Cour d'appel, Chambre civile 1-6, 25 janvier 2024, n° 22/07397

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la saisine de la cour au titre de l'appel incident de la bailleresse Il sera relevé que le dispositif des dernières conclusions de la société Audition .FR sollicite au titre de son appel incident, la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a dit sans fondement et de nul effet le commandement du 15 mars 2019. Elle fait au contraire valoir qu'à la date de ce commandement, la société Cabinet [D] restait redevable d'un arriéré locatif à hauteur de la somme mentionnée à titre principal à l'acte contesté. Force est de constater que le dispositif des dernières conclusions de société Audition .FR ne formule par ailleurs aucune demande au titre de ce commandement. En application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, elles sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Comme relevé ci dessus, le dispositif des conclusions de la société Audition .FR ne conclut qu'à l'infirmation du jugement au titre du commandement de payer mais ne formule pas de prétention au titre de cette demande tranchée par le jugement critiqué. Une demande d'infirmation d'un chef de jugement ne suffisant pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées , il s'en déduit que la cour n'est saisie d'aucune prétention par cette dernière et ne peut par conséquent que confirmer le jugement de ce chef comme demandé par ailleurs par la société Cabinet [D], partie adverse, au dispositif de ses dernières conclusions. Sur la demande en paiement au titre du solde locatif arrêté au 8 décembre 2020 Le tribunal a fait droit à la demande en paiement de la bailleresse au titre du solde locatif à hauteur de la somme de 32 335,37 euros TTC arrêté au 8 décembre 2020 outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il a considéré que le paiement des sommes de 1 475,56 euros TTC de la régularisation de charges de 2016, de 1 189,44 euros de clause pénale, de 197,78 euros de frais de commandement et de 5 280 euros de provisions sur charges de 2016 était sollicité à tort par la bailleresse. Le bail conclu entre les parties mentionne en son article 8 que : les charges qui seront appelées par acomptes d'avance en même temps que le loyer et régularisées annuellement, sa quote part de toutes les charges et travaux de l'immeuble au prorata des surfaces de l'ensemble de immobilier au sein duquel sont situés les biens objet du présent bail. La bailleresse doit par ailleurs procéder à une régularisation de charges dans les conditions prévues au bail. À défaut, les appels de charges versés à valoir sur le paiement des charges sont sans cause et la locataire peut en obtenir restitution auprès de son bailleur. Concernant les charges de l'exercice 2015 Il convient de rappeler que la bail conclu entre les parties a pris effet le 1er juillet 2015. Il en résulte, comme relevé à juste titre par la locataire que sa bailleresse ne peut lui facturer que des charges de fonctionnement du local donné à bail à compter du 1er juillet 2015, date de la prise d'effet du bail. La régularisation de charges pour l'exercice 2015 est versée aux débats par la société Audition. Fr en pièce 3 et a été adressée à l'appelante par courrier du 16 août 2016. Il convient de constater que ce décompte de régularisation précise que les charges relatives aux frais de fonctionnement pour l'année 2015 ont fait l'objet d'un compte prorata temporis de 184 jours sur 365 jours, ce que relève d'ailleurs la locataire dans ses conclusions devant la cour. Cette dernière ne peut par conséquent en déduire comme elle le fait à tort que sa bailleresse lui a ainsi comptabilisé des charges au titre des frais d'électricité et de gaz pour toute l'année 2015 et donc à compter du mois de janvier 2015, date à laquelle, elle n'était pas dans les lieux. Il en résulte que la régularisation de charges de 391,83 euros pour l'année 2015 qui n'est pas autrement critiquée devant la cour par la locataire n'a pas été comptabilisée à tort par la bailleresse, de telle sorte que cette somme est due. Concernant les charges de l'exercice 2016 Les parties s'accordent quant au versement par la locataire de la somme de 5.280 euros à titre de provisions sur charges pour l'année 2016. La bailleresse conteste l'absence de régularisation intervenue dans les délais l'obligeant à restituer les provisions versées à ce titre, comme retenu par le tribunal. La société Audition . FR fait valoir que les courriers de sa locataire en date des 11 octobre 2017, 8 janvier 2018, 9 avril 2018 et 9 juillet 2018 (pièces 8,10, 11 et 12 de la société cabinet [D]) justifient de l'envoi d'une régularisation de charges à cette dernière et par conséquent avant le 23 octobre 2018. Or, force est de constater qu'à la lecture de ces différents courriers, la société cabinet [D] fait valoir différentes réclamations auprès de sa bailleresse, dont l'absence de réponse à sa demande d'explications quant à un décompte de charges de 2016 et non pas une régularisation de charges et suite à son courrier du 10 octobre 2016 , ce qui confirme qu'il ne peut s'agir de la régularisation de charge pour 2016, année en cours. En revanche la locataire ne mentionne dans aucun de ces courriers, contrairement aux affirmations de la bailleresse une quelconque remarque ou demande d'explication relative à la régularisation de charges de l'exercice 2016. Le tribunal sera par conséquent approuvé en ce qu'il a considéré que la société Audition .Fr ne démontrait par aucune pièce avoir adressé à sa locataire la reddition de charges comme prétendu en août 2017 et en a déduit à juste titre , en l'absence de reddition des charges de l'exercice 2016, que la locataire pouvait prétendre à la restitution des provisions versées pour l'année 2016, soit la somme de 5 280 euros TTC et que la bailleresse ne pouvait prétendre au paiement du montant de la régularisation de charges pour cet exercice. Concernant la régularisation de charges 2017 Le tribunal a retenu que les charges 2017 avaient fait l'objet d'une régularisation adressée à l'appelante par courriers des 23 et 24 octobre 2018, à hauteur de la somme corrigée de 1 481,53 euros. En cause d'appel, la locataire fait valoir que la bailleresse ne lui a jamais fourni un décompte explicatif du montant sollicité au titre de cette régularisation. La bailleresse verse aux débats pour justifier de son obligation de redditions de charges auprès de sa locataire les pièces 5 et 10. Il résulte de ces courriers, que la bailleresse n'a communiqué à sa locataire que le montant rectifié de la régularisation de charges mais aucun décompte de nature à expliquer cette somme et à permettre à la locataire de procéder à une quelconque vérification à défaut de document récapitulatif par poste de dépenses de l'ensemble immobilier pouvant être mises à la charge de la locataire en application de l'article 8 du bail conclu entre les parties et de leur répartition au sein de l'immeuble en fonction de la surface exploitée. Force est de constater par conséquent l'absence de régularisation des charges pour l'année 2017, de telle sorte que les appels de provision à valoir sur le paiement de charges sont sans cause et que la locataire peut en obtenir remboursement permettant dès lors au locataire de prétendre à la restitution des provisions versées soit la somme de 5 280 euros TTC au titre des provisions sur charges et que la somme de 1 481,53 euros au titre de la régularisation de charge de 2017 n'était pas due. Il résulte des développements précédents que le tribunal sera approuvé en ce qu'il a déduit les sommes susvisées du solde locatif réclamé par la bailleresse. En revanche, la régularisation de charges de 2017 de 1 481,53 euros sera également déduite de ce solde locatif contrairement à ce que le tribunal a jugé par la décision contestée. En cause d'appel, le cabinet [D] conteste devoir la reddition de charges de 2015, 2017, 2018 et 2019. Il résulte à nouveau des développements précédents qu'il est mal fondé à contester la reddition de charges 2015 mais fondé à contester la reddition de charges de 2017, comme déjà énoncé. Il convient de ne statuer que la reddition de charges de 2018 et 2019. Concernant la régularisation de charges de 2018 et de 2019 Les parties s'accordent quant à l'envoi par la bailleresse d'une régularisation de charges : de l'exercice 2018 adressée à la locataire le 31 juillet 2019, produite par la bailleresse en pièce 12 de l'exercice 2019 adressée à la locataire le 8 décembre 2020, produite par la locataire en pièce 30 Il convient de constater que chacun de ces documents liste également poste par poste les dépenses de l'ensemble immobilier et calcule la part à la charge de la locataire au prorata de la surface occupée par elle, lui permettant de vérifier que les charges demandées sont bien celles prévues par le bail conclu entre les parties et pour la somme correspondant à la surface qu'elle occupe. La bailleresse a dès lors ainsi justifié de l'obligation de reddition à sa charge. Il en résulte qu'il sera fait droit à sa demande en paiement au titre du montant des régularisations de charges de 2018 et 2019 et la demande de la locataire de restitution des provisions sur charges versées pour ces deux exercices sera rejetée. Le cabinet [D] ne conteste pas que les différentes factures justifiant les dépenses ont été mises à sa disposition par la bailleresse pour ses années d'occupation des lieux. Cette dernière a dès lors justifié de l'obligation à sa charge à ce titre et l'appelante ne peut lui reprocher le défaut d'envoi des différents justificatifs en cause. Il en résulte que la demande de la locataire de restitution des provisions sur charges versées pour les années 2018 et 2019 sera rejetée et cette dernière condamnée au paiement des sommes demandées au titre des régularisation de charges de 2018 et 2019. Il convient de relever qu'en cause d'appel, l'appelante ne conteste plus devoir les loyers pour la période 17 mars 2020 au 12 mai 2020 au motif de la crise sanitaire. Il s'en déduit que la somme de 1 481,53 euros sera déduite du solde locatif arrêté au 8 décembre 2020 et le jugement entrepris réformé quant au quantum devant être fixé à la somme de 30 853,84 euros. Sur la demande de résiliation du bail Le tribunal a considéré que les manquements réitérés de la locataire quant au respect de son obligation essentielle de payer les loyers des locaux donnés à bail, redevable de plus d'un an de loyers alors qu'elle ne justifie pas de difficultés financières, constituait un motif grave de nature à justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire. S'il résulte des développements précédents que le solde locatif arrêté au 8 décembre 2020 est minoré, il n'en demeure pas moins que le tribunal sera approuvé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail au motif des retards de paiements de la locataire établis pendant toute la durée du bail et le jugement contesté confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire. Sur la demande en paiement complémentaire de la bailleresse Il sera précisé que le cabinet [D] a restitué les lieux en date du 31 mars 2022. La bailleresse a actualisé en cause d'appel sa demande au titre du solde locatif et demande la somme supplémentaire de 10.405,75 euros à ce titre. Le décompte locatif versé aux débats par la bailleresse en pièce 23 mentionne un solde locatif de 7 542,67 euros après déduction du montant du dépôt de garantie au titre du solde impayé par la locataire. La locataire conteste devoir ce montant uniquement en ce qu'il comptabilise des charges pour les années 2020 et 2021. Concernant les charges de 2021 et 2021, la cour constate à nouveau que la bailleresse verse aux débats en pièces 21 et 22, des courriers de reddition de charges adressés au cabinet [D] respectivement en dates des 16 juillet 2021 et 11 août 2022. Il convient à nouveau de constater que chacun de ces documents liste poste par poste les dépenses de l'ensemble immobilier et calcule la part à la charge de la locataire au prorata de la surface occupée par elle, lui permettant de vérifier que les charges demandées sont bien celles prévues par le bail conclu entre les parties et pour la somme correspondant à la surface qu'elle occupe. La bailleresse a dès lors ainsi justifié de l'obligation de reddition à sa charge pour ces deux exercices . Il en résulte qu'il sera fait droit à la demande en paiement de la bailleresse au titre du montant des régularisations de charges de 2020 et 2021 et la demande de la locataire de restitution des provisions sur charges versées pour ces deux années sera rejetée. Il sera dès lors fait droit à la demande en paiement de la bailleresse au titre du solde locatif de 7.542,67 euros. En revanche, la demande en paiement de la somme de 1 189,74 euros au titre de la clause pénale mentionnée au commandement de payer, sera rejetée, le jugement déféré ayant été confirmé en ce qu'il a jugé ce commandement sans effet au motif de l'absence de solde locatif à la date du commandement ainsi que les frais de cet acte de 197,78 euros et la régularisation de charges de 2016 à hauteur de la somme de 1 475,56 euros. Il sera par conséquent fait droit à la demande en paiement complémentaire à hauteur de la somme de 7 542,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023, date des conclusions devant la cour et en l'absence de demande en paiement antérieure à ce titre. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Cabinet [D] Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Cabinet [D] en réparation de la résistance abusive à la communication des justificatifs des charges. L'appelante sollicite au dispositif de ses dernières conclusions devant la cour, l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions sauf du chef du commandement de payer et donc y compris en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts et réitère à ce titre devant la cour sa demande d'indemnisation de 10 000 euros. Il résulte à nouveau des développements précédents que la bailleresse démontre avoir mis à disposition de sa locataire les factures justificatives des dépenses afférentes à l'immeuble donné en location de nature à justifier des charges réclamées à sa locataire pour chacune des années ayant donné lieu à une condamnation au titre de la régularisation de charges. Il s'en déduit que la locataire ne caractérise pas la faute prétendue à l'encontre de sa bailleresse consistant à ne pas vouloir rendre compte des provisions sur charges appelées. Sa demande d'indemnisation du préjudice consécutif sera rejetée et le jugement déféré confirmé de ce chef. Sur la demande en restitution de la société Cabinet [D] Il résulte à nouveau des développements précédents que les provisions sur charges donnent lieu à restitution pour les années 2016 et 2017 à hauteur de la somme de 5 280 euros pour chacune de ces années et que la somme de 5 280 euros au titre des provisions sur charges versées pour l'année 2016 ont été déduites du solde locatif arrêté au 8 décembre 2020. Il convient par conséquent de faire à la demande en paiement à ce titre à hauteur de la somme de 5 280 euros au titre des provisions sur charges versées pour l'année 2017, outre intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2023, date des conclusions de l'appelante ayant formulé pour la première fois cette demande à cette date. Il sera fait droit à sa demande de capitalisation. Le prononcé de cette restitution sous astreinte n'est pas nécessaire, elle sera rejetée. Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque. La société Cabinet [D] succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens.