Cour d'appel, 1ère chambre civile B, 26 mars 2024, n° 21/02026

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION : 1. sur l'existence d'une servitude de passage à destination du père de famille : Le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] se prévaut d'une servitude de passage par destination du père de famille dont l'assiette comprend l'accès à la copropriété de la résidence [O] depuis l'entrée du [Adresse 4] mais également la voie d'accès séparant les deux ensembles immobiliers et soutient que dés l'origine l'ensemble immobilier a été conçu comme devant permettre l'accès piéton et pompier aux immeubles des 37 et [Adresse 6] en passant par le fonds appartenant désormais à la résidence les [11]. Il fait valoir que : - un seul propriétaire unique des tènements est à l'origine de la division des deux parcelles et a procédé avant la division aux aménagements servant de support à la servitude de passage à savoir la construction des immeubles qui composent aujourd'hui les deux copropriétés, peu important qu'ils n'aient pas été achevés lors de la division, - le caractère apparent de la servitude de passage résulte du plan de masse général qui ne mentionne aucune clôture entre les deux fonds et du cahier des charges qui interdit toute édification de clôture et l'acte de division du 21 décembre 1973 mentionne les servitudes prévues par le cahier des charges, - les plans établis au soutien du permis de construire et les plans parcellaires de [Localité 12] tirés des archives municipales mettent en évidence l'absence de délimitation physique entre les deux propriétés, - l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille est encore corroborée par la configuration des lieux puisque l'édification du portail et de la clôture a inévitablement conduit à l'enclavement des immeubles situés au [Adresse 4], - la clause dont fait état l'appelant figurant dans l'acte de division du 21 décembre 1973 ne contredit pas l'existence d'une servitude de passage alors qu'elle résulte du cahier des charges et du plan de masse. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] conteste l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille. Après avoir rappelé que la destination du père de famille ne vaut à l'égard des servitudes discontinues que lorsqu'il existe des signes apparents de servitude lors de la division, il fait valoir que : - l'acte de séparation des deux fonds du 21 décembre 1973 qu'il a pu se procurer et que le syndicat des copropriétaires demandeur n'aurait pas communiqué en première instance, ne contient aucune stipulation concernant cette servitude et au contraire, aux termes de cet acte, le vendeur ne déclare aucune autre servitude que celle visées au cahier des charges de cession de terrains et celle concédée à EDF, et tant le cahier des charges que le plan de masse général visé par l'acte de division ne mentionnent pas la moindre servitude de passage au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence [10], - par ailleurs il n'existe aucun signe apparent de l'existence d'une servitude antérieure à la cession des fonds, les plans s'avérant insuffisants pour démontrer de tels aménagements et l'achèvement de bâtiments, qui par la suite n'appartenaient pas à une même copropriété, avant la division des fonds ne démontrant rien, le programme immobilier étant alors en cours d'élaboration. Si par extraordinaire la cour venait à reconnaître l'existence d'une servitude de passage à destination du père de famille, il sollicite la désignation d'un expert afin de déterminer l'assiette et l'usage des deux servitudes de passage (voie d'accès située à l'Ouest et jonction entre les deux copropriétés au Nord), ainsi que le montant de l'indemnité découlant de la création de ces servitudes, et le montant des préjudices de toute nature subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence [11], propriétaire du fonds servant. Sur ce : L'article 692 du code civil dispose que la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes. Selon l'article 693 du code civil, il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude. Par ailleurs, l'article 694 du même code dispose que si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. Il ressort de ces dispositions que la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues, telle que la servitude de passage, lorsqu'il existe, lors de la division des fonds, des signes apparents de la servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien. Il appartient au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] qui revendique le bénéfice d'une servitude de passage au profit des immeubles N° [Cadastre 3] et 39 sur un passage appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11], de démontrer que les deux fonds divisés ont appartenu à un propriétaire unique, qu'il existait des signes apparents de la servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien. Par une exacte appréciation des éléments de la cause, une analyse détaillée des pièces et des motifs pertinents adoptés par la cour qu'il n'apparaît pas utile ici de paraphraser, les premiers juges ont récapitulé l'historique de l'acquisition des terrains, assiette des deux copropriétés et de la construction des immeubles. Ils en ont justement déduit que la chronologie de ces pièces ainsi versées aux