Cour d'appel, 1ere Chambre Section 1, 12 mars 2024, n° 22/03509

Motivation

SUR CE, LA COUR : Au regard du dispositif des dernières écritures de M.[S] lequel seul lie la cour en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, nonobstant son appel de toutes les dispositions du jugement entrepris, ce dernier ne forme aucune demande quant au débouté prononcé par le premier juge de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Cette disposition ne peut dès lors qu'être confirmée. 1°/ Sur l'application de la clause pénale Le compromis de vente signé le 9 septembre 2019 entre la société civile de [Adresse 11] et M.[X] [S], par l'intermédiaire de l'agence Fika, portait sur l'acquisition dans un ensemble immobilier en copropriété situé sur la commune de [Localité 13] [Adresse 2] du lot 20 à usage commercial sis en rez-de-chaussée, les lots 21, 22, 23, 24, 25, 26 et 27 constituant en rez-de-chaussée des emplacements de stationnements extérieurs abrités, et le lot 28 constituant en rez-de-chaussée un emplacement de stationnement abrité, le tout pour un prix principal de 365.000€ et un montant total d'acquisition, frais notariés estimés et de négociation inclus, de 413.600€. Ce prix était mentionné comme devant être financé intégralement par un ou plusieurs prêts, sans apport personnel de l'acquéreur. Ce compromis était signé sous deux conditions suspensives. La première consistait en la purge de tout droit de préemption ou de préférence. La seconde consistait en l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts pour un montant global maximum de 413.600 €, d'une durée maximale de 15 ans, avec un taux d'intérêt maximal hors frais de dossier, d'assurance et de garanties de 1,50% et une garantie réelle sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier. M.[S] s'engageait à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais et notamment à déposer le dossier d'emprunt d'ici le 9/10/2019 et à en justifier au vendeur à première demande tout comme à adresser au notaire rédacteur copie de l'offre de prêt dans les huit jours de l'obtention de celle-ci. Une semaine après réception d'une mise en demeure d'avoir à justifier de l'obtention du ou des prêts, le compromis était stipulé caduc. Le compromis comportait par ailleurs une clause pénale aux termes de laquelle, si l'une des parties ne voulait ou ne pouvait réitérer le compromis par acte authentique bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle serait redevable envers l'autre d'une indemnité d'ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de 36.500 €, étant rappelé qu'aux termes du second alinéa de l'article 1231-5 du code civil « le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » Il est acquis qu'au 9 janvier 2020 la renonciation au droit de préemption urbain était parvenue aux notaires des deux parties (pièce 11 de la Sas Fika). Il n'y a pas de débat sur l'acquisition de la première condition suspensive. Pour l'application de la condition suspensive relative à l'obtention d'un ou plusieurs prêts l'acte prévoyait que le ou les prêts seraient considérés comme obtenus lorsque, une ou plusieurs offres de prêts accompagnées de l'agrément à l'assurance décès-invalidité-incapacité, auraient été émises. Il prévoyait que l'acquéreur devrait en justifier au vendeur à première demande et qu'il s'obligeait à adresser au notaire rédacteur copies de l'offre de prêt dans les huit jours de l'obtention de celle-ci, l'obtention devant intervenir, pour réaliser la condition suspensive, au plus tard le 9/11/2019. Le compromis prévoyait en outre que si l'une des parties ne voulait ou ne pouvait pas réitérer le présent acte par acte authentique bien que les conditions soient réalisées, elle serait redevable envers l'autre d'une indemnité d'ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de 36.500 €. En application des dispositions de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement et il appartient au bénéficiaire de la condition d'établir qu'il a accompli toutes les diligences nécessaires à la réalisation de la ou des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente à savoir qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le contrat. En l'espèce, il est justifié par les différentes attestations successives de la Banque Populaire Occitane produites au débat par M.[S], lesquelles émanent bien de cet établissement bancaire ainsi que le certifie M. [G] [P], directeur d'agence, par mèl du 16 mai 2022 en réponse notamment à celui de l'avocat de M.