Cour d'appel, Chbre de l'expropriation, 23 février 2024, n° 22/00012

Motivation

MOTIFS : Sur la recevabilité de l'appel incident : Une erreur matérielle affecte les conclusions des appelantes reçues au greffe le 11 septembre 2023 en ce que les conclusions de l'intimée dans lesquelles a été formé appel incident ne sont pas en date du 29 juin 2022 mais en date du 9 février 2023. Il est exact que cet appel incident n'a pas été formé dans les trois mois de la notification des conclusions des appelantes à l'intimée, notification faite le 8 juillet 2022, soit avant le 8 octobre 2022. Les appelantes font valoir que les dispositions de l'article R.311-26 du code de l'expropriation sont impératives, que la présence d'une pollution des sols n'est pas un élément inconnu, qu'il appartenait à l'expropriante en cours de procédure de faire évaluer contradictoirement le coût de la dépollution. La société Elit répond que si la présence de pollution était connue, il n'était pas possible d'en évaluer le niveau avant de prendre possession des lieux, une fois le paiement de l'indemnité de première instance aux expropriées, que les sondages ont été effectués sur place en octobre 2022 et que le rapport n'a été rendu qu'en février 2023, qu'elle ne pouvait connaître le niveau de pollution dès lors que les appelantes ont toujours refusé de communiquer leur étude de pollution de septembre 2018. Il est exact que ce n'est que le 18 avril 2023 que les appelantes ont produit aux débats le rapport que la SOCOTEC a établi à leur demande le 26 octobre 2018 rapport relatif au diagnostic de pollution des sols de la parcelle AK [Cadastre 3]. La procédure devant la cour d'appel statuant en matière d'expropriation est régie par les dispositions du titre VI du livre II du code de procédure civile (article R311-29 du code de l'expropriation), il en résulte que les dispositions de l'article 910-4 qui prévoient que «  à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. l'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins et ce sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. ». Dans sa décision rendue le 29 juin 2022 le juge de l'expropriation a retenu une valeur de la parcelle au m² de 155 €, tenant compte des dépenses de dépollution, démolition et désamiantage qui étaient estimées par le commissaire du gouvernement à 235 463 € et par les expropriées à 230 000 € maximum. Dans son premier mémoire d'intimé déposé le 19 septembre 2022 , la société Elit demande à la cour dans son dispositif de confirmer le jugement et notamment en ce qu'il fixe à 564 503 € l'indemnité globale de dépossession due à la société la Forge des Cyclopes et Mme [G] pour l'expropriation de la parcelle. Il en résulte qu'elle considérait que le coût de démolition et dépollution retenu par le premier juge était valable. Le rapport de la SOCOTEC du 7 mars 2022 relatif à l'ancien site [P] (3305 m²), antérieur au jugement et réalisé sans visite du site, concluait que le site est considéré comme relevant de la méthodologie nationale des sites et sols pollués, au regard des sources potentielles de pollution recensées et qu'il était recommandé de réaliser des études complémentaires afin de compléter les informations sur l'état des milieux du site et de vérifier leur compatibilité sanitaire au regard du projet d'aménagement. Le pré-rapport du 28 décembre 2022 relatif aussi à l'ancien site [P] fait mention du repérage de matériaux et produits contenant de l'amiante. Le 5 février 2023 le devis de désamiantage a été établi à hauteur de 59 760 €. Le diagnostic environnemental de la SOCOTEC effectué après visite du site [P] le 29 décembre 2022, rendu le 7 février 2023 conclut qu'au regard des objectifs de dépollution fixés dans le plan global de la ZAC, des dépassements récurrents de seuils sont recensés et donne une estimation de volumes à excaver (3000 m³ soit 4140 tonnes pour une densité à 1,8), le coût total de l'opération étant évalué à 841 000 €. Selon rapport du 2 août 2023 la SOCOTEC a établi un plan de gestion qui fait état d'un coût de dépollution de 523 000 €, les modalités de désamiantage étant définitivement fixées à un coût de 42 859 €. Or le rapport SOCOTEC du 1er avril 2019 « évaluation quantitative