En-tête
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 31 JANVIER 2024 N° 2024/ 056 N° RG 20/12663 N° Portalis DBVB-V-B7E-BGVEY S.C.I. [E] C/ Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CENTRE DE VIE AGORA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Stéphanie LEANDRI - [K] Me Audrey BABIN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'instance d'AUBAGNE en date du 11 décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0000. APPELANTE S.C.I. [E] prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié de droit es qualité au siège sis [Adresse 3] représentée et plaidant par Me Stéphanie LEANDRI-CAMPANA, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre de vie Agora, [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualités audit siège représentée et plaidantpar Me Audrey BABIN, membre de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Faits et procédure
*** La SCI [E], dont le siège social est [Adresse 8] est propriétaire du lot n° 57 de l'ensemble immobilier « CENTRE DE VIE AGORA » situé à [Adresse 6], pour l'avoir acquis suivant acte reçu le 23 janvier 1991 par Maître [F], Notaire à [Localité 5]. Par courrier recommandée en date du 26 avril 2017 le syndicat des copropriétaires a adressé à la SCI [E] une mise en demeure d'avoir à régler la somme de 8 466,65 € pour la période du 31 mars 2011 au 1er avril 2017. Au cours du mois de juillet 2017, la SCI [E] et le syndicat des copropriétaires sont parvenus à un accord assorti de conditions, qui n'a pas abouti. Par exploit en date du 18 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé CENTRE DE VIE AGORA a assigné la SCI [E] en paiement des charges de copropriété devant le tribunal de proximité d'AUBAGNE. Par jugement rendu le 11 décembre 2020, le Tribunal a : CONSTATE l'échec de la tentative de résolution amiable du litige, CONDAMNE la SCI [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé CENTRE DE VIE AGORA la somme de DIX MILLE VINGT SIX EUROS ET QUATRE VINGT CINQ CENTIMES (10 026,85 €) selon décompte arrêté au 01/10/2019 assortie des intérêts au taux légal à compter du 18/12/2018, CONDAMNE la SCI [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé CENTRE DE VIE AGORA la somme de CINQ CENTS EUROS (500,00 €) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, REJETE toutes autres demandes des parties plus amples ou contraires, DIT que les entiers dépens seront supportés par la SCI [E], y compris les frais de recouvrement nécessaires exposés à compter de la mise en demeure en application de l'article10-1 de la loi du 10/07/1965 modifiée par la loi du 13/12/2000 et la loi du 13/07/2006. Par déclaration au greffe en date du 17 décembre 2020, la SCI [E] a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite : Recevoir la SCI [E] en son appel, le déclarer recevable et bien fondé, Infirmer le jugement du Tribunal de proximité d'AUBAGNE en date du 11 décembre 2020 en ce qu'il a débouté la SCI [E] de sa demande tenant à prononcer la nullité des délibérations des assemblées générales des copropriétaires, Infirmer le jugement du Tribunal de proximité d'Aubagne en date du 11 décembre 2020 en ce qu'il a condamné la société [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme en principal de 10 026,85 € selon décompte arrêté au 1er octobre 2019 assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2018 outre la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Et statuer à nouveau, Prononcer la nullité des délibérations des assemblées générales des copropriétaires des années 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 faute de convocation de la SCI [E], copropriétaire. En conséquence, Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Ordonner la restitution des sommes réglées par la SCI [E] en exécution du Jugement du Juge de proximité du 11 décembre 2020 avec intérêts de droit à compter du règlement, A titre subsidiaire, si par impossible la nullité des assemblées générales n'était pas prononcée, Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, faute pour ce dernier de justifier du montant des charges de copropriété qu'il réclame. En toute hypothèse, Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [E] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile Le condamner aux entiers dépens. A l'appui de son recours, elle fait valoir : -que le syndicat des copropriétaires ne peut se fonder sur une correspondance du 12 décembre 2012 faite à un cabinet d'avocats pour une adresse de facturation, qui ne vaut nullement notification d'adresse au sens de l'article 65 du décret du 21 octobre 2015 pour prétendre qu'il a adressé les convocations et notifications à l'adresse qu'elle a déclarée, d'autant qu'il a délivré à la bonne adresse les commandements de payer et l'assignation, -que les convocations et les notifications des procès verbaux des AG ont été adressées à M.