Cour d'appel, 3e chambre civile, 28 mars 2024, n° 19/06617

Motivation

MOTIFS DE L'ARRÊT A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, les demandes tendant simplement à voir « constater », « rappeler » ou « dire et juger » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'i1 soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt. Sur la procédure d'appel, La SA Allianz IARD sollicite, par conclusions déposée le 3 janvier 2024 postérieurement à la clôture, le rejet des conclusions déposées par M. et Mme [S] les 26 et 29 décembre 2023 en raison de leur tardiveté, ainsi que le rabat de l'ordonnance de clôture M. et Mme [S] s'opposent au rejet de leurs conclusions en faisant valoir que leurs conclusions du 26 décembre 2023 reprennent intégralement leurs conclusions initiales déposées en 2020 et que leurs conclusions du 29 décembre sont identiques à celles du 26 décembre 2023, à l'exception de l'ajout d'une demande contre la SA Allianz IARD fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. La cour relève que M. et Mme [S] ont déposé des conclusions les 26 et 29 décembre 2023 et que l'ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2024, date dont les parties avaient été préalablement informées. Les conclusions du 29 décembre 2023 ajoutent seulement une demande d'indemnité pour frais irrépétibles contre la SA Allianz IARD et sont par ailleurs identiques aux conclusions déposées le 26 décembre 2023, ces dernières étant parfaitement conformes aux premières conclusions déposées en 2020. Dans ces conditions, aucune atteinte n'a été portée au principe du contradictoire au préjudice de la SA Allianz IARD qui était en mesure, si elle l'estimait nécessaire, de faire des observations sur cette demande nouvelle d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En conséquence, les conclusions déposées le 26 et le 29 décembre 2023 par M. et Mme [S] sont déclarées recevables. Il n'existe par ailleurs aucun motif grave justifiant la révocation de la clôture sollicitée par la SA Allianz IARD, la cour étant saisie à son égard de ses dernières conclusions déposées le 23 janvier 2023. Sur la fin de non-recevoir soulevée en appel par M. et Mme [O], M. et Mme [O] soutiennent que l'action en annulation de la vente pour dol et pour erreur ainsi que l'action rédhibitoire fondée sur les vices cachées sont irrecevables à défaut de publication de l'assignation. M. et Mme [S] ne répondent pas à cette fin de non-recevoir. Il résulte de l'application des articles 28-4°c et 30-5° du décret n°1955-22 du 4 janvier 1955 que les demandes tendant à faire prononcer l'annulation ou la résolution d'un acte portant sur un bien immobilier ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été publiées au service de la publicité foncière compétent. En l'espèce, M. et Mme [S] ne justifient pas de la publication de leur assignation introductive d'instance au ficher immobilier. Il en résulte que l'action en annulation pour vice du consentement et l'action rédhibitoire pour vices cachés exercées à titre principal par M. et Mme [S] sont toutes deux irrecevables. Sur la description des désordres allégués au soutien des demandes de M. et Mme [S], M. et Mme [S] versent de nombreuses pièces, rapports d'expertise et constats établis non contradictoirement par des professionnels rémunérés à titre privé par une seule partie. L'expert judiciaire a pris connaissance de l'ensemble des pièces précitées dans le cadre de ses opérations contradictoires et ces pièces ont pu être discutées par les parties lors de la remise des dires à l'expert. Les conclusions de l'expert judiciaire sont précises, documentées et parfaitement étayées de sorte que la cour les entérine dans leur contenu factuel. Sur les désordres allégués susceptibles de constituer des vices cachés, L'expertise judiciaire établit en premier lieu l'existence de plusieurs désordres d'infiltration affectant la maison achetée par M. et Mme [S] : Les infiltrations le long des baies vitrées de la véranda ont été constatées par l'expert judiciaire en présence de fortes pluies. Elles sont causées par l'insuffisance des joints, par l'absence de butée au niveau