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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 08 Février 2024 (n° , 15 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/20435 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGZSN Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 Août 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL - RG n° 22/00009 APPELANTE SNCF RESEAU [Adresse 15] [Adresse 15] [Localité 9] représentée par Me Liza BOZZONI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1800 INTIMÉS Monsieur [G] [R] [Adresse 5] [Localité 11] représenté par Me Ombeline SOULIER DUGENIE de la SELARL REDLINK, avocat au barreau de PARIS, toque : J044 Madame [M] [O] [C] épouse [R] [Adresse 5] [Localité 11] représentée par Me Ombeline SOULIER DUGENIE de la SELARL REDLINK, avocat au barreau de PARIS, toque : J044 DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT [Adresse 1] [Localité 10] représentée par Monsieur [B] [N], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Décembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président, Madame Valérie GEORGET, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffier lors des débats ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
Faits et procédure
* EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par arrêté préfectoral du 18 décembre 2018, le projet de construction de la gare nouvelle de [13] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit de la SNCF Réseau. Les parcelles cadastrées BQ n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8], d'une superficie respective de 169 m² et 7 m², sont situées en zone UB du plan local d'urbanisme, zone résidentielle à dominante d'habitat collectif. Ces parcelles supportent un pavillon édifié en R+1 d'une surface habitable de 87,47 m². Sont notamment concernés par l'opération M. [G] [R] et Mme [M] [O] [C] épouse [R] (les consorts [R]), en tant que propriétaires du pavillon sis [Adresse 5] à [Localité 11], sur les parcelles cadastrées BQ n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8]. Faute d'accord sur l'indemnisation, la SNCF Réseau a saisi le juge de l'expropriation de Créteil. Elle en a informé le commissaire du gouvernement par courrier en date du 28 octobre 2021. Par jugement contradictoire du 25 août 2022, après transport sur les lieux le 10 mai 2022, le juge de l'expropriation de Créteil a : Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 10 mai 2022 ; Fixé la date de référence au 1er août 2021 ; Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison, terrain et accessoires intégrés, montants exprimés HT/HD ; Retenu une valeur unitaire de 4.600 euros/m² ; Fixé l'indemnité due par la SNCF Réseau aux consorts [R], au titre de la dépossession des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 11], sur les parcelles cadastrées BQ n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8], à la somme de 602.885 euros HT/HD ; Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante : 400.300 euros au titre de l'indemnité principale (87 m² × 4.600 euros/m²), 202.585 euros au titre de l'indemnité de remploi, Condamné la SNCF Réseau à payer aux consorts [R] la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la SNCF Réseau aux dépens ; Rejeté toutes les autres demandes des parties. La SNCF Réseau a interjeté appel du jugement le 28 septembre 2022 sur le montant de l'indemnités de dépossession foncière. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ adressées au greffe le 13 décembre 2022 par la SNCF Réseau, notifiées le 16 décembre 2022 (AR intimés le 23 décembre 2022 et AR CG le 26 décembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : La déclarer recevable et bien fondée en son appel ; Infirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil ; Statuant à nouveau, Déclarer la SNCF Réseau recevable et bien fondée en ses demandes ; En conséquence, Fixer l'indemnité d'expropriation pour les parcelles cadastrées BQ n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8] sises à [Localité 11], toutes causes de préjudice confondues, indemnité de remploi comprise revenant aux consorts [R], à la somme de 408.250 euros. 2/ adressées au greffe le 12 mai 2023 par la SNCF Réseau, notifiées le 17 mai 2023 (AR intimé le 23 mai 2023 et AR CG le 24 mai 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : La déclarer recevable et bien fondée en son appel ; Infirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil ; Statuant à nouveau, Déclarer la SNCF Réseau recevable et bien fondée en ses demandes ; En conséquence, Fixer l'indemnité d'expropriation pour les parcelles cadastrées BQ n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8] sises à [Localité 11], toutes causes de préjudice confondues, indemnité de remploi comprise revenant aux consorts [R], à la somme de 407.750 euros. 