Cour d'appel, Pôle 1 - Chambre 8, 22 mars 2024, n° 23/15189

Motivation

SUR CE, LA COUR, Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Les appelants soulèvent « l'incompétence » du juge des référés (en réalité son défaut de pouvoir juridictionnel) en l'absence d'urgence et de dangerosité. Ils estiment que la demande de l'ASL ne relève pas du juge des référés mais du juge du fond et ce, d'autant plus que le cahier des charges du lotissement ne confère pas le pouvoir à l'ASL de solliciter l'interruption et/ou la démolition des ouvrages en cas de manquement contractuel d'un coloti. Ils soutiennent que la seule réalisation de travaux ne peut caractériser un trouble manifestement illicite dès lors que toutes les précautions ont été prises de bonne foi pour éviter de causer le moindre trouble, que les travaux sont conformes aux règles d'urbanisme ainsi qu'aux règles de l'art pour avoir été supervisés par un architecte et qu'ils respectent le cahier des charges en ce qui concerne le style exigé des constructions. Ils ajoutent qu'aucune pièce n'est produite par l'ASL pour justifier d'un dommage causé aux espaces communs ou aux autres colotis et que le grief tiré du défaut d'harmonie des travaux avec leur environnement ne ressort pas de l'évidence. Cependant, d'une part, ils ne contestent plus la recevabilité de l'action de l'ASL qui était contestée en première instance. D'autre part, le cahier des charges du lotissement prévoit en son article 12 (« obligations et servitudes de construction ») que : « La nature, le volume, l'implantation et le style des constructions devront être en harmonie avec les lieux environnants et les prévisions des plans laissant apparaître le volume et les caractéristiques des maisons. Toute construction est soumise aux servitudes réciproques et perpétuelles ci-après établies à la charge et au profit de chaque lot. 1°) Il ne pourra être édifié sur chacun des lots désignés sous les numéros 1 à 66 qu'une maison individuelle dans l'un des types définis à l'article ci-dessus ou de tout autre qui viendrait à être conçu par la société Kaufman & Broad S.A., représentant une unité de structure et de composition rigoureusement fidèle aux différents plans ci-annexés ou de tout autre qui viendrait à être défini par la société Kaufman & Broad S.A., par adjonction ou modification. 2°) Il ne pourra être reconstruit sur chacun des lots qu'une maison individuelle de type identique ou voisin, ne modifiant pas l'unité architecturale de l'ensemble et si ce type diffère de l'un de ceux d'origine, il devra s'engager avant toute demande administrative de permission de bâtir à faire l'objet de l'agrément du Comité Syndical. Les mêmes règles s'appliqueront aux modifications qu'un propriétaire souhaiterait apporter à une construction existante. 3°) Il ne pourra non plus être élevé de constructions annexes ou supplémentaires quelconques, telles que poulailler, pigeonnier, clapier, hangar, remise ou tout édifice même non fondé, etc... (ladite énumération n'étant pas limitative). En conséquence de tout ce qui précède, les parties de l'ensemble immobilier non réservées à la construction sont frappées de servitude « non aedificandi » réciproques et perpétuelles. Sont notamment grevés par cette servitude : a) les parties non réservées à la construction des lots individuels b) les parties à usage collectif non réservées à la construction, soit : - le sol des voies et allées, placettes, tel qu'il figure sur Ie plan parcellaire. - les espaces verts communs, sous réserve d'éléments tels que transformateurs, etc. Il ne pourra être apporté de modifications à l'aménagement des espaces verts, tels qu'ils auront été livrés par la Société Kaufman & Broad S.A. sans son consentement, tant qu'elle restera propriétaire d'un ou plusieurs éléments dudit ensemble immobilier et ensuite sans le consentement de l'Association Syndicale devenue propriétaire des espaces concernés ». Le cahier des charges prévoit également à son article 13 (« servitudes d'affectation et d'entretien des parties privées ») que : « 3°) [...] Au cas où un propriétaire désirerait réaliser des aménagements personnels dans son jardin, il devra préalablement soumettre ses plans, pour approbation à l'Association Syndicale, de manière à ce que soient évités : tout mouvement de terre (butte, monticule, ou autre) et tout ouvrage en dur (dallage ou autre) susceptibles de modifier le sens d'écoulement des eaux de ruissellement ou de porter atteinte au parti adopté pour I'esthétique de I'ensemble immobilier. [...] 7°) Au cas où le propriétaire d'un lot serait amené à remplacer une partie extérieure de sa construction (porte, fenêtre, volets etc...) il ne pourra le faire qu'avec des matériaux identiques à ceux existants et la forme de la partie d'immeuble remplacée devra être la même que celle existant précédemment ». L'article « Sanction » (p. 33) stipule que : « Tous manquements aux clauses impératives qui précèdent (articles 10 à 16) engagera la responsabilité personnelle du propriétaire intéressé, sans engager celle de l'Association Syndicale. Le propriétaire contrevenant pourra être recherché en responsabilité et en réparation, à titre personnel, par tout propriétaire ou au titre de l'Association Syndicale, si le Conseil Syndical le décide ou encore par tout tiers y ayant intérêt. Dans ce cas, une mise en demeure préalable serait adressée au propriétaire contrevenant sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception ; elle ouvrira un délai de mise en règle ». L'article 9 précise par ailleurs que « par le seul fait de