Cour d'appel, 5e chambre civile, 6 février 2024, n° 23/02890

Faits et procédure

* * * Faits, Procédure et Prétentions des parties : Les consorts [C] sont propriétaires indivis de deux parcelles de terrains situées sur la commune de [Localité 5], village de [Localité 6], [Adresse 33], cadastrées sous les n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10] section I. La SARL Marie Lucille est propriétaire d'une parcelle voisine, cadastrée sous le n° [Cadastre 7] composé d'un immeuble bâti comprenant un rez de chaussée, un local commercial à usage de salle de restaurant et une cuisine attenante et au premier étage un hôtel avec des combles. M. [CZ] [Y] est propriétaire de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 8] sur lequel est bâti un immeuble dans lequel il exerce une activité de restauration à l'enseigne ' [38]' Par acte du 30 avril 1999, la SARL [JZ] Lucille a donné en location gérance à M. [CZ] [Y] le restaurant à l'enseigne '[29]' situé au rez de chaussée de l'immeuble situé sur la parcelle n°[Cadastre 7] qui use d'une terrasse en front de mer sur une partie des parcelles cadastrées n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10], propriétés de consorts [C]. Par acte du 30 mai 2004 intitulé ' bail d'occupation précaire', l'indivision [C] a conclu un contrat d'occupation d'une partie des parcelles n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] avec M. [CZ] [Y] constituant une terrasse en front de mer, pour une période de 6 mois à compter du 1er mai 2004 et s'achevant le 30 octobre 2004, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 5 335,72euros. Dans le cadre d'un litige opposant Messieurs [BV] et [B] [H], associés dans la SARL [JZ] Lucille, aux consorts [C], la Cour d'appel de Bastia a dans un arrêt du 29 octobre 2013 rejeté la revendication de propriété de Messieurs [H] et les a condamnés à payer aux consorts [C] la somme de 213 664euros au titre de l'indemnité d'occupation. Par acte dont la date n'est pas déterminée, les consorts [C] ont donné à bail qualifié de commercial à compter du 1er avril 2014 à la SARL [JZ] Lucille pour une durée de 9 ans, les terrasses situées sur une partie des parcelles n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] pour une exploitation commerciale par le restaurant [29] moyennant le paiement d'un loyer annuel de 11 505euros outre les charges et du solde des sommes dues en vertu de l'arrêt du 29 octobre 2013, le bail contenant une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyer. Par acte du 20 mai 2015, les consorts [C] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio, M. [CZ] [Y] afin de le voir expulsé des parcelles n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] et condamné à leur payer une indemnité d'occupation. Par acte du 14 janvier 2016, les consorts [C] ont fait assigner en intervention forcée la SARL [JZ] Lucille. Par jugement du 1er octobre 2018, le tribunal de grande instance d'Ajaccio a rejeté les demandes formulées par M. [CZ] [Y] et la SARL [JZ] Lucille ; dit que l'acte souscrit le 30 mai 2004 sous l'intitulé ' bail d'occupation précaire de 6 mois ' doit être qualifié de bail dérogatoire, constaté que M. [CZ] [Y] a renoncé à la mutation de ce bail en bail commercial de droit commun à l'expiration du terme, constaté qu'il occupe sans droit ni titre une partie du terrain situé au [Adresse 33] sur la commune de [Localité 5] d'une superficie de 400m², située sur les parcelles n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] de la section I, composée d'une terrasse en face du restaurant '[38]' et qui forme un rectangle de 18m en façade de mer et aux droits du restaurant ; ordonné son expulsion de cette parcelle, sous astreinte de 500euros par jour de retard pendant un an à compter du 60ième jour suivant la signification de l'acte et l'a condamné à payer aux consorts [C] la somme de 48 021euros au titre de l'indemnité d'occupation de la dite parcelle ainsi que la somme