3/ adressées au greffe le 17 mai 2023 par la SNCF Réseau, notifiées le 22 mai 2023 (AR intimé le 24 mai 2023 et AR CG le 24 mai 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : La déclarer recevable et bien fondée en son appel ; Infirmer le jugement rendu le 25 août 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil ; Statuant à nouveau, Déclarer la SNCF Réseau recevable et bien fondée en ses demandes ; En conséquence, Fixer l'indemnité d'expropriation pour les parcelles cadastrées BQ n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8] sises à [Localité 11], toutes causes de préjudice confondues, indemnité de remploi comprise revenant aux consorts [R], à la somme de 407.750 euros. 4/ adressées au greffe le 08 mars 2023 par les consorts [R], intimés, notifiées le 09 mai 2023 (AR appelant le 15 mai 2023 et AR CG le 12 mai 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Déclarer les consorts [R] tant recevables que bien fondés dans leur constitution d'intimés ; Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 25 août 2022 en ce qu'il a : Fixé l'indemnité principale à 400.300 euros, Retenu que l'indemnité de remploi peut être calculée aux frais réels, Intégré, au titre de ces frais réels de l'indemnité de remploi, le montant du capital restant dû, Fixé l'indemnité de remploi alloué aux consorts [R] à la somme de 202.585 euros ; Confirmer que l'indemnité totale d'expropriation allouée aux consorts [R] est fixée à 602.885 euros ; Condamner la SNCF Réseau au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SNCF au paiement des entiers dépens. 5/ adressées au greffe le 17 mai 2023 par les consorts [R], intimés, notifiées le 22 mai 2023 (AR appelant le 28 mai 2023 et AR CG le 24 mai 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Déclarer les consorts [R] tant recevables que bien fondés dans leur constitution d'intimés ; Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 25 août 2022 en ce qu'il a : Fixé l'indemnité principale à 400.300 euros, Retenu que l'indemnité de remploi peut être calculée aux frais réels, Intégré, au titre de ces frais réels de l'indemnité de remploi, le montant du capital restant dû, Fixé l'indemnité de remploi alloué aux consorts [R] à la somme de 202.585 euros ; Confirmer que l'indemnité totale d'expropriation allouée aux consorts [R] est fixée à 602.885 euros ; Condamner la SNCF Réseau au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SNCF au paiement des entiers dépens. 6/ adressées au greffe le 02 mars 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 04 avril 2023 (AR appelant non daté et AR intimé le 05 avril 2023), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de : Fixer à la somme de 424.500 euros en valeur libre l'indemnité d'expropriation due aux consorts [R] pour la dépossession des parcelles cadastrées BQ n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8] sise [Adresse 5] à [Localité 11], décomposée comme suit : 385.000 euros au titre de l'indemnité principale (87,5 m² x 4 400 euros) 39.500 euros au titre de l'indemnité de remploi, Une indemnité au titre des frais de déménagement sur présentation de deux devis. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : La SNCF Réseau fait valoir dans un premier jeu de conclusions que : Concernant la description des biens et la situation locative, le bien est situé [Adresse 5] à [Localité 11] sur les parcelles cadastrées BQ n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8]. L'emprise sur les parcelles, d'une superficie respective de 169 m² et 7 m², est totale. Le pavillon, en bon état, propose une surface habitable de 87,5 m² avec trois chambres, des combles aménageables et un garage attenant. Le bien est libre de toute occupation. Concernant la date de référence, en application des dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme, il s'agit de celle de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 11] en date du 25 septembre 2017. À cette date, l'emprise expropriée était située en zone UB. Il s'agit d'une zone résidentielle à dominante d'habitat collectif. Elle inclut une sous-zone qui correspond à la Cité-Jardin. Concernant l'indemnité principale, les biens expropriés sont évalués selon la méthode d'évaluation dite globale, terrain et parties communes intégrées. Concernant la valeur unitaire à retenir pour déterminer le montant de l'indemnité principale, les expropriés se prévalaient en première instance d'une estimation d'agence immobilière, d'annonces de vente en ligne et d'une promesse de vente conclue entre la SNCF Réseau et les propriétaires du pavillon voisin (Pièce 5A). Cependant, seules les mutations effectives sont pertinentes dans le cadre d'une évaluation par comparaison (19-24.062, 19-24.063). S'agissant des termes de comparaison du commissaire du gouvernement, la valeur médiane s'établit à 3.847,33 euros/m², proche de la valeur unitaire de 4.000 euros/m² proposée par le commissaire du gouvernement en première instance. Contrairement à ce qu'a jugé le premier juge, le meilleur état d'entretien du bien exproprié par rapport au pavillon voisin ne suffit pas à justifier une majoration du prix unitaire de 4.200 euros/m² à 4.600 euros/m². En effet, les deux pavillons sont de même facture, et s'il a été constaté que le bien exproprié était mieux entretenu et plus joliment présenté, le pavillon voisin était également en bon état général et habitable sans nécessiter de travaux. Surtout, les valeurs unitaires des biens vendus dans le même secteur ne dépassent presque jamais 4.000 euros/m². C'est pourquoi il est demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris et de fixer l'indemnité principale, sur la base d'une valeur unitaire de 4.200 euros/m², à la somme de 367.500 euros. Concernant l'indemnité de remploi, l'article R.322-5 alinéa 1 du code de l'expropriation dispose qu'elle représente le montant des frais et droits que devrait supporter l'exproprié pour reconstituer en nature son patrimoine à la valeur de l'indemnité principale. Elle comprend notamment les frais de recherche d'un nouveau bien et les frais d'actes. En revanche, elle n'a pas vocation à couvrir les indemnités sollicitées par les consorts [R] en première instance. S'agissant des frais de déménagement, ils en sont exclus. L'autorité expropriante accepte cependant le principe de cette indemnisation et propose d'allouer, en l'absence de devis, un montant forfaitaire de 3.000 euros. S'agissant de l'indemnité au titre du remboursement anticipé du prêt évalué à la somme de 167.585 euros, il ne s'agit pas d'un préjudice direct, c'est-à-dire qui résulte de l'expropriation par un lien de causalité direct, au sens de l'article L.321-1 du code de l'expropriation. En effet, les intérêts d'emprunt contracté pour l'achat du bien exproprié et les frais résultant d'un remboursement anticipé du prêt contracté ne sont pas indemnisables (96-70.044, 20-09.363). L'indemnisation de la totalité de l'emprunt restant sollicitée par les consorts [R] aboutirait à une double indemnisation comprenant la valeur du bien et le capital restant dû. Les consorts [R] avait emprunté pour 45% du montant total à taux zéro et pour le reste au taux de 3,80%. D'après les simulations, ils peuvent aujourd'hui emprunter jusqu'à 126.720 euros sur dix ans au taux de 1,43%. Les simulations concernant le coût éventuel de l'assurance d'un nouveau prêt bancaire sont d'un montant similaire au coût actuel de l'assurance. En tout état de cause, le caractère fluctuant des taux d'emprunt tel qu'il pourrait être évoqué en cause d'appel démontre le caractère incertain et indirect de ce préjudice. Aucune indemnité n'est donc due. S'agissant de l'indemnité au titre des frais de notaires, ces derniers sont inclus dans l'indemnité de remploi calculée selon le barème dégressif habituel. Selon ce barème, l'indemnité de remploi proposée s'élève ainsi à 37.750 euros, hors frais de déménagement. La SNCF Réseau fait valoir dans un second jeu de conclusions que : Le commissaire du gouvernement propose de ne retenir que trois termes de comparaison, pour une moyenne de 4.083 euros/m² et valorise le bien exproprié à 4.450 euros/m². Il est reproché au premier juge d'avoir tenu compte des pièces et arguments communiqués postérieurement à l'audience par les expropriés sans reprendre dans sa motivation les arguments soutenus par la SNCF Réseau. Le raisonnement des expropriés est erroné puisqu'ils ne sont pas dans une situation identique à celle dans laquelle ils se trouvaient au moment de l'acquisition de leur bien immobilier. Ils bénéficient en effet d'un apport conséquent, à savoir un montant minimum de 407.750 euros mis à leur disposition par l'autorité expropriante depuis le 28 octobre 2022. Enfin, l'emploi systématique du conditionnel et de simulations démontre le caractère incertain, et donc non indemnisable, du préjudice allégué. Concernant les frais irrépétibles et les dépens, le montant sollicité par les consorts [R] est disproportionné et aucune pièce n'est produite au soutien de cette demande. Les conclusions rectificatives de la SNCF Réseau adressées le 17 mai 2023 sont identiques aux précédentes. Les consorts [R] rétorquent dans un premier jeu de conclusions que : Le bien exproprié a été acquis le 26 octobre 2011 au prix de 278.866 euros au terme d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (Pièce 1I). D'une surface habitable de 87,47 m², le pavillon est édifié sur un terrain cadastrée section BQ d'une surface de 176 m². Le pavillon est composé de quatre pièces et dispose d'un jardin et d'un garage. Le bien est situé à cinq minutes en voiture de la gare [12] de la ligne E du RER, qui est une gare bénéficiant une desserte très régulière. En raison des trajets quotidiens effectués par les consorts [R] et leur fils dans le cadre de leurs activités professionnelles, leur relogement ne peut s'envisager que dans un environnement proche. Les transactions immobilières intervenues à [Localité 11] entre juin et octobre 2021 font apparaître un prix unitaire