Cour d'appel, 4ème CHAMBRE COMMERCIALE, 26 mars 2024, n° 23/02166

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION: Concernant la demande tendant à voir juger que la cession de bail est inopposable au bailleur 1- La SCI du [Adresse 6] fait valoir qu'il n'existe au dossier aucune preuve qu'elle ait manifesté une volonté non équivoque de renoncer à l'application de la clause prévoyant pour toute cession ou sous-location le recours à la forme authentique. Son silence ou l'absence de protestation formelle ne valent pas renonciation implicite. Elle ajoute qu'en toutes hypothèses, conformément aux dispositions de l'article 504 du code général des impôts, la forme authentique est imposée pour les baux des locaux dans lesquels sont exploités des débits de boissons. En réponse à l'argumentation développée par M. [B], elle soutient que cette clause doit trouver à s'appliquer quand bien même la cession concerne la totalité du fonds de commerce et non pas seulement le droit au bail. 2- M. [N] et le mandataire liquidateur de Mme [Y] répliquent que le bailleur a accepté la cession du fonds de commerce et accessoirement la cession du droit au bail par acte contresigné par avocat, renonçant ainsi à la forme authentique, ce qui ressortirait des échanges de courriers versés aux débats. En poursuivant les discussions avec l'avocat commun des cédants et du cessionnaire, sans jamais indiquer qu'il entendait recourir à une session par acte authentique, et sans jamais formuler la moindre réserve, le bailleur aurait implicitement et sans équivoque manifesté qu'il renonçait à cette forme de cession 3- La société PCMT et M. [W], cessionnaires du fonds de commerce, concluent à l'infirmation du jugement en soutenant qu'il n'existe aucun acte positif et exprès du bailleur démontrant qu'il ait, par une manifestation de volonté non équivoque, accepté que la cession du fonds de commerce soit réalisée par acte sous seing privé et qu'il ait renoncé au recours à un acte authentique. Ils estiment que l'argumentation développée par M. [B] contrevient au principe de l'estoppel. 4- M. [B] soutient pour sa part que la clause invoquée par le bailleur n'a pas vocation à s'appliquer puisqu'elle ne concernerait que l'hypothèse où le bail est cédé seul et non avec le fonds de commerce. En toute hypothèse, la cession serait opposable au bailleur qui aurait implicitement accepté à plusieurs reprises que le cessionnaire recoure à l'acte sous seing privé. Les dispositions de l'article 504 du code général des impôts n'auraient aucune incidence sur la validité du contrat. Sur ce: 5- Le moyen soulevé par M. [W] tiré de l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui doit être écarté, comme inopérant, dès lors que M. [B] avait conclu au débouté devant le tribunal, en soutenant déjà que la clause litigieuse visait seulement l'hypothèse où le bail commercial était cédé seul et non avec le fonds de commerce, ainsi que cela résulte du jugement (page 9). 6- Le bail du 11 septembre 1997 stipule en page 5 que 'le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ni sous-louer totalement ou partiellement sans le consentement écrit du bailleur, sous peine, si bon semble au bailleur, de la nullité de la cession ou sous-location et même de résiliation du bail. Le preneur pourra cependant céder son droit au présent bail à son successeur dans son commerce, mais seulement en ce qui concerne la totalité des lieux loués. Un projet de l'acte de cession devra être adressé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours avant l'acte de cession. Dans tous les cas, le preneur restera garant solidaire avec le cessionnaire ou tout sous-locataire, immédiats ou successifs du paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail. Toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une grosse lui sera délivrée sans frais.' 7 - La clause précisait ainsi, de manière claire et sans ambiguité, que toute cession (souligné par la cour) ou u sous-location devait être réalisée par acte authentique auquel le bailleur serait appelé, ce qui doit conduire à écarter l'argumentation de M. [B], selon laquelle seule serait visée l'hypothèse d'une cession du droit au bail commercial sans le fonds de commerce. 8- Il est constant que lorsqu'une cession de bail a été effectuée sans observation de la clause du bail commercial imposant la rédaction d'un acte authentique, elle n'est pas opposable au bailleur sauf si celui-ci a renoncé au bénéfice de cette clause. Si la preuve d'une telle renonciation n'est pas rapportée, cette clause valablement convenue s'impose aux parties, sans qu'il y ait lieu de discuter des risques encourus en cas de non respect de la forme authentique de l'acte au regard des dispositions du code général des impôts. En effet, la prohibition des clauses d'interdiction de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce ne s'applique pas aux clauses simplement limitatives ou restrictives qui, comme en l'espèce, soumettent la cession à certaines conditions de forme. 9- La renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et pour être utilement opposée par celui qui s'en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque. 10- Il est non moins constant que le silence de l'une des parties ne vaut pas à lui seul acceptation, à moins que les circonstances ne permettent de donner à ce silence la signification d'une acceptation. 11- En l'espèce, aucune conséquence ne peut, à l'évidence, être tirée des termes des correspondances adressées par M. [B] à la SCI du Cours d'Albret, même lorsque celui-ci procède à un rappel des entretiens téléphoniques du 11 mars 2016 et du 15 mars 2016 (par lettres en date respectivement des14 mars et 16 mars 2016) dont il ne ressort d'ailleurs aucune forme de renonciation du bailleur au bénéfice de la clause exigeant la rédaction d'un acte authentique (M. [B] se bornant à prendre note que rien ne s'opposait au principe du renouvellement du bail commercial pour 9 ans, et que le bailleur souhaitait porter le loyer du bail renouvelé à 20 000 euros HT et HC par an). Dans un courriel adressé le 11 mars 2016 M. [B] indique à M. [H] [O] que lors d'un appel téléphonique avec M. [L], agent immobilier, associé gérant de la SCI bailleresse, lequel aurait donné son accord de principe pour le transfert du droit au bail avec le fonds de commerce par acte contresigné par avocat. Toutefois, cette correspondance ne peut être valablement opposée à la SCI [Adresse 6] dès lors qu'elle n'en est pas la rédactrice. 12- Aucune présomption ne peut par ailleurs être tirée du comportement antérieur du bailleur, 9 ans auparavant, lorsqu'il avait renoncé à la forme authentique de l'acte lors de la précédente cession intervenue le 14 décembre 2007. 13- Le seul écrit provenant du bailleur est sa lettre du 24 mars 2016, dans laquelle il indique : 'J'ai bien noté que votre client la société PCMT n'entendait pas poursuivre sa demande initiale de signature d'un nouveau bail et faire son affaire personnelle des modalités de fixation du loyer du bail renouvelé. J'attire toutefois votre attention sur le fait qu'en tant que bailleur, la SCI dispose d'un délai de trois mois pour répondre à la demande de renouvellement du locataire et que les modalités du bail initial devront être rappelées aux parties et respectées dans leur intégralité' (souligné dans la lettre). 14- Cette correspondance ne contient aucune renonciation claire et expresse de la SCI du [Adresse 6] au droit de se prévaloir de la clause du bail imposant la forme authentique pour toute cession, puisque bien au contraire, le bailleur y rappelle son souhait d'obtenir le respect de toutes les modalités du contrat. Contrairement à ce que soutiennent M. [N] et la Selarl Firma es qualité, le bailleur ne précise nullement au destinataire du courrier 'ce que devait contenir l'acte rédigé par l'avocat', et ne validait nullement le recours à ce type d'acte. 15- Il en résulte que la cession du fonds de commerce, opérée par acte d'avocat du 29 mars 