Cour d'appel, 8ème chambre, 21 février 2024, n° 22/00508

Motivation

MOTIFS ET DÉCISION A titre liminaire : il sera rappelé que les 'demandes' tendant à voir 'constater' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des 'demandes' tendant à voir 'dire et juger' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, la cour n'a pas à confirmer la jonction des dossiers, mesure d'administration judiciaire par ailleurs non contestée. Il doit être relevé que les locataires se désistent, en cause d'appel, de leur demande afférente au dépôt de garantie et qu'Action Logement services se désiste de sa demande de résiliation de bail et expulsion. I Sur les sommes dues à Action Logement Services : En premier lieu, les époux [I] contestent la validité du contrat dont se prévaut Action Logement Services à leur égard car ne justifiant pas de la fiabilité de la signature électronique. La cour rappelle que ce contrat a été signé entre Action Logement Services et M. [W], lequel ne conteste pas sa signature électronique et produit d'ailleurs lui-même un exemplaire du contrat. De plus, les demandes d'Action Logement Services à l'encontre des époux [I] sont fondées sur des quittances subrogatives que M. [W] ne conteste pas plus avoir signées après perception des fonds. La contestation des époux [I] est sans incidence sur la validité des demandes en paiement par subrogation à leur encontre. La demande en paiement portant sur un arriéré locatif contesté par les locataires au motif principal de la résiliation du bail, la cour doit déterminer si un congé régulier a été donné, le cas échéant, la date de son effet et quelles sommes sont dues par les époux [I] à Action Logement Services. Sur la date de résiliation du bail : L'article 12 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que 'le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15'. L'article 15 dispose que le délai de préavis applicable au congé délivré par le locataire est réduit à un mois pour les locataires bénéficiaires du revenu de solidarité active. Ce même article précise que le congé délivré par les locataires doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier et que le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Par ailleurs, l'article L.100 du Code de la poste et des communications électroniques dispose que 'l'envoi recommandé électronique est équivalent à l'envoi par lettre recommandée, dès lors qu'il satisfait aux exigences de l'article 44 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l'identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE'. Toutefois, ce même article précise que 'dans le cas où le destinataire n'est pas un professionnel, celui-ci doit avoir exprimé à l'expéditeur son consentement à recevoir des envois recommandés électroniques'. En l'espèce, le bail a été signé le 1er juillet 2019. M. et Mme [I] étaient bénéficiaires du RSA. Le délai du congé n'est pas discuté. Ils pouvaient de par leur situation bénéficier d'une APL et un versement direct au bailleur était prévu de même que la prise en charge du versement du dépôt de garantie était attendu du FSL, les locataires ayant cependant remis à ce titre au bailleur trois chèques ne devant être encaissés qu'à défaut de versement du FSL. Il n'est pas contesté par M. [W] que ses locataires l'ont rapidement saisi de la présence de nuisibles dans le logement puisqu'il produit une facture d'achat de produits contre les rongeurs et contre les blattes en date du 2 septembre 2019 outre une attestation du vendeur la SAS Loire Hygiène du 8 février 2021 selon laquelle, cette entreprise spécialisée dans le traitement des nusibles indiquait 'certifons avoir fait le traitement du logement de M.Mme [I] dans les règles de l'art en même temps que le logement de Mme [R] [Adresse 6] à[Localité 3]. Nous n'avons facturé que les produits à M. [W] dans une démarche commerciale étant donné que M. [W] est un client fidèle. Nous avons pris à coeur de vouloir aider les locataires de M. [W], Mme [R] et M.Mme [I]'. Il découle donc de cet écrit la récurrence d'achat de produits anti-nuisibles. Les locataires versent également un écrit d'un commerçant occupant un local au rez-de-chaussée indiquant leur avoir signalé la montée de rats dans les étages outre la présence de souris dans les logements. La sincérité de cet écrit est cependant contestée de M. [W] invoquant un contentieux dans le cadre du bail sur ce local. Il est au moins établi que le risque de présence de rongeurs dans l'immeuble était connu du bailleur, vu la récurrence d'achats de produits, sans qu'il n'en avise les locataires alors que de plus un jeune enfant vivait au foyer et le