compris entre 3.585 euros/m² et 4.911 euros/m² (Pièce 16I). Ce niveau de prix est confirmé par les annonces de vente en ligne dont le prix unitaire oscille entre 4.200 euros/m² et 5.200 euros/m² (Pièces 2I, 3I, 4I, 12I, 13I). Le transport sur les lieux du 10 mai 2022 a mis en évidence que le bien exproprié est parfaitement entretenu depuis son acquisition et que de nombreux travaux ont été réalisés (Pièce 26I). Le jugement est régulier sur la forme. Il respecte le principe du contradictoire. Le grief tiré de ce que le premier juge n'a pas répondu aux arguments développés par la SNCF Réseau dans sa note en délibéré ne peut pas prospérer. En effet, aucune disposition légale n'impose au juge de statuer par des motifs spéciaux sur les explications fournies sous forme de note en délibéré, laquelle ne saurait modifier les éléments du litige qui se trouvent fixés dans les écritures des parties (74-11.089). Surtout, aucune disposition légale n'impose au juge de mentionner dans sa décision les notes en délibéré, qu'elles soient ou non demandées par le président au terme de l'article 445 du code de procédure civile (06-10.393, 11-27.198). La circonstance que le jugement ne fasse pas état de la note en délibéré de la SNCF Réseau n'est donc pas de nature à vicier la régularité du jugement entrepris. En outre, il n'est pas contesté que chaque partie a eu connaissance des productions en délibéré de sorte que le principe du contradictoire a été respecté. L'évaluation de l'indemnité principale par le premier juge est parfaitement régulière. Contrairement à ce que soutient la SNCF Réseau, la date de référence est le 1er août 2021 d'après les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme. S'agissant de la critique selon laquelle le premier juge n'a pas retenu les termes de comparaison du commissaire du gouvernement, il convient de rappeler que l'évaluation se fait par comparaison avec des mutations récentes de biens similaires situés dans des zones comparables (83-70.070 ; CA Paris 09/00237, 09/05736). Aucune disposition légale n'impose au juge de l'expropriation de prendre en compte un nombre minimal de références pour évaluer la valeur vénale du bien exproprié. Surtout, le commissaire du gouvernement produit les cinq termes de comparaison pour proposer la valeur de 4.000 euros/m². Par ailleurs, la SNCF a consenti à une valorisation d'un pavillon voisin distant de trois numéros de rue à hauteur de 4.200 euros/m² (Pièce 19I). Or, le bien exproprié est dans un bien meilleur état. Une valeur unitaire supérieure que celle du pavillon voisin peut donc être retenue. L'estimation immobilière réalisée pour la vente du bien exproprié propose un prix unitaire compris entre 4.436 euros/m² et 4.804 euros/m² (Pièce 9I). La valeur unitaire retenue par le premier juge, à savoir 4.600 euros/m², est donc parfaitement justifiée et constitue une valeur minimale. Par ailleurs, le prix de l'immobilier à [Localité 11] a évolué à la hausse sur les cinq dernières années, surtout depuis la crise sanitaire pour des pavillons avec jardin (Pièces 5I, 6I, 7I). Le prix médian au m² à [Localité 11] était de 4.140 euros/m² entre avril et septembre 2021 tandis qu'il atteignait 4.540 euros/m² entre avril et septembre 2022 (Pièce 14I). Concernant l'évaluation de l'indemnité de remploi, sur le fondement de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, le juge n'est pas tenu de calculer de l'indemnité de remploi en appliquant un taux dégressif. Elle doit être calculée sur le montant de l'indemnité principale de dépossession due au propriétaire exproprié (85-70.031). Le juge de l'expropriation peut donc souverainement appliquer un taux forfaitaire ou un taux dégressif (07-15.163), étant précisé qu'il n'existe pas de grille tarifaire (CA Nîmes 15/00017). C'est donc à bon droit que le premier juge a évalué l'indemnité de remploi en fonction des frais réels justifiés, incluant les frais de notaire, les frais de déménagement, le capital restant dû qui constitue un manque à gagner résultant de l'obligation de solder les prêts bancaires, la perte de chance d'obtenir un prêt dans les mêmes conditions et avantages que celui dont bénéficient les expropriés au moment de l'expropriation, et la diminution de leur capacité d'emprunt. S'agissant de l'indemnisation du capital restant dû, les jurisprudences dont se prévaut la SNCF Réseau ne visent que les indemnités de remboursement anticipé, dont il a été jugé qu'elles sont sans lien direct avec l'expropriation. Or, les consorts [R] sollicitent la prise en compte de la perte de chacun de poursuivre un emprunt bancaire aux conditions auxquelles ils l'ont souscrit, étant précisé que l'acquisition d'un bien de même nature nécessitera la souscription d'un nouvel emprunt. La négociation d'un prêt n'est pas déterminante car elle ne modifie pas les conditions d'obtention d'un prêt à la différence de la solvabilité des emprunteurs, laquelle est appréciée en fonction des revenus, de l'âge et de l'état de santé des emprunteurs. Les frais de notaires sont incompressibles et s'élèvent à 30.000 euros sur la base du taux légal de 8%. Les frais de déménagement s'élèvent à 5.000 euros compte tenu des prix pratiqués et de la surface à déménager. La somme de 3.000 euros proposée par la SNCF Réseau est inférieure à celle consentie pour le déménagement du pavillon voisin d'une surface de 96 m², à savoir 7.000 euros. Enfin, la procédure d'expropriation cause aux consorts [R] la perte de chance de bénéficier d'un nouvel emprunt ou des conditions de leurs propres emprunts bancaires toujours en cours et souscrits il y a douze ans. Les deux prêts souscrits étaient avantageux (Pièce 1I). Le montant du capital restant dû s'élève à 167.585 euros. Désormais, les consorts [R] n'ont plus la qualité de primo-accédants, et ils sont plus âgés. De plus, à cause de l'expropriation, ils devront nécessairement acheter un bien déjà construit et non en état futur d'achèvement. Les conditions d'emprunt des consorts [R] sont donc plus défavorables et il n'est pas certain qu'ils puissent emprunter à nouveau ou assurer leur emprunt. En l'absence de garantie d'obtenir un prêt bancaire, l'indemnité de remploi devra donc intégrer le manque à gagner résultant du solde de leur prêt actuel, à savoir 167.585 euros. En tout état de cause, un nouvel emprunt se ferait à des conditions plus défavorables que pour les deux emprunts en cours. D'après les deux simulations, leur capacité d'emprunt théorique est comprise entre 93.027 euros et 126.720 euros pour une durée maximale de dix ans (Pièce 15I). Le coût mensuel de l'assurance s'élèverait entre 55,09 euros et 106,96 euros pour chaque emprunteur, soit, à l'échelle du couple, jusqu'à plus du double du montant actuel de l'assurance qui s'élève à 93,04 euros/mois. Une autre demande de financement a même été refusée par une troisième banque. La santé des consorts [R] s'est détériorée ce qui fragilise leur dossier dans le cadre d'un nouvel emprunt (Pièces 17I, 18I). En somme, l'indemnité de remploi s'élève à 202.585 euros (30.000 euros + 5.000 euros + 167.585 euros). Concernant les frais irrépétibles et les dépens, il serait inéquitable et infondé de laisser à la charge des consorts [R] les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu'ils ont été contraints d'exposer dans le cadre de la présente procédure aux fins de défendre leurs intérêts. Il est donc sollicité, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, le paiement de la somme de 15.000 euros correspondant aux honoraires d'avocats engagés pour la défense de leurs intérêts. Les conclusions rectificatives des consorts [R] adressées le 17 mai 2023 sont identiques aux premières. Le commissaire du gouvernement conclut que : Concernant la description du bien exproprié, les parcelles cadastrées section BQ n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8], d'une superficie totale de 176 m², sont situées [Adresse 5] à [Localité 11]. Elles supportent un pavillon d'une surface utile de 87,50 m². S'agissant de la situation locative, le bien est occupé par les propriétaires. Concernant la date de référence, en vertu des articles L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-6 du code de l'urbanisme, elle doit être fixée au 1er août 2021, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été approuvé et modifié par le conseil de territoire [Localité 16] Est Marne et Bois. Concernant la situation au regard de la réglementation d'urbanisme, à la date de référence, le bien est situé en zone UB, qui correspond à une zone résidentielle à dominante d'habitat collectif. Concernant l'indemnité principale, l'étude de marché actualisée en appel porte sur des mutations récentes, portant sur des pavillons de dimension comparables au bien à indemniser, situés dans un rayon de 300 m. La moyenne des cinq termes de comparaison s'établit à 3.971 euros/m². Étant donné le nombre important de mutations particulièrement récentes et proches du bien exproprié, les termes de comparaison cités par l'expropriant, qui sont plus anciens et concernent des biens plus éloignés, ne sont pas retenus. Les annonces immobilières fournies par la partie expropriée sont écartées. Les termes de comparaison correspondant aux trois mutations les plus récentes et les plus proches en termes de contenance cadastrale et de surface utile doivent être privilégiées dans l'estimation. Le bien exproprié étant en bon état d'entretien, il est proposé de retenir une valeur unitaire de 4.400 euros/m². L'indemnité principale s'élève ainsi à 385.000 euros. Concernant l'indemnité de remploi, le caractère certain des préjudices allégués par les consorts [R] n'est pas avéré. Il est donc proposé de pratiquer le taux dégressif usuel. La méthode employée est la méthode par comparaison globale, terrain et accessoires intégrés, montant exprimé HT/HD. L'estimation est faite en valeur libre. La surface utile retenue est de 87,50 m². L'indemnité principale s'élève à 385.000 euros. L'indemnité de remploi s'élève alors à 39.500 euros. Les frais de déménagement sont indemnisables sur présentation de deux devis.
Motivation
SUR CE, LACOUR - Sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 28 septembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de la SNCF réseau du 13 décembre 2022, des consorts [R] du 8 mars 2023 et du commissaire du gouvernement du 2 mars 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables. Les conclusions de SNCF réseau du 12 mai 2023 et du 17 mai 2023 sont de pure réplique à celles des consorts [R], appelants incidents, ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au delà des délais initiaux. Les conclusions des consorts [R] des 17 mai 2023 sont également de pure réplique et sont donc recevables. - Sur le fond Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement. Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel de la SNCF Réseau porte sur le montant de l'indemnité de dépossession, l'appel incident des consorts [R] sur le montant de l'indemnité de remploi et l'appel incident du commissaire du gouvernement sur le montant de l'indemnité de dépossession. S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, le bien étant soumis au droit de préemption urbain, la date du 1er août 2021, date à laquelle le PLU applicable à la zone a été approuvé et modifié par le conseil de territoire [Localité 16] Est Marne et Bois. SNCF Réseau retient la date du 25 septembre 2017. Les consorts [R] et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation. En application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et de l'article 213-6 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle du 1er août 2021, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été approuvé et modifié par le conseil de territoire [Localité 16] Est Marne et Bois. Le jugement sera confirmé sur ce point. À la date de référence, les parcelle BQ N°[Cadastre 7] et BQ N°[Cadastre 8] sont situées en zone UB qui correspond à une zone résidentielle à dominante d'habitat collectif. Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de deux parcelles d'une superficie totale de 176 m² situées [Adresse 5] à [Localité 11], la surface utile du pavillon étant de 87,50 m². Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du 10 mai 2022 : « il s'agit d'un pavillon R+1 à usage d'habitation d'une superficie totale de 176 m². Une allée fleurie mène à la porte d'entrée blindée. Le bien possède une entrée desservant une cuisine aménagée, salle de douche à l'italienne, un toilette, un escalier montant au premier étage, un séjour/salle à manger en forme de L qui donne sur une terrasse et le jardin. À l'étage, un couloir dessert trois grandes chambres avec placard encastré, salle de bains et toilettes. L'habitation est très bien entretenue et décorée avec goût ». Le premier juge indique que les parties sont d'accord sur la surface à retenir à savoir 87m². Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport. S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 25 août 2022. - Sur l'indemnité principale 1° Sur les surfaces Les parties retiennent une surface de 87 m². Le jugement sera donc confirmé en ce sens. 2° Sur la situation locative Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Le bien est occupé par ses propriétaires, mais l'évaluation réalisée en valeur libre d'occupation par le premier juge n'est pas contestée par les parties. Le jugement sera donc confirmé en ce sens. 3° Sur la méthode Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties. Le jugement sera confirmé en ce sens. 4° Sur les références des parties Le premier juge après examen des références proposées par les parties a retenu une valeur unitaire de 4 550 euros/m² soit une indemnité principale de : 96 m² X 4 550 euros/m²= 436'800 euros. Il convient en conséquence d'examiner les références des parties : a) Les références de SNCF Réseau Elle demande de retenir une valeur unitaire de 4 200 euros/m². Elle reprend les termes du commissaire du gouvernement qui sont examinés ci-après. b) Les références des consorts [R] Ils communiquent l'acte de vente correspondant aux termes du commissaire du gouvernement CG3 ci-après pour un montant de 4200 euros/m² (pièce numéro 27). Ils soulignent que leur bien est en bien meilleur état que celui de ce terme, puisqu'il est bien agencé, très fonctionnel et fluide en termes de circulation, que les revêtements et peintures sont en très bon état et que leur jardin présente une surface plus importante. Ils invoquent une estimation immobilière pour ce terme CG3 entre 440'000 à 450'000 euros, soit entre 4 536 euros et 4 639 euros/m² (pièce numéro 13) qui sera écartée car ne correspondant pas une mutation effective. Ils citent un extrait de l'éditorial conseil du notaire de juillet 2021, et un extrait des échos investir (pièce numéro 10 et numéro 11) qui seront écartés, car