[S], que : -le 21/09/2019 M.et Mme [S] ont déposé auprès de la Banque Populaire Occitane agence de [Localité 13] Lascrosses deux demandes de prêts, l'une pour l'acquisition de locaux au [Adresse 1] à [Localité 13] d'un montant de 365.000 € sur une durée de 180 mois moyennant une échéance mensuelle hors assurance de 2.193 €, la seconde pour un prêt travaux d'un montant de 145.104,63 € sur une durée de 180 mois moyennant une échéance mensuelle hors assurance de 872 €, -le 13/01/2020 la Banque Populaire Occitane a attesté qu'il n'avait pas été donné une suite favorable à la demande de prêt professionnel sollicitée par M.[X] [S], gérant de la Sci GECA2, pour le financement de l'achat de locaux professionnels pour un montant de 558.704,63 € sur une durée de 180 mois au taux nominal de 1,05%, selon des échéances de 3.537,70 €, -le 16/01/2020, la même Banque Populaire Occitane a attesté d'une part, qu'elle n'avait pas donné de suite favorable à la demande de prêt professionnel sollicitée par M.[X] [S] pour le financement de locaux professionnels situés au [Adresse 1] à [Localité 13] pour un montant de 365.000 € sur une durée de 180 mois au taux nominal de 1,05%, pour une échéance hors assurance de 2.193 €, avec garantie (hypothécaire et caution), d'autre part, qu'elle n'avait pas donné une suite favorable à la demande de prêt professionnel sollicitée par M.[X] [S] pour le financement de travaux situés au [Adresse 1] à [Localité 13] pour un montant de 145.104,63 € sur une durée de 180 mois au taux nominal de 1,05%, pour une échéance hors assurance de 872 € avec garantie hypothécaire et caution, -la Banque Populaire Occitane atteste qu'au moment de l'instruction du dossier le taux débiteur proposé par elle était de 1,05% sur 180 mois. Ces éléments établissent que M.[S], que ce soit en nom personnel ou pour le compte d'une personne morale, en l'espèce la Sci GECA2, dont le compromis lui permettait la substitution (page 2 du compromis) et qui était auteure de l'offre d'acquisition du 1er avril 2019 sous la signature de M.[S] son gérant (pièce 3 de la Sas Fika), a déposé concomitamment le 21/09/2019 auprès de la Banque Populaire Occitane deux demandes de prêts , la première pour financer l'acquisition objet du compromis de vente pour le montant principal de 365.000 €, hors frais de notaires et d'agence, sur 180 mois, la seconde pour financer des travaux sur le bien objet du projet d'acquisition à hauteur de 145.104 ,63 € sur 180 mois, projet de travaux non évoqué ni pris en compte dans le compromis, étant relevé que dans l'offre d'achat du 1er avril 2019 la société CG2A Assurances et M.[S] avaient expressément stipulé prendre les lieux en l'état où ils se trouvent, les connaissant pour les avoir vus et visités, et que la réalisation du projet était conditionnée à l'obtention d'un prêt bancaire. Même en considérant que le prêt travaux était subordonné à l'obtention du prêt acquisition et que le rejet du prêt acquisition rendait sans objet la demande de prêt travaux, le dépôt de deux demandes concomitantes devant le même organisme prêteur imposait un examen par ce dernier de la situation globale à financer au regard des capacités de remboursement du demandeur aux prêts, les deux échéances mensuelles représentant un total de 3.065 € hors assurance porté à 3.537,70 € pour un montant total emprunté de 558.704,63 € selon l'attestation bancaire du 13/01/2020.. En sollicitant ainsi des financements concomitants pour un encours total de 510.104,63 € porté ensuite dans des conditions non établies à 558.704,63 €, financements refusés globalement par la Banque Populaire Occitane le 13/01/2020, puis individuellement le 16/01/2020, alors qu'il s'était engagé dans la promesse de vente sous condition suspensive à solliciter avant le 9/10/2019 un prêt global maximum de 413.600 €, M.[S] n'a pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis et ne peut pas prétendre qu'il a accompli toutes les diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts telle que stipulée à la promesse de vente. La non réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un ou plusieurs prêts résulte en conséquence du seul fait de M.[S] et doit être réputée accomplie. La caducité du compromis, écartée par le premier juge, n'est pas soutenue devant la cour par l'appelant. Dans ces conditions, la Scpi [Adresse 10] se trouve bien fondée à solliciter l'application de la clause pénale prévue au compromis. Il est justifié par M.