Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 1, 16 février 2024, n° 22/10554

Motivation

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Au préalable, il convient de préciser qu'il est retenu au titre de l'identité de l'intimée, Mme [B] [D] épouse [L], telle que figurant dans le jugement et l'acte notarié du 31 juillet 2019, ses conclusions mentionnant sans explication Mme '[C]' [D] épouse [L] ; Sur la condition suspensive d'obtention d'un prêt Aux termes de l'article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' ; Selon les dispositions de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil, 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement' ; En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 31 juillet 2019 stipule en page 13 : 'Condition suspensive d'obtention de prêt Le bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes : -organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier, -montant maximal de la somme empruntée : 1.475.000 €, -durée maximal de remboursement : 25 ans, -taux nominal d'intérêt maximal : 1,75 % l'an (hors assurances), - garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelle, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil ... Le bénéficiaire s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt' ; La promesse ne prévoit pas de délai pour déposer les demandes de prêt, ni pour notifier l'obtention ou la non obtention des prêts ; elle mentionne seulement que 'L'obtention ou la non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant' et qu'à défaut 'Le Promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition' ; Concernant l'échéance de la condition suspensive de prêt, la promesse stipule que 'La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 21 octobre 2019" ; l'échéance de cette condition a fait l'objet de prorogations jusqu'au 8 décembre 2019 et Mme [W] a notifié les refus de prêt le 7 décembre 2019, soit antérieurement à cette échéance ; Il appartient à Mme [W] [M] de justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse ; Mme [W] [M] produit (pièces 3 et 4) : - deux lettres de refus de prêt de la Banque Palatine du 5 septembre 2019 et de la Bred Banque Populaire du 19 août 2019 qui ne permettent pas de vérifier le respect des dispositions contractuelles de la promesse en ce qu'elles ne précisent pas les caractéristiques du prêt sollicité, - une lettre à en-tête de la BNP Paribas du 27 août 2019 refusant le prêt sollicité selon les caractéristiques suivantes : 'objet du financement : résidence principale montant global du financement : 1.475.000 € conditions de financement : ¿ligne de prêt n°1 ¿taux fixe ¿durée : 300 mois ¿taux : 1,30% hors assurances ¿exonération des pénalités en cas de remboursement anticipé, selon les modalités définies', - une lettre à en-tête de la Banque Populaire Rives de Paris du 7 décembre 2019 refusant le prêt sollicité selon les caractéristiques suivantes : 'nature du prêt : prêt immobilier montant : 1.475.000 € durée : 300 mois (dont 0 mois de franchise) taux nominal (hors assurance) : 1,30% garantie : hypothécaire' ; Le fait que les réponses de la BNP Paribas et de la Banque Populaire Rives de Paris datées respectivement du 27 août 2019 et du 7 décembre 2019 ne sont pas simultanées ne remet pas en cause leur validité, en ce que les époux [L] reconnaissent avoir accepté de proroger à deux reprises le délai de la condition suspensive fixé initialement au 21 octobre 2019 et en ce que ces deux réponses sont antérieures à la date limite de prorogation du 8 décembre 2019 ; Pour les demandes de prêt formées auprès de la BNP Paribas et de la Banque Populaire Rives de Paris, les conditions relatives au montant de 1.475.000 € et à la durée de 300 mois (25 ans) correspondent aux caractéristiques de la promesse ; Concernant le taux, il s'élève dans les deux cas à 1,30% hors assurances ; les parties ayant convenu dans la promesse un taux nominal d'intérêt 'maximal' de 1,75 % l'an (hors assurances), sans qu'il ne soit stipulé de taux d'intérêt minimal, il convient de considérer que le taux de 1,30% hors assurances correspond à la caractéristique de la promesse relative au taux en ce qu'il est inférieur au taux maximal de 1,75% l'an hors assurance ; C'est donc à tort que le premier juge a considéré que les demandes de prêt n'étaient pas conformes aux