ne correspondant pas à une mutation effective ; ils invoquent également des statistiques notariales réalisées à partir de la vente de maisons anciennes entre avril et septembre 2021 (pièce numéro 18 et 18 -1), qui seront écartées, ne correspondant pas à une mutation effective. c) Les références du commissaire du gouvernement Le commissaire du gouvernement invoque une étude de marché actualisée en appel portant sur des mutations récentes, portant sur des pavillons dimensions comparables au bien à indemniser, situés dans un rayon de 300 m autour de l'adresse, avec les références de publication : N° du terme Date de vente Adresse Surface utile totale surface terrain Prix en euros prix en euros/m² Observations CG1 26 novembre 2021 [Adresse 3] 87 182 354'650 4076 construction de 2013 pavillon de quatre pièces principales comprenant : 'rez-de-chaussée : séjour, cuisine, WC, dégagement, CV étage : salle de bains, dégagement, trois chambres terrasse et jardin acquisition SNCF CG2 26 octobre 2021 [Adresse 6] 87 172 345'625 3973 construction de 2013 une maison de quatre pièces principales comprenant : 'rez-de-chaussée : dégagement, WC, cuisine, séjour au premier étage : trois chambres, dégagement, salle de bains et WC. Terrasse jardin. Acquisition SNCF CG3 24 juin 2022 [Adresse 4] 96 204 403'200 4200 construction de 2013 une maison de cinq pièces principales comprenant : 'rez-de-chaussée : séjour, cuisine, WC, une chambre et dégagement ; 'au premier étage : trois chambres, salle de bains, dégagement, WC buanderie terrasse jardin acquisition SNCF CG4 5 juin 2020 [Adresse 2] 91 153 349'000 3835 construction de 2012 une maison «villa- cosy » de cinq pièces principales comprenant : au rez-de-chaussée : séjour cuisine, chambre,, water-closets une salle de bains ; 'au premier étage : trois chambres, à payer, salle de bains water-closets CG5 6 novembre 2020 [Adresse 14] [Adresse 14] 95 229 358'000 3768 construction 2013 une maison de cinq pièces principales avec garage, comprenant rez-de-chaussée : une chambre, dégagement, WC, cuisine séjour 'au premier étage : trois chambres, dégagement, buanderie, WC et salle de bains moyenne 3971 édian 3973 Le commissaire du gouvernement propose de privilégier la mutation du bien sis [Adresse 4] bien mitoyen du bien exproprié, qui est plus proche en termes de surfaces habitables, de surface de parcelle et de situation géographique et qui est également le plus récent ; il ajoute, que les équipements et les revêtements de ce bien étaient de moins bonne qualité que celle du bien exproprié ; il propose donc de retenir une valeur de 4 450 euros/m². Ces termes comparables en localisation et en consistance seront retenus ; il convient de privilégier le terme CG 3 dont les expropriés produisent l'acte de vente, qui est le plus proche en termes de surfaces habitables, de surface de parcelle et de situation géographique ; ce terme étant de moins bonne qualité en termes d' équipements et revêtements par rapport au bien exproprié qui est en excellent état, il convient en outre de tenir compte de l'évolution du marché de confirmer le jugement qui a exactement retenu une valeur supérieure de 4 550 euros soit une indemnité principale de : 96 m² X 4 550 euros= 436'800 euros. - Sur les indemnités accessoires 1° Sur l'indemnité de remploi Le premier juge après avoir indiqué que le calcul de ladite remploi relève de son pouvoir souverain, qu'il n'est pas tenu d'appliquer le taux dégressif qui est souvent appliqué se réfère à un calcul fondé sur les frais justifiés ; il a retenu une indemnité de remploi d'un montant de 202 585 euros prenant en compte les frais de notaire, les frais de déménagement pour 5 000 euros et le montant du capital restant dû ; il a écarté la perte de chance invoquée par les expropriés qui n'a pas été chiffrée. SNCF Réseau demande l'infirmation en indiquant que les demandes indemnitaires fondées sur le surcoût bancaire ne répondent pas au préjudice direct , matériel et certain causé par l'expropriation en application de l'article L 321-1 du code de l'expropriation. Il ajoute que l'indemnité de remploi n'a pas vocation à couvrir certaines des indemnités sollicitées et qu'à titre d'exemple les expropriés incluent dans le calcul de l'indemnité de remploi, les frais de déménagement, qui correspondent à une indemnité accessoire ; que les expropriés sollicitent désormais la somme de 167 585 euros correspondant à la différence entre le capital restant dû à la banque et leur capacité d'emprunt s'ils souhaitent acquérir un nouveau bien, et que la demande indemnitaire fondée sur le surcoût bancaire ne répond pas à l'exigence de l'article L321-1 du code de l'expropriation selon lequel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation; que les expropriés sollicitent d'indemniser la totalité de l'emprunt restant dû, en sus de l'indemnisation de la totalité de la maison, ce qui aboutirait à une double indemnisation et donc à un enrichissement sans cause. S'agissant des frais de notaire ceux-ci sont inclus dans l'indemnité de remploi calculée selon le barème dégressif habituel. Les consorts [R] demandent au titre de l'indemnité de remploi : -frais de notaire : 30 000 euros -frais de déménagement : 5 000 euros -montant du capital restant du fait du remboursement anticipé du prêt : 167 585 euros soit un total de 202 585 euros. Le commissaire du gouvernement indique que le caractère certain du préjudice n'est pas avéré et il demande l'application du taux dégressif usuel. L'article R322-5 du code de l'expropriation dispose que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition d'un bien de remplacement. En outre, l'article L321-1 du code de l'expropriation correspondant au principe de réparation (chapitre 1er) dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. De plus, s'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 25 août 2022. Selon l'article R322-5 du code de l'expropriation tel qu'interprété par la Cour de cassation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale (Cassation, 3ème Civile, 29 juin 2017 numéro 16-19 588) et le juge détermine souverainement le taux et le montant d'indemnités de remploi (Cassation, 3ème Civile, 19 juillet 1988, numéro 87-70 167) et seule l'indemnité principale peut être prise, à l'exclusion de tout autre indemnité, comme base de référence pour le calcul de l'indemnité de remploi (3ème civile, 19 octobre 1976, numéro 1976-09 93 57). Le premier juge a donc exactement indiqué que le calcul de l'indemnité de remploi relève de son pouvoir souverain et qu'il n'est pas tenu d'appliquer le taux dégressif qui est souvent appliqué et qu'il peut se référer à un calcul fondé sur des frais réels justifiés. Cependant, la demande indemnitaire des expropriés fondée sur le montant du capital restant du du fait du remboursement anticipé du prêt ne répond pas l'exigence de l'article L 321-1 du code de l'expropriation à savoir un préjudice direct, matériel et certain, puisque ce préjudice invoqué est sans lien avec la procédure d'expropriation. En outre, les frais d'emprunt pour l'acquisition d'un nouveau bien n'entrent pas dans le calcul de l'indemnité de remploi, et ne constituent d'ailleurs pas un préjudice découlant directement de l'expropriation ; les emprunts contractés pour l'achat d'un bien de remplacement sont des frais non indemnisables et n'est pas non plus indemnisable la charge représentée par la différence entre le taux de cet emprunt et celui de l'emprunt contracté pour l'acquisition de l'immeuble exproprié. De même la charge des intérêts et des frais non amortis et les frais résultant d'un remboursement anticipé du prêt comme en l'espèce ne sont pas indemnisables. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement et de fixer l'indemnité de remploi selon le barème habituel, les frais de notaire y étant inclus, soit : 20 % jusqu'à 5 000 euros = 1 000 euros 15 % de 5 000 euros à 15'000 euros = 1 500 euros 10 % au-delà de 15'000 euros (400 300 - 15'000 = 385 300)= 38 530 euros soit un total de 41 030 euros. 2° sur l'indemnité de déménagement L'indemnité de logement correspond à une indemnité accessoire qui n'est pas comprise dans l'indemnité de remploi. les consorts [R] sollicitent dans le cadre de l'indemnité de remploi des frais de déménagement pour une somme de 5 000 euros ; SNCF réseau propose une somme de 3 000 euros. En l'absence de devis versé par les consorts [R] au titre des frais de déménagement, il leur sera alloué la somme de 3 000 euros. L'indemnité de dépossession due par la SNCF réseau à Mr et Madame [R] en valeur libre est donc d'un montant total de 444 330 euros se décomposant comme suit : 'indemnité principale : 400 300euros 'indemnité de remploi : 41 030 euros 'indemnité de déménagement : 3 000 euros Le jugement sera infirmé en ce sens. - Sur l'article 700 du code de procédure civile Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SNCF réseau à payer à M. et Madame [G] [R] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de débouter SNCF réseau et M. et Madame [G] [R] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. - Sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation. Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d'appel
Dispositif
PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions des parties ; Statuant dans la limite des appels, Infirme partiellement le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, Fixe l'indemnité due par la SNCF réseau à M. [G] [R] [G] et Mme [M] [O] [C] épouse [R], au titre de la dépossession des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 11], sur la parcelle cadastrée section BQ [Cadastre 7] et BQ [Cadastre 8], à la somme de 444 330 euros en valeur libre se décomposant comme suit : 'indemnité principale : 400 300euros 'indemnité de remploi : 41 030 euros 'indemnité de déménagement : 3 000 euros ; Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT