Cour d'appel, 8ème chambre, 28 février 2024, n° 23/01785

Faits et procédure

* * * * Exposé du litige Par acte notarié du 5 juin 2009, [U] [X] et [G] [T] ont fait acquisition en indivision d'une maison de maître située à [Localité 2], [Adresse 11], à concurrence de deux tiers pour [G] [T] et d'un tiers pour [U] [X], ce pour le prix de 1.346.500 € financé à concurrence de 1.200.000 € par un prêt souscrit auprès du [17] à [Localité 20]. Le 5 décembre 2012, [U] [X] a fait donnation à son fils [O] [A] [X] d' un sixième en nue-propriété de la maison de [Localité 2]. [U] [X] et [G] [T] se sont mariés postérieurement le [Date décès 9] 2014 selon contrat de mariage reçu par Maître [M] [D], Notaire à [Localité 22], adoptant le régime suisse de la séparation des biens. Le 6 juin 2018, [U] [X] a déposé une requête en divorce. Par arrêt du 7 janvier 2020, la Cour d'appel de Lyon a, notamment, attribué la jouissance de la maison de [Localité 2] à [U] [X], à charge pour lui de payer les échéances de l'emprunt immobilier. [U] [X] ne s' est pas acquitté des échéances du prêt immobilier et la banque a délivré aux indivisaires une mis en demeure de régler les échéances impayées, sous menace de déchéance du terme. Le 10 décembre 2020, [G] [T] a saisi le Président du Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 815-5 et 815-6 du Code civil, afin d'être autorisée à vendre seule la propriété de [Localité 2] au profit de la société Polonaise [28], laquelle lui avait fait une offre d'achat. Par jugement du 16 mars 2021, le Président du Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a a fait droit à la demande de [G] [T] et l'a autorisée à vendre sans le consentement de [U] [X] la maison de [Localité 2] pour le prix minimum de 1.700.000 € à la société [28], étant précisé que l'offre d'achat de la société [28] n'était valable que jusqu'au 17 septembre 2021. Le 26 mars 2021, [U] [X] a fait appel de cette décision. Le 13 septembre 2021, [U] [X] a assigné [G] [T] devant le Président du Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse selon la procédure accélérée au fond, au visa de l'article 815-6 du Code civil, aux fins d'être autorisé à vendre seul la maison de [Localité 2] à la SCI [19], qu'il avait constituée avec sa compagne, [K] [Z]. Par jugement du 9 novembre 2021, le Président du Tribunal Judiciaire de Bourg en Bresse a rejeté la demande de [U] [X], retenant notamment qu'il ne présentait pas d'éléments suffisants pour justifier qu'il pouvait financer l'achat de la propriété de [Localité 2]. Le 18 novembre 2021, le [17] a prononcé la résiliation du prêt, restant à régler une somme de 1.200.537,30 francs suisses, outre l'indemnité conventionnelle de 7 % d'un montant de 76.764 francs suisses. Par arrêt du 18 octobre 2022, la Cour d'appel de Lyon a infirmé le jugement du Président du Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse du 1er décembre 2020, aux motifs que l'enfant [O] [X], individaire pour 1/6ème de la nue-propriété de la maison de [Localité 2] n'avait pas été appelé en la cause. La société [28] a renoncé à son offre d'achat. En parallèle, le 1er septembre 2022, [U] [X] a de nouveau assigné [G] [T] et l'enfant [O] [A] [X] devant le Président du Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse selon la procédure accélérée au fond aux fins d'être autorisé à vendre seul la propriété de [Localité 2] à la SCI [19], qu'il avait constituée avec sa compagne, pour le prix de de 1.700.000 €. [G] [T], dans le cadre de cette procédure, a demandé de son côté à être autorisée à vendre seule le bien à la SCI [24], constituée entre elle même et sa mère. L'AVEMA, désignée en qualité d'administrateur ad hoc du mineur [O] [A] [X], s'est associée aux demandes de [G] [T]. Par jugement du 14 février 2023, le Président du Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse a autorisé [U] [X] à vendre seul la propriété de [Localité 2] à la SCI [19], au prix de 1 750 000 €, sans le consentement de [G] [T], agissant tant pour son compte que pour le compte de l'enfant [O] [A] [X], dit qu'il appartiendra au notaire