Cour d'appel, Chambre civile 1-2, 27 février 2024, n° 22/03387

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur le caractère indécent du logement Au soutien de son appel, M. [W] prétend que le logement qu'il occupe serait indécent et qu'il serait non-conforme à sa destination soit à son usage d'habitation. Selon lui, le bailleur n'aurait pas respecté ses obligations d'entretien. En conséquence, il sollicite l'infirmation du jugement et le débouté de la société Cdc Habitat Social de l'ensemble de ses demandes. La société Cdc Habitat Social bailleresse intimée demande à la cour de constater que, par de multiples interventions, elle a respecté ses obligations contractuelles contrairement à M. et Mme [W] qui n'ont pas laissé l'accès à leur logement et n'ont pas respecté leurs obligations à ce titre. Sur ce, L'article 1719 du code civil et l'article 6a de la loi du 6 juillet 1989, disposent chacun que le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. En contrepartie, et conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire se doit de permettre l'accès à son logement afin d'engager les réparations nécessaires. Aux termes de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : " De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ". Le locataire doit ainsi permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués. En l'espèce, l'état d'entrée dans les lieux permet de constater qu'aucun dégât dans l'appartement. La société Cdc Habitat Social a donc loué à l'origine aux époux [W] un logement décent. M. [W] affirme que son logement est indécent dès lors que : - il porte atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé, - il n'est pas exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, - il n'est pas conforme à l'usage d'habitation auquel il est destiné. Se plaignant d'infiltrations, M. [W] a pris attache avec la bailleresse qui s'est entretenue avec lui le 27 mars 2020. La société Cdc Habitat Social verse aux débats des fiches d'intervention du 26 mars 2020 au 27 avril 2020, sur lesquelles il est indiqué que le bailleur a tenté de contacter les locataires qui ont refusé tout contact ou toute prise de rendez-vous avec la société de chauffage et que Mme [W] est même devenue " incorrecte ". M. [W] prétend aussi que des infiltrations existent dans le logement depuis le 5 juin 2018, que des travaux auraient été réalisés en 2010, sans mettre un terme à ces désordres. Il verse aux débats trois comptes rendus de réunions qui se sont tenues dans le logement les 13 juin, 18 juillet et 1er octobre 2018, établis par le cabinet [S], expert d'assurance de la compagnie SMA Courtage Paris, assureur dommages ouvrage de l'immeuble. L'expert a pu constater des infiltrations au plafond du séjour et dans la chambre et a préconisé: - " une reprise du relevé d'étanchéité au droit du seuil de la porte chaufferie " - " une réparation de la façade " - " le recollage des relevés d'étanchéité à l'aplomb du séjour du logement ". M. [W] prétend qu'aucune reprise ne pouvait intervenir à l'intérieur du logement avant que les travaux extérieurs ne fussent entrepris et que les causes et les conséquences des désordres étaient connues et que les travaux nécessaires n'auraient jamais été entrepris. La société Cdc Habitat Social verse aux débats ses bons d'intervention entre le 22/04/2014 et le 22/04/2021, desquels il apparaît que la société Osica aux droits de laquelle vient la société Cdc Habitat Social a pris en charge la réparation des désordres préconisés par l'expert de la compagnie. Il est notamment relevé qu'un bon de facturation établi le 15 mai 2019 au profit de la Sarl [E] Ets d'un montant de 13 744,24 euros mentionne la réalisation de travaux de réfection des complexes d'étanchéité des toitures terrasses. La société Cdc Habitat Social justifie ainsi à hauteur de cour avoir validé et fait réaliser les travaux de reprise du toit terrasse, conformément aux préconisations du cabinet [S] contrairement à ce que soutient M. [W]. La société Cdc Habitat Social verse également des factures correspondant aux bons d'intervention établies par les sociétés qui sont intervenues pour la " recherche et colmatage des fuites " et " les travaux de réfection d'étanchéité ". Il apparaît ainsi que l'entreprise [E] est intervenue en juillet 2019 pour refaire l'étanchéité des toitures terrasses pour un montant de plus de 13 000 euros. La société Cdc Habitat Social verse, en outre aux débats des échanges de courriers avec le locataire en février et mars 2020 afin de permettre le passage d'entreprises pour identifier l'origine de ces fuites, mais justifie n'avoir jamais obtenu son accord. C'est seulement le 16 février 2021, que cette société est à nouveau intervenue sur l'étanchéité de la terrasse pour un montant de plus de 3 000 euros. M. [U] de la société Aquanef a également procédé à l'intérieur du logement de M. [W] aux investigations nécessaires à la détermination de l'origine des différentes fuites le 27 juillet 2021. Il a ainsi pu être déterminé que les fuites provenaient de la toiture terrasse et de la chaufferie collective située en terrasse. A compter du 8 juin 2020, il est par ailleurs établi que le bailleur a fait toutes diligences utiles auprès de M. [W] pour identifier l'origine des fuites, sans succès. Il est ainsi produit : - le procès-verbal de l'assemblée général ordinaire en date du 28 mars 2022 qui a voté pour des travaux de réfection des étanchéités des toitures terrasses de la résidence, - le planning prévisionnel des travaux par l'entreprise [E] faisant état d'un démarrage début novembre 2022 pour une durée de trois mois. La mairie de Sartrouville a adressé un courrier à la bailleresse le 8 juin 2022 pour l'informer que le service d'hygiène de l'habitat de la ville avait visité les lieux et constaté un certain nombre de désordres et demandé une remise en état du logement, auquel il lui a été répondu le 7 octobre 2022 par la bailleresse en lui indiquant remédier aux désordres dans le logement de M. [W] à l'issue des travaux de réfection et d'étanchéité en cours. Aucun constat d'insalubrité n'a jamais été rendu par l'autorité requise et n'est d'ailleurs justifié aux débats. De son côté, M. [W] a pris attache avec la bailleresse qui s'est entretenue avec lui en le 27 mars 2020. Elle verse aux débats des fiches d'intervention du 26 mars 2020 au 27 avril 2020 sur lesquelles il est indiqué que le bailleur a tenté de contacter les locataires qui ont toujours refusé tout contact ou toute prise de rendez-vous avec la société de chauffage et que Mme [W] est même devenue " incorrecte ". Le 8 juin 2020, la société bailleresse a adressé un courrier recommandé à M. et Mme [W] pour leurs demander de leur transmettre un constat de dégâts des eaux et d'accéder à leur logement afin de trouver l'origine de la fuite. Une copie de ce courrier a été adressé au service d'hygiène de la mairie et est versé aux débats. Le 7 janvier 2021, le responsable de sites de la société Cdc Habitat Social a informé M. et Mme [W] d'une intervention sur site le 13 janvier 2021, afin d'identifier les causes et d'effectuer des relevés. La société Cdc Habitat Social a demandé aux locataires d'être présents ou de laisser les clés à un voisin. Par courrier recommandé du 26 janvier 2021, la société Cdc Habitat Social a dû cependant leur confirmer que les prestataires intervenus sur place n'avaient pas pu pénétrer dans leur logement, dès lors que les locataires n'étaient pas présents ni n'avaient remis les clés à un voisin. La société Cdc Habitat Social leur a alors demandé de prendre contact avec le correspondant local, M. [G] pour les contacter afin de pouvoir commencer les travaux mais il est également relevé que M. et Mme [W] n'ont jamais répondu à aucun courrier ni jamais laissé l'accès à leur logement. C'est donc suivant procès-verbal de constat autorisé sur ordonnance du 22 juillet 2021, que la SCP Mercadal [F] [O], commissaires de justice à [Localité 7], a dû faire procéder à l'ouverture forcée de la porte d'entrée et constaté que les lieux étaient vides de tout occupant. Au regard de l'ensemble des éléments produits, il est dès lors retenu que si la présence de fuites en 2018 et l'existence d'infiltrations en 2021, ont affecté le logement donné à bail, l'appelant ne démontre pas que ces fuites ont une même origine, ni que le logement était inhabitable et indécent entre 2018 et 2021, alors même que la bailleresse a tenté de remédier à ces fuites au vu des multiples interventions dont elle justifie, et que les époux [W] n'ont pas permis l'accès à leur logement. Il est également relevé que les époux [W] ont manqué à leurs obligations résultant de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée en refusant de laisser de manière réitérée l'accès à leur logement, ce qui a retardé le processus de recherche de fuite et a contraint la bailleresse à devoir obtenir sur requête d'un juge l'autorisation de pouvoir pénétrer dans leur domicile pour pouvoir diagnostiquer les causes des fuites. Il se déduit de ces constatations que M. [W] ne démontre, dès lors, pas le manquement de la bailleresse à son obligation d'entretenir le logement ni le caractère indécent du logement donné à bail, alors qu'il est, en revanche, établi que les preneurs n'ont pas permis l'accès à leur logement afin que fussent eréalisés les diagnostics et réparations nécessaires. M. [W] sera, en conséquence, débouté de l'ensemble de ses demandes relatives au caractère indécent du logement et le jugement entrepris confirmé. - Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 - 1 de la loi 110 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou polir non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, le bail conclu le 7 avril 2009 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juin 2020, pour la somme en principal de 2829,15 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 août 2020. C'est donc à bon droit que l'expulsion de M. [L] [I] [H] [W] et Mme [R] [X], épouse [W], a été ordonnée par le premier juge. La société Cdc Habitat Social est donc bien fondée à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire et solliciter l'expulsion des locataires au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1719-1 du code civil nonobstant les désordres présents dans le logement. Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 avril 2009 et amendé le 5 novembre 2012 entre la société Cdc Habitat Social et M. [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] étaient réunies à la date du 17 août 2020 et a ordonné, en conséquence, l'expulsion de M. [L] [I] [H] [W] et Mme [R] [X], épouse [W]. Sur la condamnation au paiement de la dette locative et à une indemnité d'occupation La société Cdc Habitat Social produit un décompte actualisé démontrant que M. [L] [I] [H] [W] et Mme [R] [X], épouse [W], restent devoir, après soustraction des frais de poursuite (654,69 euros), la somme de 23 736,25 euros arrêtée au 31 octobre 2022 , avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 502,14 euros à compter du 22 septembre 2020 et à compter du présent arrêt pour le surplus. M. [W] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette actualisée. Les époux [W] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 23736,25 euros arrêtée au 31 octobre 2022 , avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 502,14 euros à compter du 22 septembre 2020 et à compter du présent arrêt pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Ils seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de février 2022 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. - Sur la demande de relogement A titre principal, Monsieur [W] forme une demande de relogement sous astreinte et sollicite la condamnation de la société Cdc Habitat Social à des dommages et intérêt pour trouble de jouissance, préjudice familial et préjudice moral personnel. Subsidiairement, il sollicite la suspension des loyers et, infiniment subsidiairement, des délais de paiement. L'appelant et son épouse ont quitté le logement et cessé de régler leur loyer depuis février 2020. Il n'existe aucun constat d'insalubrité du logement en l'état. Il ne saurait dès lors être fait droit à une demande de relogement et il conviendra de confirmer le jugement sur ce point. - Sur la demande de dommages et intérêts M. [W] évalue son préjudice de jouissance à hauteur de 80% du montant du loyer. Compte tenu de son attitude, il ne peut se prévaloir d'un préjudice de jouissance, dès lors qu'il a refusé de laisser l'accès à son appartement pour rechercher l'origine des fuites et pour permettre la mise en place de mesures conservatoires pour éviter l'aggravation des désordres et aussi pouvoir y remédier. Par ailleurs, il apparaît des photographies annexées au procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 juillet 2021 que le logement est inoccupé depuis cette date. Il convient donc de débouter M. [W] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Si M. [W] justifie avoir eu un enfant, il n'apparaît cependant pas qu'il vive avec lui dans le logement avec sa nouvelle compagne, de sorte qu'il ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'un préjudice familial. M. [W] ne rapporte ainsi par la preuve d'un manquement du bailleur et d'un préjudice familial consécutif. Il conviendra donc de le débouter de sa demande de réparation à ce titre qui n'est pas fondée. Enfin M. [W] ne démontre aucun préjudice moral personnel, alors qu'il a lui même failli de façon réitérée à ses obligations découlant du bail en refusant plusieurs fois l'accès à son logement pour pouvoir remédier aux désordres dont il se plaint et sera ainsi débouté de ses demandes de dommages et intérêts à ce titre. Dans ce contexte, il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ces chefs de demandes. Sur la demande de suspension des loyers. Le montant de la dette réclamée par la Société Cdc Habitat Social s'élève, au vu du décompte actualisé, à la somme de 23 736,25 euros arrêtée au 31 octobre 2022. M. [W] ne conteste pas avoir cessé de régler ses loyers. En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations au bail, le locataire a l'obligation de payer son loyer aux termes convenus. Un locataire n'a pas le droit de suspendre le paiement du loyer dû au bailleur, même si le logement subit des désordres et, en l'absence d'une autorisation préalable du juge, il ne peut donc suspendre de son propre chef le règlement de ses loyers. Il ne peut être reproché au bailleur d'avoir manqué à son obligation de délivrer un logement décent, alors que les locataires sont seuls responsables de la dégradation de l'état de l'appartement, faute d'avoir laissé l'accès à leur logement pour pouvoir diagnostiquer, stopper et remédier à ces désordres. Les locataires ont ensuite abandonné les lieux, sans jamais laisser l'accès au logement en remettant leurs clés pour permettre de procéder aux recherches de fuites suite aux infiltrations. En ne laissant pas l'accès au logement, ces derniers ont retardé les investigations de recherches de fuites. Au vu de l'ensemble de ces éléments, M. [W], qui ne démontre pas que le logement était inhabitable, est mal fondé à soulever une exception d'inexécution justifiant la suspension de ses loyers. En outre, le bail étant résilié et les époux [W] ayant quitté les lieux, cette demande est dépourvue d'objet. Il sera débouté de ses demandes à ce titre. Sur la demande de délais de paiement : Compte tenu de l'importance de la dette qui ne fait qu'augmenter, du caractère réitéré du non- paiement des loyers, de l'absence d'informations financières sur la situation économique de Mme [R] [X], épouse [W], et des ressources et charges de M. [L] [I] [H] [W], ces derniers ne démontrent pas comment ils pourraient être en mesure de pouvoir s'acquitter d'une somme aussi importante que celle de 23 736,25 euros au paiement de laquelle ils sont condamnés, dans un délai de 24 mois, il ne sera dès lors pas fait droit à la demande de délai de paiement formulée et le jugement entrepris ayant ordonné leur expulsion sera confirmé. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile M. [W] doit être condamné aux dépens d'appel, le dispositif du jugement quant aux dépens de première instance étant confirmé. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société CDC Habitat Social au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel et de condamner M. [W] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.