2016, est intervenue en violation de la clause précitée. Il y a donc lieu d'infirmer le jugement de ce chef et de dire que la cession du fonds de commerce est inopposable à la SCI du [Adresse 6]. Concernant les conséquences de l'inopposabilité de la cession à l'égard du bailleur: 16- A titre principal et en conséquence de l'inopposabilité de la cession du droit au bail, la SCI demande à la cour au visa des articles L. 145 -17-1° du code de commerce, de valider le congé pour motif grave et légitime délivré le 20 mai 2016 à effet au 31 juillet 2016, sans paiement d'une indemnité d'éviction, dès lors que les consorts [N]-[Y] n'ont pas, dans le délai d'un mois qui leur était imparti, apuré l'arriéré de loyers et charges ni fait libérer les locaux de la présence de la société PCMT. Elle souligne que la somme de 3538,60 euros TTC ne lui a jamais été réglée au titre de l'arriéré existant au 7 juin 2016, et que l'arrêt des poursuites individuelles découlant de la procédure de liquidation judiciaire de Madame [Y] ne fait pas obstacle à la délivrance d'un congé pour motif grave et légitime tenant au défaut de paiement des loyers antérieurs à l'ouverture de la procédure. Elles demandent que soit ordonnée la compensation entre: - d'une part, le montant des indemnités d'occupation dues solidairement par la Selarl Firma, en sa qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y], M. [N] et, à compter de son entrée dans les lieux, par la SARL PCMT, dont le montant doit être fixé à 1700 euros hors-taxes par mois sur la base du rapport de M. [E], -d'autre part, les indemnités d'occupation et les sommes réglées par la SARL PCMT, qui lui resteront acquises. A titre subsidiaire, elle entend voir valider le congé avec offre d'indemnité d'éviction, dans l'hypothèse où la cour considérerait que le défaut de paiement du loyer et l'installation d'un occupant sans droit ni titre ne constituerait pas un motif grave et légitime privatif d'indemnité d'éviction. 17- M. [N] et le mandataire liquidateur de Mme [Y] font valoir qu'en considération des dispositions de l'article L. 145 ' 14 et L. 145 ' 17 du code de commerce, aucun motif grave et légitime ne s'oppose au paiement de l'indemnité d'éviction justifiée par la disparition du fonds de commerce. Il est soutenu que l'arriéré de loyers a été payé. 18- M. [W] et la SARL PCMT s'opposent à la validation du congé pour motif grave et légitime au motif qu'aucun congé de cette sorte n'avait été délivré mais seulement en congé avec réserves pour paiement de l'indemnité d'éviction, ce qui correspondrait à une création juridique du bailleur. Ils soulignent au demeurant avoir régulièrement payé les loyers depuis leur entrée dans les lieux, et ajoutent qu'aucune déclaration de créances n'a été faite par le bailleur. Ils contestent la somme réclamée mensuellement à titre d'indemnité d'occupation (soit 1700 euros HT par mois). 19- M. [B] ne conclut pas sur la validation du congé. Sur ce: 20- Il convient de constater en premier lieu que le bailleur a renoncé à se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire, compte tenu des effets de la procédure collective. 21- Selon les dispositions de l'article L.145-17 1° du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. 22- Il est constant que la cession du droit au bail dans des conditions non conformes au contrat constitue un juste motif de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction (en ce sens, Cour de cassation, 21 novembre 2001, pourvoi n°99-19890). 23- Le congé donné par acte du 20 mai 2016 portant refus de renouvellement précise de manière claire, avec rappel intégral des dispositions de l'article L.145-17 du code de commerce, que l'offre de paiement d'une indemnité d'éviction n'était faite que sous réserve expresse de l'apurement total de l'arriéré de loyers et charges dans le délai d'un mois et de la libération des locaux par la société PCMT, actuellement sans droit ni titre. 