de 5 335,72euros par an jusqu'à la libération des lieux, dit que la résiliation du bail conclu entre la SARL [JZ] Lucille et les consorts [C] est acquise depuis le 17 novembre 2014, dit que la SARL [JZ] Lucille est occupante sans droit ni titre d'une partie des parcelles n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] à [Adresse 33] pour une superficie de 177m² correspondant à la terrasse située sur le coté mer du restaurant '[29]' et a ordonné son expulsion des lieux, et l'a condamnée à payer aux consorts [C] au titre de l'occupation durant l'année 2014 la somme de 11 505euros et la somme de 46 020euros pour les années 2015,2016, 2017 et 2018 et à parfaire jusqu'à la libération des lieux sur la base d'un loyer annuel de 23 010euros et a condamné la SARL [JZ] Lucille à leur payer la somme de 3000euros en indemnisation du préjudice subi et in solidum avec M. [CZ] [Y] la somme 5 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. La juridiction a retenu que l'arrêt rendu le 20 octobre 2013 par la cour d'appel de Bastia a reconnu les consorts [C] comme propriétaires des parcelles n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] section I, que l'acte passé avec M. [CZ] [Y] le 30 mai 2004 n'est pas une convention d'occupation précaire mais un bail dérogatoire de 6 mois, faute de circonstance particulière justifiant l'exclusion du statut des baux commerciaux et faute de toute précarité dans la durée de l'occupation fixée dès l'origine à 6 mois niant ainsi toute incertitude quant à la survie du bail, le caractère indivis de la propriété de la parcelle n'étant pas susceptible d'établir la précarité. La juridiction a également estimé que les propriétaires n'ont pas indiqué à M. [Y] leur intention de ne pas poursuivre le bail au-delà du terme prévu puisque ce n'est qu'en mai 2005, qu'ils faisaient délivrer un premier commandement, que toutefois, M. [Y] en ne s'acquittant plus du loyer à l'expiration du bail dérogatoire et ce durant les années 2005 à 2009, a renoncé de manière non équivoque à se prévaloir de la qualité de preneur d'un bail commercial et que les procédures diligentées depuis 2005 par les propriétaires démontrent leur refus de conclure avec lui un nouveau bail et que dés lors M. [Y] est devenu occupant sans droit ni titre d'une partie des parcelles propriétés de consorts [C]. Par déclaration du 6 novembre 2018 et du 15 novembre 2018, M. [CZ] [Y] et la SARL [JZ] Lucille ont interjeté appel de cette décision. Par arrêt du 2 décembre 2020, la cour d'appel de Bastia a confirmé le jugement entrepris sauf en ce qu'il a arrêté la surface louée par M. [CZ] [Y] à 400 m², et en ce qu'il a alloué des dommages et intérêts aux intimés mis à la charge de la SARL [JZ] Lucille et statuant à nouveau a déclaré M. [CZ] [Y] occupant sans droit ni titre d'une partie des parcelles propriétés des consorts [C] n°[Cadastre 9] et 225 section I concernant une terrasse se trouvant devant le restaurant '[38] ' correspondant à un rectangle de 18m en face de mer et de 16 m de profondeur soit 288m², fixé à la somme annuelle de 11 505euros le montant de l'indemnité d'occupation due par la SARL [JZ] Lucille jusqu'à parfaite libération des lieux aux consorts [C], ainsi que la somme de 6 000euros au titre de dommages et intérêts et a condamné in solidum M. [Y] et la SARL [JZ] Lucille au paiement d'une somme de 8 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. La juridiction a retenu que la convention signée entre M. [Y] et les intimés intitulée bail d'occupation précaire ne vise aucune circonstance exceptionnelle permettant de retenir la qualification d'occupation précaire et ce d'autant que le terme de la convention a été fixé par la volonté des parties, qu'il s'agit d'un bail dérogatoire dérogeant au statut des baux commerciaux en raison de sa courte durée qui doit être inférieure à deux ans, que tel est le cas en l'espèce, que le locataire s'est abstenu de régler tout loyer de 2004 à 2010, alors