En-tête
ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 08 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/01395 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NSOM Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 DECEMBRE 2017 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN N° RG 16/00646 APPELANT : Monsieur [O] [Y] né le 17 Mai 1960 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Raymond ESCALE de la SCP VIAL - PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER -HUOT- PIRET-JOUBES, avocat au barreau des [Localité 12], avocat postulant substitué par Représenté par Me François PECH DE LACLAUSE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER -HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des [Localité 12], avocat plaidant INTIMES : Monsieur [R] [W] né le 14 Mars 1962 à [Localité 13] de nationalité Française [Adresse 5] [Adresse 5] Représenté par Me Marie-Pierre CUSSAC de la SCP AYRAL-CUSSAC, avocat au barreau des [Localité 12] Madame [H] [U] épouse [W] née le 30 Septembre 1963 à [Localité 11] de nationalité Française [Adresse 5] [Adresse 5] Représentée par Me Marie-Pierre CUSSAC de la SCP AYRAL-CUSSAC, avocat au barreau des [Localité 12] L'UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DES P-O (UDAF 66) ès qualités de tuteur de Madame [M], [G], [S] [C] née le 5 octobre 1946 à [Localité 9], [Adresse 4], et dont le siège social est sis [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Frédérique ROGER de la SCP FARRIOL-VIEU BARTHES-ROGER, avocat au barreau des [Localité 12] substitué par Me Christelle MARINI, avocat au barreau de BEZIERS Ordonnance de clôture du 22 Août 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 décembre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller M. Fabrice DURAND, conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.
Faits et procédure
* * * EXPOSE DU LITIGE : Selon un compromis de vente signé le 23 mars 1999, Madame [M] [C] a accepté de vendre à Monsieur [O] [Y] une parcelle de terrain à bâtir située [Adresse 2], provenant de la division d'un bien lui appartenant, cadastré lieudit [Localité 10] section [Cadastre 8]. Ce bien est un grand ensemble bâti et non bâti figurant au cadastre de la commune d'[Localité 7], qui comporte une maison à usage d'habitation dont Madame [C] est toujours propriétaire. Un pacte de préférence a été inséré dans le compromis de vente en ces termes : "Madame [C], vendeur, concède à Monsieur [Y], acquéreur qui accepte pour le cas où elle viendrait à vendre l'immeuble restant sa propriété (') la priorité d'achat par préférence à tout autre acquéreur à prix égal". Selon acte de vente notarié du 21 juillet 1999, la parcelle de terrain objet du compromis de vente a été achetée par la SCI La Vigie dont Monsieur [Y] est le gérant, moyennant la somme de 19 818,37 euros. Par jugement du 7 février 2002, Madame [C] a été placée sous curatelle renforcée et l'UDAF des [Localité 12] a été désignée en qualité de curateur selon décision du 8 avril 2002. Par jugement du 9 août 2011, le juge des tutelles du tribunal d'instance de Perpignan a modifié le régime de protection de Madame [C] et transformé la curatelle aggravée en tutelle, l'UDAF étant maintenue en qualité de tuteur pour la représenter et administrer ses biens et sa personne. L'UDAF a alors pris la décision de vendre le bien dont Madame [C] était restée propriétaire, celle-ci n'y résidant plus, et a missionné l'agence CETIM Immobilier afin de recevoir les différentes propositions d'achat. Le 30 septembre 2014, l'agence CETIM Immobilier a reçu une proposition d'achat du bien adressée par Monsieur [R] [W] et Madame [H] [U] épouse [W], pour la somme de 230 000 euros (plus 10 000 euros de frais d'agence). Une seconde proposition d'achat a été adressée par Monsieur [I] [F] pour la somme de 195 000 euros (plus 10 000 euros de frais d'agence). Informé des différentes propositions, Monsieur [Y] a fait part à l'UDAF de sa volonté d'acquérir le bien et de se prévaloir de son pacte de préférence conclu à l'occasion du compromis de vente du 23 mars 1999. Par ordonnance du 19 juin 2015, le juge des tutelles a autorisé la vente du bien au prix de 250 000 euros net vendeur, Monsieur et Madame [W] ayant fait le 28 avril 2015 une nouvelle offre de ce montant, en s'engageant également à régler en sus du prix les frais d'agence. Par courrier du 24 juillet 2015, l'UDAF a informé Monsieur [Y] de cette décision. Par courrier du 27 juillet 2015, Monsieur [Y] a de nouveau informé l'UDAF de sa volonté d'exercer son droit de préférence et proposait d'acquérir le bien au prix de 250 000 euros. Par courrier du 11 mai 2015, l'UDAF a informé Maître [Z], notaire, de son intention de solliciter une vente aux enchères publiques pour la propriété de Madame [C] en vue de vendre le bien au meilleur prix dans l'intérêt de cette dernière. Le 3 septembre 2015, les époux [W] ont adressé une troisième proposition d'achat pour la somme de 260 000 euros net vendeur plus 10 000 euros de frais d'agence. Par acte d'huissier du 13 octobre 2015, Monsieur [Y] a fait assigner l'UDAF, en qualité de tuteur de Madame [C], devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de voir constater la vente du bien à son profit. Par conclusions notifiées le 5 avril 2016, Monsieur et Madame [W] sont intervenus volontairement à l'instance. Par jugement contradictoire du 5 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Perpignan a : - déclaré recevable l'intervention volontaire de Monsieur [R] [W] et Madame [H] [U] épouse [W] ; - débouté Monsieur [O] [Y] de l'ensemble de ses demandes ; - débouté l'UDAF, ès qualités de tuteur de Madame [M] [C], de sa demande d'indemnisation pour procédure abusive ; - condamné Monsieur [Y] à payer à l'UDAF, ès qualités de tuteur de Madame [C], la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Monsieur [Y] aux entiers dépens. Par déclaration remise au greffe le 14 mars 2018, Monsieur [Y] a relevé appel de ce jugement à l'encontre de l'UDAF et de Monsieur et Madame [W]. Par conclusions remises au greffe le 20 septembre 2018, Monsieur [Y] demande à la cour de réformer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré valable le pacte de préférence intervenu à son bénéfice le 23 mars 1999, et, statuant à nouveau, de : - prononcer la vente du bien à son profit, - ordonner la publication de la décision à intervenir aux frais du vendeur, - rappeler que Monsieur [Y] aura la possibilité de faire publier immédiatement et à ses frais la décision à intervenir, - condamner solidairement les époux [W] et l'UDAF au paiement d'une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par conclusions remises au greffe le 11 décembre 2018, Madame [C] représentée par l'UDAF des [Localité 12] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a validé le pacte de préférence dont se prévaut Monsieur [Y], et de le dire caduc ; elle sollicite également la condamnation de Monsieur [Y] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens pour la procédure d'appel. Par conclusions remises au greffe le 7 avril 2021, Monsieur et Madame [W] demandent également à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré valable le pacte de préférence conclu entre Madame [C] et Monsieur [Y] ; ils sollicitent en outre la condamnation de Monsieur [Y] aux entiers dépens.
Motivation
MOTIFS DE L'ARRÊT : Aux termes de l'article 1123 du code civil, 'Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter'. Si le pacte de préférence peut constituer un contrat autonome, il est le plus souvent, comme en l'espèce, l'accessoire d'un autre contrat. En effet, le compromis de vente signé le 23 mars 1999 entre Madame [C] et Monsieur [Y] stipule 'Madame [C], vendeur susnommé concède à Monsieur [Y], acquéreur susnommé qui accepte pour le cas où elle viendrait à vendre l'immeuble restant sa propriété ainsi qu'il a été expliqué ci-dessus, la priorité d'achat par préférence à tout autre acquéreur à prix égal. Ce pacte de préférence s'appliquera également aux héritiers de Madame [C]'. Le compromis devait être réitéré au plus tard le 30 juin 1999. Le compromis disposait que passé ce délai, si l'une des conditions suspensives n'était pas réalisée, le présent engagement serait considéré comme nul et non avenu, les vendeurs et acquéreurs reprenant leur entière liberté. Or, en l'espèce, il n'est pas contestable que la vente n'a pas été réitérée au plus tard le 30 juin 1999, l'acquéreur ne justifiant pas en outre avoir réalisé la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt dans les conditions prévues par le compromis, ce dernier étant en conséquence nul et non avenu. Par ailleurs, l'acte de vente réitéré du 21 juillet 1999 dont fait état Monsieur [Y] a été passé entre Madame [C] et la SCI La Vigie alors qu'aucune clause de substitution n'avait été prévue dans le