24- Il y avait bien mise en demeure, valablement faite dans l'acte de congé, de régler l'arriéré exigible de loyers et charges et de faire libérer les lieux, sous peine de privation du droit à indemnité d'éviction. 25- Par acte d'huissier signifié le 20 mai 2016, la SCI du [Adresse 6] a également fait délivrer à Mme [Y] et à M. [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre d'un arriéré de loyers et provisions sur charges exigibles pour la période de février à mai 2016, pour un montant total de 5103.91 euros, déduction faite à cette date d'une provision reçue de 1177.33 euros. Après imputation d'un virement pris en compte par le bailleur, émanant de la SARL PCMT intervenu le 7 juin 2016 (1565.31 euros), l'arriéré non régularisé au terme du délai d'un mois s'élevait à la somme de 3538.60 euros. Il n'est en effet pas démontré que le second virement réalisé le 16 juin 2016 par la SARL PCMTd'un montant de 1565.31 euros, ait été enregisté en crédit sur le compte bancaire de la société bailleresse avant le 20 juin 2016; et au surplus, l'imputation qui lui était donné était 'loyer juin 2016" et non l'arriéré. 26- M. [N] et la Selarl Firma soutiennent en vain que les loyers auraient été honorés dès lors que la pièce qu'ils produisent à l'appui de leurs allégations (pièce 17) ne concernent que les autres virements opérés par la SARL PCMT, cessionnaire du fonds de commerce, soit postérieurement au délai d'un mois imparti au congé. Ils sont d'autant moins fondés à invoquer un paiement libératoire de la part de Mme [Y] que l'acte de cession du 29 mars 2016 contient la déclaration contraire ('le cédant n'est pas à jour envers le bailleur du paiement de ses loyers et charges'). La seule circonstance que la SCI ait omis de déclarer sa créance de loyers entre les mains du mandataire liquidateur de Mme [Y] ne le prive pas de la possibilité d'invoquer, au soutien de sa demande de validation du congé, à titre de motif grave et légitime, ce manquement des locataires à leur obligation principale de payer mensuellement les loyers et provisions sur charges convenus au bail. 27- Il est constant par ailleurs que depuis la délivrance du congé, les locaux sont toujours exploités par la société PCMT, occupante du chef de Mme [Y] et de M. [N], mais sans droit ni titre vis à vis du bailleur, compte tenu du caractère inopposable de la cession. 28- Le défaut persistant de paiement de l'arriéré de loyers et charges, et l'occupation des lieux sans droit ni titre par un tiers, constituent un motif grave et légitime justifiant la validation du congé, sans paiement d'une indemnité d'éviction. M. [N] et la SELARL Firma es qualités ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce dès lors que leurs fautes sont privatives du droit à indemnité d'éviction. 29- Il convient dès lors de valider le congé, d'ordonner l'expulsion des locaux loués de la SARL PCMT, occupante sans droit ni titre depuis son entrée dans les lieux, et celle en tant que de besoin de la SELARL Firma es qualité de mandataire liquidateur de Mme [Y] et de M. [N], et celle de tous occupants de leur chef. 30- Sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est due au bailleur, à compter du 1er aout 2016, date d'effet du congé. L'indemnité d'occupation doit être mise à la charge in solidum de la SARL PCMT, de M. [N] et de Mme [Y] représentée par son mandataire liquidateur, sauf pour cette dernière, en ce qu'elle porte sur les indemnités d'occupation pour la période antérieure au 14 septembre 2016, date d'ouverture de sa liquidation judiciaire, par application de l'article L.622-21 et L.641-3 du code de commerce. Au vu des pièces produites, le montant de l'indemnité due au bailleur en réparation du préjudice subi du fait de l'occupation des lieux au-delà du terme du congé sera fixée au montant du loyer et des charges tels que résultant du bail en date du 11 septembre 1997, renouvelé par avenant du 31 aout 2007 sans qu'il y ait lieu à majoration à compter du 1er janvier 2022 contrairement à ce qui est sollicité par le bailleur. La condamnation de ce chef sera prononcée en deniers ou quittances compte tenu des réglements opérés par la SARL PCMT. 31- Dès lors que le congé est validé, pour motifs graves et légitimes, ce qui conduit au rejet de la demande en paiement d'une indemnité d'éviction, la Selarl Firma es qualité ne peut qu'être déboutée de sa prétention (au demeurant non chiffrée) tendant au paiement de dommages-intérêts au titre du passif postérieur né à raison de l'absence de répartition du prix de cession aux créanciers. 