leur acquisition, les acquéreurs des lots situés dans l'ensemble immobilier « Blueberry Golf » deviennent membres de l'association syndicale libre dont les statuts sont établis en suite des présentes et, comme tels, sont tenus au respect de toutes les dispositions du présent cahier des charges ». Il résulte de ces stipulations que : - seules les maisons individuelles d'un type donné, définies et conçues par la société Kaufman & Broad et fidèles aux plans de celle-ci, peuvent être construites dans le lotissement et le propriétaire qui envisage d'apporter des modifications à une construction existante doit obtenir l'agrément du comité syndical ; - il ne peut être élevé aucune construction annexe ou supplémentaire quelconque ; - les parties de l'ensemble immobilier non réservées à la construction sont frappées de servitudes « non aedificandi » réciproques et perpétuelles ; - il ne peut être apporté de modifications à l'aménagement des espaces verts, tels qu'ils ont été livrés, sans le consentement de l'ASL. Il est constant que les consorts [C] sont propriétaires au sein du périmètre de l'ASL d'une maison d'habitation type « Georgia » située [Adresse 4]. La maison « Georgia » - type G6 - sur deux niveaux, comprend, selon le cahier des charges du lotissement (p. 15) : « Au rez-de-chaussée : un double garage avec un coin atelier, lingerie, hall d'entrée avec rangement, séjour, salle à manger, cuisine, dégagement avec rangement intégré, trois chambres avec rangements intégrés, une salle de bains privée avec W.C. intégré pour la chambre principale, une salle de bains secondaire, un W.C. indépendant. A l'étage : combles aménageables ». Il ressort du plan de la maison « Georgia » produit par l'intimée que sa surface utile est de 198 m² et l'acte de vente des époux [C] précise que les combles de leur maison ont été aménagés en « deux chambres, salle d'eau avec water-closet intégré et un pallier ». Membres de l'ASL du seul fait de leur acquisition, ceux-ci sont tenus de respecter le cahier des charges. Or, ils ont entrepris des travaux d'extension de leur maison afin d'y ajouter, dans son prolongement, un garage double, d'une part, côté Sud-Est, une chambre, d'autre part, côté Nord-Ouest, en violation de la servitude « non aedificandi » précitée. De plus, la maison type « Georgia » a ainsi été modifiée dans des proportions importantes, avec une pièce supplémentaire d'un côté et une grande extension servant de double garage de l'autre, ainsi qu'en attestent les photographies versées aux débats, sans l'agrément du comité syndical. L'aménagement du jardin, tel qu'il avait été livré, a également été modifié, sans le consentement de l'ASL. Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation du cahier des charges, les deux extensions étant prohibées et n'ayant, au surplus, pas été autorisées par le comité syndical. Les consorts [C] soutiennent que de nombreuses extensions et constructions ont été réalisées par les colotis au sein du lotissement, sans que cela ne pose jamais la moindre difficulté. Mais ils ne rapportent pas la preuve de cette affirmation, la seule pièce produite étant une photographie du lotissement vu du ciel, mettant en évidence par des cercles rouges de petits ajouts aux constructions existantes, types cabanons, mais dont l'illicéité est invérifiable dès lors que le type de maison construite n'est pas connu et que l'absence d'autorisation préalable n'est pas établie. En tout état de cause, la circonstance que des colotis aient, le cas échéant, réalisé des travaux irréguliers ne remet nullement en cause le constat d'une infraction aux règles du cahier des charges par les consorts [C], caractérisant le trouble manifestement illicite. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté l'existence d'un trouble manifestement illicite, qu'il appartient au juge des référés de faire cesser, et ce, peu important la conformité des travaux aux règles d'urbanisme ainsi qu'aux règles de l'art et l'absence éventuelle de préjudice pour les autres colotis. Sur la proportionnalité de la mesure ordonnée Les consorts [C] font valoir à titre subsidiaire que le premier juge n'a pas correctement exercé le contrôle de proportionnalité de la mesure ordonnée au regard du trouble constaté et que l'extension n'aurait pas dû faire l'objet d'une condamnation à démolition, en l'absence totale de préjudice tel qu'une perte de vue, d'ensoleillement, de nuisances, du caractère inesthétique ou dépourvu d'harmonie des constructions. Ils relèvent qu'aucun coloti ne se plaint d'une quelconque atteinte à ses droits de voisin. Ils soulignent également que l'extension a été réalisée dans le but de permettre le logement de tous les membres de la famille, dont les cinq enfants, et que la démolition entraînerait à la fois un coût financier disproportionné pour eux et de sérieux dommages à leur logement principal, la destruction de l'extension étant susceptible d'avoir des conséquences sur l'ensemble du bâtiment en fragilisant la structure principale. Ils affirment ne pas disposer des ressources pour réaliser les travaux, chiffrés à plus de 50.000 euros, en plus des dépenses nécessaires à la reprise en sous-oeuvre de leur résidence principale chiffrées à 73.860 euros. Ils invoquent également le droit au respect de leur vie privée et familiale garanti par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme. Ils soutiennent enfin qu'en application de l'article 1221 du code civil et du cahier des charges du lotissement, une mise en demeure préalable devait leur être adressée avant toute sanction, ce qui n'a pas été fait, la sommation de faire leur ayant été adressée le jour-même de l'assignation, le 17 février 2023, empêchant tout dialogue constructif. L'article 1221 du code civil dispose que le créancier d'une obligation, peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature, sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. Au cas présent, l'ASL rapporte la preuve de l'envoi d'une mise en demeure pas lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 16 janvier 2023, laquelle n'a pas été retirée à la Poste par les consorts [C] et, en tout état de cause, d'une sommation délivrée par un commissaire de justice le 17 février 2023, le jour de l'assignation certes, mais avant toute décision de justice. S'agissant de la proportionnalité de la mesure, il doit être relevé que les consorts [C] ont modifié de façon significative l'aspect extérieur de leur maison, alors qu'ils ne pouvaient pas ignorer leurs obligations résultant du cahier des charges du lotissement et ce, d'autant moins que le projet a été établi par un architecte, professionnel de la construction, et soumis à un permis de construire. Les travaux n'ont pas été arrêtés après la sommation du 17 février 2023 puisqu'il résulte des pièces versées aux débats qu'ils sont presque achevés, les deux extensions étant construites, même si les finitions ne sont pas faites et si les travaux sont actuellement à l'arrêt. En l'état des extensions réalisées, la maison dite « Georgia » est nettement transformée par rapport à son état initial et aux normes résultant du cahier des charges. Un comportement similaire de tous les colotis conduirait à une négation des règles de fonctionnement du lotissement et à des constructions irrégulières dans tous les lots, remettant en cause l'harmonie et l'esthétique de l'ensemble. En outre, le coût de la démolition ne pouvait qu'être anticipé par les consorts [C] qui ont choisi en toute connaissance de cause de réaliser des travaux non autorisés. Ils produisent une « expertise structurelle » de leur maison datée du 24 août 2023, établie par la société Kun Ingénierie, dont il ressort que « des liaisons entre les trois blocs ont été réalisées au niveau des fondations et des chaînages hauts », mais cette pièce ne permet nullement de conclure à une possible remise en cause de la solidité de l'ensemble en cas de démolition des extensions. Ils produisent également un courriel et une attestation de M. [M], ingénieur en génie civil, qui déclare qu'il existe « une solidarité entre l'existant et les extensions réalisées. Ces 2 parties pourraient constituer un tout solidaire. En ma qualité d'ingénieur et selon mes expériences, la destruction d'une des parties pourrait avoir des conséquences irréversibles sur le reste ». Cependant, ces conclusions sont formulées au conditionnel et ne permettent pas d'établir la réalité de l'atteinte à la solidité de l'ensemble en cas de démolition des extensions, étant observé qu'il est nécessairement possible de remettre la maison dans son état d'origine, avec la solidité qui était la sienne lors de la construction, et que les deux extensions se situent de part et d'autre du bâtiment initial, à même le sol, et non au sein même de l'édifice. Les appelants invoquent encore des travaux programmés dans leur rue, les empêchant de procéder, le cas échéant, aux démolitions, mais il n'est en rien établi que ces travaux de renouvellement des réseaux d'assainissement au sein de la résidence, prévus à compter de novembre 2023 pour une période de six à huit mois, soient de nature à empêcher tous travaux de démolition chez eux, les seules contraintes étant des restrictions de circulation et des interdictions ponctuelles de stationnement. Enfin, il doit être relevé que la maison d'origine comportait déjà un double garage, de sorte que la nécessité de créer une extension avec deux garages n'est pas établie. Elle comportait également un séjour, une salle à manger, une cuisine et cinq chambres, de sorte que la possibilité pour la famille d'y vivre n'est en rien compromise. Au regard de l'ensemble de ces considérations, il apparaît que la mesure de démolition des extensions n'est pas disproportionnée, au sens de l'article 1221 du code civil, le reste de la maison d'habitation subsistant et l'intérêt de l'ASL à préserver l'unité et l'harmonie de l'ensemble immobilier étant légitime. Aucune atteinte au droit au respect de la respect de la vie privée et familiale garanti par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme ne peut par ailleurs être constatée, la vie privée et familiale n'étant en rien compromise par la mesure dès lors que les appelants conservent leur maison d'habitation, qui dispose de cinq chambres et est suffisamment vaste pour une grande famille, dans laquelle ils ont toujours résidé et qui ne sera privée que de deux extensions, la principale étant destinée à servir de garage pour leurs véhicules. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions, avec la précision au dispositif sollicitée par l'ASL, l'ordonnance comportant une erreur sur les extensions réalisées, qui ne sont pas constituées de deux chambres et un garage mais d'une chambre et un garage double. L'astreinte sera portée à 500 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, passé un délai de huit mois afin de laisser aux consorts [C] le temps de réaliser les travaux. Sur les frais et dépens Les consorts [C], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, seront tenus aux dépens de première instance et d'appel et condamnés au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.