. 22. La nouvelle loi modifie la durée du délai de prescription mais ne modifie pas pour autant le point de départ de l'action, qui se trouve consolidé 'au jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. 23. L'article 2232 prévoit en son 1er alinéa que 'le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit'. 24. Lorsqu'est alléguée la violation d'une obligation pré-contractuelle d'information et de conseil ou un dol, la prescription de l'action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance et qu'elle avait pu légitimement ignorer ce dommage lors de la conclusion du contrat. 25. En matière de défiscalisation, le point de départ de la prescription correspond au jour où le risque s'est réalisé, c'est-à-dire le jour où l'acquéreur a appris qu'il serait dans l'impossibilité d'atteindre la rentabilité annoncée et non au jour de l'acte de vente, même lorsque le préjudice allégué réside dans la surévaluation du bien au moment de son acquisition. 26. Dans un arrêt du 1er février 2024 (22-13.446), la 3ème chambre de la Cour de cassation, rejoignant les autres chambres, censure l'arrêt d'une cour d'appel qui retient que le point de départ de la prescription se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, que les acquéreurs invoquent des manquements au devoir d'information et de conseil par transmission d'informations erronées sur la valeur de l'appartement vendu, que la valeur du bien immobilier que l'on envisage d'acquérir est un élément accessible et connu au jour de l'acquisition et que les acquéreurs sont mal fondés à soutenir avoir découvert plus tard cette surévaluation, alors que le point de départ de la prescription est le jour où le risque s'est réalisé, soit celui où l'acquéreur a appris qu'il serait dans l'impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté. 27. En l'espèce, les époux [D] ont signé le 29 novembre 2007 un contrat de réservation avec la SCCV Alexandre pour un appartement en l'état futur d'achèvement d'une surface de 25,55 m² au prix de 142.620 € TTC situé à [Localité 12] sur l'Île de La Réunion et cette vente a été réitérée par acte authentique du 16 juin 2008 en l'étude de Maître [A] [G]. 28. Les époux [D] considèrent qu'ils n'ont pu agir que lorsque qu'ils ont fait estimer leur bien par la société Citya, soit le 13 août 2014, alors que les intimés situent, comme les premiers juges, le point de départ de la prescription de l'action, qu'elle soit fondée sur le dol ou sur le manquement aux obligations pré-contractuelles de conseil et d'information, au jour de la vente authentique du 16 juin 2008. 29. C'est précisément parce que les époux [D], résidents métropolitains, éloignés de 11.000 km de La Réunion, avaient placé leur confiance dans des professionnels avisés, l'un spécialiste de la défiscalisation, l'autre notaire établi dans l'île, que les appelants, qui allèguent notamment un manquement à l'obligation de conseil, ne peuvent pas avoir eu conscience de leur préjudice le jour de la vente, faute de quoi ils n'auraient évidemment pas contracté. 30. Les époux [D] n'allèguent aucun problème lors des opérations de défiscalisation, notamment tenant à la carence ou vacance locative ou encore à l'insuffisance de rentabilité locative au regard des nécessités de remboursement de l'emprunt contracté auprès de la Caisse d'Épargne et de Prévoyance Midi Pyrénées, de sorte qu'ils n'avaient pas de raison de s'inquiéter de leur investissement jusqu'à la fin du programme dit 'Girardin droit commun' que leur a présenté la société Hermès Conseils. Sauf à perdre le bénéfice des avantages fiscaux, ils ne pouvaient d'ailleurs pas envisager la remise en vente de leur appartement avant les cinq années de location requises. 31. Si l'on ajoute ces cinq années à la date de l'acte de vente (16 juin 2013), les époux [D] ont parfaitement respecté le délai de prescription en assignant les intervenants à l'opération de défiscalisation avant le 16 juin 2018 (acte d'huissier des 13, 22, 23, 28 février 2017, 9 et 10 mars 2017). 32. En outre, compte tenu de l'effet dépressif sur le marché immobilier d'une mise en vente massive de biens identiques au même endroit en sortie de défiscalisation, les époux [D] avaient intérêt à attendre encore avant d'envisager la revente de leur bien, ce qui peut expliquer qu'ils n'aient fait leur demande d'estimation que l'année suivante, avec un résultat connu le 13 août 2014, soit un prix 'entre 45.000 et 50.000 €', sensiblement éloigné de l'investissement initial (142.620 €), alors qu'aux termes de leur tableau d'amortissement (différé dans le temps), le capital restant dû au titre de leur emprunt était de 153.898,50 € à cette date. 33. C'est cette date (13 août 2014) qui constitue le vrai point de départ de la prescription car elle matérialise l'événement qui a permis aux époux [D] de prendre conscience de leur préjudice et donc d'agir contre ceux qu'ils en estiment responsables. 