[V] société CROISITOUR à l'adresse de cette société, sont revenues avec la mention destinataires non identifiables ou signées par la société CROISITOUR qui n'est pas son mandataire ni sa gérante, -qu'en l'absence de notification des PV des AG le délai de deux mois prévu à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut commencer à courir, -qu'elle est recevable et fondée à obtenir l'annulation de l'ensemble des délibérations des AG tenues depuis 2010 auxquelles elle n'a pas été régulièrement convoquée, -que le syndicat refuse de verser aux débats les budgets votés avec la ventilation des charges par bâtiments et de s'expliquer sur des charges qui sont passées de 60,35€ à 870,62€, de sorte qu'il ne justifie pas des sommes qu'il réclame, -que par la plume de son conseil le syndicat a reconnu que les frais de contentieux ne doivent pas être mis à sa charge, alors qu'elle n'est pas de mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires conclut : Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Proximité d'Aubagne en date du 11 décembre 2020, sauf à réactualiser le montant de la dette due au titre des charges de Copropriété à ce jour, et excepté en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant au paiement des sommes suivantes : o 01.06.2018 : suivi de contentieux : 349,81 € o 18.02.2019 : honoraires avocat : 360,00 € o 17.05.2019 : suivi de contentieux : 349,81 € o 04.07.2019 : prise d'hypothèque : 566,14 € o 200,00 € à titre de dommages et intérêts Par conséquent, Condamner la SCI [E] au paiement de la somme de 3.225,04 €, comptes arrêtés au 08.11.2023, au titre des charges de copropriété, assortie des intérêts au taux légal Condamner la SCI [E] au paiement de la somme de 1.625,76 € au titre des frais rendus nécessaires entre le 01.06.2018 et le 04.07.2019 Condamner la SCI [E] au paiement de la somme de 200,00 € à titre de dommages et intérêts Débouter la SCI [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Condamner la SCI [E] au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile dans le cadre de l'instance d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel. Il soutient : -qu'avant d'engager une procédure à l'encontre de la SCI [E] il a tenté vainement une résolution amiable du litige, -que les convocations aux AG ont été notifiées à l'adresse indiquée par la SCI [E], dans son courrier du 1er février 2012 à son ancien conseil, -qu'en effet, il résulte de cette correspondance que les courriers devaient dans un premier temps être adressés au [Adresse 4] puis à compter de l'année 2012 au [Adresse 1], -que la gérante associée de [E] est également présidente de la société CROISITOUR et gérante de la société CROISIERES ET VOYAGES, -que les convocations aux AG ont été réceptionnées, -qu'en tout état de cause, l'appelante est hors délai pour obtenir les nullités sollicitées, -qu'il justifie parfaitement sa créance par les pièces produites, ainsi que de la ventilation des charges par bâtiment par la communication des appels de fonds, -qu'il justifie du caractère nécessaire des démarches et frais entrepris. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2023 avant l'ouverture des débats.
Motivation
MOTIFS DE LA DECISION Sur la validité des assemblées générales des années 2010 à 2022 Il résulte de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions. En l'absence de notification régulière du procès verbal d'assemblée, le délai de contestation de l'assemblée ne court pas. Pour l'AG de 2011 le syndicat des copropriétaires produit la convocation de la SCI [E] à l'adresse du [Adresse 4] et la notification du procès verbal à M.[V] SCI [E]/[Adresse 7]. Il apparaît que ces démarches ont été faites aux bonnes adresse puisque par courrier du 1er février 2012, adressé au conseil du syndicat des copropriétaires, Mme [X], gérante de la SCI [E], a précisé qu'il convenait désormais d'adresser les courriers au [Adresse 1], nouvelle adresse depuis le 2 août 2009 et que l'ancienne adresse de facturation pour les charges de copropriété est le [Adresse 4]. La contestation de cette AG n'ayant pas été faite dans les deux mois de la notification du procès verbal, la SCI [E] est forclose à en demander l'annulation. Pour l'AG de 2010, de 2012, de 2013, de 2015, de 2016, de 2017, de 2018, le syndicat des copropriétaires ne verse, certes, pas la notification du procès verbal, mais verse la preuve de la convocation à la bonne adresse, de sorte que la SCI [E], qui peut en demander l'annulation le délai de recours n'ayant pas couru, n'établit pas qu'elle n'y a pas été convoquée valablement, de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande en annulation fondée sur cette cause. En revanche pour les AG de 2014, de 2019, de 2020, le syndicat ne verse aux débats ni la preuve de la convocation à l'AG ni celle de la notification des procès verbaux, qui en ont résulté, aussi le jugement est infirmé et il est fait droit à la demande de la société [E] en nullité de ces assemblées générales, faute d'y avoir été convoquée en sa qualité de copropriétaire. Sur la demande en paiement des charges de copropriété Au vu des annulations d'assemblées générales prononcées, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe en application de l'article 1315 du code civil que la SCI [E] est débitrice des sommes réclamées, de sorte que le jugement est infirmé et que le syndicat est débouté de sa demande en paiement. Sur les autres demandes Le présent arrêt emporte de plein droit obligation pour l'intimé de restituer les sommes perçues en exécution des chefs infirmés du jugement, et constitue le titre exécutoire permettant de l'y contraindre, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la demande en répétition formulée par l'appelant. Le syndicat des copropriétaires est condamné à la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 décembre 2020 par le Tribunal d'instance d'AUBAGNE Statuant à nouveau, PRONONCE la nullité des assemblées générales des années 2014, 2019 et 2020, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre de vie Agora représenté par son syndic en exercice la société FONCIA de l'intégralité de ses demandes, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes Y ajoutant, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre de vie Agora représenté par son syndic en exercice la société FONCIA à régler à la SCI [E] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Centre de vie Agora représenté par son syndic en exercice la société FONCIA aux entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT