Cour d'appel, Chambre 1-7, 21 mars 2024, n° 21/00348

Motivation

*ordonner que la SCI LE MERCURE ne participe pas à la répartition de cette condamnation pour frais irrépétibles et que dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'. Monsieur [C] supportera seul 50 % du montant de la condamnation. *condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' et Monsieur [C] aux frais des deux expertises successives de Monsieur [X] en les incluant en tant que de besoin dans la condamnation aux dépens ou en prononçant directement et exclusivement cette condamnation. *dire que dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' et Monsieur [C] supportera seul 50 % du montant de la condamnation aux frais d'expertise. *condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'et Monsieur [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD & JUSTON qui y a pourvu. A l'appui de ses demandes, la SCI LE MERCURE soutient que le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' n'a donc pu valablement après le dépôt du rapport d'expertise revenir sur la reconnaissance loyale qu'il avait fait d'une absence de règlement de copropriété pour prétendre que finalement le document ancien, non publié, qui ne correspondait à rien sur lequel il avait fallu plaider 20 ans pour savoir il s'agissait d'une copropriété ou d'un lotissement devait et pouvait seul s'appliquer. L'irrecevabilité des moyens et demandes adverses et en tout cas le rejet s'impose sur le principe de l'estoppel. Concernant le rapport d'expertise de Monsieur [X], la SCI LE MERCURE relève que ce dernier a indiqué que l'état descriptif demeurait totalement inadapté à la réalité des lieux. Or elle souligne que lors des assemblées générales qui se sont tenues, il a toujours été fait fi de l'absence de règlement de copropriété et répartition des charges applicables avec attribution des 912 212 tantièmes à la SCI LE MERCURE. Elle explique qu'aucune conclusion du litige n'a pu intervenir, la procédure ayant, après le dépôt du rapport, fait l'objet d'une ordonnance de retrait du rôle en date du 18 mars 2016 avant qu'elle ne prenne des conclusions de reprise d'instance. La SCI LE MERCURE rappelle la nécessaire régularisation de cette copropriété, en l'absence d'un règlement de copropriété, par l'homologation des outils établis judiciairement lui permettant de fonctionner, ajoutant que l'établissement d'un règlement de copropriété est une nécessité absolue imposée par le législateur par des dispositions légales d'ordre public Elle soutient que l'état descriptif de division existant vise seulement des tantièmes de sol, le syndic ayant indûment décidé d'effectuer la répartition des charges sur ces bases, considérant cet état descriptif de division suffisant en l'assimilant improprement en droit et en fait, à un règlement de copropriété. Enfin elle maintient que Monsieur [C] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' ont tenté chaque année de lui faire supporter l'entretien des investissements de cette copropriété dans leur seul intérêt allant jusqu'à multiplier les assemblées au cours d'une même année , voir tenter de modifier un pouvoir qu'elle avait donné pour l'une des assemblées, cette attitude et cette résistance à la juste application de la règle de droit, lui ayant causé un préjudice dont ils lui doivent réparation. Aux terme de ses dernières conclusions récapitulatives et de procédure signifiées par RPVA le 23 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' demande à la cour de : *réformer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Draguignan le 25 novembre 2020. Statuant à nouveau. * débouter la SCI LE MERCURE de ses demandes tendant à ce que soit constaté que la copropriété est dénuée de règlement de copropriété conforme à la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967 fixant notamment la répartition des charges entre les divers copropriétaires et que l'état descriptif de division publiée en 1965 ne correspondrait pas à la réalité de fait et de droit de la copropriété. * déclarer que le règlement de copropriété dressé par Maître [Z], notaire à [Localité 4] , le 28 février 1966 ainsi que l'état descriptif de division dressé le 7 mai 1967 et publié le 26 mai 1967 sont opposables à la SCI LE MERCURE et ce par application de l'article 4 du décret du 17 mars 1967. * déclarer que les tantièmes de copropriété ainsi que les tantièmes de charges sont intangibles conformément aux dispositions des articles 5 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 et ne sauraient par conséquent être modifiés sauf par