34. Contrairement à ce qu'indiquent les intimés, le point de départ de la prescription ainsi fixé n'est pas laissé à la discrétion de celui qui l'invoque, ni ne lui confère un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription, puisque le délai butoir de vingt ans prévu au 1er alinéa de l'article 2232 encadre l'action. 35. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite l'action des époux [D]. 2 - tirée de l'absence du vendeur à la procédure : 36. La société Cerenicimo soulève le fait qu' 'il est essentiel et déterminant pour la solution du litige que (la SCCV Alexandre) soit à la cause' comme étant le promoteur-vendeur, au motif 'que le dol n'est sanctionné que s'il a pour auteur l'une des parties au contrat et non un tiers, l'article 1116 du code civil visant bien les man'uvres pratiquées « par l'une des parties »', ne serait-ce que 'pour éviter des erreurs d'appréciation sur les rôles de chaque partie et pour que la responsabilité de la société Cerenicimo soit écartée' (page 29 de ses conclusions). 37. Il sera répondu en premier lieu que l'action des époux [D] n'est pas uniquement fondée sur le dol, mais aussi sur le manquement à l'obligation d'information pré-contractuelle. 38. En deuxième lieu, l'action ne tend pas à l'annulation de la vente mais à l'allocation de dommages et intérêts. 39. En troisième lieu, il appartenait à la société Cerenicimo de mettre en cause la SCCV Alexandre si elle estimait que la juridiction devait le cas échéant effectuer un partage de responsabilités. 40. L'action des époux [D] sera donc déclarée recevable. Sur le fond 41. L'article 1116 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé'. 42. La jurisprudence, au-delà des manoeuvres, a assimilé la simple réticence à un dol, ce que le nouvel article 1137 alinéa 2 du code civil a ainsi consacré : 'Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'. 43. Aux termes de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. 44. En l'espèce, c'est sur ces fondements que les époux [D] ont entrepris leur action à l'encontre de la société Cerenicimo, de Me [A] [G] et de la SCP [A] [G] et [B] [G], leur reprochant à la fois des manoeuvres dolosives et à tout le moins un manquement à l'obligation d'information pré-contractuelle et au devoir de conseil. 45. La responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine est pré-contractuelle, c'est-à-dire qu'elle résulte d'un acte ou d'une omission antérieure à la formation proprement dite du contrat. Le professionnel qui offre à une clientèle déterminée un produit d'épargne ou d'investissement à caractère spéculatif est tenu de mettre en garde son client contre les risques encourus et de vérifier l'exactitude des renseignements ainsi que le sérieux des conditions de l'opération financière envisagée, la mention 'document non contractuel' apposée sur le support écrit de l'offre n'étant pas exonératoire de responsabilité à l'égard du client concerné. Le commercialisateur est responsable des techniques de commercialisation qu'il emploie. Lorsque le client n'a pas directement contracté avec le commercialisateur, cette responsabilité est de nature délictuelle. 46. Quant au notaire, il se doit d'effectuer une prestation donnant effectivité et efficacité à l'acte auquel il participe. Lorsqu'il est imposé par le mandataire du vendeur comme notaire instrumentaire unique d'un programme de défiscalisation, connaissant parfaitement les caractéristiques du programme construit, il se doit d'apporter l'attention des acquéreurs sur les risques mécaniques nés des conditions posées par les lois de défiscalisation applicables : obligation de louer à un loyer minimum durant une période minimale, dynamisme du marché immobilier de la location, adéquation de l'opération avec la situation fiscale du couple. Si le bien est situé dans une agglomération dépourvue de véritable marché locatif notamment, il a l'obligation d'informer les acquéreurs sur le risque pesant sur le projet de défiscalisation. Cette obligation d'information pèse de plus fort sur le notaire partenaire habituel du promoteur. 