Cour d'appel, 2ème chambre, 18 janvier 2024, n° 22/01512

Faits et procédure

Faits et procédure La Scvv La Residence, représentée par la Sarl Dezon Promotion, a entrepris la réalisation par démolition puis construction d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2]. Par acte notarié reçu par Maître [T], notaire, le 5 octobre 2009, le Crédit Foncier de France a consenti à la Sccv La Résidence un crédit de 2 400 000 euros destiné à l'acquisition d'un bâtiment et d'un terrain attenant cadastré « Section [Cadastre 5] et [Cadastre 6] » avec pour échéance de remboursement le 5 août 2012. Ce crédit a été garanti par un privilège de prêteur de deniers et de vendeur en premier rang inscrit le 28 octobre 2009, avec effet jusqu'au 5 août 2013. Par acte notarié reçu par Maître [T] le 17 novembre 2009, le Credit Foncier de France a consenti à la Sccv La Résidence un autre crédit de 3 600 000 euros destiné à la réalisation de travaux. Ce crédit a été garanti par une hypothèque conventionnelle en second rang inscrite le 3 décembre 2009. L'inscription hypothécaire n'a pas été renouvelée. Il a été prévu dans ces deux actes notariés que la Sccv La Résidence s'engageait à verser à la Sa Crédit Foncier de France toutes les sommes qu'elle recevrait des acquéreurs au titre du règlement du prix de vente des fractions d'immeubles et que tout acte de vente à intervenir devait comporter l'obligation pour l'acquéreur futur de verser au compte de fonctionnement ouvert à la Sa Crédit Foncier de France au nom du vendeur toutes les sommes dues au titre de la vente. Par acte notarié en date du 8 décembre 2009 reçu par Maître [T], la Sccv La Résidence a vendu à Madame [U] divorcée [X] un appartement et un parking en l'état futur d'achèvement pour un prix de 240 000 euros. Cet achat a été financé par Madame [U] grâce à deux prêts souscrits auprès de la Société Générale, qui a fait procéder pour sûreté de sa créance à deux inscriptions d'hypothèque conventionnelle en vertu de deux actes reçus par Maître [T], les 20 et 21 janvier 2010 et, d'autre part, par un apport en fonds propres. L'acte authentique de vente stipulait alors, au sein de la clause "Compte Centralisateur - Paiement du solde du prix", que : "conformément aux accords intervenus entre le vendeur et le Crédit Foncier de France susvisé, toutes les opérations financières du programme sans exception sont centralisées sur un compte ouvert auprès du Crédit Foncier de France, à [Adresse 7] sous les références suivantes: Code établissement Code guichet Numéro de compte Clé RIB [XXXXXXXXXX04]. A l'exclusion de toute autre solution, tous les versements et notamment le paiement du solde du prix, doivent être effectués : - par chèque barré à l'ordre de la banque du programme avec l'indication soit du nom du programme, soit du numéro compte ; - à titre exceptionnel, par chèque barré à l'ordre du Notaire du programme de construction et remis directement à ce dernier, et pouvoir irrévocable est donné au notaire du programme de verser les fonds au compte centralisateur. L'acquéreur reconnaît expressément avoir été informé que tout paiement fait différemment ne serait pas libératoire" Conformément à ces prescriptions et au calendrier d'échelonnement du prix selon l'état d'avancement des travaux, Madame [Y] [U] a régulièrement transmis à son prêteur, la Sa Société Générale, les deux premiers appels de fonds émanant de la Sarl Groupe Dezon Promotion, ès-qualité de gérante de la Sccv La Résidence, et la banque a payé la somme totale de 84 000 euros à la Sa Crédit Foncier de France sur le compte centralisateur. Le 7 mai 2010, la Sarl Groupe Dezon Promotion a procédé au troisième appel de fonds d'un montant de 72 000 euros sollicitant, cette fois, que cette somme lui soit directement versée en y joignant à cette fin ses coordonnées bancaires. Madame [U] a transmis cet appel de fonds à la Société Générale qui, le 20 mai 2010, a procédé au paiement entre les mains du vendeur. Il en est allé de même pour trois autres appels de fonds d'un montant de 60 000 euros pour le premier, puis de 12 000 euros pour les deux derniers, ce qui soldait le paiement du prix de vente à la date du 15 septembre 2011. Le 5 août 2012, date d'échéance de remboursement du crédit de 2 400 000 euros, la Sccv La Résidence n'a pas remboursé l'intégralité des sommes dues. Le 26 février 2013, la Sccv La Résidence a remboursé l'intégralité du crédit de 3 600 000 euros. Le privilège de prêteur de deniers et de vendeur concernant le crédit de 2 400 000 euros a été renouvelé le 1er juillet 