Cour d'appel, Ch civ. 1-4 copropriété, 17 janvier 2024, n° 21/01817

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION Conformément à l'article 954 alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des « dire et juger » et des « constater » qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci. Sur l'habilitation du syndicat des copropriétaires La société Morgan soutient d'abord que le syndicat des copropriétaires serait irrecevable au motif que l'habilitation à agir est imprécise faute de préciser les personnes visées par la procédure et l'objet de l'action. Les époux [S] soutiennent également que le syndicat des copropriétaires n'était pas habilité à agir, faute d'habilitation précise, rappelant que la jurisprudence de la cour de cassation exige un double critère cumulatif, à savoir que les personnes soient nommément désignées et que l'objet soit déterminé, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, rendant l'action du syndicat des copropriétaires irrecevable. Le syndicat des copropriétaires rétorque que la résolution vise expressément les personnes à assigner et le motif tiré des violations du règlement de copropriété en sorte que la résolution est parfaitement explicite et répond aux exigences légales. Sur ce, Selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. La résolution n°42 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 6 juin 2017 est ainsi libellée : « En dépit de toutes les interventions amiables du syndic, l'assemblée générale décide d'engager une action en justice à l'encontre de la société Morgan et Cie, M. et Mme [S] et la SCI Des Puys Gros (') suite aux violations du règlement de copropriété à savoir les travaux sur parties communes sans autorisation préalables (') modification de l'affectation spécifiques des lots 1483, 1519 et 1520, réparation du préjudice causé. En conséquence, l'assemblée générale autorise le syndic à engager toutes actions en justice (judiciaire ou administrative) au nom du syndicat, tant en référé que devant le juge du fond, comprenant la première instance, l'appel et la cassation (') » Il se déduit de cette résolution, qui doit être examinée dans son ensemble, ainsi que le mentionnent à juste titre les premiers juges, que l'autorisation a été délivrée à l'encontre de personnes nommément désignées et en vue d'un objet déterminé puisque les violations du règlement de copropriété y sont précisément mentionnées, en sorte que l'habilitation du syndic est conforme aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 précité. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré l'action du syndicat des copropriétaires recevable, étant précisé à cet égard que le dispositif du jugement ne contenant aucune disposition à ce titre sera complété de ce chef. Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires La société Morgan et les époux [S] soutiennent que les demandes du syndicat des copropriétaires seraient irrecevables car fondées sur les articles 808 et 809 du code de procédure civile et l'assignation au fond adressée à « Monsieur le président ». Le syndicat des copropriétaires rétorque qu'en application de l'article 115 du code de procédure civile la nullité d'un acte peut être couverte par une régularisation ultérieure de l'acte, ce qui est le cas en l'espèce, le syndicat des copropriétaires ayant formé sa demande au visa de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, outre que les époux [S] pas plus que la société Morgan ne justifient d'un quelconque grief. Sur ce, Les premiers juges ont à juste titre relevé que le syndicat des copropriétaires avait, aux termes notamment de ses dernières conclusions, régularisé ses demandes ne les fondant plus sur les articles 808 et 809 du code de procédure civile mais sur les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte que ses demandes ont été jugées recevables, sans que la société Morgan ou les époux [S] n'apportent le moindre élément utile à hauteur de cour ni ne développent des moyens, se contentant de solliciter l'infirmation du jugement sur ce point. Dès lors le jugement sera également confirmé à ce titre. Sur la destination des lots A titre liminaire, il sera observé que le chef de jugement ayant condamné in solidum les époux [S] et la SCI Des Puys Gros à rétablir l'affectation des lots, dont le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation, n'a statué que sur les lots n°1483 et 1520, propriété des époux [S] et de la SCI Des Puys Gros, à l'exclusion des autres lots qui ne les concernent pas. Faute de toute demande d'infirmation à ce titre, il ne sera statué que sur les lots n°1483 et 1520. Les époux [S] qui poursuivent l'infirmation du jugement déféré de ce chef font valoir que le règlement de copropriété permet indéniablement l'affectation de leur lot n°1483 à usage d'habitation, soulignant que le terme « plus particulièrement » utilisé dans le cadre du règlement de copropriété qui indique que les lots n°1461 à 1491 sont plus particulièrement affectés à une utilisation professionnelle ne reflète pas une obligation qui découlerait du règlement de copropriété mais seulement d'une préférence, en sorte qu'à défaut d'obligation, ils étaient libres de définir l'usage de leur habitation. Ils soulignent que le premier juge ne pouvait aggraver les conditions de jouissance telles que fixées par le règlement de copropriété, rappelant en outre que la Mairie de [Localité 9] ne s'est pas opposée à leur demande de changement de destination. La société Morgan à ce titre fait valoir qu'elle a vendu les lots litigieux comme étant des locaux d'activité