32- M. [N] n'avait formé devant le tribunal aucune demande de dommages-intérêts visant à réparer son préjudice personnel en qualité de caution (paiement de la somme de 6144.19 euros, sauf à parfaire, au titre des intérêts, pénalités ou majorations qui lui seront éventuellement imputables en cette qualité de caution). Bien que formée pour la première fois en cause d'appel, cette demande doit être déclarée recevable, sur le fondement de l'article 566 du code de procédure civile, puisqu'elle est la conséquence de la demande en paiement de la somme de 149000 euros, dont il avait saisi le tribunal. En effet, elle tend à la réparation d'un préjudice, qui découlerait pour lui, en qualité de caution des engagements financiers de Mme [Y], par suite de l'impossibilité de percevoir dans les délais prévus le prix du vente du fonds de commerce. 33- Toutefois, la preuve du caractère certain de ce préjudice n'est pas rapportée, et il n'est pas démontré en particulier que son engagement de caution ait donné lieu à une condamnation exécutoire. Par ailleurs, les pièces produites ne permettent pas de justifier le montant de la demande. Sur la demande en nullité et à défaut en résolution de la vente du fonds de commerce: 34- Dans l'hypothèse (avérée) où la cour retient l'inopposabilité de la cession du fonds de commerce, la société PCMT entend voir prononcer la nullité de la vente du fonds de commerce pour défaut d'objet ou à défaut la résolution de la vente sur le fondement de la garantie d'éviction, avec en toutes hypothèses paiement de dommages-intérêts. M. [W] sollicite également l'indemnisation de ses divers chefs de préjudice. 35- M. [N] et la Selarl Firma es-qualités indiquent dans leurs conclusions que s'il est fait droit aux demandes de la SCI, l'acquisition du fonds de commerce par la SARL PCMTn'a aucun sens, sans l'acquisition du droit au bail, de sorte que celle-ci va nécessairement solliciter la restitution de la somme de 149 000 euros, correspondant au prix de cession. Sur ce: 36- L'acte du 29 mars 2016 porte cession du fonds de commerce de café, bar, restaurant, comprenant le nom commercial, l'enseigne, la clientèle et l'achalandage y attaché, le droit à l'usage et l'occupation des lieux où est exploité le fonds (bail commercial), le matériel et le mobilier commercial servant à l'exploitation de ce fonds. Le contrat avait donc bien un objet, au sens de l'article 1108, de sorte que la nullité ne peut être utilement sollicitée; et la difficulté est seulement consécutive à l'action engagée par le bailleur, tiers à l'acte de cession. 37 - Selon les dispositions de l'article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclaré lors de la vente. 38- Selon les dispositions de l'article 1630 du code civil, lorsque la garantie (d'éviction) a été promise, ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur : 1° La restitution du prix ; 2° Celle des fruits, lorsqu'il est obligé de les rendre au propriétaire qui l'évince ; 3° Les frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ; 4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. 39- En l'espèce, l'acte de cession ne contient pas de clause de non-garantie au titre de l'éviction. 40- Il est incontestable que la SARL PCMT subit une éviction partielle mais portant sur un élément essentiel du fonds de commerce, à savoir le droit au bail, condition déterminante de son engagement, dans la mesure où la validation du congé délivré par le bailleur aux cédants entraîne son expulsion des lieux, comme occupante sans droit ni titre. Il convient dès lors de prononcer la résolution de l'acte de cession du fonds de commerce. La résolution entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat, et replace les parties dans la même situation que si la vente n'avait jamais eu lieu. 41 - La SARL PCMT est donc fondée à solliciter la restiution du prix de vente, soit 149 000 euros, et le paiement de dommages-intérêts, au titre des frais qu'elle supporte du fait de l'inexécution de la vente par le vendeur. 42- M. [B] oppose au visa de l'article 564 du code de procédure civile l'irrecevabilité de certaines demandes, nouvelles en cause d'appel, à savoir celles tendant au paiement des sommes suivantes : - coût de licenciement de Mme [W] : 4 289 euros - futurs frais de déménagement : 15 000 euros - frais de rupture du contrat TPE carte bancaire : 2 500 euros - préjudice financier de la société PCMT : 50 000 euros - frais et débours exposés par la société PCMT pour se défendre : 15 201 euros, - pénalités de remboursement anticipé du prêt Banque Populaire : 3 300 euros. 43- S'il est exact que ces demandes n'avaient pas été soumises aux premiers juges, elles doivent néanmoins être déclarées recevables, en application de l'article 566 du code de procédure civile, dès lors qu'elles constituent l'accessoire et le complément nécessaire des prétentions initiales, qu'elles on un lien suffisant avec elles et tendent toutes à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'éviction. 44- Il convient d'écarter les demandes en remboursement de frais courants qui ont trouvé leur utilité et leur contrepartie du seul fait de la jouissance des lieux (factures EDF, Lyonnaise des eaux, Gaz de [Localité 7], achat de cartes de visites à l'enseigne Le Bistrot d'Antan en 2016; facture Métro du 15 avril 2016 de produits alimentaires et divers -pièce 38; facture Le Foir'Fouille et Espace verts du 2 avril 2016 - pièce 39; facture Jardi du 2 avril 2016 pour achat de végétaux - pièces 40 et 41; facture Auchan du 6 avril 2016 pour achat de bougies- pièce 42;). 45- Il convient de rejeter également les demandes en remboursement de matériels divers, dont la société PCMT demeure propriétaire nonostant le caractère inopposable de la cession de bail et l'éviction (motoventilateur-pièce 37, tableaux et bibelots divers selon facture du 23 décembre 2015-pièce 45; terminal point de vente selon facture du 29 mars 2016 -pièce 46), 46- En revanche, la SARL PCMT a droit à des dommages-intérêts au titre des frais suivants, directement occasionnés par la vente et qu'elle ne peut récupérer du fait de la résolution : -les frais de transaction de l'agence Miquel (facture de 4 800 euros du 18 mars 2016) et de la société Avocaction (6000 + 4452.03) = 10452.03 euros -les frais de procès-verbal de constat d'état des lieux: 373.04 euros -les frais d'emménagement: 173.72 euros (pièce 29), -les honoraires de la société In Extenso exposés à l'occasion de l'accompagnement à la reprise du fonds de commerce (pièce 27): 4331.90 euros, -les frais de régie municipale: 401.92 euros -les dépenses de réfection et d'amènagement pour lesquels des justificatifs sont produits en pièces 35, 36 et 43, et qui ne peuvent être récupérées: 3069.64 euros, -les intérêts et frais du prêt BPACA consenti pour l'achat du fonds de commerce, tels que détaillés en page 3 du contrat - pièce 19: 15 344.45 euros (étant précisé que le coût de l'assurance ne peut être pris en compte, s'agissant de frais trouvant leur contrepartie dans le versement de prestations au titre des risques décès-perte totale et irréversible d'autonomie, incapacité temporaire totale et invalidité permanente, à hauteur de 100 % du crédit), Soit la somme totale de 34146.70 euros. 47- Le prêt Heineken de 20 550 euros ne peut donner lieu à indemnisation qu'au titre des frais, pour un montant de 550 euros, s'agissant d'un apport en trésorerie de 20 000 euros qui n'a pas donné lieu à perception d'intérêts par le prêteur. 48- La demande au titre des frais de remboursement anticipé du prêt BPACA (soit 5 % du capital remboursé par anticipation) est infondée dès lors que ce prêt consenti en mars 2016 était amortissable en 84 mois, et qu'il n'est nullement démontré qu'un capital demeure exigible à la date du présent arrêt, ni que la banque entende demander une indemnité à ce titre. 49 - Les demandes faites au titre des frais de licenciement de Mme [W], et de la rupture du contrat TPE carte bancaire ne font l'objet d'aucun justificatif, et ne sont pas certaines en leur principe. 50- En revanche, du fait de son expulsion, la SARL PCMT va incontestablement devoir exposer des frais de déménagement, qui seront justement indemnisés par une somme de 10 000 euros. 51- La SARL PCMT indique qu'elle a perdu la possibilité de vendre son fonds de commerce au prix de 188 000 euros en 2019, du fait de l'opposition du bailleur. Toutefois, elle ne produit à l'appui de ces dires qu'une promesse synallagmatique au profit de la société CAVIJE, sous diverses conditions suspensives, non signée ni datée, qui ne peut être prise en compte pour l'appréciation du préjudice subi. 52- Les frais exposés par la SARL PCMT évalués à 15201 euros, au titre des frais d'huissier et de sa défense en première instance, en appel, puis devant la cour de cassation entrent dans la catégorie des frais non compris dans les dépens. Ils ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être indemnisés que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (en ce sens, Cour de cassation, 2ème chambre civile, pourvoi n°03-15155). La demande en paiement formée de ce chef, à titre de dommages-intérêts doit donc être rejetée. 53 - La SARL PCMT a subi un préjudice commercial indéniable dès lors que la procédure en validation du congé pendante depuis juillet 2016 a fait peser sur elle, pendant une longue durée, une incertitude sur le sort de son exploitation, du fait des aléas judiciaire, et du risque d'expulsion dans un délai non prévisible, de sorte qu'elle n'a pu développer son activité commerciale dans des conditions normales et qu'en toutes hypothèses, elle ne pouvait prendre le risque d'une cession du fonds, compte tenu de la position de la SCI. 54 - Une indemnité doit être allouée de ce chef, pour un montant de 25 000 euros. 55 - En définitive, il sera fait droit aux demandes de dommages-intérêts à concurrence de la somme de 69 696.70 euros. 56- M. [N] et la Selarl Firma es-qualité seront donc condamnés in solidum à payer à la SARL PCMT la somme de 69 696.70 euros à titre de dommages-intérês. Cette condamnation produira intérêt au taux légal à compter du présent arrêt. Concernant les demandes à l'encontre de M. [B]: 56 - En qualité d'avocat rédacteur de l'acte de cession du fonds de commerce du 29 mars 2016, ayant prêté son concours aux deux parties, M.[B] était tenu à l'obligation d'assurer la validité et l'efficacité juridique de cet acte, au regard des buts poursuivis par les parties. 57- M. [B] s'oppose aux demandes d'indemnisation au motif que l'acte a été accepté en toutes connaissances de cause par les parties, en ce compris le risque d'inefficacité de la convention projetée. 58- Toutefois, il lui incombait, préalablement à la signature de l'acte, d'informer clairement les parties du fait que le bailleur n'avait pas de manière certaine, expresse et non équivoque, renoncé au bénéfice de la clause imposant le recours à la rédaction d'un acte authentique pour l'acte de cession, auquel il serait appelé. 59- M. [B] ne peut utilement se prévaloir de la clause insérée en page 22/30 de l'acte, au terme de laquelle les parties déclarent chacune 'faire leur affaire personnelle de la déclaration du bailleur quant aux conséquences de la demande de renouvellement de bail commercial et de la cession de fonds de commerce contresigné par avocat', cette formule de style, allusive et très peu explicite, ne pouvant en rien alerter les parties sur le risque encouru de voir la SCI invoquer le caractère inopposable de la cession du fonds, ce qui générait ensuite un risque d'annulation de la cession. Cette clause était d'autant moins de nature à éclairer les parties ni à satisfaire au devoir d'information et de conseil à la charge du rédacteur que la seule lettre du bailleur en date du 24 mars 2016 ne révélait nullement l'intention de la SCI de renoncer au bénéfice de la clause précitée. 