Cour d'appel, Chambre des Baux Ruraux, 8 février 2024, n° 23/04434

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION - sur le bail du 15 décembre 2006 Le jugement retient que le bail rural du 15 décembre 2006 a bien été conclu entre M. et Mme [D] et Mme [G] [K] [M] épouse [Y] et que le GAEC de [Adresse 21] a exploité les terres qui ont été mises à sa disposition par cette dernière. Si les appelants concluent à l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, ils ne développent aucun moyen pour critiquer la décision du tribunal sur ce point. Il est noté qu'ils indiquent avoir accepté la décision de la cour d'appel du 12 octobre 2022 statuant sur l'appel interjeté contre un jugement du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc du 26 février 2019. La cour d'appel a ainsi retenu que le GAEC de [Adresse 21] n'avait pas la qualité de preneur mais qu'il était lié à Mme [G] [Y] dans le cadre d'une convention de mise à dispositions des biens donnés à bail à celle-ci. Les appelants sont donc infondés à critiquer les dispositions de ce chef du jugement entrepris, qui est donc confirmé. - sur la cession de bail Les appelants estiment que le tribunal a commis une erreur de droit en considérant que cette cession de bail nécessitait le consentement des deux tiers des droits indivis sur le fondement de l'article 815-3 du code civil, cette disposition étant inapplicable au litige, Mme [B] [D] ayant consenti à cet acte en qualité, certes de co-titulaire du bail en son nom personnel mais surtout d'usufruitière de la totalité du patrimoine de son défunt mari. Ils demandent donc d'infirmer le jugement sur ce point. Les consorts [D] entendent voir confirmer le jugement, une cession de bail étant interdite sauf si la cession est consentie avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint, du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou au descendant du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé, ce qui n'est pas le cas de la cession critiquée. L'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose en son alinéa 1 : Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. La cour retient que les consorts [D] relèvent à juste titre que M. [J] [Y] n'étant ni le conjoint ni l'un des descendant de la preneuse, étant le frère de son époux, la cession de bail intervenue le 17 août 2009 ne remplit pas les conditions de l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, de sorte que pour ce seul motif, la nullité de la cession a pu être valablement prononcée par le tribunal. Le jugement est confirmé de ce chef. - sur la novation Les appelants demandent à la cour de dire que le bail de Mme [G] [Y] s'est nové par changement de débiteur au profit de M. [J] [Y], et qu'ainsi, le titulaire du bail rural est M. [J] [Y] avec mise à disposition au GAEC de [Adresse 21]. Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que la cour d'appel n'est pas tenue à la seule qualification juridique que les parties ont cru vouloir donner à leur relation contractuelle, et qu'ainsi si la cession de bail du 17 août 2009 apparaît prohibée, il devra être retenu que la commune intention des parties était de permettre l'exploitation des terres par le GAEC de [Adresse 21] et donc la poursuite de la mise à disposition en procédant à une novation par changement de débiteur. Ils font valoir que Mme [B] [D] pouvait seule en qualité d'usufruitière disposer du bail. En réponse, les consorts [D] objectent qu'en application de l'article 1330 du code civil, la novation ne se présume pas, qu'elle ne pourrait en l'espèce émaner que de tous les enfants nus-propriétaires, qu'elle impliquerait que le bail initial établi par acte authentique ait été résilié. Elle demande donc, ces éléments n'étant pas réunis, d'écarter cette argumentation. Les conditions de la novation sont définies aux dispositions 1271 anciennes et suivantes du code civil, alors applicables lors de l'acte du 17 août 2009. L'article 1273 du code civil énonce : La novation ne se présume point ; il faut que la volonté de l'opérer résulte clairement de l'acte. L'acte du 17 août 2009 est passé