Cour d'appel, Chambre 1-10, 7 mars 2024, n° 23/00002

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.   Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.   L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Sur la date de référence Il est constant que, conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation : «Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 15], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. » En l'espèce, le juge de première instance a fixé la date de référence au 28 janvier 2020, date d'opposabilité du 1er PLUi approuvé le 19 décembre 2019. Pour contester la date de référence ainsi retenue, l'appelante rappelle qu'une modification n° 2 est intervenue le 30 juin 2022, et publiée le 29 août 2022, apportant au PLUi initial plusieurs modifications. L'examen des éléments de la procédure révèle que la modification dont s'agit a, en effet, modifié de manière signification certains articles du PLUi initial. La date d'opposabilité de cet acte modificatif doit, dés lors être retenue pour fixer la date de référence au 29 août 2022 ; Sur la consistance du bien et son usage effectif Le jugement querellé rappelle que le bien exproprié consiste en en deux bâtiments distincts, séparés par une courette, dont un se trouve totalement délabré et encombré alors que l'autre a été rénové et en très bon état. La discussion porte essentiellement sur l'immeuble rénové, d'une superficie utile de 350 m2. Le jugement querellé décrit le bien ainsi qu'il suit : « Il s'agit d'un immeuble de cinq étages de type trois fenêtres marseillais, dont la façade a été refaite et les persiennes en bois rénovées et repeintes, à usage de résidence étudiante. L'entrée intégralement rénovée donne sur un hall de réception pour accueillir les étudiants. Le sol est revêtu de marbre. Les murs et le plafond sont repeints et l'éclairage se fait par des néons encastrés. L'entrée dispose de deux locaux techniques fermés par deux portes. Un escalier en pierres conduit à un grand sous-sol en cours de rénovation avec un sol brut et un faux plafond. La superficie du sous-sol est celle de l'immeuble. Il est raccordé aux réseaux d'eau et d'électricité. Un puits de lumière se trouve à l'arrière du sous-sol. Au rez-de-chaussée gauche, se trouve une chambre avec un coin cuisine (kitchenette) et un bloc sanitaire avec VMC composé d'une douche entièrement carrelée, d'un lavabo et de toilettes ainsi que d'un chauffe-eau électrique individuel et d'une trappe d'accès au réseau de plomberie. Le sol est revêtu de carrelage type marbre, les murs sont peints. La fenêtre en PVC avec double vitrage donne sur la cour. La chambre dispose d'un chauffage de type convecteur électrique neuf, d'une prise téléphonique et d'une prise antenne pour la télévision. La porte de la chambre est une porte coupe-feu. Les deux chambres entièrement rénovées sont propres et en parfait état. Au rez-de-chaussée droite, se trouve une chambre identique à la précédente, qui donne également sur la cour». Le premier juge poursuit en précisant que le propriétaire, gérant de la SCI appelante, a précisé lors de la visite des lieux que « toutes les chambres rénovées sont configurées à l'identique et disposent toutes d'une porte coupe-feu, d'un coin cuisine (meuble et évier en inox) avec VMC, d'un coin salle de bain avec VMC, lavabo, douches, toilettes, cumulus électrique et trappe technique, de fenêtres en PVC avec double vitrage, d'un convecteur électrique, du compteur électrique individuel, d'une prise téléphonique et d'une antenne télévision ». La visite effectuée, jusqu'au 5ème et dernier étage de l'immeuble, confirme les éléments indiqués par le propriétaire et la qualité de la rénovation opérée sur l'entièreté du bien. Le second immeuble est décrit comme un bâtiment « totalement délabré, anciennement à usage d'hôtel. Les cloisons des trois vieilles chambres sont visibles. Ce bâtiment est délabré et encombré, la charpente du toit est visible ». Ainsi, la SCI IMMA FONCIER justifie avoir effectué des travaux de rénovation, sur l'un des bâtiments composant le bien exproprié, d'une ampleur et d'une qualité qui ne peuvent être contestés. La réserve émise par la partie expropriante sur la solidité de la structure est inopérante et sera écartée, en l'absence de tout élément technique permettant l'étayer. Reste à déterminer si les travaux entrepris l'ont été à des fins spéculatives, dans le but d'élever la valeur d'expropriation. Il convient de relever que les premiers travaux sont intervenus en 2006-2007, selon autorisation de travaux délivrée le 21 septembre 2006 et après avis des autorités d'urbanisme concernées, dont la direction de l'habitat et du logement et l'architecte des bâtiments de France, et ont essentiellement visé la structure même du bâtiment, à savoir : « réfection de la toiture, démolition-reconstruction des planches et cage d'escalier, ravalement