Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 7, 29 février 2024, n° 22/20477

Faits et procédure

* EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par délibération du 28 février 2017, le conseil territorial de l'établissement public territorial Grand-Orly Seine Bièvre a institué le droit de préemption urbain sur l'ensemble du territoire des communes composant le territoire de l'établissement public territorial et couvert par un plan local d'urbanisme ou plan d'occupation des sols approuvé. Par délibération du 27 juin 2017, le conseil territorial de l'établissement public territorial Grand-Orly Seine Bièvre a délégué partiellement le droit de préemption urbain renforcé au profit de la commune de [Localité 28] sur son territoire. Le 12 avril 2021, M. [R] [G] [M] a adressé à la commune de [Localité 28], qui l'aurait réceptionnée le 25 mai 2021, une déclaration d'intention d'aliéner les lots 6, 9 et 33 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 18] à [Localité 28], sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 5] d'une superficie de 1.017 m², au prix de 2.538.000 euros, décomposé comme suit : 1.302.000 euros (217 m² × 6.000 euros/m²) pour le lot 9, 1.236.000 euros (206 m² × 6.000 euros/m²) pour les lots 6 et 33. Le lot 9 est un local commercial à usage d'imprimerie très bien entretenu d'une surface de 217 m². Le lot 33 est un local commercial à usage de restaurant d'une surface de 90 m² pour lequel ont été réalisés des travaux d'isolation et de mise en conformité. Le lot 6 correspond à l'atelier et à la réserve du restaurant pour une surface de 116 m². La commune de [Localité 28] a exercé son droit de préemption, par une décision du 20 juillet 2021, au prix de 800.000 euros. M. [R] [G] [M] a informé la commune de [Localité 28] qu'il maintenait le prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner par courrier reçu le 21 septembre 2021. Par un mémoire reçu au greffe le 07 octobre 2021, la commune de [Localité 28] a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil, en vue de la fixation du prix du bien préempté. Par un jugement du 25 août 2022, après transport sur les lieux le 17 mai 2022, le juge de l'expropriation de Créteil a : Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 17 mai 2022 ; Fixé à la somme de 1.692.000 euros HT/HD le prix d'acquisition du bien appartenant à M. [R] [G] [M], composé des lots 6, 9 et 33 au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 18] à [Localité 28], parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 5] ; Dit que les dépens de la présente instance seront supportés par la commune de [Localité 28] en application des dispositions de l'article L.312-1 du code de l'expropriation ; Condamné la commune de [Localité 28] à payer à M. [R] [G] [M] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile . La commune de [Localité 28] a interjeté appel du jugement le 22 septembre 2022 sur le prix d'acquisition du bien préempté, les dépens et les frais irrépétibles. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ adressées au greffe le 15 décembre 2022 par la commune de [Localité 28], notifiées le 20 décembre 2022 (AR intimé le 22 décembre 2022, AR CG non reçu), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Déclarer recevable l'appel interjeté par la commune de [Localité 28] le 22 septembre 2022 à l'encontre du jugement rendu le 25 août 2022 par le juge de l'expropriation de Créteil ; Infirmer en tous points le jugement rendu le 25 août 2022 par le juge de l'expropriation de Créteil ; Et, statuant à nouveau, Constater que le bien préempté est en très mauvais état ; Constater l'application d'un abattement pour l'occupation des locaux ; En conséquence, Fixer le prix de cession de cet ensemble immobilier au prix de 800.000 euros ; En tout état de cause, Condamner M. [R] [G] [M] à payer à la commune de [Localité 28] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 2/ adressées au greffe le 28 février 2023 par M. [R] [G] [M], intimé, formant appel incident, notifiées le 06 mars 2023 (AR appelant le 10 mars 2023, AR CG le 13 mars 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Rejeter l'appel de la commune de [Localité 28] ; Fixer le prix des lots 6, 9 et 33 situés au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 18], parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 5], appartenant à M. [R] [G] [M] à la somme de 2.538.000 euros ; Condamner la commune de [Localité 28] à verser à M. [R] [G] [M] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 3/ adressées au greffe le 10 juillet 2023 par M. [R] [G] [M], intimé, formant appel incident, notifiées le 03 août 2023 (AR appelant non reçu, Remis à l'appelant en main propre le 07 septembre 2023, AR CG le 07 août 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Infirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a : Fixé à la somme de 1.692.000 euros HT/HD le prix d'acquisition du bien appartenant à M. [R] [G] [M], composé des lots 6, 9 et 33 au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 18] à [Localité 28], parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 5]. Et statuant à nouveau, Fixer à la somme de 2.538.000 euros le prix d'acquisition du bien appartenant à M. [R] [G] [M], composé des lots 6, 9 et 33 au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 18] à [Localité 28], parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 5] ; Confirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil pour le surplus ; Condamner la commune de [Localité 28] à payer à M. [R] [G] [M] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 4/ adressées au greffe le 28 décembre 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 09 janvier 2023 (AR appelant non reçu, Remis à l'appelant en main propre le 07 septembre 2023, AR intimé le 20 mars 2023), aux termes desquelles, il forme appel incident et demande à la cour de : Fixer le prix de la préemption à la somme de 882.000 euros en valeur libre (206 m² × 2.600 euros/m² + 217 m² × 1.600 euros/m²). EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : La commune de [Localité 28] fait valoir que : Concernant la date d'appréciation de la consistance du bien et la date de référence, en application des dispositions de l'article L.213-4 (a) et (b) du code de l'urbanisme, il s'agit du 16 décembre 2015, date d'approbation du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 28]. Concernant la description et consistance des biens, ces derniers sont situés en zone UA du plan local d'urbanisme qui est une zone dédiée à la structuration d'un secteur urbain dense. Elle est caractérisée par une mixité fonctionnelle. Les biens préemptés constituent trois lots d'une copropriété située [Adresse 17] à [Localité 28] sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 5]. D'une part, les lots 6 et 33 situés au rez-de-chaussée sur rue, sont un local commercial à usage de restaurant (lot 33) d'une superficie de 90 m² avec au premier sous-sol un atelier et une réserve de 116 m² (lot 6). Ces deux lots sont occupés dans le cadre d'un bail commercial reconduit tacitement (Pièce 10A). Le local commercial est dans un état d'usage relativement moyen. D'autre part, le lot situé au rez-de-chaussée sur cour, est un local d'activité à usage d'atelier d'impression d'une superficie de 217 m². Ce lot est également occupé dans le cadre d'un bail commercial reconduit tacitement (Pièce 11A). Les locaux sont dans un état plus que moyen, voire médiocre. Cet état médiocre a pu être constaté lors du transport sur les lieux, notamment pour le lot 6 qui n'a pu être visité en raison d'un dégât des eaux importants et de remontée d'eaux usées, ce qui est confirmé par un rapport d'expertise qui précise que « la cause du sinistre semble être liée à la vétusté du réseau privé d'évacuation des effluents et l'absence d'entretien, d'autant plus que les désordres sont identifiés depuis au moins 2016 » (Pièce 12A). Le commissaire du gouvernement a retenu, dans ses écritures de première instance, une superficie totale de 423 m², à savoir 206 m² pour les lots 6 et 33 et 217 m² pour le lot 9. Concernant la méthode d'évaluation à retenir, il s'agit de celle dite « par comparaison » qui consiste à fixer la valeur vénale du bien litigieux à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires, ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier dans la zone. Concernant la fixation de l'indemnité en considération du mauvais état du bien préempté, le premier juge n'a aucunement indiqué quel terme