des risques sanitaires et plan de gestion » qui concerne la totalité des parcelles de la zone (36592 m²) retient que le volume de déblais non inerte généré par l'aménagement, incluant les volumes des zones de pollution concentrée serait de 2099 m³. Le tonnage de ces déblais serait estimé à 4534 tonnes et la SOCOTEC prévoit un coût de travaux de dépollution d'environ 540 000 à 695 500 €, soit quasiment égal au coût des travaux pour la seule parcelle AK [Cadastre 3]. L'augmentation du coût des travaux de dépollution ramené aux surfaces, qui de 695 500 € sur la totalité des parcelles (36592 m²) est passé à 523 000 € pour la seule parcelle AK [Cadastre 3] (3305 m²), élément qui n'a été révélé que le 7 février 2023, caractérise du fait de son ampleur la révélation d'un fait nouveau au sens de l'article 910-4 du code de procédure civile, il en résulte que la demande incidente formulé le 9 février 2023 est recevable. Sur la date de référence : La société la Forge des Cyclopes et Mme [G] n'évoquent à l'appui de leurs prétentions aucun élément nouveau et ne produisent aucune nouvelle pièce, la Cour constate que le litige se présente dans les mêmes termes et sur la base des mêmes pièces que devant le premier juge, c'est par une exacte appréciation des faits que le juge de l'expropriation a fixé la date de référence au 10 février 2014 en application des dispositions du dernier alinéa du a) de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme, le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la qualification du bien : La parcelle se situe dans une zone 2UB du plan local d'urbanisme. L'article L 322-3 du Code de l'expropriation subordonne la qualification de terrain à bâtir à la réunion de deux conditions cumulatives, la situation dans une zone désignée comme constructible, et la desserte effective par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable, et, s'il est exigé, un réseau d'assainissement, dont, lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Le premier juge a retenu que si la parcelle, située en zone 2UB, remplit la condition juridique de constructibilité posée par ce texte, son inclusion dans une ZAC est de nature à imposer des contraintes pour la réalisation d'une construction, généralement en termes de superficie minimale de la parcelle, de destination et de volume de la construction, que la condition posée par l'article L322-3-1° peut donc être considérée comme remplie, sauf à observer que le seuil minimum à respecter, calculé à l'hectare, conduit à retenir que la parcelle en cause devrait supporter au moins plusieurs logements à haute densité, contrainte qui, conjuguée aux règles relatives à la hauteur des immeubles selon les sous-secteurs, permet de douter de la possibilité de mener sur cette seule parcelle un projet conforme aux règles d'urbanisme applicables, la raison d'être du principe d'aménagement d'ensemble qui préside à la mise en place d'une ZAC étant précisément d'éviter que chaque propriétaire mène son projet de construction de façon autonome, au risque de "gaspiller" un espace urbain devenu rare, et donc que la constructibilité juridique existe mais est particulièrement contrainte. Les appelantes contestent cette motivation au motif que le premier juge n'a pas examiné la spécificité du dossier, qu'un propriétaire de terrain dans une ZAC peut tout à fait mener un projet, non de manière autonome mais en respectant les orientations de zone et en assumant les contreparties financières complémentaires liées aux besoins de l'opération, qu'en outre le règlement du PLU ne présente pas de limitations techniques particulières pour réaliser un immeuble en R+7, que le terrain doit bien être considéré en zone constructible. En l'espèce le bien est, à la date de référence, une parcelle de 3305 m² sur laquelle est édifié un hangar désaffecté ayant eu pour vocation la fabrication et la maintenance de transformateurs électriques, un local de gardiennage abritant un transformateur et des anciennes cuves de fioul, située en secteur 2UB à vocation mixte d'habitat, équipement publics, services et activités tertiaires et imposant une mixité fonctionnelle selon les proportions suivantes : 25 % de la surface de plancher dédiée à