En-tête
N° RG 22/00022 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PTW3 Minute N° : COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre de l'expropriation ARRET DU 15 MARS 2024 Débats du 19 Janvier 2024 APPELANT : d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 19 Octobre 2022 Monsieur [G] [O] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Maître Olivier MARTIN-LASSAQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEES SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 14] MEDITERRANEE METROPOLE ( SA3M ) agissant par son représentant légal en exercice ayant son siège social [Adresse 3] Etablissement Public [Localité 14] MEDITERRANEE METROPOLE prise en la personne de son président en exercice domicilié es qualités [Adresse 9] Représentés par Maître Benjamin FOURNIE membre de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER - SOLAND - GILLIOCQ, avocat au barreau de MONTPELLIER EN PRESENCE DE : Monsieur le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Direction Générale des Finances Publiques [Adresse 2] - [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Monsieur [X] [W], inspecteur divisionnaire, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de [Localité 10], aux fonctions de commissaire du gouvernement, COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre, Madame BOURDON, conseiller, Monsieur GRAFFIN, conseiller, GREFFIER : Mme Béatrice MARQUES, greffier, lors des débats et du prononcé. DEBATS : A l'audience publique du 19 Janvier 2024 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 15 Mars 2024. ARRET : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Béatrice MARQUES, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Faits et procédure
******* EXPOSE DU LITIGE : Par décision du 30 décembre 2019, [Localité 14] Méditerranée Métropole a décidé de mandater la Société d'Aménagement de la Métropole de [Localité 14] (SA3M) pour la réalisation des procédures amiables et judiciaires devant aboutir à l'acquisition de l'ensemble des droits de toutes natures sur le périmètre de [Adresse 12] dans le quartier [Localité 15] aux fins de constitution d'une réserve foncière au profit de la Métropole de [Localité 14]. Par arrêté préfectoral du 25 février 2021, les opérations d'acquisitions foncières nécessaires à la réalisation du projet étaient déclarées d'utilité publique. Le 10 août suivant, le Préfet de [Localité 10] déclarait cessibles pour cause d'utilité publique les biens compris dans le périmètre de l'opération au profit de l'expropriante. Parmi les biens à exproprier figurent des locaux commerciaux et leurs annexes appartenant à M. [O], les lots 416, 417 et 418 outre les lots 173 à 178 à usage de réserves sis dans la copropriété de [Adresse 12], [Adresse 4] sur la commune [Localité 14], sur une parcelle cadastrée [Cadastre 13]. L'ordonnance d'expropriation du 10 janvier 2022 a été rectifiée le 14 février 2022. La SA3M a saisi le juge de l'expropriation du département de l'Hérault aux fins de fixation de l'indemnité judiciaire selon mémoire du 09 février 2022 proposant 1 000 €/m² pour la surface commerciale et 7 000 € s'agissant des réserves. Le transport sur les lieux a été fixé au 1 juillet 2022 par ordonnance du 16 mai 2022, et s'est tenu en présence de l'exproprié représenté. La visite des lieux a permis de constater que les lots qualifiés initialement de 'boxs' correspondent à un espace de réserves en sous sol accessible depuis la surface commerciale. Par jugement rendu le 19 octobre 2022 le juge de l'expropriation a : Alloué à M. [O] pour l'expropriation des biens situés sur la commune de [Localité 14] copropriété de [Adresse 12], [Adresse 4] sur la parcelle [Cadastre 13], correspondant aux lots 416, 417 et 418 et 173 à 178, une indemnité globale de dépossession de 148 873 € ; Condamné la SA3M à payer à M. [O] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelé que les dépens sont à la charge de l'expropriante ; Rappelé que conformément à