caractéristiques contractuelles au motif que les taux sollicités étaient inférieurs à celui stipulé dans la promesse de vente, alors qu'il ressort de la rédaction de la promesse que l'intention des parties était de permettre à Mme [W] [M] de solliciter un taux inférieur à 1,75% l'an (hors assurance) et alors que le taux de 1,30% l'an (hors assurance) n'est pas hors de proportion avec le taux maximum prévu contractuellement compte tenu des taux pratiqués fin 2019 ; Il convient donc de considérer que Mme [W] [M] justifie par les courriers de la BNP Paribas et de la Banque Populaire Rives de Paris de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse ; Sur le sort de la somme de 73.750 € séquestrée dans la comptabilité du notaire et sur les demandes relatives à l'indemnité d'immobilisation En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 31 juillet 2019 stipule : 'Indemnité d'immobilisation Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 147.500 € Constatation d'un versement par le bénéficiaire A) Le bénéficiaire s'obliger à verser ... à la comptabilité du notaire ... la somme de 73.750 € représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée... B) Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 73.750 €, le bénéficiaire s'oblige à le verser au promettant ... pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait ... Condition suspensive d'obtention de prêt ... L'obtention ou non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant. A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant' ; La condition suspensive de prêt ayant défaillie, il convient de constater la caducité de la promesse de plein droit ; Mme [W] [M] justifiant, selon l'analyse ci-avant, de deux refus de prêts répondant aux caractéristiques de la promesse, remis dans le délai contractuel, démontre que la condition n'est pas défaillie de son fait ; Elle n'est donc pas redevable de l'indemnité d'immobilisation et est fondée à recouvrer les fonds déposés, soit la somme de 73.750 € ; cette somme étant séquestrée dans la comptabilité du notaire, il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intimés d'une astreinte ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a : -Débouté Mme [W] de sa demande relative à la somme de 73.750 €, -Condamné Mme [W] à payer aux époux [L] la somme de 147.500 € outre les intérêts au taux légal ayant couru à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2019, - Autorisé Me [Y], notaire au sein de la Selas Lharoce et associés, située [Adresse 3], à se dessaisir et à verser aux époux [L] la somme de 73.750 € séquestrée dans sa comptabilité à titre de paiement partiel de la condamnation ordonnée ci-dessus ; Et il y a lieu de : - Prononcer la caducité de la promesse de vente signée entre les parties, - Débouter les époux [L] de leur demande de condamner Mme [W] [M] à leur verser la somme de 147.500 € outre les intérêts au taux légal ayant couru à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2019, au titre de l'indemnité d'immobilisation, - Condamner les époux [L] à payer à Mme [W] [M] la somme de 73.750 €, que celle-ci a versée à titre d'avance sur l'indemnité d'immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation du 24 février 2020, - Autoriser pour le versement d'une partie de cette somme, Me [Y], notaire au sein de la Selas Lharoce et associés, située [Adresse 3], à se dessaisir et à verser à Mme [W] [M] la somme de 73.750 € séquestrée dans sa comptabilité ; Sur la demande de Mme [W] [M] de produire l'acte de vente du 27 mai 2020 En l'espèce, compte tenu de la motivation de ses conclusions, il convient de considérer que la demande de Mme [W] [M] de condamner Mme [D] et M. [L] à produire l'acte de vente de l'appartement sis [Adresse 2] le 27 mai 2020, est une demande formée à titre subsidiaire, 'si la cour d'appel devait considérer que toutes les conditions suspensive sont réputées accomplies' et étudier la demande de condamner Mme [W] [M] au versement de l'indemnité d'immobilisation, aux fins de démontrer 'l'absence de préjudice subi par les promettant justifiant le versement de l'indemnité d'immobilisation' ; Compte tenu du sens du présent arrêt, aux termes duquel il est fait droit à la demande à titre principal de Mme [W] [M], le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de production de l'acte du 27 mai 2020 ; Sur les