qu'il s'agit de l'obligation principale d'un preneur, démontrant l'absence de bail commercial, que l'acte du 18 juin 2010, aux termes duquel il reconnaît devoir la somme de 26 678euros au titre de l'indemnité d'occupation confirmant l'absence de bail, qu'il doit être qualifié d'occupant sans droit ni titre. M. [CZ] [Y] a formé pourvoi à l'encontre de cet arrêt rendu le 2 décembre 2020 par la cour d'appel de Bastia. Par arrêt du 15 février 2023, la Cour de Cassation a cassé et annulé cet arrêt mais seulement en ce qu'il a dit que M. [Y] avait renoncé à la mutation du bail dérogatoire en bail commercial de droit commun et qu'il occupe sans droit ni titre une partie des parcelles appartenant aux consorts [C], situées sur la commune de [Localité 5], village de [Localité 6], [Adresse 33] cadastrée n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10], concernant la terrasse se trouvant devant le restaurant [38] correspondant à un rectangle de 18m en façade de mer et 16m de profondeur soit 288 m², ordonné l'expulsion de M. [Y] sous astreinte, l'a condamné à payer aux consorts [C] une indemnité d'occupation et dit que cette condamnation était à parfaire jusqu'à la libération des lieux, la cour ajoutant que le moyen du pourvoi principal n'emporte pas cassation du chef du dispositif ayant dit que l'acte du 30 mai 2004 intitulé 'bail d'occupation précaire de six mois ' était un bail dérogatoire qui ne trouve pas son soutien dans les motifs critiqués par ce moyen et qui n'est pas en lien de dépendance avec les dispositions annulées de l'arrêt. La cour de cassation a estimé que la cour d'appel en retenant que M. [Y] a renoncé à la mutation du bail dérogatoire en bail commercial de droit commun en se maintenant dans les lieux sans payer de loyer, manifestant ainsi sans équivoque sa volonté de ne pas se comporter en tant que preneur commercial du local et en signant un protocole d'accord le 18 juin 2010 dans lequel il admettait devoir une somme au titre d'indemnités d'occupation et non de loyers, reconnaissant l'inexistence d'un contrat de bail commercial, a violé l'article 145-5 du code de commerce, ces motifs ne caractérisant pas une renonciation non équivoque du locataire à se prévaloir du statut des baux commerciaux alors qu'il était resté et laissé en possession des lieux à l'expiration du bail dérogatoire. Par conclusions du 24 novembre 2023, M. [Y] demande à la cour de : Vu les articles L145-5 et L145-9 du code de commerce, Infirmer le jugement rendu le 1er octobre 2018 par le tribunal de grande instance d'Ajaccio en ce qu'il a : 'Rejeté les demandes formulées par M. [CZ] [Y], Constaté qu'il occupe sans droit ni titre une partie du terrain situé au [Adresse 33] sur la commune de [Localité 5] d'une superficie de 400 m², située sur les parcelles n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] de la section I composée d'une terrasse en face du restaurant '[38]' et qui forme un rectangle de 18m en façade de mer et aux droits du restaurant ; Ordonné son expulsion de cette parcelle, sous astreinte de 500euros par jour de retard pendant un an à compter du 60ième jour suivant la signification de l'acte, Condamné M. [Y] à payer aux consorts [C] la somme de 48 021euros au titre de l'indemnité d'occupation de la dite parcelle, à parfaire jusqu'à la libération des lieux, Condamné in solidum la SARL [JZ] Lucille et M. [CZ] [Y] aux dépens', Rejeté le moyen tiré de la prescription de l'action de M. [Y], Juger que M. [Y] a été laissé en possession de la terrasse qui se trouve devant le restaurant 'le [38]' et qui correspond en un rectangle de 18m en façade de mer par 16m de profondeur, aux droits du restaurant, qui lui a été donnée en bail par acte du 30 mai 2004, Juger que le bail du 30 mai 2004 liant M. [Y] aux consorts [C], définitivement qualité de dérogatoire, a donné naissance à un nouveau bail, à expiration de son terme, soit à compter du 1er décembre 2004, régi par le statut des baux commerciaux, Juger