caractère adapté de la prise ne compte de ce risque n'est pas démontré. Il est également établi que : dès novembre 2019, les locataires avaient sollicité un logement social puis leur logement a, à leur demande, fait l'objet d'une Inspection de salubrité le 25 février 2019, ce que n'ignorait pas le bailleur qui en sa réponse au service évoque le questionnement de son 'agent d'entretien'. le bailleur suivait de près sa location, adressant à ses locataires deux lettres recommandées datées des 1er août 2019 et 1er septembre 2019, lettres également transmises par courriels des 2 août et 3 septembre avant l'envoi d'une autre lettre par courriel du 7 octobre 2019. M. et Mme [I] ont adressé au bailleur un congé par courrier recommandé électronique en date du 20 avril 2020, à effet au 30 mai 2020. Le 25 mai 2020, le certificat de recommandé électronique, leur annonçait le refus du destinataire. Cet envoi a eu lieu pendant la période de crise sanitaire comme le rappellent les locataires. Ils justifient d'un nouveau congé adressé à M. [W] par lettre recommandée du 3 juillet 2020, présentée le 9 juillet 2020 mais retournée par les services postaux revêtue de la mention 'avisé, non réclamé'. Les locataires avaient précisé dans cette lettre avoir tenté de joindre M. [W] le 28 avril mais avoir appris qu'il se trouvait à l'étranger. M. [W] invoque son droit de refuser les courriers électroniques, étant un particulier, et soutenant que la mention 'gestionnaire de patrimoine' sur la fiche d'information fournie par Action Logement Services ne lui donne pas la qualité de professionnel. Par ailleurs, il affirme que le courrier recommandé adressé en juillet 2020 n'a pu être réceptionné par ses soins, se trouvant à l'étranger, et qu'ainsi qu'il n'a donc jamais reçu de dédite conforme et que le bail a pris fin le 2 mars 2022, à la réception des clés sur demande de son conseil aux locataires par courrier en date du 25 janvier 2022. La cour constate non seulement que M. [W] est indiqué sur la fiche produite par la société Action Logement Services comme exerçant la profession de gestionnaire de de patrimoine du logement mais les quittances subrogatives du 18 septembre 2019, 2 décembre 2019, 7 septembre 2021 et 31 mai 2022 signées de la caution et de M. [W] le mentionnent également comme gestionnaire de patrimoine. De plus, il ressort par ailleurs de sa réponse du 21 juillet 2020 au courrier de l'Inspection de la salubrité de la Ville de [Localité 3] d'un achat de sa part de '42 extincteurs de fumée', car 'bien au courant' de l'obligation de pose d'un détecteur de fumée dans les logements mis en location. M. [W] doit être considéré comme professionnel et doit exécuter ses obligations contractuelles de bonne foi. Il n'a pas voulu accuser réception de l'envoi effectué par voie électronique alors même qu'il se trouvait à l'étranger et non en mesure de recevoir selon ses conclusions un recommandé par voie postale classique, de surcroît en période de confinement sanitaire, n'ayant ainsi pas non plus retiré le second courrier recommandé. Il ne peut leur être reproché l'envoi d'une lettre recommandée par voie électronique. Les locataires ont donc par lettre du 20 avril 2020 adressé au propriétaire un congé régulier pour le 30 mai 2020, soit avec un délai d'un mois et 10 jours en indiquant bénéficier du RSA. Dès lors, la cour confirme la décision attaquée ayant retenu une résiliation du bail au 30 mai 2020. Si les locataires avaient évoqué l'état des lieux dans leur courrier de congé et produisent un SMS du 1er juillet 2020 demandant un rendez-vous pour l'état des lieux, la copie produite ne permet pas de savoir à quel numéro de ligne téléphonique ce message a été adressé. M. et Mme [I] ne justifient pas d'autres diligences. Pour autant l'initiative de l'état des lieux repose sur chacune des deux parties même si M. [W] aurait pu de bonne foi ignorer le congé donné, alors qu'il a été assigné en la cause le 24 décembre 2020 par M. et Mme [I] qui indiquaient être domiciliés à une autre adresse, il n'a pas plus cherché à faire établir l'état des lieux de sortie. Les clés détenues par les locataires n'ont été remises par le conseil des époux [I] au conseil adverse et suite à la demande de celui-ci, que le 3 mars 2022. La cour relève cependant que selon le courrier de son conseil du 25 janvier 2022, M. [W] renonçait à l'état des lieux considérant le logement rendu en bon état. M [W] avait donc accès au logement sans nécessité des clés des anciens locataires. Sur les sommes dues : Suivant l'article 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, Action Logement Services a sollicité dans un premier temps la condamnation des locataires à lui payer la somme de 13 024,36 euros au principal, suivant décompte arrêté au mois de mars 2022, au titre d'une indemnité d'occupation prise en charge par la garantie solidaire au regard de la garantie Visale signée entre les parties. La cour rappelle que pour justifier cette créance, la société Action Logement Services verse aux débats les différentes quittances subrogatives et le contrat Visale signé avec M. [W]. Or comme le soulèvent les locataires, aux termes du contrat de cautionnement et à peine de nullité de celui-ci, le bailleur déclare satisfaire aux conditions d'éligibilité du cautionnement prévoyant notamment un logement décent. Pour autant, la cour relève que seule la société Action Logement Services peut invoquer la nullité du contrat, ce qu'elle ne fait pas. Le contrat prévoit également que le bailleur s'engageait à relancer le locataire par lettre simple puis à compter de la constitution de l'impayé de loyer permettant la mise en jeu de la caution : à défaut de régularisation par le locataire, le bailleur s'engageait au plus tard dans les 15 jours calendaires à adresser aux locataires par lettre recommandée avec demande d'avis de réception une mise en demeure de régler sous huitaine. Le loyer prévu au bail était de 490 euros outre 20 euros de provision pour charges, payables au plus tard le dernier jour du mois en cours. La cour rappelle que les époux [I] devaient bénéficier d'une APL, ce que le propriétaire savait en louant à des locataires percevant le RSA, d'autant qu'il avait été prévu un versement directement au bailleur. M. [W] n'a certes aucunement attendu les versements de la Caisse d'Allocations Familiales intervenus à partir du 1er octobre mais les époux [I] ne démontrent ni même n'allèguent du versement pour juillet 2019 de leur reste à charge de 133 euros. Ils ont uniquement versé cette même somme le 10 août 2019. Or, il ressort de l'attestation de la Caisse d'Allocations Familiales du 19 février 2021 un versement limité à 115,12 euros le 27 septembre 2021 pour le mois de juillet 2019 en raison d'une retenue pour 261,88 euros et une retenue pour août de la totalité du montant de 377 euros. Ainsi même si le bailleur avait attendu plus longtemps avant de saisir la caution, les locataires devaient verser 133 + 261 euros pour juillet et la totalité de l'échéance pour août 2019, ce qu'ils n'ont pas fait. Par ailleurs, le versement de 490 euros perçu du Fonds de solidarité logement le 3 septembre correspondait au dépôt de garantie et non à la prise en charge d'une échéance mensuelle devant être signalée à la caution. Le bailleur ayant relancé ses locataires conformément aux exigences du cautionnement, la caution a pu être saisie du règlement des échéances de juillet et de la somme de 377 euros pour août 2019, soit 887 euros. C'est ainsi que dès le 25 septembre 2019, Action Logement Services qui avait payé le bailleur faisait délivrer un commandement de payer aux locataires. Il doit cependant être noté que si la quittance subrogative selon laquelle M. [W] recevait d'Action Logement services la somme de 887 euros (510 euros pour juillet et 377 euros pour août) était émise le 19 septembre 2019, M. [W] continuait et sans s'en expliquer dans sa lettre recommandée en date du 7 octobre 2019 à réclamer aux époux [I] les échéances de juillet et aôut 2019. Action Logement Services a ensuite opéré des versements au bailleur chaque mois de juillet 2019 à mars 2022, payant la totalité du montant des échéances mensuels à compter de mai 2020. M. [W] a lui continué à réclamer à M. Mme [I] des sommes qu'il avait perçues de la caution (lettres du 30 janvier 2021et 4 mars 2022). La société Action Logement Services demande désormais la condamnation solidaire des époux [I] à lui payer la somme de 13'024,36 euros avec intérêts au taux légal, et à titre subsidiaire demande la condamnation de M. [W]. La cour rappelle que le contrat de bail a été résilié à effet au 30 mai 2020. Les époux [I] n'étaient tenus du paiement des échéances mensuelles que jusqu'à cette date. M. [W] qui a poursuivi la saisine de la caution y compris après avoir été assigné en décembre 2020 par les époux [I] confirmant leur sortie du domicile, a, à tort, continuer de se faire payer les loyers d'un logement vide et à la décence contestée par une garantie reposant sur un principe de solidarité. Il est tenu d'en assumer le remboursement ayant obtenu des paiements indus. Sur les charges : L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de percevoir des provisions au titre des charges locatives, à charge de procéder à une régularisation annuelle. En l'espèce, le bail signé entre les parties le 1er juillet 2019 a prévu 20 euros de provision mensuelle pour charges, lesquelles sont incluses dans l'arriéré locatif pris en charge par Action Logement Services. La première régularisation devait intervenir au plus tard le 1er juillet 2020. La contestation opposée par les locataires en leurs conclusions pour faire échec à la demande en paiement n'est aucunement prescrite puisqu'intervenue dans le délai de trois ans. La cour ne peut être saisie par les époux [I] que d'une contestation des charges pour la période à laquelle ils sont tenus, soit du 1er juillet 2019 au 30 mai 2020. Les locataires soutiennent que le bailleur ne justifie pas de relevés de charges définitives qu'aucun justificatif n'est produit hormis une facture d'entretien de chaudière pour un montant de 146,43 euros et que le bailleur produit un courrier qu'il aurait adressé aux époux [I] le 4 mars 2022 à l'adresse de l'appartement anciennement loué. Cette lettre que M. [W] dit avoir écrit, produite aux débats, porte sur les charges à compter de la période janvier 2021. Elle détaille des charges que M. [W] dit avoir supportées affectant à l'encontre des époux [I] 1071/11496 tantièmes comme prévu au bail. La cour relève que cette régularisation ne concerne pas la période locative durant laquelle M. Mme [I] étaient tenus au paiement de charges. La lettre du 4 mars 2022 en historique des échéances mensuelles mentionne en janvier 2021 un solde de charges 79,99 euros 'charges communes de juillet 2019 à décembre 2020'. Aucun détail n'est produit. Le bailleur ne justifie pas de l'envoi d'un décompte détaillé par nature de charges. Si Les époux [I] peuvent ainsi contester le bien-fondé des provisions, ils ne contestent pas devoir la somme de 146,43 euros correspondant à la facture d'entretien de la chaudière Engie du 1er août 2019. Ils doivent ainsi cette somme au titre des charges. En considération de ces éléments et du décompte produit par Action Logement services, M. et Mme [I] doivent ainsi solidairement payer à la caution la somme que celle-ci a payée à M. [W] au titre des échéances locatives de juillet 2019 à mai 2020 inclus (1 893,88 euros) après déduction des provisions pour charges de 20 euros par mois (200 euros) et ajout de la somme de 146,43 euros soit un total de 1840,31 euros avec intérêts au taux légal sur 887 euros à compter du commandement de payer et de la décision attaquée sur le surplus, la créance n'étant pas échue en sa totalité au jour de l'assignation. Action Logement Services est fondée en sa demande subsidiaire à l'encontre de M. [W] qui a indûment perçu la somme de 11 184,05 euros au titre d'un logement non occupé. La cour infirme en conséquence la décision attaquée. La créance d'Action Logement Services n'étant fondée à l'encontre de M. Mme [I] qu'à hauteur de 1 840,31 euros, le surplus des sommes demandées et obtenues par M. [W] est indû et doit être remboursé. M. [W] doit ainsi payer à la SAS Action Logement Services la somme totale indue de 11 184,05 euros avec intérêts au taux légal. II Sur la demande indemnitaire des époux [I] : * Sur la recevabilité de l'action L'alinéa 2 de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 dispose que 'si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le locataire peut, dans le délai d'un an à compter de la date de prise d'effet du contrat de location initial, demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours'. En l'espèce, M. [W] indique que la demande des locataires tendant à le voir condamner à des dommages et intérêts pour trouble de jouissance est irrecevable dans la mesure où ils devaient demander une mise en conformité avec les règles en vigueur dans le délai d'un an, soit jusqu'au 1er juillet 2020 pour agir, que n'ayant assigné M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne à cette fin en date du 24 décembre 2020, cette demande serait forclose. La cour répond que les locataires n'ont pas demandé la mise en conformité mais invoquent du fait des manquements du bailleur, un trouble de jouissance. Cette demande relève de la prescription triennale non acquise. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...). Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale (...) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit qu'un logement décent : Ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, s'agissant notamment de la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement, Doit assurer le clos et le couvert, Doit assurer une protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, Doit comporter des réseaux et branchement d'électricité, conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlement, Doit comporter des dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Les locataires dénoncent la présence de nuisibles déja évoquée. Les locataires justifient également de leur saisine de l'inspection de salubrité de la ville de [Localité 3] et du constat suivant, par lettre au bailleur du 8 juin 2020, après visite du 25 février 2020 : Une absence de ventilation permanente dans les chambres, Une basse ventilation dans la cuisine, Des fenêtres non étanches dans le salon et les chambres, Une absence de sorties d'air dans la salle de bains et les toilettes, Une absence de garde-corps conforme au niveau des fenêtres, Une absence de détecteur avertisseur autonome de fumée. S'y ajoutait le constat de parties communes n'étant pas dans un état constant de propreté, la nécessité de vérifier la mise en sécurité électrique des éléments communs, et de communiquer le constat de risque d'exposition au plomb au vu de la dégradation des peinturés écaillées dans ces mêmes parties communes M. [W] conteste ce constat, et soutient l'existence de ventilation, de sorties d'air, et d'avertisseur de fumée. Il ajoute que la façade de l'immeuble est classée. Il soutient ne pas avoir été avisé par les locataires d'une indécence à l'exception de la présence de souris, ce qui avait entraîné son action pour les parties communes et les appartements dont il était propriétaire soutenant que la présence de nuisibles dans les appartements était de la seule responsabilité des occupants. Il affirme que l'état des lieux d'entrée permet d'établir que le logement était en très bon état, étant précisé que tout l'appartement venait d'être repeint en blanc et les parquets poncés et vernis. M. [W] omet que du fait de la présence concomittante de nuisibles dans au moins deux appartements, un traitement global de l'immeuble dont il est propriétaire s'imposait. Alors qu'il loue habituellement des logements, dont 11 à l'adresse des lieux loués, il n'a pu ignorer le mauvais état des fenêtres. La réfection des peintures et du parquet avant l'entrée dans les lieux des locataires ne suffit pas à rendre un appartement décent. En outre, selon un certificat du 23 décembre 2019, le docteur [V] [J] a constaté que 'l'état de santé actuel [de Mme [I]] peut être la conséquence d'une mauvaise application de règles d'hygiène environnementale' Les constatations de l'inspection de l'habitat peuvent être mises en lien avec les clichés photographiques produits démontrant des moisissures sur des murs du logement. Aucune dénonciation abusive de la garantie n'est établie. Le trouble de jouissance des locataires est manifeste mais doit être évalué à la somme de 80 euros par mois sur la période de location de juillet 2019 à mai 2020 inclus, soit 800 euros. La décision attaquée est infirmée et M. [W] condamné au paiement de cette somme. III Sur la demande en cancellation : M. [W] demande à la cour d'apporter des corrections de certains termes du jugement qu'il estime indigne. Il soutient qu'il 'ressort des obligations déontologiques des magistrats que ceux-ci doivent s'abstenir d'utiliser dans leurs écrits, comme dans leurs propos, des expressions ou des commentaires qui, en raison de leur forme ou de leur caractère excessif, sont de nature à porter atteinte à l'image de la justice. Le magistrat s'interdit également d'utiliser dans ses écrits des expressions ou commentaires déplacés, condescendants, vexatoires, discriminatoires, agressifs ou méprisants'. M. [W] estime que les termes suivants sont attentatoires à sa dignité : En page 8, paragraphe 6 : « par des man'uvres fallacieuses », ces termes suggérant une volonté de tromper avec l'intention de nuire qui en outre n'a pas été caractérisée par le juge ; En page 11, paragraphe 3 : « malhonnêtement », ce terme ayant une connotation pénale qui porte atteinte à l'honneur et à la dignité du bailleur, ce d'autant que ce qualificatif ne repose en l'espèce sur rien de sérieux. La cour répond que la cancellation de termes d'un jugement n'a pas de fondement légal. La demande doit être rejetée. Du fait de l'appel, c'est le présent arrêt qui s'applique désormais au litige. IV Sur les demandes accessoires M. [W] succombant au principal, la cour confirme la décision attaquée sur les dépens et sur la somme allouée au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. A hauteur d'appel, l'appelant qui succombe au principal doit être condamné aux dépens et en équité à payer à Action Logement Services la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Sa propre demande sur le même fondement doit être rejetée de même que celle des époux [I].