Cour d'appel, 4ème Chambre, 25 janvier 2024, n° 22/04067

Motivation

MOTIFS I. Sur l'interdiction de poursuite à l'égard de la société Le Beaufort Aux termes de l'article L 622-21 I. du code de commerce « le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. » Selon l'article L 622-22 du code de commerce, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. Il s'ensuit que seule une instance en cours devant le juge du fond est soumise aux dispositions de l'article L. 622-22 du code de commerce. (Com., 14 mars 2000, pourvoi n° 96-21.222). Ainsi l'action engagée postérieurement au jugement d'ouverture d'une procédure collective ne constituant pas une «instance en cours » au jour de l'ouverture de la procédure collective au sens de l'article L. 622-22 précité, seule la procédure de vérification de créances devant le juge-commissaire est alors possible en application de l'article L. 624-2 du code de commerce. Le tribunal de commerce de Saint-Malo a ouvert la procédure de liquidation judiciaire de la société Le Beaufort le 25 avril 2018. Les sociétés du 14 D et Franel ont assigné le liquidateur de la société Le Beaufort en août 2018, postérieurement à la procédure de liquidation judiciaire. Outre que le juge ne peut condamner, ainsi que le réclament les appelantes, le liquidateur ès qualités à régler une créance, mais uniquement fixer la créance au passif de la procédure collective, en l'espèce seule la procédure de vérification de créances devant le juge-commissaire était possible (procédure que les appelantes indiquent par ailleurs avoir poursuivie). La circonstance que le tribunal de commerce a clôturé le 25 avril 2023 la procédure de liquidation pour insuffisance d'actif est indifférente. Dès lors, les demandes de la SCI du14D et de la société Franel formées à l'égard de la société Goic-[F] ès qualités ou en fixation de leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Le Beaufort sont irrecevables. II . Sur les fins de non-recevoir A. Sur la recevabilité de l'action de la société Franel La société Franel, qui a acheté le fonds de commerce de l'hôtel, demande la condamnation de la société C. Bachmann Architecte et de son assureur la MAF, de M. [P] et de la société Allianz Iard, assureur de la société DPE 35, à l'indemniser de son préjudice lié à la dépréciation du fonds de commerce qu'elle a acquis de la société Le Beaufort. La prescription de cette action, de nature délictuelle en l'absence de lien entre la société Franel et ces parties, relève de l'article 2224 du code civil. Aux termes de l'article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La société Franel soutient que le point de départ de la prescription ne court qu'à compter du 20 juin 2017, date à laquelle elle a eu connaissance de l'ampleur et de la gravité du désordre et de la responsabilité des intervenants lui permettant d'exercer son action en responsabilité. Elle souligne que n'étant pas professionnelle du bâtiment, elle ne pouvait de son propre chef appréhender les faits litigieux et elle considère que c'est la réalisation de sondages destructifs par l'expert qui a permis de déterminer la nature des travaux de reprise et de valoriser pour la première fois la dépréciation du fonds de commerce entre 75% et 99%, soit entre 562 500 euros et 742 500 euros. Les intimés répliquent que, ainsi que le tribunal l'a jugé, la société Franel avait connaissance de la présence de mérule dans l'hôtel dès décembre 2012 consécutivement aux travaux de curage et de l'ampleur des désordres dès la remise de ses conclusions par la Socotec le 12 avril 2013. La société Allianz France ajoute que ce n'est pas grâce à l'expertise que la société Franel a eu connaissance de la dépréciation du fonds de commerce puisque l'expert n'a pas retenu ce chef de préjudice. Il est exact qu'à la page 23 du rapport, M. [L] indique que le préjudice d'exploitation et la dépréciation de la valeur du fonds de commerce de la société Franel ne sont que des suppositions non argumentées, que le préjudice de perte d'exploitation ne peut être retenu (page 23). Il