que M. [CZ] [Y] est titulaire d'un bail commercial depuis le 1er décembre 2004 sur la base d'un loyer annuel de 5 335,72euros, Juger que M. [CZ] [Y] s'est acquitté des loyers pour toute la période d'occupation effective de ce bien jusqu'à ce qu'il en soit dépossédé en 2019 par les consorts [C], Juger qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail, Débouter les consorts [C] de leurs demandes et particulièrement de leur demande de résiliation, d'expulsion sous astreinte et d'indemnité d'occupation, Condamner les consorts [C] à lui verser les sommes de : 23 331,01euros au titre du préjudice matériel du fait du démontage des installations, 10 000euros au titre de son préjudice moral, 15 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et aux entiers dépens. Il expose que l'ordonnance de référé du 12 juillet 2012 confirmée par un arrêt du 17 décembre 2014 a reconnu son droit à revendiquer un bail commercial dans la mesure où il a été laissé dans les lieux à l'expiration du terme de son bail dérogatoire, faute de signification avant l'échéance par le bailleur de sa volonté de ne pas le reconduire. Il précise que l'intention des parties était de faire référence au statut des baux commerciaux s'agissant d'une terrasse, nécessaire à l'exploitation d'un fonds de commerce. Il souligne que la Cour de Cassation a, dans sa motivation, retenu que la cour d'appel avait exactement qualifié la convention, qui lie les parties, de bail dérogatoire, que la portée de la cassation repose uniquement sur la question de savoir si le bail dérogatoire a muté en bail commercial ou pas, que les parties ne peuvent plus remettre en cause la qualification de bail dérogatoire appliquée au contrat initial et faire valoir que le non-paiement des loyers ou la rédaction inexacte du protocole constituent des actes de renonciation au statut des baux commerciaux, la Cour de cassation l'ayant exclu. Il fait valoir que son maintien dans les lieux a fait muter le contrat en bail commercial conformément aux dispositions de l'article L145-5 du code de commerce, les bailleurs n'ayant pas fait diligence avant l'arrivée du terme en manifestant leur volonté de ne pas poursuivre la relation contractuelle, que le terme du contrat signé le 30 mai 2004 est le 30 novembre 2004, que les bailleurs, ainsi qu'ils le reconnaissent, ont attendu l'année 2005 pour manifester leur volonté de faire cesser toute relation contractuelle, donc postérieurement à l'arrivée du terme, que la signature d'une nouvelle convention en 2010 ne saurait emporter renonciation au statut. Il soutient que son action n'est pas prescrite puisqu'il ne s'agit pas d'une action en requalification d'un bail mais d'une action fondée sur les dispositions de l'article L145-5 du code de commerce, qu'une telle demande tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial n'est pas soumise à la prescription biennale, s'agissant d'une action tendant à faire reconnaître l'application de plein droit du statut des baux commerciaux. Il souligne qu'il ne s'agit pas de terrains nus mais de terrains sur lesquels sont édifiées des constructions à savoir une terrasse fixe et solide, exploitée avec l'accord implicite des bailleurs. Il retient qu'un bail commercial est né le 1er décembre 2004, qu'il a payé les loyers jusqu'en 2012 et que la condamnation par le TGI d'Ajaccio à apurer son compte locatif a été exécutée le 30 avril 2019 et qu'il a libéré les lieux le 12 juin 2019, que le TGI a retenu une valeur annuelle du loyer de 5 335,72euros, que cette somme n'est pas remise en cause par l'arrêt de la cour de cassation, que la présente cour d'appel n'est pas saisie de la fixation de la valeur locative définitivement fixée. Il précise qu'il a subi, du fait de son éviction, divers préjudices dont les consorts [C] lui doivent réparation. Par conclusions du 29 septembre 2023, les consorts [C] demandent à la cour de : Vu les articles 1134, 1184 et L 145-1 et suivants du code civil, Débouter