Cour d'appel, 3ème Chambre Commerciale, 2 avril 2024, n° 22/04993

Motivation

DISCUSSION Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture : Les écritures notifiées le 17 janvier 2024 par Mme [AD] n'ajoutent qu'une vingtaine de lignes de plus par rapport aux écritures précédentes. Elles ne modifient pas le dispositif. Elles se limitent à préciser le plan des conclusions. Elles évoquent également un jugement du tribunal de commerce de Rennes du 11 novembre 2022 pour illustrer la position de la société FELGER IMMO vis à vis de ses agents commerciaux et ses manquements. La cour ne statue pas par amalgame de sorte que ces développements n'appellent aucune réponse de la société FELGER IMMO. Il n'est donc pas justifié d'un événement grave survenu postérieurement à l'ordonnance de clôture. Il y a lieu de rejeter la demande de révocation de l'ordonnance de clôture. L'exécution du contrat d'agent commercial : Mme [AD] affirme que la société FELGER IMMO ne lui a plus permis d'exercer son mandat à compter du mois de septembre 2020 en raison de : - la suppression de son poste de travail au sein de l'agence ; - la suppression du groupe Whattsapp FELGER IMMO ; - l'absence de demandes de visites sur les biens qu'elle suivait et pour lesquels elle avait un mandat ; - l'absence d'information sur les mandats et les ventes de biens et le refus de réponse sur ses demandes d'entretien ; - le refus du paiement des commissions et de la prime promises malgré les mises en demeures ; - l'absence de fourniture par FELGER IMMO de ses relevés de commissions ; - la disparition de son nom et de sa photographie sur les éléments commerciaux de l'agence ; - l'indication à ses clients qu'elle ne ferait plus partie de l'agence. L'article L 134-12 du code de commerce précise : En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. L'agent commercial perd le droit à réparation s'il n'a pas notifié au mandant, dans un délai d'un an à compter de la cessation du contrat, qu'il entend faire valoir ses droits. Les ayants droit de l'agent commercial bénéficient également du droit à réparation lorsque la cessation du contrat est due au décès de l'agent. L'article L 134-13 ajoute : La réparation prévue à l'article L. 134-12 n'est pas due dans les cas suivants : 1° La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l'agent commercial ; 2° La cessation du contrat résulte de l'initiative de l'agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l'âge, l'infirmité ou la maladie de l'agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ; 3° Selon un accord avec le mandant, l'agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu'il détient en vertu du contrat d'agence. Les attestations versées par la société FELGER IMMO établissent que Mme [AD] ne n'est plus présentée à l'agence à compter du 1er septembre 2020 à son retour de congés d'été. (Pièces 3 et 4). Le contrat d'agent commercial précise dans son article 5/b Lieu d'exercice de l'activité : Le mandataire exercera son activité de son domicile personnel sans recevoir de clientèle et de surcroît ne pourra en aucun cas louer ou sous louer dans la cadre de l'activité un local appelé à recevoir l'activité qui puisse être assimilée à une Agence immobilière ou à un établissement secondaire au sens de l'article 8 du décret du 20 juillet 1972. Cette clause s'explique par la spécificité de la mission d'un agent immobilier qui consiste à repérer des biens à vendre ou à acheter et/ou des clients, ce qui suppose que l'agent soit pour la grande majorité de son temps sur le terrain et ce quand bien même il bénéficie d'un bureau au sein de l'agence. Il apparaît que la société FELGER IMMO a retiré Mme [AD] du groupe de discussion Whatsapp utilisé par les membres de l'agence pour communiquer entre eux. La société FELGER IMMO ne pouvait pas, sans mise en demeure préalable, supprimer cet accès direct aux informations qu'elle diffusait, la rayer de la liste Whatsapp à compter du 15 septembre 2020 et des documents commerciaux de l'agence au seul motif qu'elle ne se présentait plus à l'agence. Mme [AD] affirme encore que la société FELGER IMMO a attribué son secteur de [Localité 3] [Adresse 5] à Mme [D] [EL]. Elle verse à ce titre une pièce 7 SECTEUR FELGER IMMO sur laquelle le prénom [D] apparait pour ce secteur. Ce document tronqué, n'est pas daté. Pour sa part la société FELGER IMMO communique le document dans sa globalité, issu d'un constat d'huissier du 20 avril 2021 réalisé à partir de la boîte mail de l'agence de l'ordinateur du responsable d'agence : REGLES DE FONCTIONNEMENT (A compter du 1er janvier 2020 pièce 6). Mme [AD] n'y apparaît pas. Ce