Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 4, 16 janvier 2024, n° 22/19128

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Le 29 avril 2010, M. [M] [V] et [X] [V] ont signé un contrat de bail conventionné avec la SGIM pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel hors charges de 1 434 euros payable à terme échu, soit le même montant que précédemment. MM. [V] reconnaissent volontiers qu'il ressortait des stipulations de ce bail, que celui-ci était soumis aux dispositions de la loi et dérogeait ce faisant aux dispositions applicables dans le cadre du conventionnement APL. Ils s'opposent à l'application d'un SLS en indiquant que les conditions n'en sont pas remplies, à savoir que le logement loué soit libre et que le dépassement éventuel des plafonds se produise en cours de bail. Ils entendent faire valoir que leurs ressources, excédant les plafonds, avaient été prises en compte au moment de la signature d'un bail avec loyer maximum dérogatoire et que ce dépassement de ressources n'était pas survenu au cours du bail mais antérieurement à celui-ci. Le bailleur sollicite la confirmation du jugement. Sur ce, Le logement litigieux entre bien dans le champ de la convention signée entre la SGIM (anciennement dénommée SEM) et l'Etat pour l'opération d'acquisition-conventionnement de 8 logements PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) situés au [Adresse 1]. Cette convention ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions définies par le titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation (ci-après CCH). L'article 4 prévoit que : « les logements objets de la convention sont soumis aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs dans les conditions prévues par l'article 40-III, aux dispositions du CCH et aux dispositions de la présente convention ». MM. [V] ne peuvent donc valablement faire valoir que "le premier bail du 5 janvier 1989 ne correspondait pas à un logement social". Les époux [V] ont effectivement signé le 29 avril 2010 un bail conventionné avec la SGIM pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel hors charges de 1 434,28 euros HC payable à terme échu. Effectivement, dès cette époque, ils dépassaient le plafond de ressources. ce dépassement n'est donc pas survenu en cours de bail. Par ailleurs, par hypothèse ce nouveau bail n'a pas été signé pour un appartement vide. Aucun de ces deux arguments ne permet pour autant d'écarter l'application d'un SLS dont les conditions sont soumises à des dispositions légales particulières. Il convient en effet de rappeler que le loyer dérogatoire est d'origine et de nature différente du SLS. Le SLS est en effet distinct du loyer principal et d'origine légale. Plus précisément, le loyer conventionné dérogatoire est applicable pour les personnes qui sont au-dessus des plafonds d'attribution des logements au moment du conventionnement et le SLS est apprécié chaque année en fonction d'un excédent de 20 % au regard des plafonds d'attribution. Le loyer dérogatoire reste acquis au bailleur et est la contrepartie de l'occupation des lieux alors que le SLS est intégralement reversé pour le financement du logement social. Ce SLS est proportionné aux ressources, plafonné par l'article L.441-4 et motivé par un motif d'intérêt général visant à assurer le droit au logement et le financement du parc locatif social. L'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation (version en vigueur depuis le 25 novembre 2018), figurant dans la section I intitulée 'Dispositions générales applicable aux logements conventionnés', dispose que : 'Lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention, le logement concerné est l'objet d'un bail en cours de validité (...), le propriétaire doit proposer au locataire ou à l'occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l'exécution des travaux prévus par celle-ci ou, en l'absence de travaux prévus par la convention, à la date de l'acceptation du bail par le locataire ou l'occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier. Au projet de bail doit être annexée une copie de la convention et du barème de l'aide personnalisée dans les conditions fixées par décret. Le locataire dispose d'un délai de six mois pour accepter le bail. S'il refuse, et sous réserve des dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, il n'est rien changé aux stipulations du bail en cours. Dans ce cas, le locataire n'a pas droit à l'aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une révision des engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu'à l'expiration du bail.' Selon l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation : 'Les organismes d'habitation à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements'. En application de l'article L. 481-2, ces dispositions s'appliquent aux sociétés d'économie mixte. Les locataires soumis à un loyer dérogatoire peuvent être redevables d'un SLS en application de ce texte. Depuis la loi du 27 janvier 2017, l'article L. 441-11 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié qui prévoit que : 'L'organisme d'habitations à loyer modéré qui n'a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n'a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement, à l'exclusion de celles relevant de la responsabilité propre d'un comptable public, est passible d'une pénalité dont le montant est égal à 100 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement', ce qui explique que ce ne soit qu'à compter du mois de juin 2018, que M. [M] [V] et [X] [V] se soient vus appliqués un supplément de loyer de solidarité, sans qu'aucune prescription ne soit pour autant acquise et sans que le principe de l'application non rétroactive de la loi dans le temps en matière contractuelle ne puisse faire obstacle en l'espèce, à l'application d'un SLS aux appelants. Rentrant dans les conditions de ressources au delà desquelles le SLS a vocation à s'appliquer, les sommes réclamées à ce titre dont le calcul n'est pas contesté, sont dues sans que les appelants puissent donc en demander le remboursement. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a jugé à ce titre, sauf sur le quantum, M. [M] [V] et M. [J] [V] devant être condamnés au paiement de la somme de 30 331,29 euros au titre des arriérés de supplément de loyer de solidarité arrêtés au 21 août 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse. L'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation prévoit que : '10 % au plus des logements des opérations ainsi financées (subventions ou prêts prévus à l'article R331-1) par un même maître d'ouvrage peuvent être attribués à des personnes dont l'ensemble des ressources est supérieur de 20 % au plus au montant déterminé par l'arrêté précité.' Il appartient néanmoins au bailleur d'en décider et il n'y a pas lieu de le contraindre à signer un avenant sous astreinte, comme il est demandé. Cette demande sera donc rejetée. Pour le même motif la demande tendant à 'condamner en conséquence la SA Elogie SIEMP à leur restituer la différence entre le loyer dérogatoire déjà perçu mensuellement depuis le 1er juin 2022 par la SA Elogie SIEMP et le loyer APL (1 556, 41 - 640, 93 soit 915, 58 euros) jusqu'à la date de signature d'un avenant au bail correspondant à la loi' ne peut davantage aboutir ; Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.Il sera fait droit à la demande des appelants qui justifient d'une baisse de revenus liée à la disparition de [X] [V], comme il sera dit dans le dispositif. Partie perdante, M. [M] [V] et M. [J] [V] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. L'équité ne commande pas de faire droit à la demande des parties fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.