47. Concernant la société Cerenicimo, il s'agit d'une entreprise de 'conseil en gestion de patrimoine, négociation et vente de produits financiers et immobiliers'. Elle est spécialisée dans l'investissement immobilier outre-mer aux fins de défiscalisation (Sellier, Girardin). Son siège social est situé à [Localité 15] (44). Elle n'était que le relais des programmes de défiscalisation qui fleurissaient outre-mer à cette époque. Son partenariat avec Me [A] [G] apparaît de pure opportunité, rien ne permettant de suspecter une collusion frauduleuse entre eux du seul fait que ce dernier soit mentionné comme notaire intégré à l'opération de commercialisation des lots de la SCCV Alexandre, avec qui elle n'a aucun lien capitalistique, financier ou juridique. 48. Il convient de rappeler que les époux [D] ont été convaincus de l'opportunité de leur investissement par une étude intitulée 'plan d'épargne fiscal Girardin'établie le 29 novembre 2007 par la société Hermès Conseils. Cette étude prévoyait notamment une 'valeur de revente actualisée' de 151.070 €, soit un 'capital à terme' de 20.926 €, ainsi qu'une 'économie fiscale' de 29.994 €. 49. La plaquette de commercialisation intitulée 'fiche produit' établie au nom de la société Cerenicimo, à partir de laquelle a travaillé la société Hermès Conseils pour soumettre aux époux [D] une proposition d'investissement, mentionne que 'la résidence est implantée dans un quartier résidentiel très verdoyant, entre mer et montagne, à deux pas du centre-ville de [Localité 12], bénéficiant ainsi de la proximité de tous les services administratifs et commerciaux. D'architecture traditionnelle, elle est composée de 120 appartements répartis entre six bâtiments sur un vaste terrain offrant une vue majestueuse sur l'Océan Indien. Les 14 appartements proposés du T1 au T3 sont prolongés d'une varangue et offrent des prestations et finitions de qualité pensées pour le confort et la qualité de vie de chacun'. 50. Au chapitre 'définition économique', la plaquette mentionne les éléments suivants : - 'un potentiel démographique important et une croissance économique soutenue permettant à La Réunion de connaître une demande croissante en matière de logement', - 'la commune de [Localité 12] conjuguant un cadre verdoyant et la proximité de l'ensemble des points administratifs, économiques et universitaires de [Localité 14] génèrent un fort potentiel locatif', - 'la situation privilégiée et les équipements de qualité de la résidence Alexandre permettront d'attirer une clientèle à la recherche d'un réel confort de vie', - 'la gestion locative sera assurée par la SIT Océan Indien et sera accompagnée de l'ensemble des garanties locatives (mise en place du premier locataire, absence locataire, loyers impayés et dégradations)'. 51. C'est uniquement sur la plaquette présentée par la Sit Oi (gestionnaire), dont la cour ignore si elle est distincte ou complémentaire de celle de la société Cerenicimo, que la résidence est présentée comme étant 'de standing'. Il n'est par ailleurs justifié d'aucun mensonge, ni d'aucune approximation ou exagération dans les termes, somme toute prudents et conformes aux usages commerciaux, dans la plaquette de commercialisation diffusée par la société Cerenicimo qui ne recèle aucune tromperie. Les problèmes de finition allégués par les époux [D] (qui ne justifient pas avoir formulé des réserves lors de la réception de l'ouvrage et dont l'appartement jouit bien d'une vue sur mer), matérialisés par quelques photographies, ne sont pas opposables au commercialisateur, ni d'ailleurs au notaire, le bien ayant été vendu en état futur d'achèvement ('achèvement du plancher haut du sous-sol' mentionné au paragraphe 'état d'achèvement des travaux', page 7 de l'acte authentique du 16 juin 2008). 52. Concernant Me [A] [G], les époux [D] ont recensé son intervention dans 15 ventes soumises à la loi Girardin dans le programme immobilier de la SCCV Alexandre portant sur la résidence Alexandre à [Localité 12] (La Réunion). Par ailleurs, la plaquette commerciale de la société Cerenicimo le cite comme notaire parmi les intervenants qui sont tous domiciliés à La Réunion, du promoteur au gestionnaire en passant par l'architecte. Me [A] [G] se trouvait donc débiteur d'une obligation de renseignement renforcée vis-à-vis des acquéreurs, a fortiori installés en métropole et sans connaissance aucune du marché immobilier réunionnais. 