des seuils et en raison d'un sol comportant des flaches et une légère contre-pente. Les infiltrations de la toiture du local conteneur ont aussi été constatées par l'expert judiciaire. Elles surviennent en cas de pluie en raison d'une charpente détériorée et d'une trop faible pente de la toiture. Contrairement à la position soutenue par M. et Mme [O], un tel local doit être conçu pour ne pas recevoir de l'eau, sauf à en empêcher l'utilisation normale et à créer d'importants désagréments en cas de pluie. Les infiltrations de la toiture du garage, également confirmées par les opérations d'expertise, s'expliquent par une très faible pente de toiture, de nombreuses irrégularités des plaques à onde de la couverture et par une absence de solin contre le mur nord-est. En l'absence de traces ou de tout autre indice révélant ces infiltrations affectant la véranda, le local conteneur et le garage au moment de la vente et en raison de leur survenue seulement en cas de pluie, ces infiltrations n'étaient pas apparentes pour les acquéreurs. Ces infiltrations d'eau dans des locaux, mêmes annexes à l'habitation, ont la nature d'un vice de la chose vendue puisqu'elles affectent l'utilisation du bien immobilier et vont contribuer à le dégrader au fil du temps. Les vendeurs M. et Mme [O] ayant occupé la maison pendant sept années n'ont pas pu ignorer l'existence de ces désordres d'infiltration dont l'expert a caractérisé l'antériorité à la date de la vente. Ces défauts étaient donc apparents et connus des vendeurs lors de la vente. L'installation électrique n'est pas conforme aux normes en vigueur à la date de sa réalisation par M. [O] en 2004. Ce défaut était connu de M. [O] qui est l'auteur de cette installation électrique mais ce défaut n'était pas apparent pour les acquéreurs lors de la vente. Ce vice est rédhibitoire en ce qu'il crée un danger pour la sécurité des personnes et un risque d'incendie. Sur les désordres allégués non susceptibles de constituer des vices cachés, S'agissant des multiples autres désordres invoqués par M. et Mme [S], la cour retient les éléments suivants établis par les pièces versées aux débats et par les conclusions de l'expert judiciaire : Les fuites affectant la piscine Ces fuites n'ont pas été constatées par l'expert judiciaire en dépit d'une recherche approfondie incluant la mise en pression du réseau hydraulique. Par ailleurs, M. et Mme [S] affirment avoir réparé la piscine avant avril 2014 sans apporter la preuve de ce désordre ni de sa réparation. La présence d'eau dans le puisard du local technique Le puisard était apparent lors de la vente. Cet ouvrage a précisément pour fonction de recueillir de l'eau. Ni l'expert judiciaire, ni aucune pièce versée aux débats ne démontre que cet ouvrage serait inadapté ou génèrerait un quelconque désagrément. Cet ouvrage ne matérialise donc aucun désordre affectant l'immeuble. Le chauffage de l'immeuble Selon l'expert judiciaire, ce système de chauffage présente un défaut d'installation mineur (unité extérieure posée trop basse) et des fuites sur les canalisations de distribution relevant d'un défaut d'entretien courant de l'installation. Par ailleurs, le bureau d'études Blancart consulté par l'expert judiciaire conclut à une puissance de chauffage inférieure aux besoins du logement. L'étude Blancart ne suffit pas pour établir un désordre objectif en matière de chauffage pour lequel il existe un niveau d'exigence et de confort de température extrêmement variable selon les personnes et les modes de vie, et ce d'autant plus que les normes techniques et sociales dans ce domaine évoluent constamment dans le sens d'une plus grande sobriété énergétique. Il appartenait à M. et Mme [S], s'ils avaient des exigences particulières en matière de chauffage, d'en tenir compte au moment de l'achat de la maison. Aucun désordre n'est donc démontré concernant le système de chauffage. L'humidité présente dans le vide-sanitaire L'existence d'une certaine humidité ne présente aucun caractère anormal et s'explique par le déversement de l'eau de la pompe de nettoyage de la piscine. Aucune règle n'impose de ventiler un tel local et aucune inondation du vide-sanitaire ni aucune remontée d'humidité n'a été constatée dans les pièces habitables, contrairement aux allégations de M. et Mme [S]. La présence de cette humidité n'a donc pas la nature d'un désordre ni d'un vice affectant le vide-sanitaire. La ventilation mécanique contrôlée Elle présente selon l'expert judiciaire quelques défauts mineurs. Il n'est cependant pas établi que ce système de VMC serait fonctionnellement défaillant, causerait des désordres à l'immeuble ou en affecterait la jouissance. Aucun désordre n'est donc démontré. Les lames de bois de la terrasse Il ressort des photographies versées aux débats que le mauvais état de cette terrasse et la piètre qualité du bois étaient manifestement apparents pour les acquéreurs de la maison au moment de la vente. Les irrégularités administratives M. et Mme [S] ne peuvent pas se prévaloir de l'irrégularité du garage et du local technique construits au niveau de la façade nord-est de la maison puisqu'ils en ont été informés par leurs vendeurs. Les modalités de construction de ces bâtiments ont été mentionnées dans l'acte de vente du 5 juillet 2012. Par ailleurs, M. et Mme [S] n'ont pas pu ignorer la transformation non déclarée du garage en local d'habitation, ce dont témoigne la présence pour le moins inhabituelle d'une porte de garage en lieu et place d'une porte d'entrée d'habitation. Les autres vices allégués Les défauts affectant les gouttières, le joint de seuil de la porte du garage, le pourrissement de l'auvent de l'entrée et les défauts de plomberie sont des défauts mineurs qui étaient en outre apparents lors de la vente. Enfin, l'expert judiciaire n'a constaté aucun désordre affectant les margelles de la piscine, l'alarme de la piscine, le système d'arrosage, les carrelages (qui ne sont nullement descellés) et le flambage sans aucun caractère de gravité d'une partie de la charpente de toiture. La cour relève donc qu'à l'exception des infiltrations affectant la véranda, le local conteneur et le garage ainsi que du défaut de conformité de l'installation électrique, tous les autres désordres allégués par M. et Mme [S] ne peuvent pas être qualifiés de vices cachés lors de la vente. Sur les demandes formées par M. et Mme [S], En cause d'appel, M. et Mme [S] n'invoquent plus aucun vice du consentement et fondent exclusivement leurs demandes subsidiaires sur le fondement de la garantie des vices cachés, de la responsabilité décennale et du manquement à leur obligation d'information. L'article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Il appartient à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice allégué, de sa gravité, de son antériorité et de son caractère caché. Les infiltrations affectant la véranda, le local conteneur et le garage ainsi que le défaut de conformité de l'installation électrique étaient des vices antérieurs à la vente, connus des vendeurs mais non apparents et non révélés aux acquéreurs. Ils sont suffisamment graves pour considérer que les acquéreurs n'auraient pas acheté le bien dans les mêmes conditions s'ils les avaient connus. Ces quatre vices entrent donc dans le champ d'application de l'article 1641 du code civil et il convient d'infirmer partiellement le jugement déféré qui a rejeté toute diminution du prix au titre des travaux de réfection de la véranda et des travaux nécessaires d'électricité. L'expert judiciaire a évalué le coût de réparation de ces quatre désordres aux quatre montants suivants, non contestés par les parties : 4 000 euros + 6 043,20 euros + 6 964,80 euros + 2 500 euros = 19 508 euros, incluant une TVA calculée au taux de 20 %. Il convient donc de restituer à M. et Mme [S] une partie du prix correspondant à ce coût de réparation des vices cachés, en tenant compte du taux minoré de TVA de 10 % applicable aux travaux de réparation sur un immeuble d'habitation achevé depuis plus de deux ans, soit 17 882 euros TTC (TVA à 10 %). Ce coût sera indexé sur l'indice BT01 depuis la date de remise du rapport d'expertise. Les défauts suivants étaient apparents et n'ont pas la nature de vices cachés : présence d'un puisard dans le local technique, terrasse en bois en mauvais état, irrégularités de la construction au regard des règles d'urbanisme, défauts affectant les gouttières, défaut du seuil de la porte du garage, pourrissement de l'auvent de l'entrée et défauts de plomberie. Enfin, les désordres allégués suivants sont inexistants ou ne présentent pas de caractère de gravité suffisant : fuites affectant la piscine, margelles de la piscine, alarme de la piscine, système d'arrosage, carrelages, flambage sans aucun caractère de gravité d'une partie de la charpente de toiture, absence d'inondation par le puisard du local technique et absence de remontées d'humidité dans la maison, chauffage de l'immeuble, humidité et inondation dans le vide-sanitaire, ventilation mécanique contrôlée. L'attitude d'extrême exigence de la part de M. et Mme [S], sur des points parfois anecdotiques (comme par exemple un tuyau d'arrosage) doit être appréciée en fonction de l'état apparent de la maison qu'ils ont achetée en 2012. Il était parfaitement visible au moment de la vente que les éléments d'équipement précités étaient de mauvaise facture ou en mauvais état d'entretien, révélant déjà aux acquéreurs la nécessité de réparer ou de conforter ces éléments à court ou moyen terme. Le préjudice de jouissance subi par M. et Mme [S] du fait des infiltrations occasionnelles (seulement en cas de fortes pluies) et affectant des locaux annexes non habitables (étant précisé que le défaut de conformité électrique n'a lui-même entraîné aucun préjudice de jouissance) est fixé à la somme de 1 000 euros. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce sens. Le fondement complémentaire de l'article 1792-1° du code civil ne peut pas être invoqué pour indemniser les désordres inexistants ni les désordres apparents mineurs précités. En effet, s'agissant des désordres apparents tels que la présence d'un puisard dans le local technique, la terrasse en bois en mauvais état, les irrégularités de la construction au regard des règles d'urbanisme, le défauts affectant les gouttières, le joint de seuil de la porte du garage, le pourrissement de l'auvent de l'entrée et les défauts de plomberie, M. et Mme [S] n'apportent pas la preuve que ces désordres mineurs portent atteinte à la destination de l'immeuble ou à sa solidité et qu'ils présentent donc un caractère décennal. Leurs demandes fondées sur l'article 1792-1° du code civil seront donc intégralement rejetées et le jugement confirmé de ces chefs. Enfin, M. et Mme [S] n'apportent pas la preuve de ce que M. et Mme [O] auraient manqué à leur obligation d'information lors de la vente. Il ressort au contraire des pièces versées aux débats que l'état apparent de la maison révélait, y compris à des acquéreurs profanes, le mauvais état des éléments de construction et d'équipement litigieux à propos desquels les vendeurs n'ont dissimulé aucune information. Les demandes de M. et Mme [S] fondées sur le manquement à l'obligation d'information concernant ces chefs de demande complémentaires ne peuvent donc qu'être rejetées, ce en quoi le jugement déféré sera confirmé. Sur la responsabilité de l'agent immobilier SARL Proxim, Les désordres d'infiltration étaient intermittents et non apparents. Les anomalies de la distribution électrique n'étaient pas décelables par un agent immobilier non compétent en électricité. Aucune faute n'est donc établie par M. et Mme [O] et par M. et Mme [S] à l'encontre de la SARL Proxim. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes formées par M. et Mme [S] contre la SA Allianz IARD, assureur de la SARL Proxim. Sur les demandes accessoires, Le jugement déféré est confirmé en ses dispositions ayant statué sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [S], de même que M. et Mme [O], succombent tous partiellement en leurs demandes en cause d'appel. Ils conserveront donc chacun la charge de leurs propres dépens. M. et Mme [S] succombent intégralement à l'égard de la SA Allianz IARD dont ils devront donc supporter les entiers dépens d'appel. L'équité commande en outre de condamner in solidum M. et Mme [S] à payer une indemnité de 2 000 euros à la SA Allianz IARD sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.