les appelants de leurs demandes, fins et conclusions, Confirmer le jugement du 1er octobre 2018 en ce qu'il a : 'Rejeté les demandes formulées par M. [CZ] [Y], Constaté qu'il a renoncé à la mutation de ce bail en un bail commercial de droit commun, Jugé que M. [CZ] [Y] occupe sans droit ni titre une partie du terrain situé au [Adresse 33] sur la commune de [Localité 5] d'une superficie de 400m² , située sur les parcelles n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] de la section I composée d'une terrasse en face du restaurant '[38]' et qui correspond à un rectangle de 18m en façade de mer en profondeur et aux droits du restaurant, Ordonné son expulsion de cette parcelle et de tout occupant de son chef de la partie du terrain situé au [Adresse 33] sur la commune de [Localité 5] d'une superficie de 400m² , située sur les parcelles n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] de la section I composée d'une terrasse en face du restaurant '[38]' et qui correspond à un rectangle de 18m en façade de mer en profondeur et aux droits du restaurant, Assorti cette condamnation d'une astreinte de 500euros par jour de retard pendant un an à compter du 60ième jour suivant la signification de l'acte, l'a condamné à payer aux consorts [C] la somme de 48 021euros au titre de l'indemnité d'occupation de la partie du terrain situé au [Adresse 33] sur la commune de [Localité 5] d'une superficie de 400m² , située sur les parcelles n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] de la section I composée d'une terrasse en face du restaurant '[38]' et qui correspond à un rectangle de 18m en façade de mer en profondeur et aux droits du restaurant, Condamné in solidum la SARL [JZ] Lucille et M. [CZ] [Y] aux dépens'. L'infirmer en ce qu'il a : 'Dit que l'acte en date du 30 mai 2004 intitulé 'bail d'occupation précaire de 6 mois' est un bail dérogatoire, Condamné M. [CZ] [Y] à payer aux consorts [C] la somme de 48 021euros au titre de l'indemnité d'occupation, Dit que cette condamnation est à parfaire jusqu'à libération parfaite des lieux par M. [CZ] [Y] sur la base d'une valeur locative annuelle de 5 335,72euros de la partie du terrain situé au [Adresse 33] sur la commune de [Localité 5] d'une superficie de 400m² , située sur les parcelles n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] de la section I composée d'une terrasse en face du restaurant '[38]' et qui correspond à un rectangle de 18m en façade de mer en profondeur et aux droits du restaurant Dit que cette condamnation est à parfaire jusqu'à la parfaite libération des lieux par M. [CZ] [Y] sur la base d'une valeur locative annuelle de 5 335,72euros, Condamné in solidum la SARL [JZ] Lucille et M. [Y] [CZ] à payer aux consorts [C] la somme de 5 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile' Statuant à nouveau : Dire et juger que suite aux ordonnances de référés du 28 juin 2005 et du 21 septembre 2010 ainsi que la non exécution du protocole du 18 juin 2010, il n'existe aucun contrat, que ce soit saisonnier, précaire ou dérogatoire permettant à M. [Y] de se maintenir dans les lieux, Dire et juger que M. [Y] n'a pas respecté les stipulations du dit protocole, cet acte pouvant s'analyser en une inexécution fautive justifiant la résiliation, Dire et juger qu'à défaut de ce faire, dès la signification de la décision à intervenir, il y sera contraint par toute voie de droit, notamment le recours à la force publique, avec en sus une astreinte définitive de 1 000euros par jour à compter de la décision à intervenir, Condamner M. [CZ] [Y] au paiement aux consorts [C] de la somme de 2 500euros par mois à compter de 2010 et ce jusqu'à libération des lieux, A titre subsidiaire si par extraordinaire le concept de bail dérogatoire ou commercial était retenu: Ordonner la résiliation du bail aux torts de M. [Y] pour défaut de paiement, Ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, des locaux en cause dans les 15 jours