60- M. [B] ne pouvait se limiter à rappeler le sens et la teneur des courriers qu'il avait adressés au bailleur, y compris ceux dans lesquels il évoquait la rédaction d'un acte par avocat, faute précisément de réponse éclairante et non équivoque de la part de la SCI. 61- Il apparaît ainsi que M. [B] a commis une faute engageant sa responsabilité en acceptant de dresser un acte sous seing privé dont il ne pouvait assurer la sécurité ni l'efficacité, alors que les parties n'avaient pas conscience pleine et entière des risques encourus, inhérents à l'acte instrumenté. Concernant les demandes formées par la la Selarl Firma es qualités et M. [N]: 62- Il est constant, en droit, que la restitution du prix, à laquelle un vendeur est condamné à la suite de l'annulation ou de la résolution d'une vente, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation à l'encontre du rédacteur d'acte. En outre, la garantie subsidiaire du notaire ne bénéficie qu'au créancier de la restitution du prix de vente, par suite de l'annulation ou de la résolution de l'acte. 63- Il en résulte que la Selarl Firma et M. [N], débiteurs de l'obligation de restitution du prix, sont mal fondés à solliciter à titre subsidiaire la condamnation de M. [B] à leur payer la somme de 149 000 euros à titre de dommages et intérêts, et à indemniser la liquidation du passif postérieur né à raison de l'absence de répartition du prix aux créanciers. 64- La demande de dommages-intérêts formée par M. [N] contre M. [B], en paiement de la somme de 6114.19 euros sauf à parfaire, doit être déclarée recevable, bien que nouvelle en cause d'appel, mais mal fondée, comme indiqué précédemment, en l'absence de caractère certain de ce chef de préjudice, et à défaut de justificatifs du montant réclamé. Concernant les demandes formées par la SARL PCMT et M. [W] à l'encontre de M. [B]: 65 - La garantie subsidiaire du notaire vise à suppléer la défaillance de la partie tenue à restitution du prix. 66- En l'espèce, il n'est pas contesté que le prix de vente a été consigné par la Selarl [M] devenue Selarl Firma, es qualités, qui pourra donc le restituer à la SARL PCMT, de sorte que la demande formée par cette dernière à l'encontre de M. [B] doit être rejetée. 67- En revanche, M. [B] doit être condamné à payer à la SARL PCMT la somme de 64 696.70 euros à titre de dommages-intérêts, in solidum avec M. [N] et la Selarl Firma es qualité, dès lors que sa faute a concouru à la réalisation de ce préjudice. 68- M. [W] forme à l'encontre de M. [B] une demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, pour un montant de 20 000 euros. Cette demande est recevable dès lors que M. [W] dispose d'un intérêt personnel à solliciter l'indemnisation du préjudice qu'il aurait subi en raison de la faute de M. [B]. 69- Il doit être relevé que le certificat médical versé à l'appui de cette demande, ne permet pas d'établir un lien de causalité certain entre les troubles qui y sont décrits et la faute commise par M. [B]. 70- En définitive le jugement entrepris doit être infirmé, sauf en ce qu'il rejette les demandes des parties également écartées par la cour, telles que précédemment détaillées. Sur les demandes accessoires: 71- Il est équitable de condamner M. [B] à payer les sommes suivantes, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile: -8000 euros à la SARL PCMT, -2000 euros à la SCI du [Adresse 6], -3000 euros à la Selarl Firma (anciennement dénommée [D] [M]), es qualité de mandataire liquidateur de Mme [P] [Y], et à M. [G] [N], chacun. 72- Echouant en ses prétentions, M. [B] doit supporter les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.