l'article L 231-1 du code de l'expropriation, dans le délai d'un mois, soit du paiement de l'indemnité ou, en cas d'obstacle au paiement, de sa consignation, soit de l'acceptation ou de la validation de l'offre d'un local de remplacement, les détenteurs sont tenus de quitter les lieux. Passé ce délai qui ne peut, en aucun cas, être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l'expulsion des occupants. ** M. [O] a interjeté appel de ce jugement le 21 novembre 2022, intimant la société [Localité 14] Méditerranée Métropole, l'établissement Public [Localité 14] Méditerranée Métropole et le commissaire du gouvernement. Dans son dernier mémoire déposé au greffe le 13 juillet 2023, il demande à la cour de réformer le jugement, de lui allouer pour l'expropriation des biens situés sur la commune de [Localité 14] copropriété de [Adresse 12] [Adresse 4] sur la parcelle [Cadastre 13] constitués des lots 416, 417, 418, 173 à 178 une indemnité globale de dépossession de 325 570,40 €, outre 30 240 € d'indemnité pour perte de loyer locatif et 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il fait valoir qu'il y a lieu de retenir une superficie pour la surface en sous sol de 126,84 m² (66,84 m² correspondant aux lots 173 et 174, plus quatre boxs de 15 m²) qu'il y a lieu de retenir les termes de comparaison qu'il a produits en première instance et de fixer l'évaluation des locaux commerciaux à 1 500 €/m², et que seule une pondération de 0,8 doit être effectuée pour les 126,84 m² de réserve. Il ajoute que dès lors que les locaux étaient exclusivement affectés à la location il y a lieu de lui allouer une indemnité pour perte de revenus locatifs, que cette demande nouvelle est l'accessoire de la demande principale et est donc recevable. ** La société [Localité 14] Méditerranée Métropole et la Métropole [Localité 14] Méditerranée Métropole dans leurs conclusions déposées le 3 avril 2023 puis le 29 décembre 2023 demandent à la cour de : Confirmer en tout point le jugement n° 22/00021 en date du 19.10.2022 rendu par la juridiction de l'expropriation du Département de l'Hérault : ' Fixer au 02 mars 2006 la date de référence ; ' Allouer à M [O] pour l'expropriation des biens situés sur la commune de [Localité 14] copropriété de [Adresse 12], [Adresse 4] sur la parcelle [Cadastre 13], constitués des lots 416, 417, 418 et 173 à 178 une indemnité globale de dépossession de 148 873 € ; ' Rejeter toutes autres demandes contraires formulées par M.[O] et le commissaire du gouvernement ; ' Condamner M.[O] à payer 3 000 € à la SA3M et la Métropole [Localité 14] Méditerranée Métropole en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; ' Condamner M.[O] aux entiers dépens. ** Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 23 mai 2023 demande à la cour de confirmer le jugement sur la date de référence, et de l'infirmer pour le surplus. Il demande à la cour de retenir un prix médian unitaire de 1 025,50 €/m² pour les locaux commerciaux, de retenir une surface de 126,84 m² pour les réserves, mais de pondérer cette surface à 0,5 en l'état de la qualité de ces locaux et de leur accessibilité, que dès lors que le bien est occupé un abattement de 20 % doit être appliqué que par conséquent l'indemnité principale peut être fixée à 171 660,50 €. ** Les parties ont été convoquées pour l'audience du 19 janvier 2024 au cours de laquelle la société [Localité 14] Méditerranée Métropole a été autorisée à déposer une note en délibéré, un délai suffisant étant accordé à l'appelant pour y répondre. Le 22 janvier 2024 la société [Localité 14] Méditerranée Métropole et la Métropole ont déposé une note en délibéré dans laquelle elles maintiennent leur demande de confirmation du jugement, sollicitent le rejet de la demande accessoire pour perte de loyer, et subsidiairement la fixation de cette indemnité à 6 mois, M. [O] étant condamné à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'a pas été répondu par l'exproprié à la note en délibéré.
Motivation
MOTIFS : La date de référence et la qualification de terrain bâti ne sont pas contestés en cause d'appel. Sur la consistance du bien : Le premier juge a retenu une surface de 145,82 m² pour les locaux commerciaux et une surface de 66,84 m² pour la réserve en lui appliquant une pondération de 50 %, se fondant sur les actes de propriété produits. La société [Localité 14] Méditerranée Métropole sollicite la confirmation de ce chef, car si elle reconnaît que lors de la visite des lieux il a été constaté une superficie en sous sol de 126,84 m², l'acte de vente ne fait mention que de 66,84 m² en sous sol, le métreur ayant bien inclut dans son métré les lots 175, 176, 177 et 178 et retenu une surface globale de 212,66 m² (145,82 +66,84), que les empiétements irréguliers sur des lots voisins ou parties communes ne peuvent être source d'indemnité. Toutefois comme le soutiennent l'appelant et le commissaire du gouvernement, si l'acte de propriété de M. [O] en date du 25 février 2003 concerne les lots 416-417-418 du rez de chaussée et les lots 173-174-175-176-177 et 178 du sous sol, le métré effectué 16 octobre 2002 ne concerne que les lots 173 et 174, 416, 417 et 418. Il est donc inexact d'affirmer que la surface de la totalité des lots a été évaluée, les lots 175 à 178 n'étant pas visé par le cabinet d'expertise Soual, il sera donc tenu compte de la surface telle qu'elle ressort du transport sur les lieux soit 145,82 m² pour le rez-de-chaussée et 126,84 m² pour les réserves en sous sol. Les réserves en sous sol ne sont accessibles que depuis le local commercial et ne peuvent être approvisionnées par le parking, il y a donc lieu de pondérer leur surface du coefficient 0,5 et non 0,2 comme le sollicite l'appelant. Il en résulte que la surface à prendre en compte sera de 145 ,82 + (126,84/2) = 209,22 m². Sur l'indemnité de dépossession : Le premier juge a retenu comme fiables les six termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement : - Deux cessions de biens au sein de [Adresse 12] : 23 février 2017 : local commercial de 33,36 m² au prix unitaire de 1 649 €/m² ; 28 janvier 2008 : local commercial de 47,56 m² vendu loué au prix unitaire de 1 051 €/m² ; - Quatre cessions dans une résidence voisine : 21 novembre 2018 : local commercial et réserve de 136,65 m² vendu loué au prix unitaire de 439 €/m² ; 10 février 2020 : deux locaux de 59,74 m² au prix unitaire de 527 €/m² ; 19 juillet 2017 : 3 lots de locaux commerciaux de 77 m² au prix unitaire de 545,45 €/m² ; 25 mars 2019 : local commercial et box de 24 m² au prix unitaire de 1250 €/m². Toutefois comme le sollicite l'exproprié, les deux termes de référence du 10 février 2020 et du 19 juillet 2017, qui sont aussi proposés par l'autorité expropriante, et concernent des locaux associatifs qui ont donc une valeur moindre, ne seront pas retenus. L'exproprié demande à la cour de rejeter la vente du 21 novembre 2018 au motif que l'acte de vente ne précise pas la superficie du bien vendu. Il est exact que seule la surface du local commercial est renseignée et que la surface de la réserve est ignorée, toutefois la prise en compte de cette surface ferait ressortir un prix au m² minoré, il convient donc de retenir cette vente comme élément de comparaison. L'autorité expropriante conclut au rejet de la vente intervenue le 23 février 2017 (1 649 €/m²) au motif qu'elle concerne un local de petite superficie (33,36 m²), libre au jour de la vente. Toutefois son expert a lui-même proposé un bien à titre de comparaison d'une superficie de 24 m² soit inférieure à celle-ci et en ce qui concerne le fait que le bien soit libre à la vente, cela ne peut avoir d'impact sur la valeur de base, avant abattement pour occupation. Cet élément de comparaison sera donc pris en compte. L'autorité expropriante conclut au rejet de la cession du 28 janvier 2008 (1 051 €/m²) comme élément de comparaison trop ancien. Toutefois s'il est exact que la cession du 28 janvier 2008 est un peu ancienne, elle correspond exactement au bien objet du présent litige et constitue donc un terme de comparaison pertinent. La société [Localité 14] Méditerranée Métropole, produit aux débats le rapport de M. [L] expert privé qu'elle a requis. Parmi les 9 termes de référence retenus par l'expert quatre correspondent à ceux proposés par le commissaire du gouvernement. Les 5 autres concernent les cessions suivantes : - 6 juin 2017 : un local commercial vendu loué secteur de [Localité 11] d'une superficie de 86,59 m² au prix unitaire de 1 155 €/m² ; - 25 juin 2020 : un local commercial situé au petit [Localité 5] d'une superficie de 105,36 m² au prix unitaire de 997 €/m² ; - 21 février 2019 : deux locaux commerciaux