poursuit cependant en indiquant que le fonds de commerce a été acquis en même temps que les murs par la SCI du 14D (alors que c'est la société Franel qui l'a acquis). Il conclut à une dépréciation du fonds de commerce pendant les quatre années de fermeture. Il précise que ce taux est le minimum à considérer et qu'il peut être facilement envisagé une dépréciation supérieure de 75 à 99%. Il explique que la réouverture d'un hôtel dans l'activité a cessé pendant quatre années s'apparente à l'ouverture d'un nouvel établissement. Il évalue le montant de la dépréciation entre 562 500 euros et 742 500 euros. La société Franel n'était pas partie à l'expertise de sorte que c'est bien lors du dépôt du rapport de M. [L], qu'elle a pris connaissance de l'avis de l'expert, par ailleurs particulièrement confus, sur la dépréciation du fonds. Si la réalité de sa dépréciation est discutée et contestée, cela relève du fond de l'affaire. Dès lors, si la présence de la mérule était effectivement connue par la société Franel dès la fin de 2012 et de manière circonstanciée à compter du 12 avril 2013 au dépôt du rapport de la Socotec qui caractérisait la réalité et l'ampleur du désordre, l'avis porté sur la dépréciation de la valeur du fonds ne résulte que du rapport judiciaire de M. [L] déposé le 20 juin 2017, moins de cinq années avant l'introduction de l'action par les appelantes en août 2018. La demande de la société Franel n'est donc pas prescrite et est recevable. Le jugement est infirmé. B. Sur la recevabilité de l'action de la société C. Bachmann Architecte et de la MAF au regard de la clause de conciliation préalable L'article G10 du contrat d'architecte en date du 22 novembre 2022 stipule qu' « en cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire. Cette saisine intervient sur l'initiative de la partie la plus diligente. » La SCI du 14D soutient à titre principal que la société C. Bachmann Architecte a renoncé à se prévaloir de la procédure de saisine pour avis du Conseil Régional de l'ordre des architectes (CROA) puisqu'il n'avait pas répondu à son courrier du 13 juin 2018 lui proposant d'y procéder. À titre subsidiaire, elle invoque l'absence de caractère obligatoire de la conciliation préalable, le caractère abusif de la clause et son inapplicabilité. En tout état de cause, elle souligne l'inopposabilité de la clause à la MAF. Sur le premier point, l'appelante se prévaut à tort de l'absence de réponse à son courrier du 13 juin 2018 pour en déduire que l'architecte a renoncé à invoquer la clause litigieuse, puisque demanderesse à la procédure il lui appartenait de saisir le conseil, sans avoir besoin de l'accord de la partie adverse. De même, il ne peut être tiré de conclusions de ce que la société C. Bachmann Architecte n'aurait pas répondu au CROA alors que l'appelante l'avait préalablement assignée devant le tribunal et que la procédure n'est pas régularisable. Enfin, la renonciation ne se présumant pas, l'absence de réponse de l'architecte ne peut valoir renoncement non équivoque de la saisine du CROA. Ce moyen principal ne peut donc prospérer. Sur le second point, il est constant que la clause de conciliation préalable insérée dans un contrat d'architecte, qui stipule qu'en cas de litige, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes, avant toute procédure judiciaire, institue une procédure de conciliation, obligatoire et préalable à la saisine du juge, que le défaut de mise en 'uvre de cette clause constitue une fin de non-recevoir et que la situation n'est pas susceptible d'être régularisée par la mise en 'uvre de la clause en cours d'instance. (Civ., 3ème, 16 novembre 2017, n° 16-24.642). Le second moyen est donc inopérant. Sur le troisième point, la SCI du14D est mal fondée à invoquer les règles protectrices du code de la consommation qui ne s'appliquent qu'aux personnes physiques. De plus, ainsi que le relèvent l'architecte et son assureur, l'objet social de la SCI est la location de terrains et d'autres biens immobiliers et elle a pour associé la société par actions simplifiée