document ne coïncide pas avec la pièce tronquée visée supra. Il ne correspond pas non plus au document versé par Mme [AD] au titre des règles de fonctionnement au sein de l'agence applicables à compter du 1er janvier 2020 (pièce 4) qui lui donnent le secteur de [Localité 3] [Adresse 5]. En tout état de cause les pièces 4 de Mme [AD] et 6 de la société FELGER IMMO précisent clairement que concernant un secteur attribué le mandat peut être signé par un négociateur sur un secteur attribué qui n'est pas le sien à condition de réatribuer au négociateur du secteur 25 % de la commission négociateur. Dans de telles conditions tout agent de FELGER IMMO pouvait prospecter sur ce secteur sauf à rétrocéder à l'attributaire une part des commissions. Ces modifications d'attribution du secteur à les supposer effectives en faveur d'un autre agent, ne privaient pas Mme [AD] de commissions en cas de ventes dans ce secteur grâce à son travail. Mme [AD] ajoute que la société FELGER IMMO n'a pas répondu à ses demandes. Il ressort effectivement des nombreux mails échangés entre Mme [AD] et la société FELGER IMMO à compter du 1er septembre 2020 que dès cette date Mme [AD] a sollicité à plusieurs reprises un point sur l'évolution de ses relations avec FELGER IMMO. Ce RDV lui a été proposé pour le 15 octobre 2020. La cour ignore quelle suite lui a été donnée, la société FELGER IMMO affirmant que Mme [AD] ne s'y est pas rendue. Ces échanges montrent que les relations entre les parties se sont cristallisées à la fin de l'année 2020. Les remarques de clients et de partenaires illustrent bien un conflit sous jacent. Le 8 octobre 2020 un client s'adresse ainsi à l'agence immobilière : Bonjour, Afin de clore tout débat quant à notre rupture de mandat, je vous fais ce mail avec Mme [AD] en copie afin de clarifier la situation. Nous avons mis en vente notre maison suite à une visite de Mme [AD] qui nous a démarché et nous a vendu mondes et merveilles, prétendant avoir un couple qui voulait absolument voir notre maison. Elle vendait également ses talents quant à la gestion de ses dossiers, descendant au passage toute la concurrence. Nous avons alors signé un mandat de vente en nous disant que notre dossier allait bouger. Puis un jour, nous avons eu un appel de Mme [AD] me demandant assez sèchement si une dame était venue faire la visite de notre maison par une autre agence, alors qu'apparemment elle l'avait démarché en premier. Après ce coup de fil et vu l'attitude de Mme [AD], je lui ai directement envoyé un texto lui demandant de ne pas interférer dans la vente, s'il y en avait eu une, de peur qu'elle sabote la transaction. E1 puis la semaine dernière, nous devions faire un nouveau mandat avec le nouveau prix, et lorsque je lui ai proposer de donner des documents à son collégue, M. [I], qui venait vendredi dernier faire une visite, elle m'a fait à peu prêt la même scène, prétendant qu'on devait la mettre au courant qu'on avait des visites. Dans la mesure où c'était la même agence, je n'ai absolument pas compris ou était le problème. Ce n'est qu' après que M. [I] m'a informé du départ imminent de Mme [AD], que j'avais eu au téléphone quelques heures plus tot. Nous avons mis notre maison en vente car nous avions confiance au professionnalisme de Mme [AD]. Nous ne sommes en aucun cas responsable des conflits que vous avez en interne et encore moins de ceux qua vous avez avec les autres agences. Nous n'avons pas à subir les sautes d'humeurs et les injustices liés à votre métier. Nous avons également informé Mme [AD] que nous ne souhaitions plus travailler avec elle dans n'importe quelle agence que ce soit. Donc après avoir été contacté plusieurs fois par M. [I], M. [NP] et par Mme [AD] je tenais à mettre les choses au clair et terminer dans un même temps toute collaboration quant à la vente de notre maison. Et pour info, il n'y avait absolument rien d'expliquer dans la lettre que vous devriez déja avoir reçu. J'espére que ce mail mettra fin à nos échanges, même si nous avons un préavis de 15 jours. Le 16 octobre 2020 Mme [GP] écrit à Mme [VC] ([AD]): Bonjour, Mercredi 30 Septembre, je suis allée voir, mon assureur [H] [JH] pour des papiers que j'avais besoin, elle m'a informé qu'elle changeait de métier et m'a demandé si ie connaissais l'entreprise Felger Immo où elle allait en me donnant sa carte professionnelle je lui ai dit que je connaissais quelqu'un qui faisait partie de l'équipe en l'occurrence Mme [UA] [AD] , avec étonnement elle m' a indiqué qu'elle ne faisait plus partie de l'entreprise Felger lmmo ou que si ce n'était pas le cas ce devrait être imminent . J'en ai bien évidemment