compromis de vente, de sorte que l'acquéreur initial avait l'obligation d'acheter le bien et ne pouvait se faire substituer par une SCI. En tout état de cause, l'acte de vente du 21 juillet 1999 ne fait référence à aucun pacte de préférence , étant rappelé que le pacte de préférence constitue une créance de nature personnelle dont le bénéficiaire était exclusivement Monsieur [Y] et non la SCI dont il était le gérant. Par conséquent, le compromis de vente signé entre Madame [C] et Monsieur [Y] étant nul et non avenu, le pacte de préférence l'est également sans que Monsieur [Y] puisse se prévaloir d'une mention qui aurait été apposée le 21 juillet 1999, jour de la réitération de la vente, par Madame [C] en marge du compromis de vente, indiquant qu'elle acceptait le pacte de préférence, cette mention n'étant pas contresignée et authentifiée par le notaire et étant insérée dans un compromis de vente nul et non avenu depuis le 30 juin 1999. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a validé le pacte de préférence. La cour relève enfin que si Monsieur [Y] fait valoir l'existence d'un accord sur le bien et le prix, faisant état d'un mail du 24 juillet 2015 dans lequel l'UDAF lui indiquait 'je vous confirme que le juge autorise l'UDAF à vendre le bien de Madame [C] au prix net vendeur de 250 000 euros.Le prix offert pour ce bien correspond à sa valeur vénale ', ce courriel informe simplement Monsieur [Y] de l'autorisation donnée par le juge de vendre le bien au prix net vendeur de 250 000 euros et ne constitue nullement une offre, ce qui est confirmé par un mail de l'UDAF du 11 août 2015 indiquant au notaire de Monsieur [Y] ' Le juge des tutelles a autorisé la vente du bien sis à [Localité 10] pour le prix principal de 250 000 euros. Plusieurs personnes étant intéressées, et l'intérêt de Madame [C] étant de vendre au plus offrant, nous étudions l'opportunité de solliciter le magistrat en vue d'autoriser la vente aux enchères publiques (article 1271 et suivants du code de procédure civile)' et par le juge des tutelles, qui, dans le cadre d'un soit-transmis du 21 novembre 2015, précise 'Concernant Madame [C],je précise s'il en était besoin que l'ordonnance du 19 juin 2018 emporte autorisation de vente et non obligation, le prix mentionné pouvant évidemment être excédé dans l'intérêt de la personne protégée '. Il en résulte que comme l'a relevé le tribunal, le mail du 24 juillet 2015 ne constituait pas une offre de vente ferme et définitive, le prix de vente n'étant pas arrêté à 250 000 euros net vendeur. D'autre part, outre que le courrier adressé le 27 juillet 2015 par Monsieur [Y] à l'UDAF ne répondait pas à une offre de vente, force est de constater que dans ce courrier, l'appelant confirme son intention ferme et définitive d'exercer le droit de préférence et d'acquérir le bien au prix de 250 000 euros, sans préciser s'il s'agit d'un prix net vendeur ou si les frais d'agence d'un montant de 10 000 euros venaient s'ajouter, une telle imprécision sur le prix ne pouvant caractériser un accord sur le prix et constituer une acceptation de nature à rendre la vente parfaite. Par ailleurs, la priorité d'achat conféré à Monsieur [Y] devait s'exercer par préférence à tout autre acquéreur à prix égal. Or, en l'espèce, Monsieur et Madame [W], dès le 28 avril 2015, soit antérieurement au courrier adressé par Monsieur [Y] à l'UDAF le 27 juillet 2015, adressaient à l'agence CETIM une proposition à hauteur de 250 000 euros net vendeur, outre les frais d'agence (10 000 euros), les époux [W] ayant par la suite formulé le 3 septembre 2015 une nouvelle offre à hauteur de 270 000 euros, frais d'agence inclus. Par conséquent, Monsieur [Y], en présence d'offres supérieures à la sienne, ne pouvait bénéficier de la priorité d'achat conférée par le pacte de préférence. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il retenu l'absence d'une offre et d'un accord sur le prix ne permettant pas de rendre la vente parfaite.
Dispositif
PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a validé le pacte de préférence ; Statuant à nouveau, Dit que le pacte de préférence inséré dans le compromis de vente du 23 mars 1999 est nul et non avenu ; Condamne Monsieur [O] [Y] à payer à Madame [M] [C], représentée par l'UDAF des Pyrenées Orientales, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ; Condamne Monsieur [O] [Y] aux entiers dépens d'appel. le greffier le président