unipersonnelle Demeter, société commerciale qui l'a représentée lors de la vente de l'hôtel. S'agissant du quatrième point, les appelantes soutiennent que les manquements de l'architecte sont essentiellement préalables à la signature du contrat de sorte que la clause de saisine préalable est inapplicable. Il sera vu plus bas que la responsabilité contractuelle de l'architecte est principalement recherchée au titre de ses visites de l'hôtel réalisées avant la vente au cours desquelles il n'a pas détecté la présence de mérule et, à titre secondaire, pour ses manquements dans la réalisation des travaux. L'architecte et son assureur ne sont donc pas fondés, contrairement à ce qu'ils allèguent, à opposer la clause litigieuse pour une mission réalisée avant la signature du contrat puisque la SCI du 14 D n'avait alors pas connaissance des termes de la convention. Dès lors, l'appelante est recevable en sa demande d'indemnisation par l'architecte et par la MAF des travaux de reprise liés à la présence de mérule non détectée par l'architecte avant la vente. Enfin, sur le cinquième point, la clause de saisine préalable par le maître d'ouvrage de l'ordre des architectes n'est pas une condition de recevabilité de l'action directe engagée contre l'assureur de celui-ci (Civ., 3ème, 18 décembre 2013, pourvoi n° 12-18.439). Dès lors, les demandes de la SCI du 14D sont en tout état de cause recevables à l'égard de la MAF. C. Sur la recevabilité de l'action des sociétés Franel et 14D à l'encontre de M. [P] La société DPE 35, gérée par M. [P] a été radiée le 27 janvier 2015 avec effet rétroactif au 31 décembre 2014. Les appelantes recherchent la responsabilité de M. [P] pour avoir clôturé la procédure de liquidation alors qu'il existait une procédure pendante devant le juge des référés. Le tribunal a retenu que la responsabilité pour faute personnelle du gérant pouvait toujours être recherchée. M. [P] qui indique intervenir à la procédure à titre personnel et en qualité de liquidateur amiable, soutient que la demande formée à son encontre à titre personnel est prescrite pour avoir été introduite plus de trois ans à compter du fait dommageable le 27 mai 2013, date du dépôt du rapport de la société Socotec. Or ce n'est pas la responsabilité de M. [P] dans la survenue des désordres qui est recherchée, mais celle du liquidateur amiable ayant procédé prématurément à la clôture de la société et le délai de prescription contre le liquidateur ne peut commencer à courir qu'à compter du jour où les droits des victimes ont été définitivement reconnus par une décision de justice (Cass. com., 23 mars 1993, n° 91-13.430). Dès lors, les demandes de la SCI du14D à l'égard de M. [P] sont recevables ainsi que l'a retenu le tribunal. Le jugement sera confirmé. III. Sur les responsabilités Le 21 mars 2012, la société Arliane, devenue DPE 35, a sur la demande de la société Beaufort réalisé un diagnostic parasitaire. Elle a mentionné l'usage systématique d'un poinçon. Elle indique avoir constaté la présence faible de moisissures dans le sas sortie de secours et d'insectes à larves xylophages dans une salle de bain. Elle a conclu à l'absence de termites et à la présence d'autres agents de dégradation du bois. Le 2 août 2012 a été signé un compromis de vente entre M. [U] [I] et la société Le Beaufort sous la condition suspensive qu'il soit délivré au plus tard le jour de la réalisation par acte authentique un état de recherche de contamination par la mérule vierge aux frais de l'acquéreur. Par courriel du 21 septembre 2012, l'acquéreur a contacté l'architecte pour qu'il demande à M. [D] son autorisation pour faire réaliser un diagnostic approfondi sur la mérule. Celui-ci lui a répondu le 24 septembre 2012 que l'entreprise contactée ne pouvait faire des recherches approfondies qu'avec l'accord écrit du propriétaire et que M. [D] refusait que l'on réalise un sondage dans la mesure où il avait fourni son rapport sur l'état amiante et parasitaire. Le 26 septembre 2012 la SCI du14D a informé son notaire que le vendeur avait refusé le diagnostic pour ne pas perturber les derniers jours de son exploitation et au motif que si le diagnostic se révélait positif, « il n'en était pas tenu compte au regard du compromis ». La SCI a précisé que compte tenu des travaux de démolition prévus début novembre, qui feront office de diagnostic a posteriori, il lui semblait opportun de prévoir une clause permettant un recours de garantie financière envers le cédant, en cas de parasites et notamment de mérule. Par courriel du 28 septembre 2012, l'étude de Me [T] a porté à la connaissance de la SCI du14D que le notaire avait contacté le diagnostiqueur qui lui avait répondu verbalement qu'il n'y avait aucune menace de mérule du fait que les pièces concernées étaient aérées et chauffées régulièrement, que les traces d'autres agents de dégradation biologique du bois étaient des traces de vrillettes inactives et que les bois étaient sains. La vente intervenue le 2 octobre 2012 entre la société Le Beaufort et la SCI du 14D reprend les conclusions du rapport de la société Arliane et mentionne que l'acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle des frais et responsabilités liés à la présence de xylophages révélés par l'état précité, sans aucun recours contre le vendeur. Il est ajouté que l'acquéreur reconnaît expressément qu'au vu des conclusions de l'état parasitaire, il n'a pas été procédé à des sondages destructifs qui auraient pu révéler la présence de champignons, d'autres insectes et de parasites. Il est précisé que la SCI a été informée que les champignons de type lignivore peuvent s'infiltrer dans les murs et détruire de manière irrémédiable toutes les structures bois, et nécessitent un traitement lourd et onéreux et l'acquéreur s'est engagé à prendre l'immeuble en l'état sans garantie de la part du vendeur même pour les vices cachés. Le contrat d'architecte a été signé le 22 novembre 2012. Le rapport de la Socotec du 12 avril 2013 a révélé la présence de mérule active. L'expert a constaté la présence de mérule : -sur le solivage haut du solin, le long du pignon aveugle Est -en partie basse de la couverture, principalement en façade rue (sablière, pied d'arbalétrier, chevrons, jambages de lucarne) (les travaux réparatoires ont été effectués) -le plancher d'une chambre du second étage ainsi qu'un balcon extérieur -le solivage du sous-sol, le long du pignon Est sur le premier mur de refend, -les dormants des menuiseries du troisième étage. Il expose que les dégradations des abouts de solive du rez-de-chaussée sont la conséquence directe du développement de champignons pathogènes et que la dégradation des bois, voire la disparition de certaines zones atteste de l'ancienneté de la contamination, voire de plusieurs dizaines d'années pour le plancher bas du rez-de-chaussée, que les contaminations sont en tout état de cause antérieures à la vente de 2012, le rapport Socotec et les comptes rendus de chantier prouvant que les désordres existaient en 2002 lors des lourds travaux entrepris par la société Le Beaufort, les poutrelles métalliques reprenant le solivage du plancher bas du rez-de-chaussée ayant été mises en 'uvre lors de travaux de 2002 par la société Le Beaufort. Il a été démontré par l'expert contrairement à ce que le gérant de la société Beaufort M. [D] avait déclaré, que ce denier avait procédé à des travaux d'ampleur entre 2001 et 2012 qui selon les comptes rendus de chantier avaient nécessité la direction de travaux par un maître d''uvre M2C et la Socotec en qualité de contrôleur de sorte que l'ancien propriétaire ne pouvait ignorer la contamination de l'hôtel par la mérule. A. Sur la responsabilité de la SCI du 14D L'appelante conteste avoir été fautive et avoir contribué à son préjudice contrairement à ce qu'a retenu le tribunal. Il résulte de la chronologie retracée par les pièces du dossier que la SCI du14D a renoncé à effectuer des sondages destructifs pour s'assurer de l'absence de mérule au motif que le vendeur s'y serait opposé alors qu'il s'agissait d'une condition suspensive du compromis de vente. Alors qu'elle avait envisagé de prévoir