l'activité économique tertiaire et 75 % à vocation résidentielle, équipements publics et services, et partiellement située en zone bleue du plan de prévention du risque inondation (PPRI). La première condition relative à la situation dans une zone constructible est donc remplie. En ce qui concerne le caractère suffisant des réseaux, les appelantes font valoir que M. [O], ingénieur divisionnaire des travaux publics de l'État et expert judiciaire, qu'elles ont mandaté conclut de façon univoque que la parcelle AK [Cadastre 3] est effectivement desservie par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable, un réseau d'assainissement, lesquels sont situés à proximité immédiate du terrain et sont suffisamment dimensionés au regard de l'ensemble de la zone d'aménagement. Le commissaire du gouvernement se référant à la délibération du conseil municipal relative à l'approbation du programme d'équipements publics du 14 septembre 2020, au plan de zonage extrait du règlement du PLU et au rapport du commissaire enquêteur retient que compte tenu du projet de la ZAC et des possibilités de construction de la zone 2UB en terme de destination et de volume, il n'est pas démontré que la dimension des réseaux est suffisante pour desservir l'ensemble de la zone. L'autorité expropriante fait valoir qu'il y a lieu de vérifier dans une opération d'aménagement d'ensemble, si les réseaux existants desservant la parcelle peuvent fonctionner s'ils ne sont pas connectés au maillage des réseaux de l'ensemble de la ZAC. Concernant la voie d'accès, il n'est pas contesté par les expropriées que la voie d'accès par l'avenue Martelli, sera supprimée pour y substituer trois uniques voies pénétrantes permettant de connecter l'avenue avec les voies de desserte de la ZAC. Concernant les réseaux, il ressort de la lecture des plans que l'ensemble du réseau de desserte et des branchements des futurs immeubles doit être entièrement crée, même si des raccordements pourront se faire avec les réseaux existants. L'existence de raccordements avec l'existant ne suffit à démontrer, contrairement à ce qu'affirme M. [O], que les réseaux (électricité, eau potable et eaux usées) sont suffisants pour desservir l'ensemble de la zone, le jugement sera confirmé en ce qu'il n'a pas retenu la qualification de terrain à bâtir. Le jugement sera de même confirme en ce qu'il a retenu la situation particulièrement privilégiée de la parcelle au regard de la situation de l'immeuble en zone urbanisée de [Localité 10], à proximité du centre ville, des équipements et des réseaux. Sur l'indemnité de dépossession : Les expropriées sollicitent une indemnité à hauteur de 6 849 000 € se basant sur la promesse de vente Angelotti, toutefois d'une part s'agissant d'une promesse de vente, celle-ci ne peut être retenue comme terme de comparaison et d'autre part le bien dans cette promesse de vente est évalué comme un terrain à bâtir, ce qui ne correspond pas au cas d'espèce. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette évaluation, ainsi que l'évaluation subsidiaire qui se base sur la même valeur avec une réduction du prix en application de l'évaluation des domaines, qui amène à une indemnité de 4 264 368 €. Les expropriées sollicitent plus subsidiairement la fixation de l'indemnité de dépossession à la somme de 3 276 000 € se basant sur le rapport de M. [H]. Toutefois d'une part cet expert a considéré que le bien peut être qualifié de terrain à bâtir, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, et en outre comme l'a justement souligné le premier juge, la méthode d'évaluation par référence à la surface de plancher, ne peut être retenue qu'en l'absence de termes de référence pertinents, or de tels termes de référence sont produits aux débats. Le jugement sera de même confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'évaluation à la somme de 3 604 600 €, et subsidiairement 3 257 600 €. Le commissaire du gouvernement fait valoir que la méthode dite de « de récupération foncière » proposée en première instance et consistant à déterminer la valeur du terrain considéré comme nu et libre d'occupation, diminuée des frais de démolition des constructions ne peut être retenue dans la mesure où la parcelle ne peut pas recevoir la qualification de terrain à bâtir. L'évaluation de la parcelle sera fera donc selon la méthode dite de comparaison avec des ventes de terrains se trouvant dans la même situation, tout en tenant compte d'une part que la parcelle se trouve dans une situation très privilégiée mais d'autre part que le bâti est très dégradé, et a une valeur inférieure à celle du terrain seul. Le commissaire du gouvernement produit en cause d'appel sept termes de comparaison concernant soit des biens similaires (terrain avec constructions à démolir), soit des terrains nus, soit des terrains nus après démolition, soit des terrains partiellement dépollués ou après démolition qui font ressortir une fourchette de prix allant de 107 à 161,65 €/m² avec une valeur médiane de 150 €/m², les parcelles vendues encombrées faisant ressortir un prix unitaire autour de 107 €/m² ayant des bâtis à démolir plus encombrants que ceux de la parcelle AK[Cadastre 3], et sollicite la confirmation du jugement en retenant une indemnité de dépossession de 512 275 €. Les expropriées soutiennent que la vente UCCOAR (ancienne parcelle AK[Cadastre 5]) n'est pas un élément de comparaison pertinent, au motif que cette cession est intervenue dans un contexte particulier (problèmes de trésorerie de la société Uccoar) et avec des conditions de vente atypique (versement immédiat des fonds à la signature de la promesse de vente). Toutefois la seule pièce qu'elle verse aux débats à l'appui de ses affirmations, savoir la promesse unilatérale de vente du groupe Uccoar à M. [I] du 11 août 2010, qui fait état d'un prix de 219 080 € pour la même superficie soit un prix unitaire de 32,55 € n'est pas de nature à remettre en cause la pertinence de ce terme de comparaison qui fait ressortir le 18 décembre 2019 un prix unitaire de 139,49 €. Elles proposent des ventes intervenues le 27 janvier 2022, le 23 décembre 2021, le 31 décembre 2021 et le 26 novembre 2018 dans le périmètre immédiat de la parcelle AK[Cadastre 3], de terrains ou terrains avec locaux industriels ou commerciaux pour des prix unitaires de 1 066, 1 193, 1 882 et 342 €, ce qui donne une valeur moyenne de 1 380 €. Toutefois elles ne produisent aux débats que les fiches d'immeuble correspondant à ces parcelles et non les actes de cession qui seuls permettraient de vérifier si ces ventes alléguées peuvent être retenues comme éléments de comparaison. Ces éléments ne seront donc pas retenus. La société Elit soutient qu'en application de l'article 322-2 du code de l'expropriation le bien doit être estimé en tenant compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation et l'exploitation du bien, que le dernier exploitant d'un site a l'obligation de le réhabiliter à la cessation d'activité, que la volonté manifeste de la société la Forge des Cyclopes et de Mme [G] de dissimuler les informations permettant de connaître l'ampleur et le coût de la dépollution peut être considéré comme un vice caché, qu'à l'issue des travaux de démolition le coût des travaux de dépollution, après l'établissement du plan de gestion de la parcelle, est estimé à 523 000 €, que l'importance de la pollution est telle que le site sera à jamais grevé de fortes contraintes d'utilisation, qu'elle propose une indemnisation à hauteur de 228 914 €, ce qui correspond à un prix unitaire de 69,29 €. Tenant compte de ces éléments, en l'état de la situation très privilégiées de la parcelle, de la particularité du marché foncier pour ce type de biens, des contraintes de dépollution, il apparaît qu'un prix 120 €/m2 est conforme au prix du marché, le jugement sera donc infirmé sur ce point et l'indemnité de dépossession sera donc fixée à la somme de 3 305 m² x 120 = 396 600 €. Sur l'indemnité de remploi : Le mode de calcul proposé par le premier juge n'est pas contesté, cette indemnité sera fixée à la somme de 40 660 €. Le jugement sera réformé en ce que l'indemnité globale de dépossession est fixée à la somme de 436 660 €. Sur les autres demandes : Les expropriées qui succombent en leur appel seront tenues aux dépens et déboutées de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. La société Elit sera en équité déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.