de référence a été retenu pour le calcul de l'indemnité. Surtout, il aurait dû rejeter les termes de référence produits par le propriétaire et ainsi se baser sur une valeur unitaire approchant celle du commissaire du gouvernement et de l'autorité préemptrice. La commune de [Localité 28] critique deux termes de comparaison produits par M. [R] [G] [M] en première instance. La critique du premier terme de comparaison porte sur le calcul du prix unitaire qui est en réalité de 1.552,32 euros/m². Le second terme de comparaison porte sur un immeuble de bien meilleure qualité que les lots préemptés et n'est donc pas comparable. En première instance, le commissaire du gouvernement a indiqué que « la partie expropriée propose de retenir un prix de 2.538.300 euros, soit un prix unitaire de 6.087,07 euros/m². Elle se base sur des termes de comparaison extrait de la base de données 'ETALAB'. Les références de publication ne sont pas précisées, ces termes ne seront pas retenus » (Pièce 14A). La commune de [Localité 28] reproduit les cinq termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement en première instance pour l'évaluation du lot 9 pour une moyenne de 1.553 euros/m². La commune de [Localité 28] reproduit les cinq termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement en première instance pour l'évaluation des lots 6 et 33 pour une moyenne de 2.561 euros/m². En revanche, contrairement à ce qu'a considéré le commissaire du gouvernement, l'état médiocre des locaux et notamment le dégât des eaux pour lequel les copropriétaires ont refusé d'engager des travaux, doit être pris en compte pour réduire la valeur unitaire des lots préemptés. Ainsi, le prix unitaire pertinent pour le bien en cause doit être, compte tenu de l'état très moyen des locaux, une valeur unitaire d'environ 1.891 euros/m² conformément à l'avis des Domaines du 20 juillet 2021 (Pièce 7A), ce qui rend parfaitement cohérente la décision de la commune de [Localité 28] de préempter le bien à un prix de 800.000 euros. Concernant la fixation de l'indemnité au regard d'un abattement pour l'occupation des locaux, selon la jurisprudence constante en la matière, il est raisonnable de considérer que la valeur du bien litigieux doit être estimée en appliquant d'un abattement de 40% sur la valeur libre d'un bien en location à titre commercial, afin de prendre en compte sa situation d'occupation et de la moins-value qui en résulte (CA Paris 16/24619). Concernant l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, la commune de [Localité 28] a été contrainte d'engager des frais pour la défense de ses droits, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. La commune de [Localité 28] est donc bien fondée à solliciter la condamnation de l'intimée au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. M. [R] [G] [M] rétorque dans un premier jeu de conclusions que : Concernant la description du bien préempté, le bien préempté est un ensemble de trois lots situés au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 18] à [Localité 28] sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 5]. Le lot 9 est un local à usage commercial de 217 m² occupé en tant qu'atelier d'impression suivant un bail commercial du 08 avril 2014. Le lot 6 est un atelier et une réserve de 116 m². Le lot 33 est un local à usage commercial de 90 m². Ces deux lots, contigus et communiquant par une trémie, sont occupés en tant que restaurant suivant un bail commercial du 17 juillet 2008. La parcelle est classée en zone UA du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 28]. La zone UA est dédiée à la structuration d'un secteur urbain dense. Elle est caractérisée par une mixité fonctionnelle. Le secteur dans lequel se trouve les biens est donc très attractif. À ce titre, un projet de grande ampleur bien avancé a été envisagé dans ce secteur. S'agissant de l'état des locaux, seul le sous-sol est impacté par le dégât des eaux, tel qu'il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux. La dégradation de ce seul local préempté résulte de l'opposition de la commune aux travaux nécessaires aux réparations des parties communes. En effet, la commune de [Localité 28], qui disposait de plus de 50% des voix, a voté contre les travaux de réfection de la descente des eaux usées en cave qui était percée lors de l'assemblée générale du 05 novembre 2020 (Pièce 5I). Par ailleurs, lors de l'assemblée du 07 mars 2022, la commune de [Localité 28] s'est opposée à la réalisation d'un diagnostic architectural, ainsi qu'un diagnostic technique, de l'immeuble afin de permettre la réhabilitation de l'immeuble (Pièce 6I). La commune de [Localité 28] ne saurait dès lors se prévaloir de la dégradation d'une seule partie du bien préempté, à laquelle elle a participé. En tout état de cause, le procès-verbal de transport retient que les autres lots 9 et 33 sont très bien entretenus. Concernant l'évaluation du bien préempté, les trois premiers termes de référence pour des locaux à usage d'atelier produits par le commissaire du gouvernement en première instance et dont se prévaut la commune de [Localité 28] en cause d'appel sont très éloignés du bien préempté, puisqu'ils se situent entre 1,5 et 3,5 km des lots préemptés. S'agissant de termes de comparaison pour des locaux commerciaux à usage de restaurant, ceux portant sur des biens situés sur le territoire d'une autre commune ne sauraient servir de référence. La moyenne des deux termes de comparaison produits par M. [R] [G] [M] s'établit à 5.238,44 euros/m². Sur l'abattement pour occupation sollicité par la commune de [Localité 28], le premier juge a écarté l'application d'un abattement, en considérant que les locaux commerciaux se vendent plus chers s'ils sont occupés par un locataire, car l'exploitation effective des locaux par un commerçant est un indicateur de qualité et d'attractivité du bien et constitue un élément de sécurité supplémentaire pour le propriétaire bailleur. Il a souligné que la commune de [Localité 28] n'avait apporté aucun élément permettant d'établir une différence entre le marché libre et occupé. Le commissaire du gouvernement a justement relevé « un prix unitaire constant sans écart significatif selon la surface et la situation d'occupation ou pas des biens » (Pièce 11I). Pour les raisons évoquées, contrairement aux locaux d'habitation, les locaux commerciaux se vendent en général plus cher de 15% à 30% s'ils sont occupés par un locataire. En cause d'appel, la commune de [Localité 28] n'apporte aucun élément complémentaire. Le taux d'abattement pour occupation ne saurait résulter d'un usage général en la matière mais doit s'apprécier en fonction des données du marché local. Par ailleurs, un projet immobilier de grande ampleur bien abouti a été envisagé dans ce secteur. Au regard de l'emplacement des locaux préemptés, le prix de la demande d'acquisition présentée par M. [R] [G] [M] sollicitant un prix de 6.000 euros/m² correspond donc au prix du marché dans le secteur. En conséquence, il convient de fixer le prix du bien préempté à la somme 2.538.300 euros, valeur mentionnée dans la demande d'acquisition. M. [R] [G] [M] rétorque dans un second jeu de conclusions que : Concernant les références pertinentes de mutation selon la méthode par comparaison, sont produites trois transactions concernant des appartements de type T2 intervenues au sein de l'immeuble du bien préempté. La moyenne des trois termes de comparaison s'établit à 5.713,19 m². Bien que ces transactions récentes concernent des locaux à usage d'habitation, elles n'en demeurent pas moins pertinentes en ce qu'elles traduisent le niveau de valorisation des lots de l'immeuble du bien préempté, lequel est fixé par l'ensemble des acteurs compte tenu des caractéristiques propres au bâtiment surtout de par sa localisation. Sont également produites huit transactions intervenues dans le secteur proche du bien préempté. La moyenne des quatre termes de comparaison portant sur des biens situés [Adresse 10] sur la parcelle cadastrée Q n°[Cadastre 8] à 750 m du bien préempté s'établit à 5.546,50 m². La moyenne des quatre termes de comparaison portant sur des biens situés [Adresse 2] sur la parcelle cadastrée Q n°[Cadastre 8] à 450 m du bien préempté s'établit à 6.535,60 m². Il résulte de ces références que les locaux commerciaux situés sur l'[Adresse 20] (comme le bien préempté), se vendent à un prix nettement plus élevé (une différence de 1.000 euros/m²) que ceux situés dans les rues parallèles, car l'[Adresse 20] est un axe majeur de