53. Les époux [D] ne font pas état d'une défaillance du notaire dans l'obligation de les sensibiliser au risque fiscal puisque le préjudice qu'ils allèguent ne concerne pas l'impossibilité de défiscaliser en raison de la carence locative d'un bien qui se serait situé hors secteur à demande locative. Ils lui reprochent d'avoir instrumenté une vente pour un prix manifestement surévalué. 54. Ils produisent à cet effet une estimation du 13 août 2014 de la société Cytia (qui a repris les activités de la Sit Oi) rappelant les caractéristiques du bien ('1 pièce principale, 1 kitchenette, 1 salle de bains, 1 wc ainsi qu'une varangue, 1 place de parking extérieure, appartement actuellement loué'). Cette estimation donne 'une fourchette de prix comprise entre 45.000 et 50.000 €' et est ainsi motivée : 'Nous avons tenu compte pour cette estimation de sa situation, du quartier dans lequel il se trouve, de la proximité des commodités (transports, commerces, écoles, etc.), de la qualité de l'environnement. Nous avons également retenu l'année de construction des bâtiments, leur état, les surfaces (tant habitables que du terrain), la rationalité du logement, ses éléments de confort et ses prestations. Le tout, en comparaison des affaires similaires réalisées antérieurement ainsi que de notre connaissance du marché'. 55. Dans une note de conjoncture immobilière d'octobre 2018, la chambre des notaires de La Réunion a repris les 'chiffres médians des transactions à la vente constatés depuis un an (de juillet 2017 à juin 2018)' et indique que, 'sur un an, la médiane des prix de vente des appartements neufs se situe à 4.250 €/m² pour La Réunion contre 4.060 €/m² l'année dernière, soit une augmentation des prix au m² de 4,9%'. La courbe établie tend à ramener les prix du neuf vers le niveau, élevé, de 2008. 56. Toutefois, la note précise que, 'sur un an, les prix de l'immobilier à La Réunion sur l'ancien sont globalement orientés à la baisse. Cela est particulièrement significatif pour les appartements anciens (- 5,6 %) qui subissent une baisse quasi continue depuis maintenant cinq ans', avec une tendance accrue à [Localité 12] (- 6,8 %), cependant que les prix sont en hausse dans le neuf (croissance de 4,9 % sur un an et de 11 % sur cinq ans). 57. L'estimation pratiquée par la société Cytia le 13 août 2014 est le reflet de cette tendance baissière. Mais elle ne permet pas, contrairement à l'analyse de la chambre des notaires basée sur les données Perval, d'établir la valeur du prix du neuf au m² en 2007/2008, pas plus que l' 'analyse de valeur vénale' effectuée le 14 août 2023, toujours par la société Cytia, ou l'avis émis le 17 août 2023 par M. [P], négociateur au sein de cette société, indiquant : 'ce n'est pas le fait d'avoir acheté en défiscalisation le problème, c'est plutôt votre prix d'achat. Ou le prix du neuf par rapport à l'ancien', même si celui-ci reconnaît que 'l'écart se retrouve partout en France'. 58. Suivant cette note de la chambre des notaires, en 2008, le prix du m² moyen dans le neuf à La Réunion était d'environ 4.228 €. Le prix proposé aux époux [D] était de 142.620 € dans le contrat de réservation du 29 novembre 2007 pour 25,55 m², soit un prix de 5.582 € le m², ce qui permet de conclure à une majoration du prix d'acquisition de 32 %. Mais si l'on tient compte de la varangue de 9,95 m², le prix du m² pour un total de superficie habitable porté 35,5 m² est ramené à 4.017 €, soit un prix légèrement inférieur à la moyenne constatée à l'époque sur l'ensemble de l'île. 59. En effet, une réponse ministérielle publiée au journal officiel le 3 février2009 précise : 'La varangue est une particularité du mode de vie dans les départements et collectivités d'outre-mer. Contrairement à la véranda en métropole, elle est utilisée comme une véritable pièce à vivre outre-mer, alors même qu'elle fait partie de la surface extérieure du logement. Bien qu'il n'y ait pas de définition juridique de la varangue, en tant que spécialité architecturale spécifique, cette notion est connue et utilisée dans le cadre de la réglementation des aides à la pierre qui ne fait pas de distinction entre les appartements et les maisons. L'article 46 AG terdecies de l'annexe III du code général des impôts précise que, pour l'application des articles 199 undecies A et 217 undecies, la surface habitable à prendre en compte, tant en ce qui concerne l'assiette maximum au mètre carré que les loyers, doit s'entendre de « la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. Il est toutefois tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 mètres carrés ». Dès lors, les services fiscaux prennent en compte la surface intérieure et la surface des varangues, dans la limite de ces 14 mètres carrés. En revanche, ils sont fondés à exclure de l'assiette éligible les mètres carrés dépassant la surface de varangue réglementaire. Cette limite de 14 m² existe également pour les subventions attribuées pour la construction de logements locatifs sociaux et très sociaux dans les DOM. Par ailleurs, le projet de loi pour le développement économique outre-mer sera suivi d'un décret d'application précisant l'assiette éligible de l'avantage fiscal au titre des opérations de constructions de logements'. 