sur le secteur de [Localité 6] d'une superficie de 70 m² au prix unitaire de 429 €/m² ; - 6 juillet 2020 : trois locaux commerciaux sur le secteur de [Localité 6] d'une superficie de 71 m² au prix unitaire de 957 €/m² ; - 29 novembre 2017 : deux locaux commerciaux vendus loués secteur de [Localité 11] d'une superficie de 59 + 48,08 m² au prix unitaire de 680 €/m² pondéré ; L'exproprié soutient que les trois termes de comparaison qui correspondent à des biens situés sur les secteurs de [Localité 16]/[Localité 7] et [Localité 8]/[Localité 6] ne doivent pas être retenus car géographiquement éloignés du quartier de [Localité 11]. Il est exact qu'en présence de termes de comparaison correspondant à des biens cédés dans la même quartier voire dans le même immeuble, il n'est pas justifié de retenir des termes de comparaison sur les locaux d'un autre quartier. Ces éléments de comparaison ne seront pas retenus. En ce qui concerne la vente du 29 novembre 2017, l'exproprié soutient que cette cession ne peut servir de valeur de référence en raison de son prix anormalement bas. Toutefois cet argument ne peut être retenu dans le cadre d'une évaluation par comparaison dès lors que le bien est semblable à celui objet du litige. Ce terme de comparaison sera retenu. En l'état des six termes de comparaison ainsi retenus qui vont d'une fourchette de 439 €/m² à 1 649 €/m² et correspondent à une valeur moyenne de 1 033,33 € et à une valeur médiane de 1 202,50 €, tenant compte de l'emplacement de ce local, de la facilité d'accès et de la surface de stockage au sous sol directement accessible, il sera retenu comme valeur unitaire de base la somme de 1 200 €/m². Il n'est pas contesté que les locaux sont occupés et que dès lors un abattement doit être pratiqué. La société [Localité 14] Méditerranée Métropole ne conteste pas l'abattement de 25 % opéré par le premier juge, le commissaire du gouvernement et l'exproprié proposent un abattement de 20 %. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu en l'état de la nature des baux un abattement de 20 %. L'indemnité principale de dépossession sera donc égale à la somme suivante : 209,22 x 1 200 x 0,80 = 200 851,20 €. Le mode de calcul de l'indemnité de remploi n'est pas contesté, il sera alloué la somme de 21 085,12 €. L'indemnité de dépossession est donc de 221 936,32 €. Sur la demande d'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs : M. [O] sollicite le versement d'une indemnité de 30 240 € correspondant au montant des loyers annuels qu'il percevait (20 160 €) sur 18 mois. La société SA3M soutient que cette demande nouvelle formée en cause d'appel est irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, et subsidiairement que le versement de cette indemnité n'est pas automatique, qu'elle ne peut être accordée que pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche d'un bien équivalent et d'un nouveau locataire, qu'en l'espèce cette indemnité ne saurait être accordée pour une durée de plus de 6 mois. A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si le fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire (articles 564-565 et 566 du code de procédure civile). En l'espèce la demande d'allocation d'une indemnité pour perte de revenus locatifs est une demande accessoire à la demande principale d'indemnisation du préjudice résultant de la dépossession, il en résulte que cette demande est recevable en cause d'appel. Sur le fond la société SA3M et [Localité 14] Méditerranée Métropole ne contestent pas que le montant des loyers annuel est de 20 160 €. Tenant le caractère très attractif du marché locatif de la ville de [Localité 14], l'indemnité sera fixée à la somme de 10 080 €. Sur les autres demandes : La société SA3M qui succombe sera tenue aux dépens d'appel et condamnée en équité à verser à M. [O] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dispositif
PAR CES MOTIFS : La cour : Infirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation le 19 octobre 2022 en ce qu'il a fixé l'indemnité globale de dépossession à la somme de 148 873 € ; Statuant à nouveau ; Alloue à M. [O] pour l'expropriation des biens situés sur la commune de [Localité 14] copropriété de [Adresse 12], [Adresse 4] sur la parcelle [Cadastre 13], correspondant aux lots 416, 417 et 418 et 173 à 178, une indemnité de dépossession de 221 936,32 € ; Y ajoutant ; Alloue à M. [O] une indemnité pour perte de revenus locatif de 10 080 € ; Condamne la société d'aménagement [Localité 14] Méditerranée Métropole à payer à M. [O] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société d'aménagement [Localité 14] Méditerranée Métropole aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,