entre Mme [Y] [G] et Mme [D] [B], il s'intitule 'cession de bail', Mme [Y] est dénommée 'cédant'. Il y est rappelé qu''aux termes d'un acte enregistré le 22 décembre 2006, Mme [D] [B], propriétaire a loué et affermé pour neuf années selon statut du fermage à Mme [G] [Y]' diverses parcelles, que 'la location a pris effet le 1er janvier 2007", et que 'Mme [G] [Y] cède et transporte sans autre garantie que celle de l'existence du bail faisant l'objet de la cession à M. [J] [Y] qui accepte solidairement tous les droits pour le temps à courir, à compter du 1er avril 2009 la location consentie par Mme [D] [B]', cette dernière déclarant consentir à un tel acte. Mme [B] [D], qui a signé le bail initial en 2006 avec son défunt mari, est suite au décès de ce dernier, et suivant l'existence d'une donation entre époux reçue par acte notarié le 19 décembre 1979, usufruitière pour la totalité des biens de la succession. L'article 595 du code civil dispose : L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. Les baux de neuf ans ou au-dessous que l'usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit. L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. Mme [B] [D] ne pouvait donc seule en qualité d'usufruitière conclure un nouveau bail avec M. [J] [Y]. Dès lors, l'existence d'une novation nécessitait l'intervention des autres héritiers de M. [D], absents à l'acte du 17 août 2009. Les termes employés dans cet acte ne peuvent constituer au demeurant volonté de novation et de conclusion d'un nouveau bail avec M. [J] [Y], impliquant une volonté de résilier le bail initial, alors qu'il est expressément rappelé que la location a pris effet le 1er janvier 2007 sans faire mention d'une quelconque résiliation de celle-ci et qu'il est indiqué que M. [J] [Y] accepte solidairement tous les droits pour le temps à courir, à compter du 1er avril 2009 la location consentie par Mme [D] [B]. La cour écarte ce moyen. - sur l'obligation de délivrance La cour relève que les appelants n'entendent plus soutenir, comme en première instance, que le preneur n'a pu apprécier l'importance de l'incidence de la pose des éoliennes, que le bail serait entaché de nullité pour erreur sur la substance. Le rejet de cette demande d'annulation du bail décidé par le tribunal n'est donc pas discuté devant la cour. Les consorts [Y] soutiennent que les deux actes (prêt à usage-bail emphytéotique du 2 septembre 2005 et bail rural du 15 décembre 2006) ont la même assiette, qu'ainsi le prêt à usage-bail emphytéotique a empêché les bailleurs d'exécuter leur obligation de délivrance. Ils estiment que la clause du bail selon laquelle 'le preneur s'engage à (..) respecter les clauses et conditions [du contrat prêt à usage- bail emphytéotique] sans aucune indemnité à son profit en cas de réalisation de ce projet' doit être réputée non écrite en ce qu'elle contrevient à l'obligation de délivrance. Ils demandent donc de dire que les consorts [D] doivent garantir la délivrance des lieux à leur preneur à bail le GAEC de [Adresse 21], doivent payer à ce dernier une indemnité pour trouble ce jouissance et d'ordonner, sous astreinte le retrait des éoliennes. Ils font valoir que seule l'expulsion de la société Aerodis et de ses installations peut assurer le respect de l'obligation de délivrance, d'autant que selon eux, le bail emphytéotique a été conclu postérieurement au bail rural et qu'il serait nul pour impossibilité d'objet. Ils estiment que le preneur a subi un préjudice du fait des travaux réalisés par la société Aerodis et du trouble causé à la bonne exploitation du fonds. Les consorts [D] objectent que le GAEC de [Adresse 21] n'étant pas preneur à bail, aucune demande tendant à lui garantir l'obligation de délivrance n'est fondée. Ils ajoutent que le GAEC n'est pas non plus fondé à solliciter la condamnation de la société Aerodis. La société Aerodis rappelle qu'elle tient ses droits d'un acte authentique du 2 septembre 2005 et non d'un nouvel acte, puisqu'elle vient aux droits de la société Eole Ker Rose, de sorte que ses droits étaient préexistants au bail rural consenti à Mme [Y]. Elle