parlé à Mme [UA] [AD] qui m'a affirmé qu'elle travaillait toujours au sein de l'entreprise Felger lmmo. Le 12 novembre 2020 Mme [M] signale à Mme [VC] : Bonjour [UA], Je viens de recevoir un appel d'une assistants de Felger Immo [XXXXXXXX01] me demandant si mon projet immo était toujours d'actualité. De ce fait, je lui demande pourquoi cet appel ' et que je gère normalement avec [UA] [AD]... Elle me répond de suite que tu ne fais plus partie de l''agence....et puis revient sur son discours, un peu gênée, en me disant qu'elle est toute nouvelle dans la société et qu'elle n'est pas tout à fait au courant de la situation .....vraiment bizarre son discours ...et surtout très confuse dans ses propos. J'ai tout suite senti un mal être. Et c'est la raison pour laquelle je t'ai contacté directement A bientôt Il apparaît ainsi qu'en octobre et novembre 2020 la société FELGER IMMO a diffusé des informations selon lesquelles Mme [AD] ne faisait plus partie de l'agence ou qu'en tout état de cause son départ était imminent. C'est également à compter de cette époque que Mme [AD] va solliciter un récapitulatif de ses ventes en cours (cf mail du 10 novembre 2020) et le règlement de ses factures. En effet le constat d'huissier du 30 avril 2021 établit, contrairement aux affirmations de Mme [AD] que jusqu'au 1er février 2021 elle a toujours pu échanger avec les commerciaux et/ou salariés de FELGER IMMO dans le cadre des ventes immobilières (pièce 6 FELGER). L'huissier requis par la société FELGER IMMO précise en effet : Monsieur [NP] m'expose que chaque collaborateur dispose d'un ordinateur portable et d'un mot de passe lui permettant de se connecter à distance sur le logiciel métier IMMOFACILE AC3. En tant que responsable d'agence, Monsieur [NP] a la possibilité de visualiser chaque connexion de chaque collaborateur. Ainsi depuis son ordinateur, il se connecte devant moi sur le logiciel AC3 et sur le compte administrateur [AD] [UA]. Je constate qu'entre le 1er septembre 2020 et le 1er février 2021 sur 5 pages sont notés les jours, heures et connexion au logiciel de l'administrateur [AD] [UA]. Nous imprimons ces 5 pages qui représentent 29 feuilles recto, visées par mes soins et annexées au présent. Monsieur [NP] entre ensuite dans la boîte mail de l'agence. Il me précise que chaque collaborateur dispose d'une boîte mail ZIMBRA laquelle est associée au logiciel métier AC3. Je constate que de nombreux mails ont été échangés entre l'accueil à savoir Madame [AN] [NC] et Madame [UA] [AD] entre le 20 aout 2020 et le l5 décembre 2020. Lesdits mails étant relatifs à des dossiers de ventes immobilières. Monsieur [NP] me remet plusieurs mails qu'il a préalablement imprimés. Je reprends chaque mail édité et constate que chacun se trouve sur la boîte mail. Les mails édités représentant 35 feuilles dont 24 recto/verso, sont visées par mes soins et annexées au présent. Monsieur [NP] me remet plusieurs mails préalablement imprimés provenant de la boîte mail de Madame [Y] [L], destinés à Madame [UA] [AD]. Je reprends chaque mail imprimé et constate qu'ils se trouvent effectivement sur la boîte mail ZIMBRA. Je constate que les échanges imprimés sont datés du 13 aout 2020 au 15 janvier 2021. Lesdits mails étant relatifs à des dossiers de ventes immobilières. Les mails édités représentant 23 feuilles dont 18 recto/verso, sont visées par mes soins et annexées au présent. Monsieur [NP] me remet plusieurs mails préalablement imprimés, provenant de la boîte mail de Madame [Y] [L], destinés à Madame [UA] [AD]. Je reprends chaque mail imprimé et constate qu'ils se trouvent effectivement sur la boîte mail ZIMBRA. Je constate que les échanges imprimés sont datés du 12 octobre 2020 au 15 décembre 2020 et relatifs à des demandes d'entretien ou facturation. Les mails édités représentant 4 feuilles dont 2 recto/verso, sont visées par mes soins et annexées au présent. Monsieur [NP] me remet plusieurs mails préalablement imprimés, provenant de sa boîte mail relatifs à une vente immobilière [S]/[MN]. Je constate que Madame [UA] [AD] est également en copie desdits mails ou directement destinataire. Je reprends chaque mail imprimé et constate qu'ils se trouvent effectivement sur la boîte mail ZIMBRA. Les mails édités représentant 5 feuilles dont 2 recto/verso, sont visées par mes soins et annexés au présent. Monsieur [NP] me remet un mail préalablement imprimé, provenant de sa boîte mail adressé par Madame [DJ] [Z] avec pour objet rupture de mandat. Je constate que Madame [AD] est également destinataire du mail. Je constate que le mail se trouve effectivement sur la boîte mail ZIMBRA de Monsieur [NP]. Ce mail édité représentant 1 feuille recto est visée par mes soins et annexée au présent. ... Dans la boîte mail accueil de l'agence FELGER IMMO, je constate qu'un mail a été adressé le 15/10/20 à Mme [UA] [AD] à propos de la vente [SK]/[C] pour une confirmation de RDV signature chez Me [O] Notaire. Un mail date du 16/10/2020 a été adressé par Madame [UA] [AD] sur les boites mails accueil de l'agence FELGER IMMO, de Monsieur [NP], de Monsieur [V] et de [PU] [XU] avec en objet dossier [SK]/[W]. Le 24/11/2020, un mail en provenance de la SCP BASLE-VERRIEZ Notaires Associes est adressé sur la boite mail accueil de l'agence FELGER IMMO ainsi que sur celle de Madame [UA] [AD] informant de la volonté de Madame [C] de ne pas acheter le bien immobilier appartenant aux consorts [SK]. Ces mails imprimés sur 4 feuilles recto sont visées par mes soins et annexées au présent. Sur la boîte mail ZIMBRA de Monsieur [NP], je constate que 4 mails sont échangés entre celui-ci et Madame [AD] à propos de la vente Pallec. Ces mails imprimés sur 3 feuilles recto sont visées par mes soins et annexées au présent. Dans le mail adressé par Mme [AD] le 14/08/2020 se trouve en pièce jointe un compromis [SY]/[T]. Je demande à Monsieur [NP] d'imprimer ledit compromis cela représente 8 feuilles imprimées recto/verso, visées par mes soins et annexées au présent. Depuis la boîte mail de Monsieur [NP] ou de l'accueil de l'agence FELGER IMMO, je constate que 8 mails sont échangés à propos de la vente [SY]/[T]. Ces mails imprimés représentent 3 feuilles recto/verso visée par mes soins et annexées au présent. ... Il résulte de ce procès verbal que Mme [AD] a pu continuer à se connecter jusqu'en février 2021. Ces connexions à distance établissent que la société FELGER IMMO n'a pas supprimé l'accès au logiciel avant le départ officiel de Mme [AD]. Il permettait donc à Mme [AD] de travailler depuis son domicile, d'organiser ses RDV et de programmer ses visites. Mme [NC] assistante administrative et commerciale chez FELGER IMMO indique bien qu'elle a tenu informée Mme [AD] de ses dossiers de vente en cours par téléphone ou mail depuis son absence (fin août / début septembre) jusqu'aux signatures des actes authentiques (pièce7). Le courrier du 3 février 2021 insiste aussi sur l'absence de règlement de factures. Mais les échanges de mails montrent aussi que la société FELGER IMMO a très souvent indiqué à Mme [AD] que certaines factures n'étaient pas bonnes et à rectifier (mail du 5 octobre 2020) et /ou pas correctes (mail du 15 décembre2020). La société FELGER IMMO continue de soutenir que certaines commissions ne sont pas dues à Mme [AD]. Cette différence d'analyse explique que la société FELGER IMMO n'ait pas réglé instantanément les sommes sollicitées. Il lui revenait cependant, si elle contestait les facturations, d'en avertir clairement Mme [AD] et notamment de répondre à sa mise en demeure du 24 novembre 2020 par laquelle elle demandait le relevé de ses ventes en cours et de lui payer certaines sommes qu'elle détaillait. Cette mise en demeure de paiement a été renouvelée le 15 décembre 2020 sans qu'il soit justifié d'une réponse adaptée et précise de la société FELGER IMMO. On peut noter que la société FELGER IMMO s'est mise à vouvoyer Mme [AD] dans des courriels du 12 octobre 2020 alors qu'elle l'a tutoyait auparavant. Mme [AD] ne peut non plus reprocher à FELGER IMMO d'avoir préparé son remplacement dans un climat qui devenait de plus en plus, tendu déjà perceptible en août 2020 à l'occasion de la vente Karma/Deverges organisée le lundi 17 août 2020 alors que Mme [AD] partait en vacances le vendredi précédent. Pour sa part la société FELGER IMMO verse des attestations d'agents commerciaux (pièces 3 4 et 5) qui font état de rdv organisés par Mme [AD] via le logiciel AC3, pour son compte ou celui de M [IG], son compagnon, mandataire d'une autre agence immobilière IAD alors que Mme [AD] était encore liée à FELGER IMMO. Ces attestations sont très vagues, les rédacteurs n'étant pas témoins directs de ces agissements. Elles ne datent pas ces rendez vous. Elles sont cependant reprises par des partenaires ou des clients. Ainsi M. [PG] courtier en prêt de FELGER IMMO précise qu'en novembre et décembre 2020 Mme [AD] a souhaité lui confier l'étude financière de clients acquéreurs appartenant au groupe IAD et notamment à son collègue M. [IG] (pièce 8). M. [K] explique que Mme [AD] est venue à son domicile pendant le mois de janvier 2021 avec des clients acquéreurs et s'est présentée comme appartenant à l'agence IAD ( pièce 9). Il en est de même pour Mme [OS] (pièce 42) qui atteste que Mme [AD] a organisé des visites à compter de janvier 2021 en se présentant comme appartenant à l'agence IAD France (pièce 42). Les agissements antérieurs de la société FELGER IMMO caractérisent un manquement de cette dernière à ses obligations de mandant et la volonté de mettre fin au contrat d'agent commercial à compter de septembre 2020. Ils enlèvent à ces trois agissements de Mme [AD] leur caractère de gravité. Ils caractérisent des circonstances imputables au mandant ayant conduit Mme [AD] à résilier le contrat. Le jugement est infirmé de ce chef. La concurrence déloyale La société FELGER IMMO reproche à Mme [AD] des actes de concurrence déloyale et sollicite à titre de clause pénale une indemnité égale au total des commissions brutes perçues pendant les douze mois civils précédant la cessation de l'activité pour le mandant FELGER IMMO, soit la somme de 75.000 euros. Aux termes de l'article 16/ CLAUSE DE NON CONCURRENCE du contrat d'agent commercial : Dans la mesure où la présente clause est indispensable à la protection des intérêts légitimes de l'entreprise en cas de cessation du présent mandat pour quelque cause que ce soit, l'agent commercial s'interdit d'exercer des activités similaires, soit directement, soit indirectement, pendant une durée de 12 mois, dans un rayon de 15 kilomètres autour de l'établissement du mandant. En cas de violation de la clause de non-concurrence, l'agent commercial devra verser à son ex-mandant à titre de clause pénale une indemnité égale au total des commissions brutes perçues pendant les douze mois civils précédant la cessation de l'activité pour le mandant Cette clause pénale pourra le cas échéant se cumuler avec toute indemnité qui serait due par l'agent commercial au titre de la concurrence déloyale. Il se déduit de cette disposition que jusqu'au 3 février 2022 Mme [AD] ne pouvait régulariser de mandat de vente ou d'achat pour son propre compte ou celui d'un tiers concernant un bien se trouvant dans un rayon de 15 km autour de [Localité 3] (siège de FELGER IMMO). Mme [AD] pouvait cependant agir à plus de 15 km de [Localité 3]. La société FELGER IMMO verse la liste des ventes qu'elle estime réalisées par le duo [IG] [AD] (pièce 45) en contravention de la clause de non concurrence. Ce document qui est établi par la société FELGER IMMO n'a aucune valeur probante. .Elle vise un mail adressé par un client de la société FELGER IMMO à un notaire de [Localité 3] le 10 juin 2021 qui fait le lien avec un bien qui se trouvait dans son portefeuille et qui a fait l'objet d'une proposition d'achat de l'agence IAD, contresignée de Mme [AD]. La pièce 36 versée à ce titre qui concerne un bien situé à [Localité 6], montre que la proposition d'achat est signée de M. [IG] et contresignée par une deuxième personne qui n'est pas identifiée. Les mentions sur ce document (paraphe et signature) ne correspondent pas à ceux de Mme [AD] sur le contrat d'agent commercial. . La société FELGER IMMO mentionne les pages IAD Internet de l'agence IAD qui présentent M. [IG] et Mme [AD]. Les conseillers immobiliers IAD, Mme [AD] et M. [IG] y signalent qu'ils exercent sur la ville de [Localité 3]. Ces pages ne sont pas datées. Elle visent des biens pour lesquels la société FELGER IMMO n'établit pas qu'ils se situent à moins de 15 km de [Localité 3], Mme [AD] signalant que [Localité 12] est à 22,7 km, [Localité 10] à 23 km et [Localité 8] à 16 km de [Localité 3] soit au delà du périmètre protégé. En outre la société FELGER IMMO ne peut assimiler les mandats consentis à M. [IG] à ceux qu'auraient pu obtenir Mme [AD]. . Elle évoque aussi plusieurs ventes pour lesquelles elle avait des mandats réalisées par Mme [AD] : - vente TUMOINE/[C] : l'acte de vente du 17 juillet 2021 pièce 47 indique que la vente a été négociée par IAD sans que [AD] ne soit visée à ce titre (pièce 46). -vente [LL]/SCI MIA : l'acte de vente signé le 16 novembre 2021 mentionne que la négociation a été menée par Mme [AD] mais la société FELGER IMMO ne démontre pas que le bien se situe dans sa zone de non-concurrence (pièce 59). -vente GOGO/RAULT : la société FELGER IMMO verse un rapport d'enquête privée du 6 avril 2022 qui montre la présence de Mme [AD] lors de la transaction immobilière, sans plus de précision sur le bien concerné. Ce rapport de détective privé est donc insuffisant pour établir un acte de concurrence déloyale d'autant que la vente en question a abouti le 6 avril 2022 soit postérieurement au délai visé à l'article 16 du mandat. - vente [FN]/[RW], vente [X] et vente [TM] [F] : la société FELGER IMMO ne verse pas les actes de vente de sorte qu'elle ne peut démontrer l'intervention de Mme [AD] dans la régularisation de cette vente. - vente [J]/[U] : l'acte de vente du 5 novembre 2021 mentionne que la vente a été négociée par IAD France représentée par Mme [N] [R] et M. [A] [IG]. Mme [AD] n'est pas visée. -vente [AD]: [MA] : l'acte de vente (pièce 71) précise que la vente a été négociée par M. [IG] et Mme [AD] mais le 30 juin 2022 à une époque ou Mme [AD] était libérée de ses engagements de non concurrence. La société FELGER IMMO verse également une analyse graphologique effectuée le 31 mars 2022 destinée à établir que des propositions d'achat de la société IAD datées du 6 juin 2021 et du 24 novembre 2021 auraient été rédigées par Mme [AD]. Ce document qui rappelle que ce travail a des limites et que, mené sur des documents non originaux, ne peut garantir des conclusions formelles ne peut permettre à la société FELGER IMMO d'étayer ses affirmations . Dans ces conditions, à défaut de démontrer des actes de concurrence déloyale de la part de Mme [AD], elle est déboutée de sa demande au titre de la clause pénale. Le jugement est confirmé de ce chef. Les commissions L'article L 134- 6 du code de commerce rappelle : Pour toute opération commerciale conclue pendant la durée du contrat d'agence, l'agent commercial a droit à la commission définie à l'article L. 134-5 lorsqu'elle a été conclue grâce à son intervention ou lorsque l'opération a été conclue avec un tiers dont il a obtenu antérieurement la clientèle pour des opérations du même genre. Lorsqu'il est chargé d'un secteur géographique ou d'un groupe de personnes déterminé, l'agent commercial a également droit à la commission pour toute opération conclue pendant la durée du contrat d'agence avec une personne appartenant à ce secteur ou à ce groupe. L'article 8 du contrat d'agent commercial prévoit : Barème de commission et le suivant : De 0 à 100 000 € HT le mandataire percevra 50 % sur le chiffre d'affaire HT généré par lui-même. Au-dela de 100 00 € HT le mandataire percevra 100 % sur le chiffre d'affaire HT généré par lui-même. Sur toutes les affaires réalisées par ses soins, le Mandataire aura droit à une commission hors taxes, suivant le Barème ci-aprés. La TVA devra ensuite être rajoutée au montant ainsi calculé pour obtenir le montant TTC de la commission si le Mandataire est assujetti à la TVA. L'assiette du calcul doit donc être comprise HT. Les honoraires du Mandataire ne sont acquis qu'après la conclusion définitive de l'affaire, c'est-à-dire après la levée des éventuelles conditions suspensives prévues au contrat et lorsque le Mandant aura perçu sa propre rémunération. Le réglement des honoraires s'effectuera après chaque encaissement de la commission de l'agence et sur présentation par le Mandataire de sa facture, qui devra faire apparaitre le montant de la TVA. En rémunération de ses services, le Mandataire percevra des honoraires sur le montant HT de la commission d'agence perçue par le mandant. Si le Mandataire parvient à vendre un bien dont il a lui-même obtenu mandat de vente pour le compte du Mandant, il bénéficie d'une rétrocession d'honoraire de 50% de la commission perçue par le Mandant. Si le Mandataire parvient à vendre un bien dont il n'a pas lui-même obtenu le mandat de vente, il bénéficie alors d'une rétrocession d'honoraires égale à 25% de la commission perçue par le Mandant. Si le Mandataire se voit vendre un bien dont il a lui-même obtenu le mandat de vente, par un autre Mandataire, il bénéficie alors d'une rétrocession d'honoraires égale à 25% de la commission perçue par le Mandant. Aucune rémunération n'est due au mandataire si le bien n'est pas définitivement vendu et le Mandant définitivement réglé. En cas de paiement partiel, la commission est due seulement sur la fraction payée. Etant entendu qu'il fera son affaire personnelle de toute indemnité qu'il pourrait être tenu de verser à des apporteurs ou tous collaborateurs. L'agent s'engage à transmettre au Mandant la facture détaillée du montant de la commission à laquelle il a droit. L'article 11 DROIT DE SUITE ajoute : A la cessation du présent mandat, pour quelque raison que ce soit, seules les affaires qui auront été menées a bonne fin par le Mandataire avant l'expiration du présent contrat, mais qui auront abouti dans les six mois suivant sa rupture, donneront droit au paiement de la commission. Les ventes concernées : - Dossier [CH] / [WE] La vente a eu lieu le 24 août 2020, elle concerne un bien à [Localité 11] sur le secteur attribué à Mme [AD]. Les régles de fonctionnement étaient applicables à compter du 1er janvier 2020. Mme [AD] verse la facture d'un montant de 582,29 euros HT. Cette somme lui est due. - Dossier [SK] / [C] Les parties reconnaissent que la vente n'a pas eu lieu. La commission n'est due qu'après la conclusion définitive de l'affaire. Mme [AD] évoque des circonstances imputables au mandant au motifs que la première vente a été annulée, la société FELGER IMMO ayant dissimulé une information importante à l'acquéreur. Elle ajoute que la vente a été réalisée peu de temps après. Pour autant le mail de Mme [C] qui devait acheter le bien, indique que le mandat a été régularisé par M. [NP] (pièce37). Mme [AD] verse effectivement le mandat de vente régularisé par l'indivision [SK] qui vise bien M. [NP] (pièce 17). Mme [AD] est donc déboutée de sa demande au hauteur de la somme de 1164,58 euros HT. - Dossier [SY] / DEVERGES La société FELGER IMMO reconnaît que la vente a été réalisée grâce à l'entremise de Mme [AD] laquelle a insisté pour que l'acte soit régularisé avant son départ en vacances comme le montre les échanges de mails. Les clients indiquent eux mêmes que les modifications de programme ont été destabilisantes. Dans un tel contexte FELGER IMMO ne peut opposer à Mme [AD] son absence à la signature de l'acte. La commission d'un montant de 1704,17 euros HT lui est due. - Dossier [KY] / [KJ] Le mandat a été régularisé par M. [I] (pièce 18) et la fiche contact versée par Mme [AD] (pièce 19) ne suffit pas pour lui attribuer la vente. La somme de 1372,92 euros n'est pas due. - Dossier FINIEL / [YW] Le mandat de vente a été régularisé par M. [I] (pièce 19). Mme [YW] (acquéreur) dans un courrier du 19 octobre 2021 (pièce 38 FELGER) précise que Mme [AD] a accompagné quelques visites. Toutefois elle ajoute qu'elle a été mise en relation avec M. [NP] pour la négociation avec la propriétaire, la finalisation, le bornage et la signature des actes. La commission à hauteur de 790,63 euros HT n'est donc pas due. - Dossier PRIME / [I] La société FELGER IMMO verse un mandat de vente établi par Mme [AD] (pièce 20). Dans ses conditions la commission correspondant à la facture d'un montant de 1912,50 euros HT est due. - Dossier [XG] / [U] Le mandat de vente a été régularisé par M. [V] (pièce 21 FELGER). Pour autant Mme [AD] verse des échanges avec son apporteur d'affaire qui montrent qu'elle est intervenue pour l'estimation du bien notamment et dans le cadre du dossier devant le juge des tutelles de [Localité 3]. Son intervention qui nécessite un investissement certain au regard de a complexité du dossier a donc été déterminante. La commission à hauteur de la somme de 1746,88 euros HT est donc due. - Dossier [DY] / [JW] Mme [AD] verse un mandat de vente qui mentionne qu'elle a établi l'acte (pièce 23). Bien que M [I] soit intervenu dans le cadre d'un nouveau mandat l'intervention de Mme [AD] dans la régularisation de l'acte a été déterminante dans la mesure où elle a effectué les premiers contacts. La commission correspondant à un montant de 1372.92 euros HT est donc due. - Dossier [IU] / [HS] Le mandat est régularisé par M.[NP] mais la vente porte sur un bien à [Localité 11] sur le secteur attribué à Mme [AD]. La commission d'un montant de 686,46 euros HT au titre du partage de commission à hauteur de 25 % est donc due - Dossier [E] / [G] Le mandat de vente est régularisé par Mme [EL] (pièce 24 FELGER IMMO) mais le bien se situe à [Localité 3] secteur [Adresse 5] sur le secteur attribué à Mme [AD] à l'origine. La commission pour un montant de 582,29 euros HT au titre du partage de commission à hauteur de 25% est due. - Dossiers CAFPI : [YI], [OE], [P], [MN] et [L] La société FELGER IMMO prétend que dans les dossiers sur lesquels elle fait intervenir son courtier (M. [ZK] de l'agence CAFPI), les agents commerciaux n'ont droit à aucune commission. Mme [AD] verse cependant un mail de Mme [L] de FELGER IMMO qui établit qu'il était d'usage de faire établir des factures pour le commissionnement CAFPI (pièce 24). Les commissions sont donc dues conformément aux factures produites par Mme [AD] (pièce 12). - dossier [ZY]/[OE] 1200 euros HT + 506,91 euros HT soit 1706,91 euros HT - dossier Bourgeaux 950 euros HT - dossier [S] [MN] 850 euros HT - dossier [L] 530 euros HT Soit au total 4 036,91 euros HT Montant total des commissions dues : 582,29 +1704,17 +1912,50+1746,88+1372,92+686,46 +582,29+4036,91 soit : 12 624,42 euros HT Le jugement est infirmé de ce chef. Les indemnités Mme [AD] a droit à une indemnité de préavis et à une indemnité compensatrice. Il y a donc lieu de fixer au passif de la société FELGER IMMO les créances de Mme [AD] au titre l'indemnité de préavis à la somme de 10.669,76 euros et au titre de l'indemnité compensatrice de la somme de 