et non des lots d'habitation, en sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée à ce titre. Le syndicat des copropriétaires fait de son côté valoir que le règlement de copropriété, s'il prévoit de façon générale que la destination est mixte, prévoit également des dispositions spécifiques pour les lots 1470 à 1491 inclus, 1519 et 1520 notamment, affectés à une utilisation d'activités professionnelles ou de bureaux, soutenant que le vocable « plus particulièrement » renvoie non pas à une affectation d'habitation mais renvoie aux dispositions particulières du règlement de copropriété qui précise les activités qui peuvent y être exercées. Le syndicat des copropriétaires ajoute qu'il importe peu que la Mairie de [Localité 9] ait donné un avis positif sur le changement d'affectation, qui n'est pas susceptible de pallier l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, outre que le règlement de copropriété tient lieu de loi aux copropriétaires qui doivent s'y conformer. Le syndicat rappelle que le fait que certains lots soient affectés à un usage exclusif ne constitue pas une rupture d'égalité. Il souligne enfin que la promesse et l'acte de vente du lot de la SCI Des Puys Gros mentionne que le lot a été acquis pour un usage d'habitation, et que les documents que cette dernière a pu produire en première instance ne viennent pas contredire cet usage. Sur ce, Selon l'article 26, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 : "L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ". La destination des parties privatives dépend dans le règlement de copropriété de la destination réservée à l'immeuble. Selon l'article 9, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 : "Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble." Il est constant que, sur le fondement de ce texte, les copropriétaires peuvent changer l'affectation de leurs lots si la nouvelle affectation prévue est conforme à la destination de l'immeuble. Il en résulte que lorsque l'immeuble est à destination mixte, les copropriétaires peuvent par principe changer l'affectation d'un lot d'habitation pour le transformer en local commercial/professionnel ou inversement, sous réserve d'une éventuelle autorisation de l'assemblée générale si le changement d'affectation du lot concerné est susceptible de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou d'entraîner une modification de l'aspect ou de l'usage des parties communes. Cette possibilité est en revanche impossible lorsque la destination de l'immeuble est à usage d'habitation ou à usage commercial, à l'exception de certains lots expressément désignés dans le règlement de copropriété. En l'espèce, l'article 6 du règlement de copropriété intitulé « destination de l'ensemble immobilier » stipule que « l'ensemble immobilier est destiné à l'usage mixte d'habitation et de locaux professionnels, à savoir : - le bâtiment I est affecté à l'usage d'habitation et de locaux professionnels (cabinet de médecin, d'avocat, de conseil, etc') ou de bureau ( '), - les bâtiments II, III et IV sont exclusivement affectés à l'usage d'habitation ». L'article 7 du même règlement intitulé « usage des parties privatives » prévoit que « chaque propriétaire d'un lot a le droit de faire et de disposer de tout ce qui constitue sa propriété privative comme il l'entend, à la condition de ne pas nuire aux droits privatifs ou communs des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble concerné et sa bonne tenue, et sous les réserves qui vont être expressément formulées ». Le paragraphe 2 du même article 7 intitulé « occupation » prévoit que « les lots n°1461 à 1491 inclus, 1493, 1519 et 1520 sont plus particulièrement affectés à une utilisation d'activités professionnelles ou de bureaux (') ». Il ressort de la rédaction même de ces différents articles que l'immeuble est à usage mixte, que certains bâtiments (bâtiments II, III et IV) sont exclusivement réservés à l'habitation tandis que certains lots du bâtiment I - qui est à usage mixte - sont plus particulièrement affectés à un usage professionnel. Toutefois, cette rédaction n'exclut pas un changement d'affectation de ces lots dans la mesure où l'utilisation du terme « plus particulièrement », contrairement à l'interprétation des premiers juges et du syndicat des copropriétaires, ne réserve pas l'usage de ces lots exclusivement et expressément à une destination professionnelle. A cet égard d'ailleurs, le règlement de copropriété (qui n'a été communiqué que de manière parcellaire par le syndicat des copropriétaires) prévoit dans le cadre de la réalisation de cet ensemble immobilier que celui-ci doit « conserver son caractère d'immeuble destiné essentiellement à l'habitation », précisant que cette disposition ne portera pas atteinte au droit pour les occupants des locaux d'habitation d'exercer à l'intérieur de l'immeuble une profession libérale ni pour l'acquéreur d'affecter certains locaux à l'usage de commerces, artisanats, professions libérale et de bureaux, sous réserve de respecter une surface maximale. Il en résulte que s'agissant d'un immeuble à destination mixte selon les termes mêmes du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires ne peut par principe s'opposer au changement d'affectation qui reste libre, étant observé qu'à hauteur de cour le changement d'affectation n'est pas contesté, sous réserve d'une éventuelle autorisation de l'assemblée générale si le changement d'affectation du lot concerné est susceptible de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou d'entraîner une modification de l'aspect ou de l'usage des parties communes. Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni même n'évoque une atteinte aux droits des autres copropriétaires ou une modification de l'aspect ou de l'usage des parties communes, étant à cet égard précisé que la seule lettre de l'association Olga Spitzer du 4 décembre 2015 (pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires) qui se plaint des « odeurs de toutes sortes » depuis la transformation des locaux en habitation est insuffisante à elle seule à caractériser une atteinte aux droits des autres copropriétaires. Dès lors, la demande du syndicat des copropriétaires ne peut qu'être rejetée et le jugement sera infirmé à ce titre. Faute de condamnation à un changement d'affectation, la demande de condamnation sous astreinte devient sans objet. Sur la remise en état des lieux A titre liminaire, il sera observé que le syndicat des copropriétaires, ni aucune autre partie, ne sollicite l'infirmation du chef du jugement l'ayant débouté de ses demandes à l'encontre du lot n°1519, lequel sera donc confirmé. * le rebouchage de la trémie et la suppression de l'escalier intérieur Les époux [S] qui poursuivent l'infirmation du jugement sur ce point font valoir que le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à réclamer la remise en état de lots de copropriété alors même que l'agencement intérieur relève d'un agencement privatif. Ils soulignent que les lots n°1483 et 1520 sont deux lots distincts selon le règlement de copropriété, en sorte qu'ils pouvaient être dissociés. La société Morgan de son côté fait valoir que la configuration de deux lots distincts est conforme au règlement de copropriété, outre que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi les travaux auraient porté atteinte aux parties communes alors même qu'il n'y a pas eu création d'une trémie mais son seul rebouchage, relevant qu'au demeurant l'architecte de la copropriété a été destinataire du descriptif des travaux et qu'il n'a émis aucun avis défavorable à ce titre. Le syndicat des copropriétaires, au soutien de sa demande de confirmation du jugement, rétorque que seule importe l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires s'agissant de travaux affectant les parties communes. Il souligne que le règlement de copropriété prévoyait le percement de deux lots superposés sans autorisation, ce qui a été fait. Il fait valoir que les travaux de rebouchage de la trémie concernent le plancher bas et donc le gros 'uvre et auraient dû être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires. Il soutient également que même dans l'hypothèse où les travaux tendent à rendre l'immeuble conforme à sa destination, s'agissant de travaux sur les parties communes, ils doivent être préalablement autorisés, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce, justifiant la confirmation du jugement à ce titre. Sur ce, Il résulte des dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, que l'assemblée générale doit autoriser à la majorité des voix de tous les copropriétaires les travaux effectués par un copropriétaire à ses frais affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, même s'ils sont conformes à sa destination. Le syndicat des copropriétaires a la possibilité de solliciter du tribunal, la remise en état des lieux si des travaux nécessitant une autorisation sur le fondement de l'article 25 b ont été réalisés, sans avoir à démontrer l'existence d'un préjudice autre que la simple violation du règlement de copropriété. En l'espèce, les lots n°1483 et 1520, propriétés respectivement des époux [S] et de la SCI Des Puys Gros étaient, avant leur acquisition par ces derniers, reliés par un escalier, ce que ne contestent pas les parties. Il est tout aussi constant que la trémie a été rebouchée et l'escalier supprimé entre les deux lots lorsque la société Morgan, alors propriétaire des deux lots, a décidé de leur vente. Il est de principe qu'un copropriétaire ne peut engager, sans autorisation, dans ses parties privatives des travaux affectant les parties communes ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble. Il est constant que les deux lots sont privatifs. Selon l'article 7 du règlement de copropriété précité « chaque propriétaire d'un lot a le droit de faire et de disposer de tout ce qui constitue sa propriété privative comme il l'entend, à la condition de ne pas nuire aux droits privatifs ou communs des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble concerné et sa bonne tenue » (...) chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux, mais en tous les cas, il devra faire exécuter les travaux sous la surveillance de l'architecte désigné par le syndicat secondaire intéressé (') il devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité du bâtiment et il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiront du fait de ces travaux (') ». Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires reconnaît lui-même que les lots 1483 et 1520 ont été réunis conformément au règlement de copropriété et cite à cet égard le règlement de copropriété qui stipule que « si deux locaux d'activités situés respectivement au niveau « accès » ou rez-de-dalle et au quatrième rez-de-sol ou niveau technique, l'un au-dessus de l'autre, appartiennent à un même propriétaire, celui-ci pourra les réunir en un seul local par la création d'une trémie et la mise en place d'un escalier intérieur privatif à condition que ces travaux soient exécutés sous la surveillance de l'architecte de l'ensemble immobilier et sous réserve de l'obtention des autorisations administratives qui pourraient se révéler nécessaire ». Il se déduit des stipulations ci-dessus énoncées du règlement de copropriété que ce dernier n'interdit pas le percement de deux lots l'un au-dessus de l'autre (ce qui est le cas en l'espèce) et qu'aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires n'est nécessaire à ce titre s'agissant de l'aménagement de lots privatifs. A fortiori, un rebouchage de la trémie ne nécessite pas plus l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. En l'espèce, si le rebouchage de la trémie touche au gros 'uvre du plancher, dont le caractère commun ne souffre aucune discussion, il n'était cependant pas nécessaire que l'assemblée générale des copropriétaires l'autorise dès lors que les dispositions susvisées du règlement de copropriété ne prévoient pas, dans cette hypothèse, une telle autorisation. Il sera au surplus relevé que ces travaux, effectués dans des lots privatifs, n'ont pas affectés la solidité de l'immeuble et ont été suivis par l'architecte de l'immeuble, qui n'a émis aucune avis défavorable, ainsi qu'il résulte des écritures et de la pièce n°4 de la société Morgan, ce que ne conteste pas le syndicat des copropriétaires. Au demeurant, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce qui établirait une atteinte à la solidité du bâtiment. Il en résulte que le rebouchage de la trémie et la suppression de l'escalier intérieur ne nécessitaient pas l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de remise en état des lieux et d'infirmer le jugement sur ce point. Faute de condamnation à une remise en état des lieux, la demande de condamnation sous astreinte devient sans objet. * les fenêtres du lot n°1483 Le syndicat des copropriétaires, qui poursuit l'infirmation du jugement sur ce point soutient que les fenêtres changées par les époux [S] nécessitaient une autorisation et ont modifié l'aspect extérieur de l'immeuble justifiant la remise en état des lieux. Les époux [S] poursuivent la confirmation du jugement sur ce point et font valoir qu'ils ont fait remplacer à l'identique les fenêtres de leur lot, dans le respect de l'harmonie de l'immeuble, ce que confirme le constat d'huissier produit par le syndicat des copropriétaires. Sur ce, Ainsi qu'il a déjà été dit, il résulte des dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, que l'assemblée générale doit autoriser à la majorité des voix de tous les copropriétaires les travaux effectués par un copropriétaire à ses frais affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires a la possibilité de solliciter du tribunal, la remise en état des lieux si des travaux nécessitant une autorisation sur le fondement de l'article 25 b ont été réalisés, sans avoir à démontrer l'existence d'un préjudice autre que la simple violation du règlement de copropriété. Selon le règlement de copropriété au paragraphe « Harmonie de l'ensemble immobilier », il est indiqué que « Les portes d'entrées des appartements, les fenêtres, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui de ces fenêtres, même la peinture et d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble immobilier, ne pourront être modifiés, bien que constituant « une partie privative » sans le consentement de la majorité des copropriétaires du syndicat secondaire intéressé ». En l'espèce, si le syndicat des copropriétaires soutient que le remplacement des fenêtres n'a pas été fait à l'identique et nécessitait une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, le constat d'huissier qu'il produit et invoque à l'appui de ses affirmations (sa pièce n°8) ne démontre pas une atteinte à l'harmonie de l'immeuble, ainsi que l'ont justement retenu les premiers juges, le seul basculement des fenêtres vers le haut pour leur ouverture ne caractérisant pas à cet égard une atteinte à l'harmonie de l'immeuble. Dès lors le jugement, en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre, sera confirmé. La demande de condamnation sous astreinte, faute de condamnation à une remise en état des lieux, est là encore sans objet. Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à l'égard de la société Morgan La demande de dommages et intérêts qui figure seulement au dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires n'est pas plus motivée à hauteur de cour, en sorte que c'est à juste titre que le jugement a rejeté la demande. Il sera simplement ajouté que le sens de la décision conduit en toutes hypothèses à rejeter cette demande. Sur la demande en garantie des époux [S] à l'encontre de la société Morgan Le sens de l'arrêt, en ce qu'il rejette les demandes du syndicat des copropriétaires, rend sans objet la demande en garantie formulée par les époux [S]. Le jugement entrepris, qui avait fait droit à la demande en garantie des époux [S], sera infirmé à ce titre. Sur la demande de dommages et intérêts des époux [S] Cette demande, qui ne figure qu'au dispositif des écritures des époux [S], n'est pas motivée. Le jugement entrepris, qui n'avait pas fait droit à cette demande faute de motivation, sera confirmé. Sur les demandes accessoires Le sens de l'arrêt conduit à l'infirmation du jugement entrepris des chefs des dépens et des indemnités de procédure. Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance et d'appel et l'équité commande de le condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile. En considération des éléments qui précèdent, il y a lieu de rejeter la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La cour statuant en dernier ressort, n'a pas à statuer sur l'exécution provisoire.