une clause permettant un recours de garantie financière envers le cédant, en cas de parasites et notamment de mérule, elle a au contraire reconnu qu'au vu des conclusions de l'état parasitaire, il n'avait pas été procédé à des sondages destructifs qui auraient pu révéler la présence de champignons et autres insectes et parasites. Elle a confirmé avoir été informée de la nature, des conséquences de la présence de mérule et du coût financier de son traitement et s'est engagée à prendre l'immeuble en l'état sans garantie de la part du vendeur. Parfaitement informée des risques de présence de mérule et des conséquences financières qui en découlaient et consciente de la nécessité de procéder à des investigations approfondies dont elle avait fait une condition suspensive, la décision de la SCI du 14D d'y renoncer et de procéder à un diagnostic a posteriori, sans aucune garantie de la part du vendeur ou insertion d'une clause résolutoire, caractérise une faute de sa part à l'origine du préjudice qu'elle invoque qui justifie qu'elle conserve à se charge une part de responsabilité. B. Sur la responsabilité de la société DPE 35  1. La responsabilité de la société DPE 35 et la garantie de son assureur Allianz Iard La SCI du 14D reproche à la société DPE 35 de n'avoir pas réalisé sa mission selon les normes réglementaires et d'avoir rendu un diagnostic incomplet et erroné. La société Allianz fait valoir que les conclusions de l'état parasitaire font état de la présence d'agents de dégradation biologique du bois de sorte qu'il appartenait à l'appelante de prendre les mesures nécessaires pour estimer les conséquences de cette infestation et réaliser un diagnostic mérule exhaustif. Elle souligne que la majorité des parties infestées n'étaient pas accessibles et que la société DPE 35 s'était engagée à retourner sur les lieux afin de compléter le constat aux parties d'immeubles non visitées, dès lors que les dispositions permettant un contrôle des zones concernées auraient été prises par le propriétaire ou son mandataire. Elle soutient que l'acquéreur ne peut agir en responsabilité contre le diagnostiqueur dès lors qu'il a renoncé à faire réaliser un diagnostic mérule approfondi en toute connaissance de cause, en pleine connaissance du risque pris. Elle considère qu'il n'existe pas de lien de causalité entre le diagnostic et le préjudice puisque l'acquéreur avait déjà conscience du risque et de la nécessité de réaliser des sondages destructifs de sorte que cela n'aurait rien ajouté de lui recommander. M. [P] développe la même argumentation. M. [L] estime que le diagnostiqueur a établi un diagnostic parasitaire incomplet et insuffisant, ne mettant pas en évidence des contaminations par des agents pathogènes. Il indique qu'il n'a effectué aucune mesure de l'humidité des matériaux de l'immeuble affectés de désordres alors que cette information aurait été de nature à mettre en garde l'acheteur contre la présence potentielle de champignons responsables d'infections fongiques. Il précise que les zones structurelles contaminées et dégradées étaient situées dans l'épaisseur des planchers (solivage) ou sous les doublages de toiture (charpente), totalement inaccessibles au diagnostiqueur dans le cadre des obligations définies par a norme NFP 03-200, que selon cette norme le diagnostiqueur ne pouvait avoir accès aux plénums de planchers, mais les investigations notamment la recherche de zones humides, l'examen des salles de bains, des étanchéités des fenêtres et des lucarnes' auraient dû le conduire à informer le donneur d'ordre du risque élevé de présence d'agents pathogènes du bois dans les zones non accessibles et recommander que soient réalisés des sondages destructifs. Il conclut que l'imputabilité de la société DEP 35 est certaine en ce qu'il n'a pas informé la SCI du 14D avant la vente, mais n'est pas à l'origine du sinistre de sorte qu'elle est secondaire. La société DEP 35 n'a pas contracté avec la SCI du 14D. Sa responsabilité ne peut être engagée que sur un fondement délictuel. Contrairement à ce que soutient