[S] qu'après l'échec du compromis objet du présent litige et la réalisation effective en juillet et août 2020 des ventes de deux biens immobiliers qui appartenaient à deux Sci dont il détenait le capital, il a proposé à la Scpi La Rocade en mars 2021, soit plus de douze mois après l'échec du compromis signé le 9 septembre 2019 et sept mois après la réalisation de la vente des biens immobiliers dont il détenait le capital, d'acquérir les locaux du [Adresse 2] à [Localité 13] pour un montant de 365.000 € frais d'agence en sus sans recours à un prêt. Par courrier officiel du 1er avril 2021 le conseil de la Scpi [Adresse 10] a répondu que depuis l'échec de la vente sa cliente avait modifié ses projets quant aux locaux, ayant engagé des frais importants pour y réaliser des travaux et ayant signé un bail commercial de 9 années au mois de février 2021, le local n'étant plus désormais disponible à la vente. Il est cependant expressément spécifié à l'acte de bail commercial produit au débat par la Scpi La Rocade, signé le 4/02/2021 moyennant un loyer annuel de 30.000 € Ht et hors charges avec une franchise de trois mois avec une société spécialisée dans la location d'espaces dédiés à l'organisation de quiz immersifs, que le bailleur indique qu'aucuns travaux n'ont été effectués dans l'immeuble donné à bail durant les trois années précédant la signature du bail, soit depuis février 2018, et qu'au jour de la signature du bail il n'était pas prévu de réaliser des travaux dans l'immeuble au cours des trois années suivant la signature du bail Les locaux ont donc été loués en l'état dans lequel ils étaient lors de la signature du compromis de vente avec M [S]. Néanmoins, des suites de l'échec de la vente initialement prévue pour intervenir au 31 décembre 2019 imputable à M.[S], la Scpi [Adresse 10], a perdu une chance d'avoir vendu début 2020 les biens objets du compromis de vente d'avril 2019 pour un prix principal de 365.000 € et ce, juste avant les périodes de confinement et de restrictions d'exploitation de lieux destinés à accueillir du public liées à l'épidémie de Covid 19 constituant de surcroît un empêchement à la location commerciale. Dans ce contexte le montant de la clause pénale prévu au compromis, destiné à évaluer forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractuelle ne présente aucun caractère excessif et le jugement entrepris doit être confirmé en ce que le premier juge a condamné M.[S] à payer à la Scpi La Rocade la somme de 36.500 € au titre de la clause pénale. 2°/ Sur l'action indemnitaire de la Sas Fika Même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Ass.plénière 9 mai 2008 pourvoi n° 07-12.449). En l'espèce, il résulte du compromis de vente dont la réalisation effective a échoué du fait de l'acquéreur ainsi que retenu ci-dessus, que le compromis avait été négocié par l'agence Fika, laquelle était titulaire d'un mandat régulier de la Scpi [Adresse 10] et que la rémunération de l'agent immobilier intermédiaire y avait été prévue à la seule charge de l'acquéreur pour un montant de 21.900 € Ttc. La condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue au compromis ayant défailli du seul fait du manquement de M.[S] à ses obligations, la perte effective du droit à rémunération de l'agent immobilier, source d'un préjudice financier, est donc bien imputable au comportement fautif de M.[S] dans l'exécution de ses obligations contractuelles, situation de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'agent immobilier. A titre de réparation la société Fika ne sollicite que l'indemnisation d'une perte de chance de percevoir sa commission, perte de chance justement estimée par le premier juge à hauteur de 70% du montant de la commission à laquelle aurait pu prétendre l'agent immobilier si la vente s'était effectivement réalisée. La Sas Fika sollicite néanmoins par voie d'appel incident que l'indemnité allouée par le premier juge soit affectée de la Tva au taux de 20% dès lors que sa rémunération est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée. La commission à laquelle aurait pu prétendre la Sas Fika si la vente s'était réellement réalisée aurait été de 21.900 € Ttc, de sorte que la somme allouée par le premier juge à hauteur de 15.330 € représente exactement, dans la limite de la chance perdue indemnisable, 70% de la rémunération Ttc prévue au compromis. Il n'y a donc pas lieu d'y ajouter quelque somme que ce soit, étant surabondamment relevé que selon la doctrine fiscale, une telle indemnité qui a pour objet exclusif de réparer un préjudice commercial, fût-il courant, n'a pas à être soumise à la Tva dès lors qu'elle ne constitue pas la contrepartie directe ni la rémunération d'une prestation de service individualisable. En conséquence, déboutant M.[S] de son appel et la Sas Fika de son appel incident, le jugement entrepris doit être confirmé en ce que le premier juge a condamné M.[S] à payer à la Sas Fika la somme de 15.330 € à titre de dommages et intérêts. 3°/ sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Succombant en ses prétentions, M.[S] supportera les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel. Il se trouve redevable d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tant au titre de la procédure de première instance, telles que justement arbitrée par le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir lui-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.