chargé de la vente de procéder au réglement du solde du prêt immobilier contracté auprès du [17], dit que le produit net de la vente après réglement du solde du crédit immobilier sera consigné entre les mains du notaire chargé de la vente, dans l'attente des opérations de liquidation du régime matrimonial des époux [E], a rejeté l'ensemble des demandes reconventionnelles de [G] [T], dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, condamné [G] [T] aux dépens et dit que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Il a été retenu en substance : qu'il n'existe pas d'autorité de la chose jugée, en l'absence d'identité de parties, [O] [A] [X] était désormais partie à l'instance en qualité de co-indivisaire,et que la demande de [U] [X] est donc recevable ; que l'urgence est caractérisée, compte tenu de la résiliation du contrat de prêt et du risque de mesure d'exécution forcée ; que [P] [X] justifie d'un accord de principe du Crédit agricole Provence Côte d'azur pour l'octroi d'un crédit de 350.000 € en vue de l'acquisition du bien immobilier indivis, financé par un apport personnel de 1.529.075 € provenant de sa compagne et que la proposition de la SCI [19] est désormais suffisamment étayée ; qu'elle est également davantage étayée que la proposition alternative de [G] [T], qui est assise sur un montage financier non détaillé, effectué en cours d'instance et qui ne repose sur aucune pièce probante, notamment des documents bancaires rédigés en italien ; que dans la mesure où [G] [T] et son fils ne vivent plus dans le bien indivis litigieux, où l'intérêt de l'indivision est de solder le prêt immobilier devenu exigible depuis le 18 novembre 2021, il y a lieu de considérer qu'en dépit de l'opposition de [G] [C] et de son fils, principalement motivée par des considérations extra-patrimoniales liées au conflit entre les parties, la vente du bien à la SCI [19] permettra de désintéresser la banque créancière dans l'intérêt commun de l'indivision sur le plan patrimonial ; que les autres demandes reconventionnelles de [G] [T] ne relèvent nullement des attributions du président du tribunal judiciaire saisi sur le fondement de l'article 815-6 du Code civil dans le cadre d'une procédure accélérée au fond. [G] [T] a fait appel total du jugement rendu le 14 février 2023, par déclaration régularisée par RPVA le 2 mars 2023. Le 20 juillet 2023, en exécution du jugement, [U] [X] a vendu à la SCI [19] l'immeuble de [Localité 2] pour le prix de 1.750.000 €, réglé le solde du prêt du [17] et fait consigner la somme résiduelle de 519.566,05 €. Par acte du 16 août 2023, [G] [T] a, dans le cadre de la procédure d'appel, appelé en intervention forcée la SCI [19]. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 28 novembre 2023, [G] [T] demande à la Cour de : Recevoir son appel ainsi que l'appel en cause de la société [19] et les dire fondés ; Réformer le jugement rendu par le Président du Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse le 14 février 2023 ; Ordonner la cession des droits indivis sur le bien situé à [Localité 2], [Adresse 11], cadastrés sur la commune de [Localité 2], Section AF numéro [Cadastre 4],[Cadastre 12] et [Cadastre 13] à la société [24], dont le siège social est à cette même adresse ; L'autoriser à vendre ledit immeuble au bénéfice de la société [24] pour le prix de 1.750.000€ ; L'autoriser à passer seule sans le consentement de [U] [X] et pour le compte de l'enfant [O] tout acte nécessaire à la vente du bien ; Dire qu'il appartiendra au notaire chargé de la vente de procéder au règlement du solde du prêt immobilier contracté auprès du [17] ; Dire que le produit net de la vente après règlement du solde du crédit immobilier sera consigné entre les mains du notaire chargé de la vente dans l'attente des opérations de liquidation de l'indivision immobilière et du régime matrimonial ; Condamner [U] [X] à prendre à sa charge exclusive la pénalité de 76.764 francs suisses dû au [17] pour résiliation anticipée au prêt ; Ordonner l'expulsion de [U] [X] et de toute personne de son fait de la