la SCI du14D, un poinçon a été systématiquement utilisé lors du diagnostic par la DEP 35. De même, elle ne pouvait d'initiative en l'absence d'accord du propriétaire opérer des sondages destructifs. Toutefois ses manquements sont caractérisés par l'absence d'utilisation d'un humidimètre notamment dans les pièces humides ou dans les zones en contact avec de l'eau (linteau, étanchéité et allèges des fenêtres'). Elle a conclu à la présence d'agents de dégradations biologiques du bois sans développer son propos, les qualifier, les localiser et préconiser des investigations supplémentaires. Elle avait connaissance que l'hôtel était un « immeuble sensible » selon les termes de l'expert pour être situé dans une zone où la mérule est présente, ce que le diagnostiqueur ne pouvait ignorer. S'il résulte du compromis, de l'acte de vente et des correspondances entre l'acquéreur et son notaire que la SCI du 14D avait connaissance du risque de présence de mérule, c'est bien le fait d'avoir été rassurée par l'assurance de la société DPE 35 à Me [T] de la présence de bois sains et de l'absence de menace de mérule du fait d'un bâtiment chauffé et aéré, qui l'a amené à différer la réalisation des sondages. Si le diagnostiqueur avait au contraire insisté sur la nécessité de poursuivre les investigations au regard des indices constatés, l'acquéreur n'aurait pas renoncé à les réaliser. C'est à tort que la société Allianz et M. [P] dénient toute responsabilité de la société DPE 35 en soutenant que la SCI était assistée d'un architecte alors que celui-ci n'est pas un professionnel du diagnostic, n'avait pas de mission à ce titre et ne pouvait pas intervenir dans l'hôtel toujours exploité avant la vente. La faute du diagnostiqueur est ainsi en relation de causalité avec le préjudice certain subi par l'appelante qui doit assumer financièrement les travaux de reprise nécessaires pour éradiquer le champignon. La responsabilité délictuelle de la société DPE 35est engagée à l'égard de la SCI du14D. La garantie de la société Allianz Iard est mobilisable. 2. La responsabilité de M. [P] Les appelants recherchent la responsabilité de M. [P] en sa qualité de liquidateur pour avoir clôturé la procédure de liquidation alors qu'il existait une procédure pendante devant le juge des référés. Sa responsabilité pour avoir clôturé la liquidation sans prendre en considération une créance est à la mesure du montant de la créance si l'actif était suffisant (Cass com, 21 octobre 2014, n°10-18039). Contrairement à ce que soutient M. [P], il n'y a pas lieu de démontrer que la faute de M. [P] est détachable de ses fonctions de gérant. Ayant clôturé la liquidation amiable alors que la procédure était en cours, il a commis une faute et sa responsabilité délictuelle est engagée. M. [P] ne se prévalant pas et a fortiori ne démontrant pas que l'actif de la société était insuffisant pour payer l'indemnisation réclamée, il devra régler à la SCI du 14D la somme à laquelle la société DPE 35 aurait été condamnée. C. Sur la responsabilité de la société Bachmann Architecte La SCI du 14D lui reproche d'une part, des manquements à son devoir d'information et de conseil alors qu'il s'est rendu trois fois sur le chantier avant la vente et que les fautes commises lors de son audit préalable à la signature des contrats ont été déterminantes arguant qu'en présence d'informations pertinentes quant à la présence de la mérule, elle n'aurait pas contractée dans ces conditions, et d'autre part, des fautes dans la réalisation des travaux qui ont participé selon elle à l'importante dérive budgétaire du projet. L'architecte et la MAF soulignent que la société C. Bachmann Architectes n'avait qu'une mission de réaménagement de l'hôtel en vue de sa future exploitation et non pas une mission de restauration et de restructuration et qu'il n'avait pas de mission d'état des lieux, diagnostic et traitement parasitaire. Ils ajoutent que très rapidement après la signature du contrat, le maître d''uvre a invité le maître de l'ouvrage à faire réaliser un diagnostic parasitaire et a fait intervenir la Socotec. Ils considèrent que les travaux de reprise étaient nécessaires et auraient dû être réalisés et qu'un architecte ne peut engager sa responsabilité en raison d'un dépassement budgétaire causé par des travaux dont l'exécution est indispensable. Ils estiment que seuls le vendeur et le diagnostiqueur sont responsables pour ne pas avoir alerté l'acheteur de la présence de mérule ce qui aurait changé les conditions de la vente et qui constitue une perte de chance d'acquérir ou pas le bien immobilier. 1.Sur le défaut d'information et de conseil avant la vente La société du 14D sollicite l'indemnisation du coût des travaux supplémentaires liés à la présence de mérule qui n'avait pas été détectée avant la vente. Par courriel du 21 septembre 2012, la société Demeter, associé de la SCI, a contacté l'architecte pour qu'il demande à M. [D] « compte tenu de vos bonnes relations de voisinage » son autorisation pour faire réaliser un diagnostic approfondi sur la mérule. Il a été vu que l'architecte lui avait répondu le 24 septembre 2012. La SCI a ensuite décidé de réaliser un diagnostic a posteriori. Il n'existe pas d'autres pièces au dossier informant de l'action du maître d''uvre avant la vente. La société d'architecture n'avait ni avant ni après la vente de mission de diagnostic ou d'état des lieux et ne pouvait réaliser de travaux destructifs avant l'acquisition du bien par la SCI ou sans accord entre les parties à l'acte de vente. Elle n'est intervenue que ponctuellement pour entrer en relation avec le vendeur à la demande de la SCI 14D qui avait en sa possession le diagnostic de la DPE35. Elle ne pouvait qu'informer la SCI du risque de la présence de mérule, ce dont celle-ci avait déjà connaissance. La SCI a ainsi décidé en toute connaissance de cause sur les conseils de son notaire d'un diagnostic a posteriori et de ne prévoir aucune garantie en cas de découverte de mérule. La cour ne peut donc suivre l'avis de l'expert qui ne peut ainsi que le souligne justement le maître d''uvre indiquer que celui-ci a visité l'immeuble à plusieurs reprises avant la vente sans qu'aucun signe de contamination ou de risque ne soit relevé, bien que des symptômes étaient visibles et évidents alors qu'il expose que les zones structurelles contaminées et dégradées étaient totalement inaccessibles. Il ne pouvait lui imputer une responsabilité plus importante que celle du diagnostiqueur, professionnel et sachant, intervenu sur les lieux avec mission spécifique de recherche parasitaire et d'agent de dégradation du bois et qui n'avait pas alerté sur l'importance du risque de présence de mérule. Il n'est ainsi démontré par la SCI du 14D aucun manquement au devoir d'information et de conseil de l'architecte avant la vente de l'immeuble en lien avec le préjudice allégué. 2. Sur la faute de l'architecte après la vente L'expert reproche à l'architecte d'avoir débuté les travaux avant de posséder le diagnostic complémentaire de la Socotec sur la présence de mérule. Cependant ce grief est sans lien de causalité avec le préjudice allégué par la SCI 14D et l'appelante ne réclame aucune indemnisation à ce titre. La SCI du 14D invoque encore une dérive budgétaire. Si dans un premier temps M. [L] a imputé à l'architecte des travaux complémentaires couteux qui n'étaient pas nécessaires pour traiter la présence de mérule, il précise ensuite que le surcoût important est la conséquence exclusive de la décision du maître de l'ouvrage qui a confirmé prendre en charge le différentiel entre la solution réparatoire des planchers bois et celle retenue de remplacement par des planchers béton, ce que la SCI du 14D ne conteste pas. À l'instar du grief précédent, l'appelante ne réclame aucun somme en indemnisation du prétendu dépassement budgétaire. Dès lors, la responsabilité contractuelle de l'architecte ne sera pas retenue. D. Sur le partage de responsabilité Au regard de ce qui précède et compte tenu de la faute prépondérante de la SCI du 14D, sa part de responsabilité est fixée à 80% et celle de la DPE 35 à 20%. III. Sur les