demandes indemnitaires de Mme [W] [M] Mme [W] [M] sollicite de condamner les époux [L] à lui verser la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier ; elle indique qu'elle n'a pas pu disposer des fonds immobilisés en séquestre qu'elle entendait investir dans l'acquisition d'un nouveau logement, que ces fonds auraient pu produire des intérêts, que son activité professionnelle a fortement chuté pendant la période de la crise du covid 19 et que l'absence de libération des sommes séquestrées a eu des conséquences financières désastreuses ; En l'espèce, Mme [W] [M] ne précise pas le montant de la somme qu'elle sollicite au titre de son préjudice financier alors qu'en première instance, elle sollicitait la somme de 7.000 € au titre de son préjudice moral ; elle ne justifie pas avoir engagé des démarches pour acquérir un autre bien, ne produit pas de pièces justifiant des taux de placements dont elle aurait pu bénéficier ni des conséquences financières désastreuses qu'elle allègue ; Il y a lieu d'évaluer son préjudice financier à la somme de 2.334,18 € correspondant aux intérêts du placement de la somme de 73.750 € au taux annuel de rendement de fonds euros donné par la Banque Centrale Européenne, déduction faite du prélèvement obligatoire forfaitaire de 30%, sur la période du 9 décembre 2019 date son courrier recommandé au 31 janvier 2023 date de ses conclusions ; Il convient d'évaluer son préjudice moral à 1.500 € ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a débouté Mme [W] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et il y a lieu de condamner les époux [L] à payer à Mme [W] [M] la somme de 2.334,18 € au titre de son préjudice financier et la somme de 1.500 € au titre de son préjudice moral ; Sur les demandes indemnitaires des époux [L] Les époux [L] sollicitent la condamnation de Mme [W] [M] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 22.466 € se décomposant comme suit : - 2.161 € au titre du préjudice matériel résultant du prêt relais BNP, - 1.305 € au titre des charges de copropriété appelées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, - 20.000 € au titre du préjudice moral ; Ils exposent que Mme [W] [M] a volontairement fait proroger de quatre mois la condition suspensive pour finalement la faire défaillir de son seul fait en ne procédant pas au dépôt de demandes de prêts conformes à la promesse de vente, qu'elle a attendu la veille du dernier délai accepté par eux, soit le 7 décembre 2019, pour transmettre les refus de prêts, dont deux étaient datés du mois d'août 2019, et que cette prolongation du délai leur a porté préjudice puisque le prix de vente devait financer une acquisition signée concomitamment, les contraignants à contracter un prêt relais ; En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que la promesse de vente signée entre les parties le 31 juillet 2019 est unilatérale de sorte que Mme [W] [M] était libre d'acquérir ou de ne pas acquérir ; d'autre part, les dispositions de la promesse n'imposaient pas au bénéficiaire de communiquer les refus de prêts au fur et à mesure des réponses des établissements bancaires et il n'est pas démontré de faute de Mme [W] [M] pour avoir communiqué seulement le 7 décembre 2019 les deux refus de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse, alors que l'un de ces courriers est daté de ce même jour le 7 décembre 2019 et que l'échéance contractuelle du 8 décembre 2019, expressément acceptée par les époux [L], a été respectée ; Les époux [L], ayant expressément accepté la prorogation de délai et ne démontrant pas de faute de Mme [W] [M] relative à sa demande d'une telle prorogation, doivent être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts, au titre des frais relatifs au prêt relais et au paiement des charges de copropriété, induits par la prorogation de la promesse; En l'absence de démonstration d'une faute de Mme [W] [M], ils doivent aussi être déboutés de leur demande au titre du préjudice moral ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les époux [L] de leurs demandes de condamner Mme [W] [M] au paiement de la somme de 22.466 € à titre de dommages-intérêts ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; M. et Mme [L], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à Mme [W] [M] la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les époux [L] ;