la commune qui bénéficie d'une fréquentation abondante, de sorte que les locaux commerciaux y jouissent d'une exposition bien plus grande que ceux situés dans les rues adjacentes moins fréquentées. Concernant le rejet des références retenues par la commune de [Localité 28], cette dernière reprend les termes de référence du commissaire du gouvernement qui retient des locaux situés dans une impasse ou qui ont été transformés en logements, ce qui les rend incomparables avec les locaux préemptés qui sont situés au pied du métro sur un axe majeur de la commune et de l'agglomération. Si le commissaire du gouvernement a relevé la difficulté de réunir des termes comparables dans un marché très disparate, ne peuvent être retenus des exemples de transactions en rien comparables et qui ne viseraient qu'à établir artificiellement des moyennes à la baisse par rapport à la réalité du marché. Afin d'assurer la défense de ses droits, M. [R] [G] [M] a dû, dans le cadre de la présente procédure, supporter des frais qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. Il plaira donc à la Cour de condamner la commune de [Localité 28] à verser à M. [R] [G] [M] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Le commissaire du gouvernement conclut que : Concernant la description du bien, sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 5] d'une superficie de 1.017 m², sise [Adresse 17] à [Localité 28] se trouve une copropriété à usage mixte d'habitation et de commerce. La procédure en cours vise les lots de copropriété 6, 9 et 33. Pour le descriptif, le commissaire du gouvernement se réfère au procès-verbal de transport sur les lieux. Les surfaces retenues lors de la première instance sont de 116 m² pour le lot 6, 217 m² pour le lot 9 et 90 m² pour le lot 33. Concernant la situation locative, les lots 6 et 33, qui sont des locaux commerciaux, sont pris à bail en vertu d'un bail commercial du 17 juillet 2009. Le lot 9, qui est un local d'activité, est pris à bail en vertu d'un bail commercial du 08 avril 2014. Concernant la date de référence, en vertu des articles L.322-2 du code l'expropriation et L.213-6 du code de l'urbanisme, puisque le bien préempté est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle du 16 décembre 2015, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été approuvé par la commune de [Localité 28]. Concernant la situation au regard de la réglementation d'urbanisme, à la date de référence susmentionnée, la parcelle B n°[Cadastre 5] est située en zone UA. La Zone UA du plan local d'urbanisme est dédiée à la structuration d'un secteur urbain dense autour de la RD 7, du centre-ville et d'une partie du secteur opérationnel du projet Campus [22]. Elle est caractérisée par une mixité fonctionnelle. Concernant les références relevées par le commissaire du gouvernement la moyenne des quatre termes de comparaison portant sur des locaux à usage d'activité s'établit à 1.553 euros/m². L'étude de marché ne montre pas de différence flagrante de la valeur vénale des biens en fonction de leur situation d'occupation locative. Il est décidé de ne pas appliquer d'abattement pour occupation commerciale pour les locaux d'activité. D'autre part, la moyenne des cinq termes de comparaison portant sur des locaux commerciaux occupés s'établit à 2.576 euros/m². Concernant l'examen des références de l'autorité expropriante en appel, elle ne cite pas de terme de comparaison mais s'appuie sur l'avis du service des domaines du 20 juillet 2021. Concernant l'examen des références citées par le propriétaire en première instance, elle a fourni des termes de comparaison issus de la base de données « ETALAB » sans référence de publication. Ces termes ne sont pas retenus. En synthèse, le commissaire du gouvernement retient une valeur unitaire de 2.600 euros/m² pour les lots à usage de local commercial et de 1.600 euros/m² pour le lot à usage d'activité. Concernant la détermination des indemnités proposées par le commissaire du gouvernement en appel, la méthode employée est la méthode par comparaison globale, terrain et accessoires intégrés, montant exprimé HT/HD. L'estimation est réalisée en valeur occupée. L'indemnité principale s'élève à 206 m² × 2.600 euros/m² + 217 m² × 1.600 euros/m², soit 882.800 euros.