préjudices A. Sur les travaux de reprise des désordres liés à la mérule L'expert a fixé à 764 626,86 euros HT outre 65 000 euros HT de frais de maîtrise d''uvre le coût des travaux nécessaires suite à la découverte de la contamination par la mérule. Ce montant n'est pas contesté. La société Allianz et M. [P] seront condamnés in solidum à payer à la SCI du 14D 20% de ces sommes soit 152 925,37 euros HT et 13 000 euros. B. Sur le préjudice financier de la SCI du 14D Le tribunal a alloué la somme de 240 000 euros au titre de la perte de loyers. La SCI du14D expose que le rapport d'expertise a été déposé en juin 2017 et que la réouverture était programmée en 2020. Elle réclame 400 000 euros (5 000*80 mois) considérant n'avoir pu percevoir de la société Franel un loyer de 5 000 euros de mai 2014 à décembre 2020, période au court de laquelle elle estime que son préjudice a couru, admettant que tous les délais après cette date ne sont pas imputables aux défendeurs. Si ainsi que le relève la société Allianz Iard, le montant du loyer prévu n'est justifié par aucune pièce, l'expert indique qu'il est conforme au marché sans que l'assureur ne démontre le contraire. Le tribunal ne pouvait prendre en compte une déduction des cotisations d'assurance, taxe foncière et intérêts bancaires qui ont été réglés par la société En revanche, alors que les travaux devaient être réalisés en moins d'une année, que le rapport d'expertise a été transmis en février 2017, la SCI n'explique pas ce qui justifiait d'attendre jusque fin 2020 pour la poursuite des travaux. Dès lors, ne sera pris en compte que la période d'avril 2014 à décembre 2019, soit 68 mois. La société Allianz et M. [P] seront condamnés in solidum au paiement à la SCI du14D de 20% de la somme totale de 340 000 euros, soit 68 000 euros. C. Sur la dépréciation du fonds de commerce La société Franel réclame la somme de 750 000 euros au titre de la dépréciation de la valeur du fonds de commerce de l'hôtel [15]. Ainsi que l'expose l'expert, la dépréciation n'existe que durant l'arrêt des travaux. La société Franel n'a subi aucune perte d'argent. L'éventuel préjudice ne peut donc être certain qu'à la date de la cession du fonds. De plus, la SCI du 14D ne justifie pas des motifs de l'absence de reprise des travaux depuis 2017. L'exploitation n'a donc pu débuter pour des motifs étrangers au sinistre. La valeur de l'hôtel qui aurait dû s'accroitre dès la mise en exploitation, d'autant qu'il s'agit d'un bâtiment appartenant au patrimoine local, est toujours dépréciée du seul fait du retard dans l'exploitation pour des motifs non divulgués. Dès lors, la société Franel sera déboutée de sa demande d'indemnisation. D. Sur les frais complémentaires Les appelantes réclament la somme de 20 000 euros au titre du temps passé sur le dossier. Cette demande n'est étayée par aucune pièce, aucun décompte précis. Le préjudice n'est pas caractérisé. Les appelantes seront déboutées de leurs demandes. IV. Sur les autres demandes C'est à tort que les appelantes soutiennent que la société Allianz Iard ne peut se prévaloir des plafonds et franchise prévus au contrat produit à effet au 12 mai 2013, postérieurement à la date des faits litigieux alors que la garantie est déclenchée à la date de la réclamation le 13 juin 2018. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la garantie de la société Allianz est mobilisable dans les termes et les limites de la police souscrite par la société DEP 35. Les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et des dépens sont infirmées. La SCI du 14D et la SCI Franel, seront condamnés in solidum à payer à la société C. Bachmann et la MAF une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles est rejeté. La SCI du 14D, la SCI Franel, la société Allianz et M. [P] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. La charge finale des frais irrépétibles et des dépens sera fixée à 80% pour les SCI du 14D et la SCI Franel et 20 % pour la société Allianz Iard et M. [P], étant cependant observé qu'aucune partie ne forme de recours en garantie.