Cour d'appel, 1ère chambre civile A, 25 janvier 2024, n° 20/00963

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande de « résolution » du contrat de bail aux torts du bailleur La société bailleresse soutient que la demande de la société preneuse est irrecevable en ce qu'elle est nouvelle en appel, eu regard aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile. La société preneuse ne fait valoir aucun moyen précis sur cette question de recevabilité. Elle paraît toutefois faire valoir, pour démontrer le bien-fondé de sa demande (p. 14 des conclusions) qu'est intervenu un élément nouveau résultant de l'incendie des locaux, le 29 août 2021. Elle indique également (p. 10) qu'elle a fait notifier par lettre recommandée du 24 janvier 2022 une résiliation du bail aux torts du bailleur. Sur ce, Préalablement, il doit être noté que si, dans le dispositif de ses conclusions, la société preneuse demande à la cour de prononcer la résolution du bail, soit l'anéantissement rétroactif du contrat (définition qu'elle rappelle en p. 11 de ses conclusions), elle fait valoir des moyens au soutien d'une résiliation du bail (p. 13 et s. des conclusions). Quant à la recevabilité de cette prétention, la cour relève que l'action engagée par la société preneuse en première instance visait à obtenir une indemnisation - correspondant au montant des travaux - en raison de l'inexécution par la société bailleresse des obligations résultant du jugement du tribunal de grande instance du 20 octobre 2008, confirmé en appel par arrêt du 21 avril 2009, consistant dans la réalisation de travaux de réparation de la charpente du bien immobilier loué. Cette condamnation a un caractère irrévocable. L'action engagée en première instance doit être ainsi considérée comme étant de nature indemnitaire car elle est fondée, comme étant fondée sur l'inexécution d'une obligation de faire résultant d'une décision judiciaire. Pour justifier de la résiliation du bail (p. 13 et s. des conclusions), la société preneuse s'appuie, en substance, sur l'inexécution contractuelle du bail, relativement à la réparation des désordres, et le trouble de jouissance consécutif à l'incendie survenu dans les locaux loués, le 29 août 2021. Toutefois, l'inexécution contractuelle diffère de l'inexécution dommageable d'une décision judiciaire et il n'est ni soutenu ni démontré par l'appelante que l'incendie ait une relation avec l'inexécution fautive qu'elle reproche. Dans ces conditions, il doit être retenu que l'action en « résolution/résiliation » présentée en appel par la société preneuse, demanderesse à la première instance, ne tend pas aux même fins, n'est ni l'accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire de l'action engagée en première instance. Elle est dès lors irrecevable. Sur la demande en fixation d'une créance de la société Electrolium au passif de la société preneuse à la somme de 1 208 599,89 euros À titre infirmatif, l'appelante se prévaut de la déclaration de créance effectuée auprès du juge-commissaire de la procédure collective, d'un montant de 1 208 599,89 euros, et admise de façon définitive. À titre confirmatif, le mandataire judiciaire, ès qualités, soutient que l'appelante ne démontre pas l'existence d'un préjudice justifiant l'allocation de l'indemnité demandée, précisant qu'elle ne justifie pas plus avoir fait réaliser ces travaux. Elle estime en outre que l'appelante est à l'origine du défaut d'accomplissement des travaux, puisqu'elle a privé la société bailleresse de tout moyen de les réaliser en cessant de régler ses loyers et qu'elle a refusé à deux reprises l'engagement de travaux permettant la continuation de l'activité. Elle indique que l'ordonnance de référé du 3 avril 2009 a autorisé l'appelante à placer sous séquestre sa dette de loyers et d'user de ces fonds pour engager des travaux, ce qu'elle n'a pas fait. Elle considère que l'appelante est de mauvaise foi. Sur ce, Il doit être constaté que l'appelante ne développe aucun moyen de droit et de fait précis à l'appui de sa demande visant à la fixation, au passif de la société bailleresse, d'une somme correspondant au montant des travaux qui auraient dû être réalisés par la société bailleresse. Cette prétention, comme cela a été précédemment indiqué, s'analyse en une demande d'indemnisation à raison de l'inexécution fautive d'une obligation résultant d'une décision judiciaire. Toutefois, si l'appelante fustige le comportement de la société bailleresse, puis de son mandataire judiciaire, face à l'obligation judiciaire d'effectuer les travaux, elle ne précise ni ne justifie d'aucun préjudice. Il sera sur ce point relevé, comme les premiers juges, que l'appelante n'est que locataire et qu'elle a continué d'exploiter les locaux donnés à bail, à tout le moins jusqu'à l'incendie du 29 août 2021. De même, la cour ne peut qu'approuver les premiers juges en ce qu'ils ont retenu que la créance déclarée par l'appelante auprès du juge-commissaire, même admise de manière définitive, ne saurait établir l'existence de la créance revendiquée par l'appelante dans le cadre de la présente instance. Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. La demande de compensation de l'appelante entre les sommes qu'elle pourrait devoir au titre des loyers et la créance qu'elle invoque - dont l'existence n'est pas reconnue - est dès lors sans objet. Le jugement sera également confirmé de ce chef. Sur la demande reconventionnelle en paiement de loyers À titre infirmatif, la société preneuse soutient qu'elle peut se prévaloir de l'exception d'inexécution, qui a été reconnue par la cour d'appel de Lyon dans son arrêt du 24 mars 2015, lequel a fait l'objet d'un pourvoi de l'intimé, rejeté par la Cour de cassation dans son arrêt du 23 juin 2016. Elle considère que l'autorité de la chose jugée est définitive en ce qui concerne le bien-fondé de l'exception d'inexécution. Elle en déduit que l'intimé doit être débouté de sa demande en paiement de loyers. À titre confirmatif, sur le principe, infirmatif sur le quantum, le mandataire judiciaire, ès qualités, exclut toute autorité de la chose jugée à l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 24 mars 2015, puisque la juridiction n'a pas eu à trancher la question de l'exception d'inexécution. Il indique que les manquements dans le paiement des loyers qu'il reproche à l'appelante ont commencé en 2002, tout versement s'étant arrêté en septembre 2005, soit antérieurement aux désordres de la toiture ayant entraîné la chute des tringles d'un faux-plafond. Il considère ainsi que l'exception d'inexécution invoquée repose sur des faits postérieurs aux manquements de la société bailleresse invoqués par la société preneuse. Il soutient en outre que l'appelante ne justifie pas que la société bailleresse ait commis des manquements ayant rendu impossible l'usage normal des locaux. Il fait état d'une créance actualisée, arrêtée au 28 août 2021, à la somme de 1 605 296,53 euros. Sur ce, Au regard des dispositions des articles 1353 et 480 du code de procédure civile, relatif à l'autorité de la chose jugée, il doit être constaté que l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 24 mars 2015 a statué sur appel du jugement du juge de l'exécution du 8 septembre 2011, lequel avait liquidé une précédente astreinte et en a ordonné une nouvelle, en considération de l'absence de réalisation des travaux judiciairement prescrits. En conséquence, la cour d'appel de Lyon n'ayant pas, dans l'affaire ayant conduit à cet arrêt, été saisie de la question du paiement des loyers, et aucun chef du dispositif de cette décision ou de la décision confirmée ne statuant sur ce point, aucune autorité de la chose jugée ne peut être invoquée par l'appelante, relative à l'exception d'inexécution dont elle se prévaut. L'appelante ne soumet à la cour aucun autre moyen de droit ou de fait que celui qui résulterait de l'autorité de la chose jugée, afin de justifier l'exception d'inexécution dont elle se prévaut. En outre, il est nullement démontré que le manquement du bailleur à son obligation de réparation ait rendu impossible la jouissance normale des locaux, non plus que le local, à défaut des travaux, n'était plus conforme à sa destination contractuelle durant l'exécution du bail. Par ailleurs, étant relevé que le mandataire judiciaire a arrêté le décompte de sa créance au 28 août 2021, veille de l'incendie des locaux, la cour approuve les premiers juges en ce qu'ils ont retenu, ce qui n'est pas contredit par les moyens de droit et de fait invoqués par l'appelante sur ce point, que la jouissance des locaux n'a en rien été altérée et qu'elle a toujours pu exploiter les locaux litigieux de façon normale et continue. Il sera de même relevé que la société preneuse n'a fait état d'aucun trouble de jouissance devant le premier juge. Ainsi, le jugement sera confirmé de ce chef, le mandataire judiciaire justifiant suffisamment de l'actualisation de sa créance, arrêtée au 28 août 2021, à la somme de 1 605 296,53 euros. Il sera noté que l'appelant se borne à invoquer la valeur locative annuelle, donnée selon à dire d'expert, sans présenter d'offre de preuve et sans formuler d'objection précise, argumentée en droit et en fait, pouvant en résulter quant au montant des sommes réclamées par l'intimé. Sur les autres demandes Le mandataire judiciaire, ès qualités, justifie des mises en demeure résultant de commandement de payer, d'assignation en paiement, de demandes par voie de conclusions présentées durant les instances, adressées à la société preneuse aux fins de règlement des loyers, les 21 octobre 2011, 29 juin 2014, 23 juin 2016, 12 janvier 2017 et par conclusions n° 4, 6 et 7 présentées dans le cadre de la présente instance. Au regard des dispositions de l'article 1154, devenu 1231-7, du code civil, il y a lieu de faire droit à la demande concernant le cours des intérêts légaux, telle que présentée par l'intimé, et à la demande d'anatocisme fondée sur l'article 1154, devenu 1343-2, du code civil. L'appelante, qui perd en son recours, supportera les dépens d'appel, avec distraction au profit du conseil de l'intimé. L'équité commande par ailleurs de condamner l'appelante à payer à l'intimé la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa demande au titre des frais irrépétibles.