débats mettait en évidence le fait que l'ensemble immobilier aujourd'hui constitué des deux copropriétés avait été édifié à l'initiative de la SERL, à laquelle avait été concédée l'opération d'aménagement de cette zone d'habitation aux fins de cession à des constructeurs et que la SCIC du Centre aux droits de laquelle est venue par la suite la SCIC Rhône-Alpes a déposé une demande de permis de construire et a acquis les terrains en 1970. Ils ont encore constaté de façon pertinente que les bâtiments du 37 et 39 de la rue [O] (résidence [10]) ont été édifiés en même temps que le bâtiment 43 de la rue [O] (immeuble [11]), qu'en 1973, la SCIC Rhône-Alpes, anciennement SCIC du Centre, a sollicité un transfert partiel du permis de construire au profit d'une SCI de Grange Rouge pour ce qui est des immeubles désormais 27, 29, 31, 33, 35, 37 et 39 (résidence [10]) et pour partie à la SCIC Rhône-Alpes pour les immeubles désormais 38, 40, 42, 43, 44, 45, 47, 49, 51 et 53 (immeuble [11]). Il est donc démontré que les deux fonds sont issus de la division d'un fonds unique appartenant à un propriétaire unique, la SCIC du Centre devenue la SCIC Rhône-Alpes. Par des motifs pertinents que la cour adopte à nouveau les premiers juges ont également considéré que : - les plans établis au soutien du permis de construire 75/816 (pièce 14 intimée) faisaient apparaître la voie de l'entrée Ouest de la résidence [10], désormais close par un portail ainsi que l'ensemble des voies circulant entre les immeubles, dont celle nouvellement clôturée par une barrière métallique sans que le plan ne marque aucune séparation avec la voie réservée aux véhicules et que la mention 'voies pompiers' figurait expressément sur le plan sur la portion de voie de l'entrée Ouest, - les plans d'exécution annexés à la lettre du service de l'aménagement urbain du 11 octobre 1972 (pièce 3 intimée) faisant apparaître par des flèches le cheminement dans l'ensemble immobilier qui permettait notamment d'accéder de l'entrée Ouest de la résidence [10] aux bâtiments 37 et 39, - l'extrait des plans parcellaires de la ville de [Localité 12] tiré des archives municipales (pièce 32 intimée) mettait également en évidence l'absence de délimitation physique entre les deux copropriétés au niveau de la clôture métallique désormais édifiée. La cour constate également que sur le plan de masse générale annexé à l'acte de cession du 21 décembre 1973 (pièce 57 appelante), il est matérialisé une entrée rue professeur [O] permettant un accès commun aux immeubles 13, 14 ou B de la copropriété résidence [10] ou 11, 12 (...) de la copropriété [11]. L'existence d'une entrée'pompier piétons' commune aux deux ensembles est encore matérialisée sur un extrait d'un plan d'exécution (pièce 31 intimée). De l'ensemble de ces éléments, les premiers juges ont pu justement en déduire que dés l'origine des travaux, et avant la séparation des fonds, l'ensemble immobilier avait été conçu comme devant permettre les accès piétons et pompiers aux immeubles des 37 et [Adresse 6] en passant par le fonds appartenant aujourd'hui au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] tant par la voie désormais close par un portail métallique que par une clôture édifiée en lieu et place de l'ancienne chaîne en métal soutenue par deux poteaux et qu'il était établi l'existence de signes apparents de la servitude de passage alléguée depuis l'origine du projet immobilier et mis en oeuvre dés les travaux d'édification de celui-ci justifiés par la configuration des lieux. S'agissant du dernier point, à savoir si l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien, la cour note au préalable que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] est mal fondé à revendiquer une difficulté concernant la production de l'acte de cession du 21 décembre 1973 alors qu'outre le fait que le tribunal fait référence à cet acte, ce qui fait présumer qu'il en a eu connaissance, cette pièce est en tout état de cause produite dans son intégralité dans le cadre de l'appel en pièce 30, ainsi qu'il ressort du bordereau de communication de pièces joint aux conclusions et à celui figurant dans le dossier produit à la cour. Force est de constater à l'examen de ce document qu'il n'y figure aucune stipulation contraire au maintien de la servitude de passage découlant de la division du tènement et de la configuration des lieux. Le syndicat des copropriétaires appelant se prévaut de la clause contenue dans l'acte par lequel Mr [I], es qualités, '...déclare que la la SCIC Rhône-Alpes, société venderesse, n'a pas laissé acquérir sur les biens vendus de servitude et qu'à sa connaissance il n'en n'existe pas d'autres que celles pouvant résulter du cahier des charges de cession des terrains, le tout sus-visé en l'exposé qui précède et du plan masse de l'opération, et d'une convention de servitude concédé à l'Electricité de France (...)'. En réalité, cette mention fait seulement référence aux servitudes qui auraient pu être consenties par le passé, ainsi qu'en atteste la formule 'n'a pas laissé acquérir' et elle ne saurait viser la présomption légale du bon père de famille laquelle par hypothèse prend naissance au moment de la division du fonds et ne peut être écartée que par une mention expresse et précise édictée dans l'acte qui manifestement n'y figure pas. Ainsi et sans qu'il soit utile de se prononcer sur l'existence d'un éventuel enclavement du syndicat des copropriétaires de la résidence [10], le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu du fait de la destination du père de famille, l'existence d'une servitude de passage au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [10] s'exerçant sur le fond appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11]. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] sollicite à titre subsidiaire une demande d'expertise à l'effet de déterminer l'assiette et l'usage de la servitude de passage reconnue au bénéfice de la parcelle appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] et sur le montant de l'indemnité découlant de la création de cette servitude, sans étayer plus avant cette prétention. Il y a lieu de supposer que ces demandes reposent sur les dispositions des articles 682 et suivants du code civil lesquelles traitent du droit de passage au profit du propriétaire dont le fond est enclavé et ne trouvent donc pas application en l'espèce puisque la servitude est reconnue sur un autre fondement. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] n'est donc pas fondé à revendiquer le paiement d'une indemnité et n'apporte par ailleurs aucune précision concernant d'éventuelles difficultés portant sur l'assiette et l'usage de la servitude étant constaté au vu des différents plans et constats produits aux débats que l'assiette de la servitude est parfaitement délimitée sur les lieux. Il convient, ajoutant au jugement, de débouter l'appelant de sa demande d'expertise. 2. sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [10] : * sur les demandes en exécution de faire : Le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] à procéder à la destruction de la barrière métallique édifiée à l'entrée côté Ouest de la rue [O] et de la clôture édifiée entre son fonds et celui du syndicat des copropriétaires voisin. Cette demande est la conséquence logique de la reconnaissance d'une servitude de passage au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sur le fonds voisin. Le jugement est confirmé de ce chef y compris en ce qu'il n'a pas assorti son injonction du prononcé d'une astreinte qui n'est pas sollicitée en cause d'appel et ce alors même que l'appelant indique avoir exécuté le jugement. * sur la demande de dommages et intérêts : Le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] forme appel incident sur le montant des dommages et intérêts alloués par les premiers juges et demande à la cour de porter à 50.000 € l'indemnité réparant son préjudice moral et de jouissance en faisant valoir qu'en plus de leur causer un préjudice de jouissance, les décisions du syndicat des copropriétaires [11] de construire un portail puis une clôture ont fait courir un risque important aux habitants des immeubles du 37 et [Adresse 6], qui n'auraient pu être secourus en cas d'urgence. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] conclut au rejet de cette demande en faisant valoir, au delà de sa contestation sur l'existence d'une servitude, que le préjudice allégué n'est pas démontré dés lors qu'aucune intervention des secours n'a jamais été empêchée, ni le passage des habitants de la résidence [10] détenant un garage au sein de la copropriété [11], que le portail a été déposé en exécution du jugement et que le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] s'est empressé d'installer une chaîne interdisant à son tour tout passage de véhicule dont ceux des secours. Sur ce : En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu'elle adopte, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a considéré que le syndicat des copropriétaires demandeur avait été successivement privé d'un accès pour véhicules et piéton courant 2005 puis d'un accès piéton au cours de l'instance et qu'il s'en déduisait un trouble de jouissance qui a été justement évalué à 5.000 €. Le jugement est confirmé de ce chef. 3. sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11]: * sur la demande de suppression de marquages au sol : Alors qu'ainsi que rappelé plus haut, la mention 'voies pompiers' figurait expressément sur les plans anciens, sur la portion de voie de l'entrée Ouest de la résidence [10], il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] de sa demande tendant à la suppression de ces marquages au sol. * sur la demande de reconnaissance d'une servitude de passage par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] : Dans l'hypothèse où la cour reconnaîtrait l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille, le syndicat des copropriétaires appelant sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [10], sous astreinte, à lui remettre les moyens d'ouverture et de fermeture de la barrière érigée au Nord du tènement de ce dernier. Il se prévaut à son tour de la reconnaissance d'une servitude passage à destination du père de famille à son profit en faisant valoir qu'un passage piéton qui existait antérieurement, sous le bâtiment B et permettait de rejoindre la rue du professeur [O] sans détour, a été supprimé par le syndicat des copropriétaires [10] pour en faire des locaux poubelles ce qui va l'obliger à fournir à chacun de ses occupants, un badge lui permettant d'ouvrir et fermer l'accès nord de la résidence [10] afin de pouvoir rejoindre sans détour la rue du professeur [O]. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] réplique qu'il ne s'est jamais opposé au passage des habitants de la résidence les [11] par l'entrée Nord de son fonds mais que cet accès n'a jamais été réclamé, que la disposition des lieux n'induit pas la nécessité pour les habitants de l'immeuble [11] de circuler sur le fonds voisin, les deux entrées de la résidence permettant à ses habitants d'accéder à leurs bâtiments à pied ou avec leur véhicule, sans qu'il soit nécessaire pour eux de faire un détour en contournant le bâtiment de la copropriété voisine, et qu'enfin, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de signes apparents de la servitude dont il revendique le bénéfice. Dans l'hypothèse où il serait fait droit à cette demande, le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] demande à la cour par réciprocité de juger qu'il bénéficie lui aussi d'une servitude par destination du père de famille sur le fonds voisin à son accès situé au Sud et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] à lui remettre les moyens d'ouverture et de fermeture de la barrière érigée au Sud de son tènement. Sur ce : Il est permis de s'interroger sur l'utilité de cette demande de reconnaissance d'une servitude de passage formée pour la première fois, devant la cour dés lors qu'à l'évidence, au vu de la configuration des lieux, le passage par le Nord pour les habitants de l'immeuble [11] en contournant le bâtiment de la résidence [10] représente un détour pour accéder à la rue du Docteur [O]. Quoiqu'il en soit, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires appelant ne précise pas quels sont les signes apparents sur le terrain qui justifieraient la reconnaissance d'une servitude permettant de justifier de sa demande qui est en conséquence rejetée. * sur la demande en paiement de dommages et intérêts : Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] sollicite le versement d'une somme de 10.000 € en réparation de son préjudice moral et de jouissance et de celle de 16.666,68 € en réparation de son préjudice matériel subi en raison de l'exécution provisoire du jugement en faisant valoir qu'il a du engager des frais pour exécuter le jugement, qu'en cas de réformation du jugement, il devra faire intervenir un professionnel pour poser les barrières dont la partie adverse a exigé l'enlèvement et qu'en outre, elle a depuis l'exécution du jugement subi un préjudice en raison des intrusions multiples que la dépose de la barrière et du portail ont entrainé. Sur ce : Dans la mesure où le jugement est confirmé, les demandes d'indemnisation du préjudice résultant de l'exécution du jugement ne peuvent qu'être rejetées. Par ailleurs et pour les mêmes motifs, il ne peut être considéré que la demande d'enlèvement de la barrière et du portail à laquelle il a été fait droit caractérise un comportement fautif imputable au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] de sorte que la demande de dommages et intérêts est privée de fondement juridique sur ce point. Enfin les actes de malveillance et autres faits, allégués par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] et évoqués dans diverses attestations produites aux débats ne seraient susceptibles que d'engager la responsabilité de leurs auteurs et non pas celle du syndicat des copropriétaires. Il convient, ajoutant au jugement, de débouter le syndicat des copropriétaires appelant de sa demande en dommages et intérêts. * sur la demande de dépose de la chaîne devant l'accès pompier : Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] sollicite enfin à titre subsidiaire la dépose de la chaîne installée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] à la suite de la dépose du portail en faisant valoir que cette chaîne l'empêche de bénéficier de la servitude par destination de père de famille Le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] fait valoir que cette chaîne munie d'un cadenas pompier qui permet l'accès au secours sans entraver l'accès piétons avait été installée afin d'empêcher le stationnement de véhicules à cet emplacement qui ralentissait l'arrivée des secours en cas d'urgence mais qu'elle a procédé à la dépose de cette chaîne. Sur ce : La cour constate que la chaîne installée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] le 6 juillet 2021 a été enlevée ainsi qu'il ressort des déclarations de celui-ci dans ses dernières conclusions, non contredites sur ce point dans les dernières écritures du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11], et d'une photographie produite que l'intimé date du 6 septembre 2021. La demande tendant à la dépose de cette chaîne est donc sans objet. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] ne justifie pas d'un préjudice résultant de l'installation de cette chaîne pendant quelques mois et il convient, ajoutant au jugement, de le débouter de cette demande. 4. sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens d'appel sont à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [11] qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement. La cour estime que l'équité commande en l'espèce de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimé et lui alloue à ce titre la somme de 2.000 €.