de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 1 000euros par jour de retard et au besoin avec le recours à la force publique, Condamner M. [Y] au paiement de la somme de 119 600euros en ce qui concerne la terrasse de '[38]'pour la période de 2011 à 2018, A titre infiniment subsidiairement si le concept de bail dérogatoire devait être retenu mais pas la résiliation du bail : Fixer le montant du loyer de la terrasse du '[38]' à la somme de 65euros le m² annuel et Condamner M. [Y] au paiement d'une somme de 119 600euros en ce qui concerne la période de 2011 à 2018, En tout état de cause : Le condamner aux dépens qui comprendront ceux des mesures d'expulsion et au paiement de la somme de 15 000euros en application de l'article 700 du code de procédure civile avec droit de recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile. Ils exposent que la convention conclue en mai 2004 caractérise une convention d'occupation précaire en raison de la fragilité du droit de l'occupant en raison du contentieux relatif au droit de propriété qui n'a été tranché qu'en 2013, que la faiblesse du loyer constitue un indice de cette précarité, qu'ils n'ont jamais eu l'intention d'accorder à M. [Y] le statut des baux commerciaux puisqu'ils ont diligenté des procédures à son encontre dès le 20 mai 2005, date à laquelle un commandement de quitter les lieux a été délivré notamment pour non-paiement, que le 28 juin 2005, une ordonnance de référé a mis fin à l'occupation au titre du bail précaire par M. [Y] ; que le 22 juillet 2005, un commandement de quitter les lieux est délivré, que le 10 novembre 2005, un procès verbal de tentative d'expulsion est dressé, puis le 20 juillet 2007, un nouveau procès verbal d'expulsion est délivré, qu'aucun défaut de diligence ne peut leur être reproché, que s'agissant d'une convention d'occupation précaire, le preneur ne bénéficie pas à l'expiration du bail, d'un droit au statut des baux commerciaux Ils font valoir que le 18 juin 2010, un protocole d'accord a été signé entre M. [Y] et Mme [C] [JZ] [T] aux termes duquel M. [Y] a reconnu devoir une somme au titre des indemnités d'occupation et s'est engagé à quitter les lieux en fin de saison 2010, que l'ordonnance de référé du 21 septembre 2010 a donné force exécutoire à cet accord, mais que M. [Y] n'a pas respecté ses engagements, nonobstant l'homologation du protocole par ordonnance de référé du 21 septembre 2010. Ils soulignent qu'un occupant, qui se maintient dans les lieux en dépit d'une sommation de déguerpir ou des lettres exprimant la volonté du bailleur de s'opposer à la reconduction du contrat dérogatoire, ne peut bénéficier des dispositions de l'article L145-5 du code de commerce et devient un occupant sans droit ni titre, qu'à l'expiration du bail du 30 mai 2004, les bailleurs ont manifesté par des procédures et des commandements leur volonté de ne pas poursuivre l'exécution du dit bail que l'ordonnance de référé du 28 juin 2005 constate l'absence de paiement régulier des loyers et que le 20 mai 2005, un commandement de payer avec sommation de quitter les lieux a été délivré, que dans le protocole signé le 18 juin 2010, M. [Y] reconnaît être débiteur d'indemnités d'occupation qu'il n'a jamais réglées, manifestant sa volonté de ne pas se comporter en preneur diligent et que par courrier de 2012, il reconnaît ne revendiquer aucun droit sur les terrasses litigieuses. Ils soulèvent la prescription de la demande de requalification de bail initial en bail dérogatoire et l'impossibilité pour une convention portant sur un terrain nu de bénéficier du statut des baux commerciaux sauf clause expresse en ce sens et qu'en l'espèce, la convention en est dépourvue. Ils soutiennent à titre subsidiaire que M. [Y] occupe les lieux depuis 2010 sans payer de contrepartie et qu'il convient d'ordonner la résiliation du bail pour non-paiement de loyer et de le condamner à payer une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux occupés.