2013 avec effet jusqu'au 26 juin 2023. Par jugement rendu le 4 juin 2015 par le tribunal de commerce de Toulouse, la Sarl Groupe Dezon Promotion a été placée en liquidation judiciaire. La Sccv La Résidence a été également placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 27 septembre 2016. Le 7 novembre 2016 la banque a déclaré une créance privilégiée échue de 1 703 539,70 € qui a été admise par le juge commissaire le 2 juillet 2018. Par acte authentique reçu le 7 août 2019 par Maître [N] [C], notaire associé au sein de la Selarl Chwartz et Associes à [Localité 8], Madame [Y] [U] a promis de vendre avant le 22 novembre 2019 à Monsieur [I] [P] et Madame [F] [E], qui se sont réservés la faculté d'acquérir, l'appartement précité au prix de 271 000 euros sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les bénéficiaires et de l'absence d'état hypothécaire révélant des saisies ou inscriptions grevant le bien dont le solde des créances inscrites serait supérieur au prix disponible. Madame [Y] [U] a alors constaté que l'hypothèque prise par le Crédit Foncier de France grevait toujours son bien pour une somme restant due de 156 000 euros, cette somme correspond aux appels de fonds réglés directement entre les mains du promoteur et non sur le compte centralisateur. La banque refusant de donner amiablement mainlevée et estimant disposer d'une créance de 156 000 euros, Madame [U] et les bénéficiaires de la promesse ont renoncé à la vente. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 18 février 2020, reçue le 20 février 2020 par sa destinataire, Madame [Y] [U] a mis la banque en demeure de procéder à la radiation des inscriptions. Cette mise en demeure est restée vaine. Par acte d'huissier de justice en date du 15 juillet 2020, Madame [Y] [U] a fait assigner la Sa Crédit Foncier de France, la Sa Société Générale et la Sa Blagnac [T] Notaires pour obtenir la radiation de l'inscription d'hypothèque conventionnelle et du privilège de prêteur de deniers portant sur le bien dont elle est propriétaire. Par jugement du 7 avril 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a : - dit sans objet la demande de mainlevée ou de radiation de l'hypothèque conventionnelle qui n'a pas été renouvelée, - débouté Madame [U] de sa demande de mainlevée et de radiation de l'inscription du privilège de prêteur de deniers et de sa demande de dommages et intérêts contre la société Credit Foncier de France, - condamné Madame [U] aux dépens dont distraction au profit de Maître Benoidt-Verlinde et à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que l'action dirigée contre la Société Générale est recevable, - dit sans objet la demande de garantie du paiement du solde du prix de vente, - débouté Madame [U] de ses demandes contre la Société Générale, - condamné Madame [U] aux dépens dont distraction au profit de la Scp Candelier-Carriere et à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la société générale de sa demande de dommages et intérêts, - débouté Madame [U] de ses demandes contre la société Blagnac [T] Notaires, - condamné Madame [U] aux dépens de cette société et à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dit sans objet la demande de garantie de la société Blagnac [T] Notaires contre la Société Générale, - condamné la société Blagnac [T] Notaires aux dépens de cette demande, - dit que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la Société Générale de sa demande de dommages et intérêts. Par déclaration en date du 19 avril 2022, Madame [Y] [U] a relevé appel du jugement. Elle fait grief au jugement rendu le 7 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse de : - ne pas avoir tiré les conséquences légales de l'absence de renouvellement de l'hypothèque conventionnelle en affirmant, nonobstant son constat, que les demandes de mainlevée et de radiation seraient sans objet et ce, en violation des dispositions de l'article 2435 du Code civil, - d'avoir considéré que Madame [Y] [U], divorcée [X], débitrice du droit de suite, ne serait pas fondée à se prévaloir de la prescription de la créance principale et ce, en violation des dispositions de l'article 2488 du code civil selon lesquelles la prescription de ladite créance entraîne, en application des dispositions de l'article 2488 du code civil, l'extinction du privilège de prêteur de deniers, - d'avoir considéré que les dispositions de l'article 62 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière feraient obligation au créancier de mentionner, lors du renouvellement, l'identité du propriétaire d'origine et ce, alors même que l'ensemble des dispositions applicables à la présente espèce font obligation de mentionner l'identité complète du propriétaire actuel de l'immeuble, ce qui, en l'espèce, n'a pas été le cas, - d'avoir rejeté l'argument tiré des dispositions de l'article 1240 ancien du code civil selon lequel le paiement fait de bonne foi est libératoire en considérant que le privilège de prêteur de deniers conférait au créancier un droit de suite opposable à Madame [U], indépendamment de sa bonne ou de sa mauvaise foi, - d'avoir considéré que la Sa Crédit Foncier de France maintiendrait son privilège à bon droit et ce, alors même qu'elle ne s'est nullement inquiétée de ne recevoir aucun paiement de Madame [Y] [U], divorcée [X], ou encore de la Sccv La Résidence, à compter du 7 mai 2010 et, qu'informée de la volonté de Madame [Y] [U], divorcée [X], de voir lever l'hypothèque, elle a imposé le versement de la somme de 156 000 euros pour donner son accord à sa mainlevée, et ce, alors même qu'elle avait nécessairement connaissance de l'existence des versements effectués directement entre les mains de la venderesse, la Sccv La Résidence, et qu'elle n'a nullement justifié d'une quelconque déclaration d'une créance individualisée et identifiable entre les mains du mandataire judiciaire de la Sccv La Résidence, - et d'avoir, en conséquence : - débouté Madame [Y] [U], divorcée [X], de sa demande de mainlevée et de radiation de l'inscription du privilège de prêteur de deniers et de sa demande de dommages et intérêts contre la Sa Crédit Foncier de France, - condamné Madame [Y] [U], divorcée [X], aux entiers dépens de la procédure et à la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de Madame [Y] [U], divorcée [X], au titre des frais irrépétibles. La clôture est intervenue le 16 octobre 2023. Prétentions et moyens Vu les conclusions responsives et récapitulatives d'appelante n°2 notifiées le 10 octobre 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de Madame [Y] [U] divorcée [X] demandant de : - déclarer l'appel diligenté par Madame [Y] [U], divorcée [X] recevable et bien fondé, En conséquence, - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en date du 7 avril 2022 en ce qu'il a : - dit sans objet la demande de mainlevée ou de radiation de l'hypothèque conventionnelle qui n'a pas été renouvelée - débouté Madame [U] de sa demande de mainlevée de radiation de l'inscription du privilège de prêteur de deniers et de sa demande de dommages et intérêts contre la société Credit foncier de France, - condamné Madame [U] aux dépens dont distraction au profit de Maître Benoit-Verlinde et à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Et, statuant à nouveau, - ordonner à la Sa Crédit Foncier de France de procéder à la mainlevée et à la radiation de : - l'inscription de privilège de prêteur de deniers établie par acte reçu par Maître [V] [T], Notaire associé au sein de la Sas Blagnac [T] Notaires, publiée au service de la publicité foncière de [Localité 8], le 28 octobre 2009, volume 2009 V, numéro 4147, - l'inscription d'hypothèque conventionnelle en vertu d'un acte reçu par Maître [V] [T], Notaire associé au sein de la Maître [V] [T], Notaire associé au sein de la Sas Blagnac [T] Notaires, publiée au service de la publicité foncière de [Localité 8], le 3 décembre 2009, volume 2009 V, numéro 4732, publiée au service de la publicité foncière de [Localité 8], le 3 décembre 2009, volume 2009 V, numéro 4732, grevant l'immeuble à usage d'habitation sis à [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 5] et section [Cadastre 6], appartenant à Madame [Y] [U], divorcée [X] ; - le tout, aux frais exclusifs de la Sa Crédit Foncier de France et sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard et pendant une durée de six mois à compter d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, - condamner la Sa Crédit Foncier de France à payer à Madame [Y] [U], divorcée [X], une indemnité de 15 000 euros en réparation de ses préjudices ; - condamner en outre la Sa Crédit Foncier de France à payer à Madame [Y] [U], divorcée [X], une indemnité de 10 800 euros ttc sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - en tant que de besoin et sur le même fondement condamner la Sa Crédit Foncier de France à rembourser à Madame [Y] [U], divorcée [X], les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l'article A. 444-31 du Code de commerce portant fixation du tarif des huissiers de justice en matières civile et commerciale qu'elle serait amenée à régler dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir, - condamner enfin la Sa Crédit Foncier de France aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, le tout avec distraction au profit de Maître Hervé Jeanjacques, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Elle soutient que la clause de l'acte de vente par laquelle elle s'engageait à verser le prix de son acquisition entre les mains du Crédit Foncier de France, tiers à la vente, constitue une stipulation pour autrui, qui emporte une obligation personnelle pour Madame [U] à l'égard du Crédit Foncier, et un droit direct de ce dernier à son égard. Madame [U] affirme qu'elle est en conséquence légitime à lui opposer la prescription de son action personnelle. Elle se prévaut de la prescription biennale du code de la consommation, à compter du moment où il a connu les faits lui permettant d'exercer son action personnelle, à savoir dès le 15 septembre 2011, date du dernier versement réalisé par la Société Générale en dehors du compte centralisateur. La prescription de l'action en recouvrement du Crédit Foncier de France étant acquise, elle sollicite la mainlevée de l'hypothèque conventionnelle et du privilège du prêteur de deniers. Elle reproche par ailleurs au premier juge de ne pas avoir tiré les conséquences juridiques du constat du défaut de renouvellement de l'inscription d'hypothèque conventionnelle, dans la mesure où ni la mainlevée ni la radiation de cette mesure n'a été réalisée spontanément pas le Crédit Foncier de France. S'agissant du renouvellement de l'inscription du privilège de préteur de deniers, elle relève en outre un manquement aux dispositions de l'article 62 du Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 portant réforme de la publicité foncière, en ce qu'il ne vise pas le propriétaire du bien à la date du renouvellement. Elle ajoute que si l'inscription n'est pas une condition de validité du privilège et de l'hypothèque, elle est, en toute hypothèse, une condition de leur opposabilité à l'égard des tiers, soit pour l'exercice du droit de préférence, soit pour l'exercice du droit de suite et elle est le seul mode de publicité de ces sûretés, à l'exclusion d'une connaissance spéciale du tiers. Enfin, Madame [U] fait état de sa bonne foi, et affirme qu'en sa qualité de profane, elle n'avait pas saisi les conséquences d'un paiement en dehors du compte centralisateur. Vu les conclusions n°2 d'intimé notifiées le 20 décembre 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sa Crédit Foncier de France demandant, au visa des articles 2434, 2435, 2461 et suivants, 2475 à 2487 du code civil de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse En conséquence, - dire que l'inscription d'hypothèque conventionnelle n'a pas été renouvelée par le Crédit Foncier de France et qu'elle a cessé de produire ses effets, - débouter Mme [U] de sa demande de mainlevée et de radiation de l'inscription du privilège de prêteur de deniers, - débouter Mme [U] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre du Crédit Foncier de France à hauteur de 15.000 euros, En tout état de cause, - condamner Mme [Y] [U], divorcée [X], à payer au Crédit Foncier de France une indemnité de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux dépens qui seront recouvrés par Me Catherine Benoidt-Verlinde dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Il estime en premier lieu infondées les demandes de Madame [U] quant à la mainlevée de l'hypothèque conventionnelle, qui n'a pas été renouvelée, et qui a donc cessé de produire effet conformément aux dispositions de l'article 2435 du code civil. S'agissant du privilège de prêteur de deniers, le Crédit Foncier de France soutient bénéficier d'un droit de suite opposable à Madame [U], indépendamment de sa bonne ou de sa mauvaise foi ; il estime que sa créance à l'égard du précédent propriétaire de l'immeuble, résultant d'une décision d'admission du juge commissaire, est incontestable. Le Crédit Foncier de France rappelle qu'il ne s'agit pas d'une action en paiement personnelle mais de l'exercice d'un droit de suite sur la chose (propter rem), lui permettant de maintenir le privilège de préteur de deniers. En tout état de cause, il conteste l'application de la prescription biennale soutenue par Madame [U]. Il estime par ailleurs que l'erreur de dénomination du propriétaire sur le bordereau de renouvellement de l'inscription du privilège de préteur de deniers est sans incidence, dans la mesure où c'est le propriétaire originel qui est visé.