maison de [Localité 2] à l'échéance d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; Annuler l'acte de vente reçu par Maitre [S] [J] [H], notaire à [Localité 15] le 20 juillet 2023 portant sur l'immeuble situé sur la commune de [Localité 2], cadastré, [Adresse 11], sous les numéros AE [Cadastre 4], AE [Cadastre 12] et AE [Cadastre 13], publié auprès du service de la publicité foncière de Nantua le 26 juillet 2023 (0104P01 P15628 Dépôt D 28122) et acquis originairement par [U] [X] et [G] [T] suivant acte reçu par Maître [L], notaire à [Localité 2] le 5 juin 2009 publié au même service de la publicité foncière de Nantua le 30 juillet 2009 volume 2009 P N° 5257 ; En tout état de cause le dire inopposable à [G] [T] et à l'enfant commun [O] ; Ordonner la radiation de la publicité foncière de la vente reçue par maître [S] [J] - [H], notaire à [Localité 15] le 20 juillet 2023, publiée le 26 juillet 2023 ; Ordonner la publicité foncière de l'Arrêt à intervenir auprès du service de publicité foncière de Nantua ; Dire qu'il appartiendra à [U] [X] et à la société [19] de gérer toutes les conséquences de l'annulation et de l'inopposabilité de cet acte, notamment avec le créancier hypothécaire. Subsidiairement, Condamner in solidum [U] [X] et la société [19] au paiement de la somme de 1.262.400 € à titre de dommages et intérêts au bénéfice de [G] [T] ; Les condamner in solidum à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Les condamner aux dépens qui comprendront le coût de la publication de l'arrêt à intervenir au service de publicité foncière de Nantua. [G] [T] soutient tout d'abord que l'urgence ne pouvait être retenue par le premier juge, alors que la situation d'urgence en raison de la résiliation du prêt dénoncée par [U] [X] n'est née que de l'inexécution des obligations qu'il avait volontairement souscrites en sollicitant l'attribution de jouissance de la propriété de [Localité 2], que la résiliation du prêt est née de ses seules fautes et qu'il ne peut être recevable et avoir intérêt ou qualité à agir pour obtenir l'attribution indirecte du bien au bénéfice de la SCI [19] à laquelle il est associé avec sa compagne. Elle ajoute que [U] [X] a en outre trahi l'intérêt commun des indivisaires, notamment en ce que, en demandant la cession forcée du 6ème Indivis qu'il avait donné à son fils [O], il révoque illicitement la donation qu'il lui avait consentie, outre que [O] a fait état de son attachement à la maison de [Localité 2] et sa volonté à l'avenir de la partager avec son frère mineur qui n'était pas né au moment de la donation. Elle indique également que ses intérêts à elle ne sont pas non plus préservés alors qu'elle a financé l'apport de 20 % du prix, soit 232.231 €, le paiement des échéances bancaires de juin 2009 à juin 2018, date de la séparation de fait, ce qui représente 1.010.000 €, 300.000 CHF pour financer les travaux de la maison, versé 30.000 € afin d'écarter les risques de saisie immobilière, outre que sa mère a financé des travaux à hauteur de 150.000 € en octobre 2009, soit un total de 1.782.000 € qui ne seront jamais compensés avec le solde du prix consigné par le notaire, à concurrence de 519.566,05 €. Elle ajoute que par un véritable effet de levier, [U] [X] s'approprie avec sa compagne l'immeuble de [Localité 2] au détriment de son épouse et de l'enfant commun alors même qu'il est à l'origine du défaut de paiement des échéances bancaires ayant provoqué la résiliation du prêt hypothécaire consenti par le [17]. Elle expose par ailleurs que la cession de la propriété de [Localité 2] à la société [24] aurait dû et doit être privilégiée, en ce que : il s'agit d'une société constituée avec sa mère ; elle avait justifié en première instance avoir obtenu une offre de crédit de la banque [21], dont le siège est à [Localité 25], pour l'acquisition de l'immeuble de, offre toujours valable et qu'elle a pu aussi obtenir le concours de l'une des grandes banques italiennes, la banque [23] pour un prêt de 1.750.000 € pour une durée de 30 ans garantie par une hypothèque à prendre sur la maison de [Localité 2] à acquérir ; sa solvabilité est garantie par un salaire de 15.000 francs suisses perçu à l'OMS en qualité de médecin, la Villa de [Localité 27] (Canton de Genève) dont elle est propriétaire à concurrence de 98 % et qu'elle occupe avec ses deux enfants, ainsi que la propriété et les revenus locatifs de deux appartements à [Localité 22]. Elle en conclut qu'il est justifié de réformer le jugement et de l'autoriser à passer seule sans le consentement de [U] [X] et aussi pour le compte de l'enfant commun [O] la vente du bien de [Localité 2] à la société [24] pour le prix de 1.750.000 €. A titre subsidiaire, si la décision déférée était confirmée, elle demande que [U] [X] et la société [19] soient condamnés à lui verser la somme de 1.262.400 € à titre de dommages et intérêts, aux motifs : que du fait de l'exécution provisoire, [U] [X] et sa compagne ont pris le risque délibéré d'exécuter le jugement déféré à l'appel et que dans la mesure où le jugement serait réformé et que son exécution serait impossible du fait de l'initiative de [U] [X] et de la SCI [19], ceux-ci doivent être condamnés à lui payer la perte qu'elle subit, à titre de dommages et intérêts au visa de l' article 1240 du Code civil ; qu'elle subit en effet un préjudice très conséquent puisqu'elle a a investi dans l'acquisition, le financement et la rénovation de l'immeuble indivis, à hauteur de la somme de 1.782.000 €. que si on s'en rapporte au décompte du notaire, le solde du prix de vente consigné étant de 519.566 €, sa perte financière est de 1.262.434 €. Elle ajoute que, dans cette même hypothèse, il convient également de condamner [U] [X] à prendre à sa charge l' indemnité de résiliation de la banque d'un montant de 76.764 francs suisses, dont il doit être le seul débiteur du fait de l'inexécution de ses obligations nées de l'Arrêt rendu par la Cour de Lyon en janvier 2020. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 13 novembre 2023, [P] [X] et la SCI [19] demandent à la Cour de : Vu l'article 815-6 du Code civil, Débouter [G] [T] de son appel comme étant mal fondé, Juger la demande de [U] [X] recevable et bien fondée, Juger irrecevable comme étant illisible et rédigée en langue italienne les pièce 78 et 85 adverses, Confirmer le jugement déféré, sauf concernant les dispositions au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. En conséquence, Autoriser [U] [X] à passer seul, sans le consentement de [G] [T] agissant tant pour son compte personnel que pour le compte de l'enfant [O] [A] [X], pour le bien immobilier sis [Adresse 11] et [Adresse 6], figurant au cadastre de la commune de [Localité 2] ( 01 220) à la section AE numéro [Cadastre 4], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], acte publié aux hypothèques, un compromis puis l'acte authentique de vente avec la SCI [19], en cours de constitution, représentée par ses co-gérants, pour le prix de 1.750.000 euros ; Autoriser [U] [X] à passer seul, sans le consentement de [G] [T] agissant à titre personnel et en qualité d'administrateur légal de son fils mineur [O] [A] [X], tout acte nécessaire à la vente du bien, à savoir la signature d'un compromis de vente et l'acte authentique de vente ; Dire qu'il appartiendra au notaire chargé de la vente de procéder au paiement des dettes afférentes à l'immeuble en particulier le règlement du solde du prêt immobilier contracté auprès du [17] ; Dire que le produit net de la vente après règlement du solde du crédit immobilier auprès du [17] restera consigné entre les mains du notaire chargé de la vente, dans l'attente des opérations de liquidation du régime matrimonial des époux [X] [T] et de la liquidation d'indivision à intervenir ; Juger que la vente intervenue le 20 juillet 2023 est parfaitement régulière et consentie dans l'intérêt de l'indivision des époux ; Constater que les créanciers, et notamment le [17], ont été désintéressés de leurs créances, au jour où la cour statue ; Débouter [G] [T] de ses plus amples demandes, fins et conclusions, principales, comme accessoires ; Juger que [G] [T] poursuit un but contraire aux intérêts de l'indivision ; Condamner [G] [T] à payer à [U] [X] une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Ils exposent : qu'en application de l'article 815-6 du Code civil, le président du Tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis à la condition que cette mesure soit justifiée par l'urgence et l'intérêt commun ; qu'en l'espèce, la condition d'urgence était remplie puisque le [17] a prononcé par lettre recommandée en date du 18 novembre 2021 la résiliation du contrat de prêt et prononcé l'exigibilité du prêt, qu'il restait donc à régler une somme de 1.200.537,30 € et que l'établissement bancaire menaçait de réaliser une saisie immobilière ; que s'il n'a pas réglé les échéances du prêt, c'est en raison de son licenciement, intervenu au mois de décembre 2019 mais que depuis le 18 novembre 2021, date de résiliation du prêt, il règle tous les mois à la banque une somme de 7.497,51 francs suisses au titre des arriérés du prêt selon reconnaissance de dette. Il ajoute que l'intérêt commun des indivisaires était respecté par sa proposition d'achat, alors que : l'apport effectué par sa compagne dans le cadre de la SCI [19], apport dont il justifie, permettait d'obtenir un prêt bancaire à hauteur de 350.327 francs suisses pour racheter la totalité de la propriété de [Localité 2] et apurer ainsi les arriérés dus à la banque ; l'intérêt de l'enfant [O] [A] était également préservé puisqu'il devait recevoir la part lui revenant issue du produit de la vente ; Ils ajoutent également que la proposition d'achat de l'appelante par l'intermédiaire d'une SCI [24], qu'elle réitère en appel, ne peut être retenue, en ce que : elle prétend pouvoir bénéficier du montant d'un prêt obtenu auprès de la Banque [21] dont le siège serait à [Localité 25] mais qu'elle n'en justifie que par une pièce totalement illisible et de surcroît rédigée en langue italienne ; de surcroît, elle prétend pouvoir justifier d'un autre prêt mais n'en justifie toujours que par une pièce rédigée en langue italienne, et par ailleurs non signée; La solution sollicitée par [G] [T], à savoir la vente à la société [24], n'apporterait pas davantage d'intérêt aux indivisaires. Ils indiquent surtout que, conformément aux dispositions du jugement querellé, la maison de [Localité 2] a été vendue à la SCI [19] le 20 juillet 2023, que le notaire a intégralement remboursé le prêt à la suite de cette vente, que les plus-values immobilières ont été immédiatement réglées à [O] [A] [X] et à [G] [T], en leur qualité de non-résidents français et que le solde de 519.566.05 € a été consigné chez le notaire en vue des opérations de liquidation partage qui doivent intervenir entre les époux à la suite du divorce. Ils en déduisent que le débat sur ses capacités de financement sont dès lors sans objet et que le jugement querellé doit donc être confirmé. [U] [X] indique enfin que [G] [T] est irrecevable à demander sa condamnation à lui régler le montant de l'indemnité de résiliation due à la banque, puiqu'il s'agit d'une demande nouvelle présentée pour la première fois en cause d'appel. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 21 juin 2023, l'AVEMA, agissant en qualité d'administrateur ad hoc de l'enfant [O] [A] [X], demande à la Cour de : Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bourg en Bresse en date du 14 février 2023, Réformer ledit jugement, Faire droit aux demandes présentées par [G] [T]. L'administrateur ad hoc fait valoir : que [O] [A], âgé de 14 ans, est un garçon mature et qu'il a indiqué que depuis la séparation, il n'a vu son père qu'à une seule reprise, que la rencontre s'est mal passée et qu'il ne souhaite plus avoir de contact avec lui ; qu'il a indiqué par ailleurs qu'il était très attaché à la maison de [Localité 2] et que le projet porté par sa mère de conserver la maison en rachetant la part de son père lui convient mieux, la maison devenant une résidence secondaire permettant aux enfants de s'y rendre régulièrement lors des vacances et des week-ends. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.