Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 3, 1 février 2024, n° 21/11129

Motivation

SUR CE, 1) Sur la recevabilité des demandes de la SAS Vincennes Auto Nation La SCI Waldeck Rousseau soulève l'irrecevabilité de la SAS Vincennes Auto Nation en son action, en faisant valoir pour l'essentiel que le nouvel article 789 6° du code de procédure civile ne serait pas applicable en l'espèce dès lors que l'instance a été introduite avant le 1er janvier 2020, de sorte qu'au sens de l'avis de la Cour de cassation du 11 octobre 2022, la cour d'appel serait seule compétente pour statuer sur des fins de non-recevoir relevant de l'appel, ce qui serait le cas en l'espèce. Or, la SCI Waldeck Rousseau argue que la SAS Vincennes Auto Nation aurait acquiescé aux termes du jugement du 27 février 2020 ayant statué sur le caractère monovalent des locaux en ce que non seulement elle n'aurait pas interjeté appel immédiatement de cette décision, mais qu'en outre elle aurait participé aux opérations d'expertise de Monsieur [B] sans aucune réserve quant au caractère monovalent des locaux et à un éventuel recours de ce chef à l'encontre du jugement du 27 février 2020. La SAS Vincennes Auto Nation s'oppose à l'argumentation ainsi développée, en arguant qu'au sens des articles 789, 907 et 914 du code de procédure civile, seul le conseiller de la mise en état serait compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Waldeck Rousseau ; que selon un avis rendu par la Cour de cassation le 03 juin 2021, « le nouveau renvoi opéré à l'article 789, 6°, par l'article 907, est applicable aux appels formés à compter du 1er janvier 2020 » de sorte que la version actuelle de l'article 789 6° du code de procédure civile serait applicable au présent litige. Or, sur le fond de l'irrecevabilité qui lui est opposée, la SAS Vincennes Auto Nation expose qu'aucune conclusion ne saurait être tirée de sa participation aux opérations d'expertise judiciaire dès lors qu'elle y était obligé par l'effet du jugement mixte du 27 février 2020. - Sur la compétence pour statuer sur la fin de non recevoir En l'espèce, la déclaration d'appel a été formée le 15 juin 2021 soit postérieurement au 1er janvier 2020, la réforme issue du décret du 11 décembre 2019 portant sur l'article 789 6° du code de procédure civile est donc applicable au présent litige. Par renvoi de l'article 907 du code de procédure civile, ce texte est applicable devant le conseiller de la mise en état, sans que l'article 914 du même code n'en restreigne l'étendue. Or, l'article 789, 6° du code de procédure civile, modifié par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Néanmoins, ainsi qu'il l'a été rappelé dans l'avis rendu par la deuxième chambre civile le 3 juin 2021 (n° 21-70.006), publié, le conseiller de la mise en état est un magistrat de la cour d'appel chargé de l'instruction de l'appel. Conformément à l'article L. 311-1 du code de l'organisation judiciaire, la cour d'appel est, quant à elle, compétente pour connaître des décisions rendues en premier ressort et statuer souverainement sur le fond des affaires. Il en résulte que la cour d'appel est compétente pour statuer sur des fins de non-recevoir relevant de l'appel, celles touchant à la procédure d'appel étant de la compétence du conseiller de la mise en état. Or, l'examen de la fin de non recevoir relative à l'interdiction de former appel d'une disposition à laquelle l'appelant aurait acquiescé, et à l'interdiction de l'estoppel, relève à l'évidence de l'appel et non de la procédure d'appel, dès lors qu'elle a trait à l'effet dévolutif consacré par l'article 562 du code de procédure civile sur lequel seule la cour d'appel peut statuer. Dès lors, seule la cour d'appel est compétente pour connaître de la fin de non recevoir tirée de l'interdiction. La SAS Vincennes Auto Nation sera par conséquent déboutée de son exception d'incompétence au bénéfice du conseiller de la mise en état. - Sur le fond de la fin de non recevoir tirée de l'estoppel Selon l'article 122 du code de procédure civile, la fin de non-recevoir est un moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond. La fin de non-recevoir tirée de l'estoppel nécessite que soient réunis, dans un même litige, une contradiction dans l'attitude procédurale se manifestant par un changement de position d'une partie, la volonté de tromper les attentes de son adversaire en ruinant ses attentes légitimes nées de la position initiale ainsi qu'une modification contrainte des moyens de défense de l'adversaire par l'effet de ce changement d'attitude. Au cas d'espèce, s'il est constant que la SAS Vincennes Auto Nation n'a interjeté appel du jugement querellé du 27 février 2020 que le 15 juin 2021, soit plus d'un an après, et a participé aux opérations d'expertise judiciaire ordonnées par ladite décision, il ne saurait toutefois s'en déduire une contradiction dans l'attitude procédurale ou un acquiescement à la décision de la SAS Vincennes Auto Nation, qui était contrainte à exécuter cette décision, assortie du bénéfice de l'exécution provisoire. De même, si la SCI Waldeck Rousseau fait grief à la SAS Vincennes Auto Nation de n'avoir émis aucune réserve quant au caractère monovalent des locaux et n'avoir plus invoqué le plafonnement du loyer, acquiesçant ainsi au principe de l'évaluation du loyer du bail à sa valeur locative, et en se bornant à contester les valorisations retenues par l'expert judiciaire, force est cependant de relever que l'expert n'avait nullement comme mission de se prononcer sur le plafonnement ou non du loyer, sa mission se limitant à rechercher la valeur locative des locaux au 1er juillet 2018, de sorte qu'il ne saurait sérieusement être reproché à la SAS Vincennes Auto Nation de n'avoir pas continué à contester le déplafonnement du loyer devant l'expert, non saisi de ce point, et de s'être contentée devant lui de contester les valorisations retenues. En conséquence, aucune contradiction procédurale ne saurait être reprochée à la SAS Vincennes Auto Nation, pas plus que sa participation aux opérations d'expertise, de sorte que la SCI Waldeck Rousseau sera déboutée de sa fin de non recevoir. 2) Sur le déplafonnement du loyer renouvelé en raison de la monovalence des locaux Aux termes de l'article R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages dans la branche d'activité considérée. Sont assimilés aux locaux construits en vue d'une seule utilisation et qualifiés de monovalents, les locaux aménagés en vue d'une seule affectation et ne pouvant être affectés à une autre destination sans réalisation de travaux très importants et des transformations profondes et coûteuses. Il est cependant admis, ainsi que le fait valoir la société locataire, que le bailleur ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des travaux réalisés par le preneur que s'ils ont fait accession. Aux termes du jugement querellé, le premier juge a dit que les locaux loués étaient monovalents et que le loyer devait par conséquent être fixé en application de l'article R. 145-10 du code de commerce, après avoir considéré que les locaux comportent depuis l'origine des aménagements spécifiques à l'activité de garage, à savoir une station de graissage ainsi qu'un atelier de mécanique et de carrosserie, et que compte tenu de l'aménagement des locaux permettant d'exercer une activité de garage, il y a lieu de constater que le coût d'une transformation pour accueillir une autre activité serait conséquent. La SAS Vincennes Auto Nation sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, en reprochant au juge des loyers de n'avoir pas recherché, en opposition avec la jurisprudence, si les locaux loués ne pouvaient être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux au regard de la valeur vénale de l'immeuble. Or, la SAS Vincennes Auto Nation soutient que les locaux ne seraient pas monovalents dès lors qu'une majeure partie des locaux loués, correspondant aux boutiques sur rue, zones de showroom, l'ensemble du rez-de-chaussée ainsi qu'une grande majorité du 1er étage pourrait être utilisée pour d'autres activités que celle de concession-garage, telles que par exemple un commerce alimentaire, ce que souligne au demeurant l'intérêt de la société Carrefour France pour les locaux loués, une enseigne de bricolage, un local d'activité, notamment du type « click and collect » ou « darkstore », ou encore une salle de sport. La SCI Waldeck Rousseau s'oppose à cette argumentation et sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, en faisant valoir pour l'essentiel que les locaux devraient être qualifiés de monovalents dès lors qu'aux termes du bail, les lieux loués ont été construits en vue d'une seule utilisation, à savoir celle de garage automobile, et qu'ils seraient actuellement aménagés en vue de cette seule utilisation en raison notamment de la présence d'une rampe d'accès pour les véhicules (reliant le RDC au R + 1), de larges portes d'accès et circulations pour les véhicules, outre la présence d'une ancienne cuve à carburant (visée dans la convention du 3 juillet 1963) qui aura été neutralisée depuis par le Preneur. En l'espèce, il résulte de la lecture du contrat de bail du 31 janvier 1961 que le local loué comprend « un grand garage au rez-de-chaussée avec cinq bureaux et station de graissage sur la [Adresse 5] et atelier de mécanique et de carrosserie au fond à droite » ainsi que « au dessus du rez-de-chaussée, en partie sur la rue, deux étages à usage également de garage, accessibles aux voitures par ascenseur ». Il résulte de cette stipulation contractuelle que le local loué a bien été construit et aménagé pour une seule utilisation, à savoir l'activité de garage. Si la SAS Vincennes Auto Nation soutient qu'une majeure partie des locaux loués, correspondant aux boutiques sur rue, zones de showroom, l'ensemble du rez-de-chaussée ainsi qu'une grande majorité du 1er étage pourrait être utilisée pour d'autres activités que celle de concession-garage, la configuration des locaux ainsi décrite, avec la présence d'une rampe d'accès et de larges portes d'accès et voies circulations pour les véhicules fait obstacle à l'exercice d'une autre activité, même de commerce de gros, sans la réalisation d'importants travaux tendant à modifier tant la configuration des lieux qu'à éventuellement dépolluer les lieux, qui voient l'utilisation de produits chimiques au quotidien depuis 1961. Le moyen fondé sur l'application des dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce sera donc écarté et le jugement du 27 février 2020 confirmé de ce chef. 3) Sur les demandes accessoires Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SAS Vincennes Auto Nation aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Maître Belgin Pelit-Jumel en application de l'article 699 du code de procédure civile. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.  En outre, la SAS Vincennes Auto Nation sera par ailleurs condamnée au paiement d'une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande de ce chef.