85.358,04 euros. La communication Mme [AD] demande que la société FELGER IMMO soit condamnée à lui transmettre, dans les 15 jours suivant la date du jugement l'ensemble des informations relatives aux affaires en cours et suivies par elle et permettant de calculer ses commissions, sous astreinte de 200 euros par jour de retard. La société FELGRER IMMO a fait l'objet d'une liquidation. Le mandataire liquidateur ne possède pas ces informations. La demande à ce titre est donc rejetée. Le jugement est confirmé de ce chef. Le remboursement des sommes indues Mme [AD] indique que la société FELGER IMMO a continué à prélever la somme mensuelle de 150 euros permettant d'accéder à la plate-forme FELGER IMMO à la suite du la rupture de leurs relations le 3 février 2021. La société FELGER IMMO ne conteste pas le pièce 26 que Mme [AD] produit à ce titre. La société FELGER IMMO considère qu'il est probable que Mme [AD] a continué à consulter la plate-forme à sa guise. Le constat d'huissier du 30 avril 2021 ne le montre pas, les connexions cessant le 1 février 2021. La société FELGER IMMO a donc indûment perçu la somme totale de 1.350 euros sur la période du 5 février 2021 au 5 octobre 2021. Le jugement est confirmé de ce chef. Le préjudice moral de Mme [AD] Mme [AD] a pu poursuivre le suivi de ses dossiers jusqu'au mois de février 2021. Elle ne justifie donc pas d'un préjudice moral. Sa demande à ce titre est rejetée. Le jugement est infirmé de ce chef. La main levée de la saisie conservatoire L'article R.512-2 du code des procédures civiles d'exécution indique : La demande de mainlevée est portée devant le juge qui a autorisé la mesure. Si celle-ci a été prise sans autorisation préalable du juge, la demande est portée devant le juge de l'exécution du lieu où demeure le débiteur. Toutefois, lorsque la mesure est fondée sur une créance relevant de la compétence d'une juridiction commerciale, la demande de mainlevée peut être portée, avant tout procès, devant le président du tribunal de commerce de ce même lieu. La saisie conservatoire a été ordonnée le 28 mars 2021 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Rennes L'article R512-2 n'est pas applicable à l'espèce. Il convient donc de valider la saisie à hauteur des condamnations prononcées au bénéfice de Mme [AD]. Le jugement est infirmé de ce chef La demande de garantie personnelle La société FELGER IMMO ne fait aucune demande à ce titre devant la cour d'appel et se contente de solliciter l'infirmation du jugement dans son dispostif. La cour confirme le jugement de ce chef. Le préjudice matériel et financier de la société FELGER IMMO La société FELGER IMMO fait valoir que les manquements de Mme [AD] sont à l'origine de ses pertes en 2021 aux motifs que le la qualité et le rendement de ses commerciaux ont été entachés par les agissements de Mme [AD]. La société FELGER IMMO ne justifie d'aucun lien entre les prétendus agissements de Mme [AD] que la cour ne caractérise pas et ses pertes Elle est déboutée de sa demande à ce titre à hauteur de la somme de 37 000 euros. Le jugement est confirmé de ce chef. Le préjudice moral de la société FELGER IMMO La société FELGER IMMO explique qu'en raison de la saisie conservatoire qu'elle a été contrainte de se séparer de collaborateurs faute de trésorerie, ce qui l'a aussi amenée à ne pouvoir représenter des fonds à ses clients. Les fonds des clients doivent être placés sur un compte séquestre ne pouvant se confondre avec les fonds de l'agence. La société FELGER IMMO ajoute que le dénigrement dont fait part Mme [AD] la décrédibilise. Mme [AD] n'a fait qu'user de son droit en sollicitant une saisie conservatoire qui lui a été accordée et cette posture ne peut lui être reprochée. En outre la société FELGER IMMO ne rapporte pas le dénigrement dont elle se plaint. Elle est déboutée de sa demande à ce titre à hauteur de la somme de 50 000 euros. Le jugement est confirmé de ce chef. La procédure abusive L'article 32-1 du code de procédure civile dispose : Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Lorsqu'il est établi que la partie qui exerce l'action a fait preuve de légèreté blâmable, une telle faute est de nature à caractériser une action abusive. Il n'est pas établi que Mme [AD] ait introduit la procédure dans un autre but que de faire valoir ses droits La demande de la société FELGER IMMO est donc rejetée. Les demandes annexes Il n'est pas inéquitable de rejeter les demandes au titre de l'article 700 du code e procédure civile. La SELARL GOPMJ, prise en la personne de Maître [GC] [B] en qualité de liquidateur de la société FELGER IMMO, est condamnée aux dépens d'appel.