des façades, réalisation escalier béton, cloisonnement, portes, décroutage des murs ». Le diagnostic réalisé par le bureau d'études BET GD STRUCTURE en janvier 2019, soit près de 12 ans après l'exécution de ces travaux, a permis de relever que la charpente, les différents planchers et cloisons de l'immeuble étaient dans un état très correct, aucune fissure significative n'ayant été décelée. Les travaux entrepris fin 2019 ne présentent, en réalité, aucune nature spéculative dans la mesure où ils ne sont intervenus que suite à l'injonction délivrée le 1er octobre 2019 par la direction de la prévention et de la gestion des risques de la ville de [Localité 13], suite à une visite technique effectuée sur place. Force est de constater que la SCI IMMA FONCIER a, avec diligence, répondu aux prescriptions qui lui étaient imposées et a permis d'écarter tout risque « de nature à porter atteinte à la sécurité des occupants et du public ». Il convient, dès lors, d'écarter tout caractère spéculatif aux travaux réalisés par la SCI IMMA FONCIER. Sur les indemnités de dépossession Le premier juge a retenu, pour fixer l'indemnité devant être versée à la SCI IMMA FONCIER, la méthode par comparaison. Il y a lieu, en cause d'appel, de maintenir cette méthode d'évaluation, pertinente et adaptée. Conformément aux dispositions de l'article L 332-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Aux termes des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile : « L'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent ». Pour parvenir à une valeur d'indemnisation de 501 500 €, soit 1 200 €/m2, le jugement déféré ne retient qu'un seul élément de comparaison, se trouvant au n° 58 de la [Adresse 16], lieu de situation de l'immeuble exproprié, après avoir écarté le bien-fondé, voire la réalité pour certains d'entre eux, des travaux réalisés par la SCI expropriée. Il s'agit d'une vente intervenue le 2 octobre 2020, portant sur une superficie de 368 m2, pour un montant de 450 000 €, soit une valeur de 1 222 €/m2. Ce faisant, le premier juge écarte, sans examen, les éléments de comparaison produits par l'appelante. C'est, donc, à bon droit que celle-ci conteste l'unique élément de comparaison retenu, en écartant les substantiels travaux de réfection réalisés et dont il ne peut ne pas être tenu compte. Aussi, convient-il, en premier lieu, d'écarter la totalité des termes de comparaison produits par S.A. [Localité 13] Habitat en ce qu'ils concernent, tous, des biens en mauvais état ou frappés d'un arrêté de périf ou d'insalubrité irrémédiable. Ces biens ne peuvent, décemment, être comparés à l'immeuble exproprié dont toutes les parties et le premier juge reconnaissent qu'il est totalement rénové et en très bon état. Il convient, tout autant, d'écarter le terme de comparaison sur lequel le premier juge a fondé la valeur d'indemnisation retenue, ce bien étant, au contraire de celui exproprié, frappé d'un arrêté de péril grave et imminent en date du 11 février 2019. Dans les termes de comparaison produits par l'expropriée, peuvent être retenus les biens qui présentent le plus de similitudes avec le bien exproprié, soit : n° 1 : 1 rue du Loisir, d'une superficie de 415 m2, cédé à 660 000 €, soit 1 590 €/m2, n° 7 : [Adresse 4], d'une superficie de 180 m2, cédé à 495 000 €, soit 2 750 €/m2, n° 4 : [Adresse 5], d'une superficie de 298 m2, cédé à 870 000 €, soit 2 919 €/m2, n° 8 : [Adresse 3], d'une superficie de 260 m2, cédé à 897 600 €, soit 3 452 Soit une valeur moyenne de 2 677, 75 €. Pour ce qui concerne le commissaire du gouvernement, il indique que le bien doit être évalué comme étant sans arrêté de péril mais nécessitant d'importants travaux intérieurs (peinture, électricité, plomberie'). Or, toutes les parties s'accordent à reconnaître que ces travaux ont, d'ores et déjà, été réalisés, leur éventuel caractère spéculatif ayant été écarté. Le commissaire du gouvernement produit des éléments de comparaison faisant apparaître une valeur haute de 2 900 €/m2 et une moyenne à 1 667 €/m2, et reconnaît que celle retenue dans le jugement de première instance représente la valeur basse du marché. Enfin, il doit être tenu compte de la situation privilégiée et stratégique des biens expropriés, dans l'hyper centre de [Localité 13], en pleine mutation, à proximité immédiate de [Adresse 12]. Il est, en conséquence, légitime et pertinent de retenir une valeur unitaire de 2 677, 75 €, arrondie à 2 700 €/m2, pour fixer le montant de l'indemnité principale d'expropriation devant être versée à la SCI IMMA FONCIER pour l'immeuble rénové, soit la somme de 945 000 €, outre indemnité de remploi de 95 500 €. Le montant d'indemnisation du bâtiment délabré restera fixé à la somme de 35 000 €. L'équité commande, enfin, d'allouer à la SCI IMMA FONCIER la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. S.A. [Localité 13] Habitat sera tenue aux entiers dépens.