conclut au rejet des demandes formées à son encontre. L'acte du 2 septembre 2005, aux droits duquel la société Aerodis exploite les biens des consorts [D], est antérieur au bail rural consenti à Mme [G] [Y], seul preneuse aux termes du bail rural du 15 décembre 2006. La qualité de preneur du GAEC de [Adresse 21] n'étant pas reconnue, les parties appelantes sont mal fondées à se prévaloir d'un non respect de l'obligation du bailleur à son égard en cette qualité. Ce moyen est rejeté. En l'absence d'un manquement des bailleurs à une obligation de délivrance qui serait due au GAEC de [Adresse 21], ce dernier n'est pas fondé en sa demande indemnitaire. De même, ni le GAEC de [Adresse 21] ni M. [J] [Y] ne sont fondés à solliciter le retrait sous astreinte à leur profit des installations des éoliennes sises sur les parcelles litigieuses. Les demandes de ce chef ont été à bon droit rejetées par le tribunal. - sur la résiliation du bail et l'expulsion Les consorts [Y] et le GAEC de [Adresse 21] demandent à la cour de débouter les consorts [D] de leur demande de résiliation de bail, relevant que Mme [D] et ses enfants ne peuvent arguer de leur propre faute pour venir solliciter la sanction la plus lourde de conséquence, à savoir une résiliation d'un bail portant sur plus de 40 hectares. Les consorts [D] rappellent que la cession de bail du 17 août 2009 étant prohibée, ils sont fondés en leur demande de résiliation de bail. Ils notent que les consorts [Y] ont largement bénéficié des délais inhérents à la procédure et entendent voir assortie la mesure d'expulsion d'une astreinte telle que précisée dans le dispositif de leurs conclusions. La société Aerodis conclut pareillement à la confirmation du jugement qui prononce la résiliation du bail rural et ordonne l'expulsion et formule la même demande que celle exposée par les consorts [D] s'agissant des modalités de cette expulsion. L'article 411-31 II du code rural et de la pêche maritime dispose : Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l'article L 411-35; .... Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail. L'existence d'une cession prohibée en date du 17 août 2009 est reconnue. Il s'agit d'un motif de résiliation de bail. Alors que Mme [G] [Y] n'était plus associée du GAEC, n'exploitait plus personnellement les terres, le tribunal, à bon droit, a considéré que la cession de bail prohibée constituait un juste motif de résiliation du bail. La cour confirme le jugement qui la prononce. En conséquence de cette résiliation de bail, l'expulsion du preneur et du GAEC de [Adresse 21], bénéficiant d'une mise à disposition par ce dernier, et de tous occupants de leur chef est parfaitement justifiée. La cour estime nécessaire d'assortir cette décision d'expulsion de modalités destinées à la garantir. Le jugement est infirmé en ce qu'il dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte. La cour décide que Mme [G] [Y] et le GAEC de [Adresse 21] et tous occupants de leur chef devront avoir libéré les lieux dans un délai de trois mois à compter du présent arrêt sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de trois mois. La cour estime n'y avoir lieu de se réserver le sort de la liquidation de l'astreinte. - sur la demande indemnitaire formée par les consorts [Y] Les appelants entendent à titre subsidiaire, si la résiliation du bail était accordée, voir consacrer la responsabilité de l'usufruitière Mme [B] [D] en faisant application de la jurisprudence selon laquelle 'l'usufruitier qui a conclu un bail sans s'assurer du concours du nu-propriétaire, engage sa responsabilité vis-à-vis du preneur en cas d'annulation du bail' (Civ 3ème 20 mai 2014 n° 1311314). Ils sollicitent en conséquence, la condamnation de Mme [B] [D] au paiement d'une somme de 220 800 euros faisant état d'un préjudice constitué par la perte de chance subie par les consorts [Y] et le GAEC de [Adresse 21] de poursuivre l'exploitation des terres, qu'ils entendent évaluer comme en matière d'expropriation, soit à raison de 80 % de la perte d'exploitation de 42 hectares sur 3 années. Les consorts [D] s'opposent à une telle demande, qu'ils considèrent infondée en droit et en fait. Ils relèvent que pas plus que M. [J] [Y], le GAEC de [Adresse 21] ne peut prétendre à une perte de chance d'un nouveau bail, en l'absence d'accord unanime des propriétaires. Ils ajoutent qu'ils ne peuvent solliciter une indemnisation pour 42 hectares, alors que seuls sont concernés 40 hectares 76 ares et 26 centiares. Ils contestent l'évaluation de la perte d'exploitation produite, tant dans son principe que son montant, relevant que le fourrage n'est pas détaillé entre le maïs et l'herbe, que la perte d'EBE est calculée sur la base d'un manque à gagner de 234 900 litres de lait, alors que l'exploitation a été donnée en location à Mme [Y] avec une référence laîtière de 186 000 litres de lait, que les aides PAC sont calculées sur une perte d'assolement concerant des légumes alors que les primes ne sont dédiées qu'aux céréales et au maïs et ne se rapportent pas à la totalité de la surface agricole utile. Enfin, ils relèvent que les projets du GAEC d'intégration des fils du beau-frère de Mme [K] [M] qui auraient démarré les démarches d'intallation au 1er janvier 2024. La demande indemnitaire nécessite pour les consorts [Y] de rapporter la preuve d'une faute de Mme [B] [D]. Il n'est pas fait grief à celle-ci d'avoir à tort consenti à une cession du bail par Mme [G] [Y] en ce qu'elle l'était à son beau-frère, qui ne remplissait pas les qualités prévues par l'article L 411-35 précitées, motif pour lequel il est confirmé la décision de nullité de la cession de bail litigieuse. Il est fait grief à celle-ci, d'avoir seule signer l'acte le 17 juin 2009, sans les nus-propriétaires. La jurisprudence citée par les consorts [D] n'est pas transposable ici, dans la mesure où il ne peut être reproché en l'espèce à Mme [B] [D] d'avoir seule conclu un bail avec M. [J] [Y], puisque les développements précédents écartent les prétentions des appelants tendant à admettre la volonté des parties d'une novation au profit de celui-ci. Mme [B] [D] avait la qualité de bailleresse, et pouvait en cette qualité consentir à une cession de bail, tel que retenu par la Cour de cassation qui considère que 'l'usufruitier peut donner seul son autorisation à la cession du bail rural' (3e Civ., 15 mars 2000, pourvoi n° 98-18.322). En conséquence, la faute de Mme [D] invoquée au soutien de la demande indemnitaire n'étant pas caractérisée, les prétentions de ce chef ne sont pas fondées. Elles sont rejetées. - sur la demande indemnitaire des consorts [D] Ces derniers critiquent le jugement qui rejette leurs prétentions indemnitaires. Ils rappellent que Mme [G] [Y] n'a rigoureusement jamais exploité les terres données à bail, puisqu'elles l'ont été par le GAEC de [Adresse 21], que celui-ci exploite les terres sans droit ni titre depuis la conclusion du bail, ce qui leur cause un préjudice excédant le seul montant du fermage. Ils sollicitent de la part de Mme [Y], M. [Y] et du GAEC de [Adresse 21] des dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros par an, soit 50 000 euros, outre le paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du fermage contractuellement prévu. Consécutivement à la décision de résiliation du bail confirmée à la date du jugement, Mme [G] [Y] et les occupants de son chef sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Rien ne s'oppose à ce qu'il soit décidé que ces derniers seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de ce jour, telle que réclamé, jusqu'à complète libération des lieux, indemnité qui sera fixée au montant du fermage contractuellement prévu. La cour considère que les consorts [D] ne démontrent pas ni d'ailleurs n'argumentent de manière explicite, le préjudice supplémentaire qu'ils estiment avoir subi du seul fait du maintien des appelants dans les lieux loués. La cour confirme le rejet de cette demande. - sur les frais irrépétibles et les dépens L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en l'espèce. Mme [G] [Y], M. [J] [Y] et le GAEC de [Adresse 21] qui succombent supporteront les dépens d'appel. Les dispositions du jugement sur ces points sont confirmées.