60. En d'autres termes, la surévaluation invoquée par les époux [D] est loin d'apparaître manifeste. 61. Les causes de la flambée des prix sur La Réunion au milieu des années 2000 sont connues : à la suite de l'adoption de la loi n° 2003-660 du 21 juillet 2003 de programme pour l'outre-mer, dite loi Girardin, de nombreux investisseurs ont souhaité bénéficier de l'avantage fiscal prévu en cas d'investissement immobilier en outre-mer, dont La Réunion. 62. Pour le surplus, ni le commercialisateur, ni le notaire ne pouvaient anticiper une dégradation du marché immobilier, notamment à la faveur de la crise financière de 2008, de la multiplication des dispositifs de défiscalisation cette fois tournés vers la métropole, comme la loi Sellier, ou encore de la décote de biens défiscalisés parfois construits à la hâte par des entrepreneurs peu scrupuleux. Il n'y a donc aucune faute, pour l'un comme pour l'autre, à avoir relayé le prix fixé par le promoteur et librement accepté par les époux [D]. 63. Au demeurant, s'agissant d'une perte de chance de ne pas contracter fondée sur une surévaluation du prix de vente, les époux [D], qui ont abandonné en appel la demande d'expertise portée en première instance, ne font état que d'un préjudice qui demeure hypothétique puisqu'ils sont toujours propriétaires de leur appartement et il n'est pas certain qu'ils n'auraient pas contracté dès lors que l'objectif spéculatif (amortissement par la location, défiscalisation) a, de son côté, été atteint. 64. Il s'ensuit que les époux [D] seront déboutés de leurs demandes. Sur les demandes reconventionnelles 1 - le préjudice de désorganisation : 65. La société Cerenicimo fait état de la nécessité de consacrer un temps particulièrement important à décortiquer environ 150 assignations provenant d'investisseurs de tous horizons. 66. Les époux [D] ne sont pas responsables du fait que plusieurs investisseurs aient estimé pouvoir se plaindre en même temps des services de la société Cerenicimo. 67. En outre, la société Cerenicimo ne justifie pas en quoi l'analyse de l'assignation des époux [D] devrait être indemnisée différemment des frais irrépétibles exposés par ailleurs, lesquels ont donné lieu à compensation par le tribunal. 68. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Cerenicimo de ce chef. 2 - la procédure abusive : 69. L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'. 70. En l'espèce, la société Cerenicimo fait état d' 'une action judiciaire (...) sans l'ombre d'un fondement sérieux, sans pièces justificatives, mais sur la seule base d'arguments téméraires, de contre-vérités et d'allégations non étayées'. 71. Elle produit à cette fin un procès-verbal de la '2ème réunion des girardindons' du 31 mai 2015 qui rassemble les victimes du programme de défiscalisation en cause, dans lequel il est indiqué : 'Nous avons pris les bons avocats expérimentés afin de transformer votre investissement toxique en un investissement d'une rentabilité hors norme équivalent à un 100 m² à [Localité 13] !'. 72. Outre le fait que les époux [D] ne participaient pas à cette réunion, la cour voit dans cette outrance davantage l'humour du désespoir qu'une intention malveillante. Même si elle n'a pas prospéré, l'action des époux [D], argumentée en droit, n'apparaît pas abusive. 73. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Cerenicimo de ce chef. Sur les dépens 74. Les dispositions relatives aux dépens de première instance seront confirmées. Les époux [D], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Sur l'article 700 du code de procédure civile 75. Les dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées. L'équité commande de faire bénéficier tant la société Cerenicimo que Me [A] [G] et la SCP [A] [G] et [B] [G] (devenue la SARL [G]), des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.500 € pour les frais irrépétibles exposés en appel.