une décision unanime des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'. *déclarer irrecevable les demandes d'annulation des assemblées générales des 22 octobres 2007, 2 décembre 2008, 28 janvier 2010, 22 octobre 2010, 18 octobre 2011, 19 avril 2013, 18 juillet 2014 et 18 avril 2014 par application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. *débouter en toute hypothèse la SCI LE MERCURE de ses demandes d'annulation des assemblées générales ainsi que de celles des 26 janvier 2017 et 1er septembre 2017. *débouter Monsieur [C] de l'ensemble de ses demandes' fins et conclusions * déclarer irrecevables les demandes nouvelles de la SCI LE MERCURE tendant au paiement de la somme de 70.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. *débouter en toute hypothèse la SCI LE MERCURE de sa demande en paiement de dommages et inérêts *condamner la SCI LE MERCURE à payer à la SELARL [A] [V] & Associés prise en la personne de [A] [V] ès qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4]' la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens. À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' fait valoir que la SCI LE MERCURE soutient à tort que le syndicat des copropriétaires aurait acquiescé à ses prétentions pour se raviser untérieurement , indiquant avoir toujours conclu au contraire et ce de manière invariable à l'opposabilité du réglement de copropriété à la SCI LE MERCURE. Il fait valoir que la SCI LE MERCURE considère à tort que la copropriété serait dépourvue de règlement de copropriété au motif que celui-ci n'aurait pas été publié à la conservation des hypothèques et qui lui serait par conséquent inopposable S'agissant de l'état descriptif de division rédigé en 1966 et publié le 20 mai 1967, il soutient que la SCI LE MERCURE maintient à tort qu'au motif qu'il serait totalement inadapté à la configuration actuelle des lieux puisque les lots appartenant à la SCI LE MERCURE sont en grande partie inconstructibles , ce dernier ne pourrait s'appliquer. Il soutient que ces affirmations sont en contradiction avec les dispositions des articles 13 de la loi du 10 juillet 1960 et l'article 4du décret du 17 mars 1967 , ajoutant qu'il résulte de la de vente que constitue le titre de propriété de la SCI LE MERCURE que celle-ci a eu connaissance de l'ensemble des clauses et conditions résultant du règlement de copropriété. Par ailleurs il rappelle que la SCI LE MERCURE a fait l'acquisition des lots de copropriétés en toute connaissance de cause de la situation, indiquant que la valeur relative de chaque partie privative déterminée lors de l'établissement de la copropriété et la répartition de tantièmes de parties communes, une fois adoptée, et portée dans l'état descriptif de division est intangible. Il peut toutefois être envisagé une modification de la répartition des quotes-parts de chaque copropriétaire soit en modifiant les tantièmes de copropriété, soit en annulant les millièmes non utilisés ce qui implique un vote unanime des copropriétaires En l'absence d'accord unanime des copropriétaires, le tribunal ne saurait se substituer à la volonté des copropriétaires, le rapport de l'expert [X] ne saurait être homologué dans la mesure où il n'a pas été approuvé à l'unanimité par les copropriétaires Il précise que le principe est également celui de l'intangibilité des tantièmes de charges sous réserve de l'exception prévue par l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui n'est pas le cas en l'état le règlement de copropriété et l'état descriptif de division existant permettant parfaitement de répartir les charges en tenant compte de la nature des lots propriété de la SCI LE MERCURE, ceux-ci constituant des lots transitoires Enfin le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' soutient que les demandes de la SCI LE MERCURE tendant à voir prononcer l'annulation des assemblées générales à l'exception des demandes d'annulation de l'assemblée générale du 26 janvier 2017 et de celle du 1er septembre 2017 sont irrecevables dans la mesure où l'action ayant pour objet de contester ces décisions d'assemblée générale n'a pas été introduite dans le délai de deux mois suivant la notifications des décisions qui leur a été faite. Enfin elle indique que Monsieur [C] prétend que le syndicat des copropriétaires aurait réalisé des appels de fonds non conforme au règlement de copropriété, sans rapporter la preuve de ses allégations, pas plus qu'il ne rapporte la preuve du préjudice qu'il prétend subir Par ailleurs elle relève que la demande de la SCI LE MERCURE de voir condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 70.000 € à titre de dommages et intérêts est parfaitement irrecevable car nouvelle en cause d'appel ****** L'ordonnance de cloture a été prononcée le 24 janvier 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 24 janvier 2024 et mis en délibéré au 21 mars 2024. ****** 1°) Sur l'administration de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' Attendu qu'il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' a indiqué que par jugement prononcé le 26 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Draguignan, la SELARL [A] [V] & Associés prise en la personne de [A] [V] avait été désignée en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4] . Que ce jugement a été réformé en toutes ses dispositions aux termes d'un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 23 novembre 2023. Qu'il s'en suit que la gestion de la copropriété s'est trouvée dans l'état où elle se trouvait avant la décision réformée c'est-à-dire avec un syndic Madame [L] exerçant sous l'enseigne ' AGENCE DE L'OLIVIER '. Que lors de l'assemblée du 15 janvier 2024, Madame [L] exerçant sous l'enseigne ' AGENCE DE L'OLIVIER ' a été redésignée comme syndic. Qu'il convient par conséquent de déclarer les demandes de la SELARL [A] [V] & Associés prise en la personne de [A] [V] ès qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4]' irrecevables . 2°) Sur les fins de non recevoir Attendu que la SCI LE MERCURE demande à la coiur , par application de l'article 954 du code de procédure civile, d'ignorer les demandes de 'dire et juger' contenues dans le dispositif des conclusions du syndicat et de Maitre [A] [V] comme ne correspondant pas à des prétentions mais à des moyens. Que cette requête est sans objet, les demandes de la SELARL [A] [V] & Associés prise en la personne de [A] [V] ès qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4]' ayant été déclaré irrecevables . Attendu que la SCI LE MERCURE demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes et moyens tendant au refus de fixation judiciaire du règlement de copropriété et du modificatif de l'état descriptif de division en contradiction avec la reconnaissance d'une absence de règlement de copropriété contenue dans les conclusions du 19 février 2009 sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile et par application du principe etmécanisme de l'estoppel. Qu'elle conclue au débouté des prétentions contradictoires du syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' et de Maître [A] [V] tendant à voir reconnaître l'opposabilité du document intitulé 'règlement cahier des charges 'non publié, ni enregistré et tendant à faire dire que la répartition des charges se fera sur la base de la répartition des millièmes du sol et de l'état descriptif de division de 1967 dressé sur la base d'un programme immobilier abandonné, la contradiction de ses prétentions concrétisant la déloyauté du syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' par application du principe et mécanisme de l'estoppel et au regard des dispositions de l'article 761 du code de procédure civile, Attendu que la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation , dans un arrêt en date du 3 février 2010 a défini le principe de l'estoppel comme le « comportement procédural constitutif d'un changement de position de nature à induire son adversaire en erreur sur ses intentions » et a ensuite défini la portée de ce principe d'interdiction de se contredire au détriment d'autrui au regard d'une obligation de loyauté processuelle au terme d'un arrêt de chambre commerciale de la Cour de cassation en date du 20 septembre 2011. Qu'ainsi la notion dite d'estoppel correspond au principe suivant lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui. Attendu que la SCI LE MERCURE relève que dans ses conclusions d'incident du 19 février 2009, le syndicat des copropriétaires a reconnu que le document intitulé 'règlement de copropriété -cahier des charges' n'ayant été , ni publié, ni enregistré, la copropriété était dépourvue de l'acte fondateur permettant de répartir les charges de copropriété entre les copropriétaires si bien qu'il ne s'opposait plus à la demande d'expertise judiciaire confiée à un géomètre permettant d'établir le règlement de copropriété manquant. Qu'elle rappelle que c'est dans ces conditions que Monsieur [X] , géomètre expert a été nommé pour pouvoir en terminer et permettre à la copropriété de fonctionner. Que le syndicat des copropriétaires n'a donc pu valablement, après le dépôt du rapport d'expertise, revenir sur la reconnaissance loyale qu'il avait faite d'une absence de règlement de copropriété pour prétendre que finalement le document ancien, non publié, qui ne correspondait à rien, sur lequel il avait fallu plaider 20 ans sans savoir il s'agissait d'une copropriété ou d'un lotissement, devait et pouvait seul s'appliquer. Qu'elle soutient que ce revirement est totalement contradictoire et surtout déloyal Que par ailleurs elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne peut valablement soutenir aujourd'hui contre sa propre prise de position d'alors en accord avec l'adjudicataire SOFEA qu'il existe bien un règlement de copropriété applicable et qu'il n'est donc pas utile d'en établir judiciairement Qu'elle maintient que les moyens et demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables et conclue que leur rejet s'impose sur le principe de l'estoppel. Attendu qu'il résulte des conclusions d'incident du syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Draguignan du 19 février 2009 que ce dernier s'en est rapporté à la demande formée par la SCI LE MERCURE tendant à voir désigner un expert géomètre. Que contrairement à ce que soutient cette dernière, le syndicat des copropriétaires n'a pas, de ce fait, acquiescé au principe de l'inopposabilité du règlement de copropriété à la SCI LE MERCURE. Que la 2ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 3 juin 2010 et la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 21 octobre 1997 ont jugé que lorsqu'une partie s'en rapporte à justice sur le mérite d'une demande, cela implique de sa part, non un acquiescement à cette demande, mais la contestation de celle-ci. Qu'enfin la SCI LE MERCURE ne peut soutenir que le syndicat des copropriétés a acquiescé à ses prétentions pour se raviser ultérieurement alors que ce dernier a conclu des ses premières conclusions au fond et depuis lors de manière constante, à l'opposabilité du règlement de copropriété à la SCI LE MERCURE. Qu'il s'en suit que les prétentions du syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' sont recevables . 3°) Sur l'opposabilité du réglement de copropriété et de l'état descriptif de division Attendu qu'il est acquis aux débats qu'un cahier des charges- règlement de copropriété a été dressé par Maître [Z], notaire à [Localité 4], ledit règlement de copropriété ayant été enregistré à [Localité 5] le 30 mars 1966 mais non publié Qu'un état descriptif de division a également été dressé par Maître [Z] et publié à la conservation des hypothèques le 26 mai 1967. Attendu que l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.' Que dés lors il y a lieu de constater que la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' est dénuée de règlement de copropriété conforme à la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965 et au décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 en ce qu'il n'a pas été régulièrement publié conformément au décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955. Attendu qu'il résulte cependant de l'acte de vente de la SCI LE MERCURE du 14 janvier 2000 qui concerne l'acquisition des lots transitoires et dont le promoteur conteste le montant des tantièmes de parties communes que celle-ci a eu connaissance de l'ensemble des clauses et conditions résultant du règlement de copropriété. Qu'il était toutefois clairement indiqué dans le paragraphe intitulé- Etat descriptif- Règlement de copropriété- que le vendeur déclarait : 'Qu'aux termes d'une décision de l'assemblée générale extraordinaire de la copropriété en date du 15 janvier 1986 il a été décidé à la majorité requise de procéder à la scission de la copropriété. Cette décision a été annulée ainsi qu'il résulte d'un arrêt rendu le 8 février 1995 par la Cour de cassation. Qu'il a saisi le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de faire constater que l'ensemble immobilier duquel dépendent les biens désignés sous le paragraphe 1 de la désignation qui précède n'était pas soumis au régime de la copropriété mais aux règles du lotissement. Le 30 avril 1997 ce tribunal a rejeté la demande du vendeur et constaté que l'ensemble immobilier été soumis au régime de la copropriété. Ce jugement a été frappé d'appel par le vendeur et l'instance est actuellement pendante devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence L'acquéreur se déclare parfaitement informé de cette situation et accepte de faire la présente acquisition que lesdits biens vendus dépendent d'une copropriété ou d'un lotissement' Qu'il ressort de ces dispositions que l'organisation de la copropriété avait déjà été remise en question. Qu'il existait encore une incertitude sur les biens acquis puisque le vendeur avait contesté la décision du tribunal du 30 avril 1997 qui avait constaté que l'ensemble immobilier était soumis au régime de la copropriété. Que dès lors il ne saurait être soutenu que la SCI LE MERCURE avait pleinement adhéré à une organisation de la copropriété. Que le fait que le titre de propriété de la SCI LE MERCURE mentionne l'existence de l'état descriptif de division publié ne peut en aucun cas pallier l'absence de règlement de copropriété. Que si l'article 4 alinéa 3 du decret du 17 mars 1967 dispose que 'le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.' et vient ainsi altérer les dispositions de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut s'appliquer en l'absence de règlement de copropriété proprement dit, et en présence d'un état descriptif de division faisant fonction fondé sur un projet de constructions jamais réalisées et incohérent avec la réalité des lots et des charges afférentes. Qu'il convient par conséquent, tenant ces éléments, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit qu'aucun règlement de copropriété n'était opposable à la SCI LE MERCURE. 4°) Sur le réglement de copropriété et l'état descriptif de division proposé par l'expert judiciaire Attendu que par ordonnance en date du 18 septembre 2009, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Draguignan a ordonné une expertise et désigné à cet effet et Monsieur [X] avec pour mission notamment de recueillir tous éléments de nature à établir le règlement de copropriété, lequel devra déterminer la destination des parties privatives et communes, fixer les conditions de jouissance des parties privatives et communes, les règles relatives à l'administration des parties communes et l'état de répartition des charges conformément dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et aux textes subséquents et en fonction de la propriété indivise du sol de chaque lot comme de la consistance de la copropriété qui a été établie et de propoer un règlement de copropriété conforme à la loi du 10 juillet 1965. Que ce dernier déposait un premier rapport le 8 juin 2011 aux termes duquel il indiquait que la mission qui lui avait été donnée ne lui permettait pas de modifier l'état descriptif de division existant depuis 1966/ 67 et publié lequel état descriptif ne correspondait absolument pas à la réalité de la copropriété. Qu'il poursuivait en expliquant avoir dû tenir compte de cet état descriptif de division inadapté pour établir un projet de règlement de copropriété et de répartition des charges reconnaissant ainsi que ce projet de règlement de copropriété de répartition ne correspondait pas non plus à la réalité de la copropriété. Qu'il ajoutait ne pas être en mesure d'intégrer cet état descriptif de division au règlement de copropriété qu'il proposerait puisque la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' possédait déjà un état descriptif de division publié le 20 mai 1966/1967 et demeurant à cet égard la seule justification du statut de copropriété attribuée au village. Qu'il précisait que cet état descriptif de division apparaissait être totalement inadapté à la configuration actuelle des lieux et proposait en conséquence de prévoir provisoirement un coefficient de répartition de 1 pour les lots bâtis et de 0,1 pour les lots non bâtis. Attendu que la SCI LE MERCURE, tenant ces difficultés, sollicitait à nouveau la désignation d'un expert afin qu'aboutisse l'établissement d'un règlement de copropriété publiable et utilisable et un nouvel état descriptif de division conforme à la réalité de l'ensemble immobilier. Que c'est en l'état que par ordonnance du 31 octobre 2013, les opérations de l'expert [X] étaient réouvertes ,mission lui étant donnée d'établir l'état descriptif de division et le règlement de copropriété avec la répartition des charges. Que ce dernier déposait un rapport définitif le 15 septembre 2015 contenant le règlement de copropriété et l'état descriptif de division modificatif de la copropriété , tenant compte de la réalité de cet ensemble immobilier de 98 lots bâtis et non bâtis totalisant 52.'969 tantièmes dûment numérotés et répertoriés avec leurs tantièmes à chaque copropriétaire actuel. Attendu que l'article 8.I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.' Qu'il résulte de l'article 1er du décret du 17 mars 1967 que 'le règlement de copropriété mentionné par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par le premier alinéa du I et par le premier alinéa du II dudit article ainsi que l'état de répartition des charges prévu au troisième alinéa de l'article 10 de ladite loi. Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif. L'état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions du troisième alinéa et, s'il y a lieu, du dernier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges . Il précise les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer la quote-part de charges afférente à chaque lot : 1° Proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, telles que ces valeurs résultent des critères posés à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; 2° En fonction de l'utilité objective que les services et éléments d'équipement commun présentent à l'égard de chaque lot, en précisant les bases selon lesquelles la répartition a été effectuée, s'agissant des charges entraînées par lesdits services et éléments, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.' Que la 3ème chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt du 17 octobre 2012 a jugé que ' le désaccord des parties n'ayant pas besoin d'être préalablement constaté par une décision d'assemblée générale , le tribunal de grande instance pourra directement être saisi d'une demande d'homologation d'un projet de règlement établi par un notaire à la demande de d'un des copropriétaires. En revanche, aucun règlement de copropriété ne saurait être valable sans avoir été soit adopté par assemblée générale , soit homologué par le tribunal de grande instance. ' Attendu que la cour constate que ni le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' ni Monsieur [C] ne développe de moyens de fonds à l'encontre des choix opérés par l'expert Qu'ils opposent juste l'état descriptif de division dressé par le promoteur failli dans les années 1964/1965 au seul motif qu'il a été publié. Qu'ainsi ils maintiennent que la répartition des tantièmes des parties communes une fois adoptée et portée dans l'état descriptif de division est intangible conformément disposition de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 et que s'agissant des tantième de charges, le principe est également celui de leur intangibilité sous réserve de l'exception prévue par l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 Attendu que l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.' Que l'article 11 de ladite loi dispose que 'sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.' Attendu toutefois que cet état descriptif même publié ne peut servir de base et remplacer le règlement de copropriété manquant alors même que : - cet état descriptif de division a été établi sur la base d'un programme à édifier de 450 villas, objet de trois permis de construire auxquels il n'a pas été donné suite, programme qui ne correspond donc pas à la copropriété finalement réalisée et actuelle - certaines parcelles, objet de l'adjudication au profit de la société SOFEA ne sont pas visées dans cet état descriptif de division. Qu'il convient également de rappeler qu'un état descriptif de division est dépourvu de valeur contractuelle. Qu'en l'état, force est de constater que cet état descriptif de division vise seulement des tantièmes de sol et ne détermine nullement la destination des parties privatives et communes , ni ne fixe les conditions de jouissance des parties privatives et communes et la répartition des diverses catégories de charges par lots en fonction des critères de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Que le syndic a assimilé improprement en droit et en fait cet état descriptif de division à un règlement de copropriété en décidant d'effectuer la répartition des charges sur la base de ces tantièmes de sol. Qu'or ces tantièmes de sol ne correspondent pas à des tantièmes de parties communes, ni à la réalité de l'ensemble immobilier faute d'avoir réalisé les 450 lots prévus , cet état descriptif de division publié le 6 mai 1967 ne correspond pas à la réalité de fait et de droit de la copropriété. Que les lots actuels c'est-à-dire les lots tels que résultant de l'établissement de la copropriété n'ont pas tous été bâtis et n'ont finalement pas la consistance qui était prévue lors de l'établissement de ces tantièmes puisque seules 40 villas ont été construites sur les 450 prévues. Que dès lors il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a homologué le rapport d'expertise déposée par Monsieur [X] le 15 septembre 2015 comportant le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' , dit que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' établi par Monsieur [X] ont force exécutoire et désigné Maître [H] [M] et Maître [G] [W] , notaires associées à [Localité 4] avec mission de recevoir en leurs minutes lesdits règlements de copropriété et état descriptif de division et d'effectuer toutes formalités notamment auprès du service de la publicité foncière de Draguignan propres à rendre lesdits actes opposables au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires et aux tiers, les formalités de publicité étant aux frais avancés de la SCI LE MERCURE et dit que le syndicat des copropriétaires imputera lesdits frais sur les charges de copropriété incombant à la SCI LE MERCURE. 5°) Sur les demandes d'annulation des assemblées générales Attendu que la SCI LE MERCURE demande à la cour d'annuler les délibérations et résolution des assemblées des 22 octobre 2007, 2 décembre 2008, 28 janvier 2010,22 octobre 2010,18 octobre 2011,19 avril 2013,18 juillet 2014, 18 avril 14,26 janvier 2017, 11 septembre 2017, 26 octobre 2018 et du 2 décembre 2018 au motif que ces résolutions ont été votées en fixant une répartition des charges entre les copropriétaires, sans règlement de copropriété, ni état descriptif de division, sur une base de tantièmes, obsolètes inapplicables et erronés, en ne tenant aucun compte de la réalité de l'ensemble immobilier et notamment du caractère bâti ou non des parcelles, inique et abusive en ce qui la concerne ajoutant que s'agissant de l'assemblée du 18 juillet 2014, il a été indiqué de manière erronée la mention d'une présence ou d'une représentation de la SCI LE MERCURE. Attendu que le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' soutient que ces demandes sont irrecevables dans la mesure où l'action ayant pour objet de contester ces décisions d'assemblée générale n'a pas été introduite dans le délai de deux mois suivant la notification des décisions qui leur a été faites. Attendu qu'il résulte de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que 'les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.' Que le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' ne justifie pas de la régularité de la notification des délibérations querellées. Qu'il convient par conséquent de rejeter le moyen tendant à soutenir que la SCI LE MERCURE serait forclose en ses demandes Attendu qu'il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 22 octobre 2007 que la SCI LE MERCURE a voté en faveur de candidats au renouvellement du conseil syndical et du renouvellement du mandat du syndic de sorte qu'elle ne peut plus être admise à les contester. Qu'elle est cependant recevable à attaquer les résolution auxquelles elle s'est opposée à savoir la résolution n°1 relative à l'approbation des comptes, la résolution n°2 relative au quitus du syndic et la résolution n°3 relative au budget prévisionnel. Que ces résolutions concernant les finances du syndicat reposent sur une répartition des charges non valides et seront par conséquent annulées. Qu'il convient de confirmer le jugement queréllé sur ce point. Attendu qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 2 décembre 2008 que la SCI LE MERCURE n'était ni présente, ni représentés. Qu'elle attaque le 3ème alinéa de la 3ème résolution prévoyant que les charges de copropriété seraient réparties au moment de l'apurement comptable en fonction des tantièmes visés dans l'état descriptif de division. Qu'il s'ensuit que cette décision reposant sur une répartition des charges non valide encourt l'annulation. Qu'il convient de confirmer le jugement queréllé sur ce point. Attendu qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 janvier 2010 que la SCI LE MERCURE n'était ni présente, ni représentée. Qu'elle entend contester les délibérations et résolutions dans leur ensemble en l'absence de règlement de copropriété conforme au texte. Qu'il sera fait droit à la demande et de confirmer le jugement queréllé sur ce point. Attendu qu'il ressort de procès-verbal d'assemblée générale du 22 octobre 2010 que la SCI LE MERCURE était présente et a approuvé la constitution du bureau de sorte qu'elle ne peut demander l'annulation de l'ensemble des résolutions. Que cette dernière s'est également abstenue lors du vote de la résolution relative au budget prévisionnel et provisoire de sorte que n'ayant pas la qualité d'opposante, elle n'est pas recevable à agir et à demander l'annulation des décisions fixant la répartition des charges entre les copropriétaires. Qu'il convient de confirmer le jugement queréllé sur ce point. Attendu que lors de l'assemblée générale du 18 octobre 2011, la SCI LE MERCURE était présente et a voté la résolution n°12 de sorte qu'elle ne peut déférer la totalité des décisions de l'assemblée générale sur le fondement de la répartition non valide des tantièmes. Que les décisions ayant trait à la répartition des charges n°4,5 et 6ayant toutes été rejetées et la SCI LE MERCURE ayant voté contre ces décisions, n' est donc plus recevable à les attaquer. Qu'il convient de confirmer le jugement queréllé sur ce point. Attendu qu'il convient de constater que lors des assemblées générales du 19 avril 2013, du 18 avril 2014, du 26 janvier 2017, du 1er septembre 2017 et du 26 octobre 2018, la SCI LE MERCURE n'était ni présente, ni représentée de sorte qu'elle est fondée à demander l'annulation de la totalité des résolutions de ces assemblées comme ayant été voté en fonction d'une répartition des charges non valides. Qu'il convient de confirmer le jugement queréllé sur ce point. Attendu enfin s'agissant de l'assemblée générale du 18 juillet 2014, la SCI LE MERCURE soutient que contrairement à ce qu'il est mentionné au procès-verbal, elle n'était ni présente, ni présentée en l'absence de son mandataire lors des votes. Qu'il y apparaît qu'elle aurait voté plusieurs résolutions ce qu'elle conteste en soutenant avoir donné des instructions de vote d'abstention ou d'opposition, affirmations qui ne sont pas contredites par le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' . Qu'il convient par conséquent d'annuler la totalité des résolutions votées le 18 juillet 2014 et de confirmer le jugement queréllé sur ce point.. Attendu que la SCI LE MERCURE demande à la cour d'annuler l'assemblée générale du 2 décembre 2018 Qu'elle sera déboutée de cette demande à défaut de produire le procès verbal d'assemblée générale de ladite assemblée générale. 6°) Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI LE MERCURE Attendu que la SCI LE MERCURE demande à la cour de condamner in solidum Monsieur [C] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' à lui payer la somme de 70.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de leur résistance abusive à laisser régulariser la copropriété et la doter des outils indispensables à son fonctionnement. Que le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'soutient que cette demande est irrecevable car nouvelle en appel. Attendu que cette demande ne peut être considérée nouvelle en appel puisqu'elle tend aux mêmes fins que les demandes de première instance et englobe le préjudice subi du fait de l'appel et des agissements dans l'attente du prononcé de la Cour. Que par ailleurs l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur. Que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi. Qu'en l'espèce la SCI LE MERCURE sera déboutée de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d'une quelconque faute de la part de Monsieur [C] et du syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' qui avaient intérêt à ester en justice. Qu'il convient également de relever que la SCI LE MERCURE, à la faveur des procédures judiciaires qu'elle a initiées, n'a pas procédé au paiement des charges de copropriété. Qu'il convient par conséquent de rejeter sa demande. 7°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [C] Attendu que Monsieur [C] demande à la cour de condamner solidairement la SCI LE MERCURE et le syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4]' au paiement de la somme de 15.'000 € de dommages-intérêts au titre de sa résistance abusive Que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur. Que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi. Qu'en l'espèce Monsieur [C] sera débouté de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d'une quelconque faute de la part de le syndicat des copropriétaires 'village du lac de [Localité 4]' et de la SCI LE MERCURE qui avaient intérêt à ester en justice. Qu'il convient par conséquent de rejeter sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point. 8° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]'.et Monsieur [C] aux entiers dépens en cause d'appel en ceux compris des deux expertises successives de Monsieur [X], distraits au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD & JUSTON qui y a pourvu, la SCI LE MERCURE ne participant pas à la répartition de cette condamnation pour frais irrépétibles Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner in solidum Monsieur [C] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'village du lac de [Localité 4]' au paiement de la somme de 10.'000 € pour les frais irrépétibles en cause d'appel.