Cour d'appel, 5e chambre civile, 2 avril 2024, n° 20/04223

Motivation

MOTIFS 1/ Sur la recevabilité des demandes de Mme [V] : Selon l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche. Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4. Un jugement avant dire droit, qui renferme des dispositions définitives, a l'autorité de chose jugée à l'égard de ce qui a été tranchée dans son dispositif. Selon une jurisprudence constante, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et a été tranché dans son dispositif. Les motifs seraient-ils le soutien nécessaire au dispositif n'ont pas autorité de la chose jugée. Si l'autorité de chose jugée s'attache seulement au dispositif des décisions et non à leurs motifs, elle s'étend à ce qui est implicitement compris dans le dispositif. Au cas d'espèce, par jugement mixte rendu le 30 novembre 2018, le premier juge a condamné Mme [V] à payer à la SCI GOR la somme de 9.679,16 euros au titre des loyers et charges dues à la date du 31 août 2018 ainsi qu'aux dépens de l'instance. Il a par ailleurs autorisé la locataire à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités et avant dire droit sur la demande de résiliation du bail, a invité Mme [V] à étayer sa demande de délais en justifiant de sa situation matérielle complète et de l'évolution prévisible de celle-ci, afin de faire ressortir le caractère réaliste des modalités de paiement sollicitées en vue de régulariser la situation locative. Dans le corps de la décision, le premier juge indique « que l'article 1719 du code civil interdit cependant au bailleur de se prévaloir de la résiliation du bail, dès lors qu'il ne remplit pas son obligation de mise à disposition du locataire d'un logement décent, mais en l'espèce, Mme [V] n'établit pas de carence de la société GOR à cet égard ; il ne résulte pas en effet, des pièces qu'elle produit, que le logement soit affecté de désordres relevant de l'obligation de la bailleresse. Il reste que Mme [V] propose de régulariser sa situation locative par des versements mensuels ; néanmoins, son offre apparaît irréaliste eu égard à la situation financière dont elle fait état. Compte-tenu de la gravité des conséquences de la perte du logement, Mme [V] sera invitée, avant dire droit sur la résiliation du bail, à étayer sa demande. Elle sera d'ores et déjà autorisée, par application de l'article 1343-5 du code civil, à acquitter sa dette par 24 versements mensuels, étant observé que le respect de cet échéancier sera de nature à motiver l'octroi d'un délai afin d'éviter la résiliation du bail». En l'état, la demande en résiliation du contrat de bail n'a pas été tranchée par le jugement du 30 novembre 2018 étant relevé que le premier juge n'a pas indiqué dans la motivation et dans le dispositif de ladite décision qu'il rejetait les demandes reconventionnelles exposées par Mme [V] au titre du manquement par le bailleur à son obligation de jouissance en présence de désordres susceptibles d'affecter la décence du logement mis à disposition. Le défaut de démonstration de désordres locatifs constaté par le premier juge dans la motivation du jugement du 30 novembre 2018, dont il n'a tiré aucune conséquence tant dans la motivation que dans le dispositif, ne permet pas à la cour d'en déduire un rejet implicite des demandes présentées par la locataire en réparation de son préjudice de jouissance et en condamnation du bailleur à réaliser des travaux alors que ce magistrat, qui n'a pas statué sur la demande en résiliation, a indiqué dans la motivation que « Compte-tenu de la gravité des conséquences de la perte du logement, Mme [V] sera invitée, avant dire droit sur la résiliation du bail, à étayer sa demande » laissant ainsi subsister la possibilité d'examiner la question de la résiliation du bail à la lumière des pièces déposées par Mme [V] dans le cadre d'une nouvelle audience et au visa de l'exception d'inexécution. Il n'est donc pas possible de dire que l'autorité de la chose jugée attachée à la décision concernerait les demandes présentées par l'intimée au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance pour indécence des locaux et en condamnation du bailleur à réaliser des travaux. Il convient en conséquence de constater la recevabilité des demandes présentées par Mme [V] à ce titre. 2/ Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et les demandes subséquentes : En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux. Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Il convient de rappeler que si pendant l'exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations. Le preneur est quant à lui tenu de payer son loyer et ses charges. La SCI GOR motive sa demande en résiliation du bail par un manquement récurrent de sa locataire à son obligation de paiement. Mme [V] oppose une exception d'inexécution justifiée par l'indécence du logement légitimant ce défaut de paiement et le privant de tout caractère fautif. Elle soutient à cet égard qu'en raison des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, elle s'est trouvée contrainte d'engager des travaux en ses lieu et place s'agissant de la réparation de la chaudière courant 2013, 2017 et 2022 faute de quoi elle ne pouvait se chauffer ni disposer d'eau chaude. Elle ajoute que les installations électriques n'ont jamais été mises aux normes, que les fenêtres et portes de l'appartement ne sont pas étanches à l'air. Elle se prévaut également d'un compte-rendu adressé au bailleur le 27 novembre 2018 par la mairie de [Localité 7] lui enjoignant d'effectuer des travaux en présence de dysfonctionnements tenant à une installation électrique n'assurant pas la sécurité des habitants (absence de tableau électrique, fils à nu), de menuiseries extérieures en bois vétustes et non étanches à l'air et à l'eau, une porte d'entrée qui ne ferme pas correctement, la présence de traces d'infiltrations sous les fenêtres dans le salon ainsi que dans la chambre, l'évacuation des eaux usées dans la cuisine bouchée, l'absence de garde-corps sur la fenêtre de la cuisine, l'absence de ventilation efficace et permanente dans l'ensemble du logement. Est également produit un courrier émanant de la Direction Hygiène et santé de la ville de [Localité 7] daté du 1er décembre 2017 relevant que le logement présente certains défauts pouvant entraîner un risque pour la santé et la sécurité des occupants sans toutefois que les constatations faites ne justifient une procédure d'insalubrité. Enfin, elle produit un courrier adressé par la CAF qui atteste de la suspension du versement de l'allocation logement tenant la non-conformité du logement. En l'état, il convient de relever que dans l'acte introductif d'instance et dans le jugement du 30 novembre 2018, il est fait état d'une dette locative de 25.367,16 euros correspondant à un arriéré de loyers pour la période du 3 mai 2014 au 31 août 2018 avec cette précision que la locataire n'a plus fait aucun paiement depuis le mois de janvier 2014. Le premier juge a retenu une dette locative de 10.679,16 euros avec déduction de l'allocation logement et après application de la prescription triennale. Il est produit en appel un décompte établi sur la période allant du 1er septembre 2018 au mois de novembre 2020 dans lequel il est fait état d'une dette locative de 12.566 euros. L'existence de la dette locative est acquise et le manquement de Mme [V] à son obligation de paiement établi. Le premier juge n'a pas fait droit à la demande de résiliation considérant que le logement ne satisfaisait pas aux conditions d'usage et de décence posées par la loi. Cette analyse ne saurait être confirmée en appel faute de preuve que le logement est inhabitable et en l'absence d'élément démontrant que la SCI GOR avait connaissance des divers désordres avant l'engagement de la procédure. Effectivement, si Mme [V] produit des factures relatives à la pose et la fourniture d'une chaudière basse température ainsi que deux factures liées à des opérations de dépannage, elle ne justifie pas avoir informé le bailleur de l'existence de désordres, ni sollicité son intervention de telle sorte qu'elle ne peut lui opposer un manquement à son obligation d'entretien. De plus, le courrier adressé à Mme [V] et daté du 1er décembre 2017 émanant de la direction de l'hygiène et de la santé publique de la ville de [Localité 7] retient la méconnaissance de règles de sécurité mais exclut l'insalubrité du logement qui justifierait l'exception d'inexécution. Il est enfin justifié en l'absence de preuve contraire que le bailleur n'a été alerté des désordres qu'à partir du 27 novembre 2018, date à laquelle la direction de l'hygiène et de la santé publique a informé la SCI GOR de l'existence de dysfonctionnements l'invitant ainsi à engager des travaux de mise aux normes, soit postérieurement à la saisine du tribunal d'instance de Perpignan par le bailleur. Il est intéressant de relever à cet égard que la locataire a initié les démarches tendant à la reconnaissance de l'insalubrité du logement en réponse à l'assignation délivrée le 3 mai 2017 dans laquelle le bailleur lui opposait sa carence dans le respect de son obligation de paiement et que le courrier émanant de la direction de l'hygiène et de la santé publique daté du 27 novembre 2018 est concomitant au jugement mixte rendu le 30 novembre 2018. Pour finir, il sera relevé que depuis la signature du premier contrat de bail, Mme [V] n'a jamais informé son bailleur de désordres et ne l'a jamais mis en demeure d'effectuer des travaux de mises aux normes alors que selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, les obligations incombant au propriétaire sont subordonnées à une information préalable et la participation active de l'occupant qui doit lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations et travaux. De même, elle n'a jamais saisi une juridiction en vue de voir ordonner la consignation des loyers dans l'attente de l'exécution des travaux utiles à mise aux normes de l'habitat. Il s'ensuit que Mme [V] ne peut valablement opposer l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement des loyers qui revêt un caractère fautif en raison de l'importance de la dette locative et de son caractère réitéré. Il convient en conséquence d'ordonner la résiliation du contrat de bail et d'infirmer la décision sur ce point. Il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion qui rend sans objet la demande présentée par Mme [V] quant à la réalisation de travaux. Le jugement entrepris sera également infirmé de ce chef. La demande d'astreinte sollicitée par le bailleur sera rejetée, la mesure d'expulsion revêtant déjà un caractère coercitif. S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation, la SCI GOR réclame une somme de 1.000 euros par mois. Il résulte néanmoins du décompte produit que le montant du loyer à régler est de 650 euros par mois de telle sorte que le montant de cette indemnité sera arrêté à cette somme. 3/ Sur la dette locative : En appel, la SCI GOR réclame la condamnation de Mme [V] à lui verser une somme de 12.566 euros au titre de l'arriéré de loyer pour la période du 1er septembre 2018 au 30 novembre 2020. En l'occurrence, le jugement du 30 novembre 2018 a condamné Mme [N] [V] à verser la somme de 9.679,16 euros au titre des loyers dues à la date du 31 août 2018 en exécution du contrat de bail liant les parties. Le montant de la dette locative a ainsi été arrêté par un jugement revêtu de l'autorité de chose jugée étant souligné que le jugement déféré devant la cour d'appel est celui rendu le 11 septembre 2020 qui a statué sur la question de la résiliation du contrat de bail et l'exception d'inexécution. La cour ne peut donc être saisie d'une demande relative au montant de la créance locative en l'absence d'appel portant sur le jugement rendu le 30 novembre 2018. La SCI GOR sera donc déboutée de sa demande. 4/ Sur le préjudice de jouissance : Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Selon l'article 2 du décret du 30/01/2002, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Mme [V] produit le compte-rendu adressé au bailleur le 27 novembre 2018 par la mairie de [Localité 7] lui enjoignant d'effectuer des travaux en présence de dysfonctionnements tenant à une installation électrique n'assurant pas la sécurité des habitants (absence de tableau électrique, fils à nu), de menuiseries extérieures en bois vétustes et non étanches à l'air et à l'eau, une porte d'entrée qui ne ferme pas correctement, la présence de traces d'infiltrations sous les fenêtres dans le salon ainsi que dans la chambre, l'évacuation des eaux usées dans la cuisine bouchée, l'absence de garde-corps sur la fenêtre de la cuisine, l'absence de ventilation efficace et permanente dans l'ensemble du logement. Il s'ensuit que l'absence d'étanchéité à l'air et à l'eau des fenêtres et de la porte d'entrée, la présence de traces d'infiltration sous les fenêtres dans le salon et la chambre ainsi que l'absence de ventilation suffisante dans le logement ont occasionné des nuisances réduisant le confort offert par le logement ce qui justifie l'allocation d'une indemnisation au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 50 euros par mois sur une période allant du 27 novembre 2018, date à laquelle le bailleur a été mis en demeure, jusqu'au 2 avril 2024, date de résiliation judiciaire du bail, dans la mesure où le bailleur ne justifie pas de la réalisation des travaux sus évoqués ni d'ailleurs que le comportement de sa locataire a retardé leur exécution. La SCI GOR sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros. La décision entreprise sera également infirmée de ce chef. 5/ Sur les demandes accessoires : La décision entreprise sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles. En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Mme [V] aux dépens. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile.