Cour d'appel, 3ème Chambre Commerciale, 27 février 2024, n° 22/02902

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de l'action: La vente du fonds a eu lieu le 04 mars 2016 tandis que l'assignation de la société SIBOLO est datée du 22 janvier 2021. L'action indemnitaire fondée sur la réticence dolosive du bailleur, qui se prescrit par cinq ans à compter de la date de la vente, est recevable. L'action en garantie des vices cachés se prescrit par deux ans à compter de la date de découverte du vice, sans que le report du délai puisse avoir pour effet de prolonger l'action de plus de vingt années à compter de la date de la vente. En l'espèce, la société CALIHU a été avisée le 06 août 2018, lors de la rédaction de son rapport par la société ARTEX, qu'elle avait mandatée, de l'origine et des conséquences de certains défauts présentés par le fonds : - les fissures affectant la partie hôtel ont pour origine un phénomène de tassement différentiel provenant du mode constructif et de la taille du bâtiment, - les désordres affectant les douches ont pour origine des défauts de mise en oeuvre datant de l'époque de la construction, - les désordres affectant la maison de gardien sont graves et évolutifs et de nature à nuire à sa solidité, avec possibilité d'une condamnation à terme de l'ouvrage. N'ayant pas assigné en référés la société SIBOLO pour que l'expertise judiciaire lui soit contradictoire, elle ne peut prétendre à son égard à la suspension de la prescription consécutive à cette action. Elle connaissait les principaux vices et leur origine dès le 06 août 2018. L'action entreprise le 22 janvier 2021 est tardive et prescrite. Les prétentions de la société CALIHU ne seront donc examinées que sur le fondement du dol. Sur le litige : La Cour dispose de nombreuses pièces pour apprécier le bien ou le mal fondé des prétentions de la société CALIHU, qui ont toutes été soumises à l'appréciation de la société SIBOLO S'agissant de l'expertise judiciaire, il est constant que la société SIBOLO n'a pas été partie à l'expertise judiciaire. Etait toutefois partie aux opérations d'expertise la société CYRALEX, qui a le même dirigeant que la société SIBOLO. Cette situation permet à la société SIBOLO d'invoquer pour sa défense le rapport rédigé par M. [T], expert amiable qui assistait la société CYRALEX lors des opérations d'expertise, ainsi que le dire à expert rédigé par le conseil de la société CYRALEX. Aucune autre critique que celles déjà émises par la société CYRALEX n'est formée contre le rapport d'expertise judiciaire et il s'en déduit que la société SIBOLO dispose de toutes pièces utiles pour le discuter. Il en résulte que ce rapport lui est opposable puisqu'il est soumis à sa discussion et qu'elle dispose de pièces utiles pour le discuter, mais que pour autant, la Cour devra appuyer son raisonnement sur d'autres pièces, extérieures à la société CALIHU, et confirmant ses constatations. L'offre d'acquisition du fonds de commerce d'hôtellerie comportait comme condition suspensive l'intégration dans le bail commercial de la maison de fonction attenante (dite maison de gardien), avec obligation par le vendeur de corriger l'absence de planéité du sol et de réaliser une extension. Il se déduit de cette clause que cette maison était pour les acquéreurs un élément essentiel du fonds acquis, permettant le logement sur place des exploitants. Cette condition a été remplie, le bail commercial composant le fonds de commerce incluant à partir du 04 mars 2016 la maison d'habitation, dont la planéité du sol avait été refaite. Les exploitants du fonds ont fait face environ dix-huit mois après leur achat à des désordres apparaissant récurrents : - présence de moisissures sur tous les joints des salles de bains, malgré des nettoyages réguliers, - remontées de moisissures jusqu'à deux mètres de haut sur les murs des façades, - odeurs nauséabondes, - fissures apparaissant sur les murs, - flaques d'eau étendues sur le parking de l'hôtel. Une première inspection télévisée des réseaux, en date du 28 novembre 2016, va démontrer l'existence de contre-pentes. Le 12 octobre 2017, préalablement à la vente par la société CYRALEX des murs de l'hôtel à la société MANGO, va être réalisé un constat d'huissier de l'état de l'hôtel. A sa lecture, toutes les cabines de douches présentent des joints noircis et commençant à moisir, des fissures sont apparentes sur les murs de l'hôtel, certaines ont déjà fait l'objet de traitement. Il est noté que la maison est en bon état intérieur, l'huissier notant toutefois que sur les murs, plusieurs fissures extérieures 'importantes' ont été rebouchées. Le 06 août 2018, M. [Y] va demander un avis technique à la société ARTHEX, cabinet d'expertise, qui va constater : pour l'hôtel : - sur les façades de l'hôtel des fissures ayant été traitées, semblant stabilisées, - dans les toutes salles de bains, une présence d'humidité sous les douches, dans le sol et les murs, mesurée à une valeur de 999 correspondant à de l'eau sous forme liquide circulant sous les faïences, - de très importantes moisissures, - l'affaissement des zones carrelées du patio, pour la maison de gardien : - une mise à niveau inégale du sol dans la maison, - la bascule du mur de façade, - des fissures ayant été rebouchées en façade. Le cabinet ARTEX va conclure : - pour l'hôtel à l'existence d'un tassement différentiel provenant du mode constructif et à des sanitaires réalisés de manière non conformes aux règles de l'art, - pour la maison, à l'existence de désordres graves et évolutifs de nature à mettre en péril la solidité de l'ouvrage. M. [S], expert judiciaire, va constater des désordres identiques: hôtel : - chambre numéro 7 condamnée en raison de la présence de moisissures importantes sur les murs, - chambres 8-12-15: humides, carrelage dégradé, parquet flottant qui gondole - coursive du patio : différence de niveau entre le revêtement du carrelage et la partie gravillonée, - nombreuses fissures dont certaines infiltrantes (présence d'eau dans la salle de réception de l'hôtel), - présence d'eau au pied des murs, - présence d'eau sur le parking, maison : - affaissement de la construction en façade sud. M. [S] va avoir connaissance par la société CYRALEX du rapport établi par la société FONDASOL avant la construction de l'hôtel qui établissait que la nature du sol était composée de remblais pollués, avec présence de deux nappes d'eau entre 4 et 8 mètres de fondations. Le rapport préconisait deux solutions constructives pour minimiser les tassements futurs : l'une n'a pas été retenue, l'autre, à l'examen par l'expert des devis et factures du gros-oeuvre, n'a pas été correctement mise en oeuvre (substitution de sol insuffisantes, remblai compacté de nature différente de celui préconisé, semelles filantes trop étroites, absence de ventilation par un vide-sanitaire). M. [S] a conclu que le mode constructif choisi avait entraîné un tassement au niveau des fondations, créant fissures et crevasses, totalement incompatible avec les sanitaires choisis dans les chambres, soit des douches à l'italienne sans receveur, qui nécessitent des sols très stables : à défaut l'eau s'infiltre entre le carrelage du sol et le carrelage mural et chemine en pied de cloison jusqu'aux revêtements de sol. Ces infiltrations ont pour conséquences les mauvaises odeurs décrites. Au surplus, les douches ne sont plus aux normes PMR. Il a toutefois conclu que la solidité de l'immeuble n'était pas remise en cause. L'expert a constaté que le réseau des eaux usées de l'hôtel fonctionnait correctement. Il a préconisé d'importants travaux de réparation, qui ne seront pas décrits par la Cour puisqu'ils concernent les rapports entre la société CALIHU et son bailleur commercial. S'agissant de la maison de gardien, l'expert judiciaire a constaté qu'elle avait été construite sans permis de construire et que son réseau d'eaux usées était bouché en raison d'une contre-pente. M. [L], expert judiciaire intervenant à titre amiable pour assister la société CYRALEX, a contesté les conclusions de l'expert, et imputé les désordres constatés à un défaut d'entretien courant par l'exploitant. Ces critiques ont été insérées dans un dire de l'avocat de la société CYRALEX, auquel l'expert judiciaire a répondu : - les opérations d'entretien, du fait des vices du mode de construction, sont très largement supérieures à ce qu'elles auraient été sans crevasses ni fissures, ne ressortent donc pas de l'entretien courant du locataire, et ne sont pas la cause des désordres, qui résultent du tassement différentiel, - les travaux préconisés par M. [L] ne ressortent pas de l'entretien courant et démontrent à contrario qu'il reconnaît la présence de vices: nécessité d'imperméabiliser les façades, décaisser les terres en appui sur les façades et créer un drain. Enfin, l'expert a mis en exergue les conclusions du rapport FONDASOL (versé aux débats) concluant la présence d'un sol contaminé par les hydrocarbures, arsenic, cadmium, PCB. Le 21 juin 2021, à la demande du Procureur de la République de Nantes, le Préfet de Loire Atlantique a conclu que si l'infraction de l'édification de la maison de gardien sans permis était prescrite puisque achevée depuis de nombreuses années, tel n'était pas le cas de l'extension, réalisée suite à la cession. Il indiquait aussi qu'au regard de la situation du PLU, la situation n'était pas régularisable. Par arrêté du 30 Juin 2021, le Maire de la Commune de [Localité 10], sur laquelle est située le fonds, a mis en demeure le bailleur de remédier à la présence des remontées d'eau par capillarité sur les murs extérieurs de l'hôtel et à l'accueil, et remédier à la présence d'odeurs nauséabondes, cet arrêté faisant suite au rapport de visite de l'Agence Régionale de Santé des Pays de Loire. Par un jugement frappé d'appel du 02 juin 2023 le tribunal correctionnel de Nantes a relaxé M. [J] des frais d'infraction aux dispositions du code de l'urbanisme et requalifié les faits poursuivis d'exécution de travaux non autorisés par un permis de construire et d'exécution irrégulière de travaux soumis à déclaration préalable en le déclarant coupable, en le condamnant à une peine d'amende et à titre de peine complémentaire, en lui ordonnant de procéder à la démolition de l'extension de la maison de gardien. Postérieurement, le cabinet ARTEX est revenu prendre des mesures au mois d'octobre 2023 et a conclu, s'agissant de la maison de gardien, que le tassement de l'ensemble de la maison n'était pas stabilisé, les mesures prises avec les mêmes appareils et aux mêmes endroits montrant en 2018 et 2023 des résultats différents. Il a conclu à l'existence d'un mouvement évolutif non stabilisé, les façades subissant une déformation d'ensemble, avec bascule de la construction et évolution vers un état de ruine au sens technique du terme, les fissures se propageant aux revêtements intérieurs avec infiltrations d'air parasites ne permettant plus d'assurer le clos. Ainsi les rapports d'expertise amiable commandés par la société CALIHU ainsi que le rapport d'expertise judiciaire de M. [S] sont confirmés par d'autres pièces émanant de tiers aux parties: arrêté municipal faisant suite à une visite de l'Agence de Santé, courrier de la Préfecture de Loire Atlantique, rapport FONDASOL. Au delà de leur cause et des moyens pour y remédier, ces différentes pièces font état de désordres nombreux, de nature à compromettre une exploitation normale du fonds d'hôtellerie et dont le vendeur avait nécessairement connaissance au moment de la vente. La société SIBOLO exploite le fonds de commerce d'hôtellerie depuis que l'immeuble a été édifié. Les constatations de la société ARTHEX ainsi que celles de M. [S] font état de nombreuses fissures rebouchées et retraitées en façade. Les avant contrats font état de la nécessité de refaire la planéité du sol de la maison de gardien, dont les photos démontre qu'il est désormais situé à une dizaine de centimètres du seuil des porte-fenêtres. Ainsi, la société SIBOLO, exploitant du fonds, a observé durant les années précédant la vente les fissures se créer sur les murs de l'hôtel et de la maison de gardien, et le sol de cette dernière s'enfoncer. Ayant pour gérant M. [J], par ailleurs gérant de la société CYRALEX qui a fait édifier l'hôtel et la maison de gardien, elle avait une parfaite connaissance du vice du sol sur lequel sont édifiées les constructions, et les risques en résultant compte tenu de son instabilité. Elle avait aussi connaissance de la grave pollution des sols. Sur ces deux points, le rapport de la société FONDASOL, que M. [J] gérant de CYRALEX avait lui-même mandaté et qu'il ne peut prétendre ignorer comme gérant de SIBOLO indiquait 'la présence de remblais hétérogènes et localement pollués constitue une sujétion notable et des risques d'agressivité chimique'. Il a pourtant déclaré dans l'acte de cession que 'toutes les installations du fonds de commerce cédé sont en bon état de marche et répondent aux normes de salubrité, d'hygiène et de sécurité actuellement en vigueur'. De la même façon, le noircissement des joints et les moisissures sont beaucoup trop importants pour être apparus pour la première fois postérieurement à la vente. Il est exact que cette question n'a pas été posée à l'expert judiciaire. Néanmoins, les constatations du cabinet ARTHEX (eau qui circule dans les cloisons) rejoignent les conclusions de M. [S] soit une circulation de l'eau entre le mur et les carrelages en raison de l'affaissement de la construction. Or, cet affaissement est bien antérieur à la vente, comme le montre la présence des fissures rebouchées, ce dont il se déduit que moisissures et noircissements étaient déjà présents, ce type de désordres pouvant faire aisément l'objet de remise en état à simple visée esthétique et sans pérennité. De la même façon, la société SIBOLO dont le gérant est donc celui de la société CYRALEX, savait que la maison de gardien avait été construite sans permis de construire, et que dès lors, l'extension demandée se grefferait sur une construction illégale, avec tous les risques en découlant quant à sa pérennité, alors qu'il s'agissait d'un élément important de l'exploitation du fonds, suffisamment essentiel pour avoir fait l'objet d'une condition suspensive. La société SIBOLO pourtant déclaré dans l'acte de cession que 'il n'existe aucune interdiction administrative, judiciaire ou autre à l'exploitation ou à la cession du fonds, et qu'à sa connaissance, l'immeuble dans lequel le fond est exploité n'est concerné par aucune disposition administrative'. La société SIBOLO a donc fait preuve d'une réticence dolosive ayant pour objet de tromper le consentement des acquéreurs, sachant pertinemment que nul n'aurait acquis le fonds de commerce d'un hôtel édifié sur un sol gravement pollué et subissant un affaissement entraînant fissures, moisissures et mauvaises odeurs, et dont le logement des exploitants est en train de basculer. A la date des constatations de M. [S], cinq des dix-neuf chambres de l'hôtel étaient indisponibles compte tenu des moisissures ou mauvaises odeurs les affectant. D'autre part, et à cet égard les photos versées aux débats sont édifiantes, de nombreux clients seront réticents à séjourner dans un hôtel dont le parking est inondé, dont les murs extérieurs sont noirs de moisissures jusqu'à une hauteur de deux mètres, dont les salles de bains sont affectées de moisissures et de surcroît qui sent mauvais. En d'autres termes, au delà de la possibilité d'exploiter telle ou telle chambre, les désordres ont gravement nuit à l'image de l'hôtel et à ses possibilités de développer sa fréquentation. La société CALIHU fait aussi état de modifications dolosives du chiffre d'affaires annoncé lors de la vente, mais ne le démontre pas, l'expert comptable précisant bien qu'il n'a fait que retraiter les données fournies par la société CALIHU elle-même. Elle fait état d'un chiffre d'affaires arrêté au 30 septembre 2016 à 172.652 euros en 2016, de 292.454 euros au 30 septembre 2017, de 331.912 euros au 30 septembre 2018, de 254.762 euros au 30 septembre 2019, de 161.999 euros au 30 septembre 2020 et de 135.946 euros au 30 septembre 2021. Compte tenu des effets du COVID, les deux dernières années n'apparaissent pas significatives. En revanche apparaît une diminution notable du chiffre d'affaires au plus fort de l'apparition des désordres. Elle démontre que sa marge brute globale constatée de 2016 à 2018 était de 92,96%, pour demander la somme de 346.623 euros au titre d'une perte de marge brute durant trois années. Elle compare ses chiffres d'affaires au prévisionnel établi antérieurement à la vente soit un chiffre d'affaires d'environ 380.000 euros, mais par nature un état prévisionnel ne constitue pas une certitude quant aux chiffres qu'il allègue. Au demeurant, elle n'a subi qu'une perte de chance de réaliser la marge qu'elle prévoyait. Elle verse aux débats un rapport d'expertise de la valeur vénale de son fonds de commerce, daté du 11 mai 2022, fixant cette dernière la somme de 115.375 euros, alors même qu'elle l'a acquis début 2016 pour un montant de 550.000 euros. Cette valeur tient compte des chiffres d'affaires réalisés, impactés par les désordres, avec application d'une décote de 75% compte tenu des désordres. Ces considérations conduisent la Cour a lui allouer à titre de dommages et intérêts indemnisant la perte de marge la somme de 150.000 euros outre 20.000 euros de préjudice moral, à quoi semble correspondre sa demande d'indemnisation pour mauvaise foi et dol. La Cour dit donc que les créances détenues par la société CALIHU à l'égard de la société SIBOLO sont de 150.000 euros et 20.000 euros. Sur les frais irrépétibles et les dépens: La société SIBOLO, qui succombe dans son recours, supportera la charge des dépens d'appel et paiera à la société CALIHU la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.