Cour d'appel, Chambre 1-3, 11 janvier 2024, n° 19/00040

Motivation

Motifs : La Sci L'Eléphant blanc excipe du défaut de qualité à agir de la Sci Rosa sur le fondement de l'article 1792 du code civil au motif qu'en l'absence de clause contraire, le transfert des droits et obligations de l'acquéreur emporte transmission de l'action en garantie décennale même pour les désordres antérieurs au transfert. Elle rappelle que la Sci Rosa a vendu la maison le 10 février 2015 et prétend qu'elle n'a donc plus qualité à agir sur le fondement de la garantie décennale car elle ne s'est pas réservée le bénéfice de l'action en garantie décennale. L'acte de vente du 10 février 2015 stipule à la clause intitulée « CONDITION PARTICULIERE LIEE A L'ETAT DU BIEN » que : - le vendeur expose qu'il a engagé contre son vendeur (le précédent propriétaire à savoir la Sci L'Eléphant blanc, l'architecte, l'entreprise et l'assureur de celui-ci une action en raison de l'aggravation non prévisible des désordres et de la découverte d'une humidité anormale, - que l'acquéreur fera son affaire personnelle de tous les travaux de reprise, réfection et remises en état qui sont nécessaires et les supportera personnellement sans aucun recours contre le vendeur, y compris si des travaux supplémentaires pour l'instant non évalués doivent être réalisés. -que la Sci Rosa poursuivra l'action qu'elle a entreprise et dont elle se réserve expressément le bénéfice, qu'elle sera le bénéficiaire de toutes les indemnisations qui pourraient être obtenues de la Sci L'Elephant, de l'entreprise recherchée (M. [R]), de l'architecte mis en cause et de leurs assureurs respectifs en ce qui concerne : -tous les travaux de reprise de la villa et de ses abords, de remise en état, réfections diverses tels qu'ils seront judiciairement 'xés, dont le coût a justifié la réduction forfaitaire ci-dessus du prix de vente de l'immeuble, -la réparation des divers troubles de jouissance qui ont été subis par la Sci Rosa, ses associés et les occupants de la villa (M. [J] et sa famille) depuis l'apparition des dommages, et ce jusqu'à la vente de villa et l'entrée en jouissance de l'acquéreur. Il est en outre précisé que : -la Sci Rosa supportera tous les frais et autres honoraires qui seront dus au titre de l'action ci-dessus entreprise (honoraires d'avocats, frais et honoraires de l'expert, frais d'huissier etc...) et sera fondée à en obtenir le remboursement ou le dédommagement de toutes parties concernées, et ce sous couvert des demandes en condamnation aux dépens et en défraiement des frais irrepétibles exposés qui seront ultérieurement présentées par ses soins. Or non seulement l'assignation du 2 novembre 2012 était fondée sur la garantie des vices cachés et sur la garantie décennale, mais au surplus les termes de « toutes les indemnisations » obtenues du vendeur, de l'architecte, de l'entreprise et de l'assureur de celui-ci ne limite pas le fondement de l'action à celle en garantie des vices cachés mais englobe également l'action en garantie décennale. La clause aux termes de laquelle « l'acquéreur bénéficie de la garantie accordée dans le cadre de la responsabilité décennale prévue par l'article 1792 du code civil » n'est pas contraire à la clause précitée, le vendeur ne pouvant s'exonérer de sa garantie au titre des désordres décennaux, donc non apparents. La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la Sci Rosa sera donc rejetée. La Sci La Rosa maintient son action fondée sur la garantie des vices cachés, alors que la Sci L'Eléphant blanc, préalablement à la vente à la Sci La Rosa, a fait établir un procès-verbal de constat d'état des lieux par huissier le 27 juin 2011, lequel a été annexé à l'acte de vente du 11 juillet 2011 et que ce procès-verbal de constat atteste de la présence notamment, d'une fissure verticale à la jointure des deux corps de la maison, d'une fissure au niveau de la génoise de la toiture supérieure, sur la terrasse carrelée, d'un espace entre le mur et la terrasse d'un centimètre environ, d'une 'ssure de 50 centimètres à côté de la porte d'entrée, d'une fissure dans l'angle du mur de séparation, des 'ssures à l'intérieur de la maison. Concernant les traces d'humidité et de moisissures présentes dans différents endroits, dont les salles de bains. Il en ressort qu'au moment de la vente, le bien présentait déjà les fissures et les moisissures relevées dans le rapport d'expertise, et mentionnées par l'expert lors de son accedit du 22 mars 2013, à savoir : - fissures verticales sur la façade Nord-Ouest, - fissures verticales sur la façade Sud-Est, - fissure sur le carrelage de la terrasse, - fissure horizontale en façade Sud, - intérieur de la villa : fissures des cloisonnements, - intérieur de la villa : traces d'humidité avec moisissures essentiellement mur Nord-Est du salon et mur Sud du salon, - vide sanitaire : fissures et présence de sols humides. Les désordres étaient donc apparents au jour de la vente et leur multiplicité et leur importance permettaient aisément de les appréhender dans toute leur ampleur. La Sci Rosa, acheteur profane ne peut arguer qu'en raison de l'aggravation de ces désordres, elle n'avait pas connaissance du vice dans toute son ampleur, les fissures et traces d'humidité étant clairement mentionnées à l'acte de vente. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, de sorte que l'action en garantie des vices cachés ne peut prospérer. En revanche, les fissures étant structurelles et portant atteinte à la stabilité de l'ouvrage et les taches d'humidité et de moisissures rendant l'ouvrage impropre à sa destination sont des désordres décennaux. L'expert expose que les désordres sont dus : -en ce qui concerne les fissurations : *à des tassements différentiels dont l'origine est l'hétérogénéité des sols d'assise des fondations de la villa, ces tassements différentiels étant aggravés par les variations hydriques des sols dues à l'absence de drainage des fondations de la villa sur deux façades et à une mauvaise exécution du drainage en façade Nord-est, il conclut qu'une étude de sol à la charge du maître d'ouvrage aurait pu éviter ces désordres ; *à des défauts d'exécution alors que le respect des règles élémentaires de construction (chaînage d'angle, raidisseur armés, joint incomplet entre le bloc Nord-est (corps principal sur deux niveaux) et le bloc Sud-ouest (garage sur 1 niveau) etc.) auraient pu limiter ces désordres. -en ce qui concerne les infiltrations : *à l'absence d'étanchéité du soubassement de la villa et aux non-conformités du réseau de drainage des assises des fondations ; *les infiltrations d'eau au droit des seuils des portes fenêtres du salon (en façade Sud) sont dues à l'absence d'équerre d'étanchéité au droit des seuils sous le carrelage de la terrasse et sont imputables au constructeur de la terrasse qui a été réalisée par la Sci Rosa lors de la construction de la piscine et non par la Sci L'Eléphant (page 16 du rapport d'expertise). La Sci Rosa recherche la responsabilité décennale de la Sci L'Eléphant blanc en tant que vendeur d'un bien après achèvement et réputé constructeur en application de l'article 1792-1 du code civil. Le caractère apparent du vice ne concerne que le maître d'ouvrage au moment de la réception et ne peut être invoqué, dans le cadre de la responsabilité décennale, lorsque la responsabilité du vendeur est recherchée par l'acheteur sur le fondement de l'article 1792-1 2° du code civil. La Sci L'Eléphant blanc prétend que les modifications de la parcelle dans son ensemble et les travaux réalisés en hauteur de la parcelle [Cadastre 4], à savoir la construction de la piscine et de la terrasse par la Sci Rosa après la vente, seraient à l'origine du déclenchement et de l'aggravation des désordres. L'étude réalisée par le sapiteur, le Cabinet GIA, au droit du profil placé entre la fondation de la villa atteinte de désordres et la piscine, montre toutefois que la construction de la piscine est sans lien de causalité avec les désordres ou leur aggravation. A cet égard, l'expert précise, dans une réponse à un dire sur l'impact de la construction de la piscine par la Sci Rosa , en page 41 de son rapport, que « les terrassements n'ont pas modifié la lithologie et les caractéristiques des sols », que de plus, en raison de la densité des terres enlevées par la construction de la piscine et remplacées par de l'eau de densité sensiblement égale, « il n'y a pas eu de surcharges supplémentaires apportées au sol » et que « si les terrassements de la piscine avaient décomprimé les sols au droit de la fondation du poteau (du balcon et de l'avancée de toit), des 'ssures seraient visibles à l'encastrement des poutres liaisonnant la tête du poteau aux façades, ce qui n'est pas le cas ». Le rôle causal de la construction de la piscine dans les dommages doit donc être écarté et la Sci L'Eléphant déclarée responsable des désordres sur le fondement de l'article 1792 du code civil, hormis ceux de la terrasse Sud dont il faut reprendre la contre-pente et étancher par la mise en place d'équerre d'étanchéité en pied de façade, travaux que l'expert a estimé à 10 000 euros. Si M. [R] reconnaît avoir établi les factures du 5 juillet 2004, du 5 août 2004, du 4 octobre 2004, du 8 novembre 2004 et du 5 janvier 2005, il conteste avoir rédigé la facture récapitulative du 31 janvier 2005 qui mentionne des travaux qu'il prétend ne pas avoir exécutés, à savoir les travaux figurant aux 5 premiers postes de cette facture et concernant essentiellement les fondations et l'étanchéité de la maison. Il fait valoir que ces travaux étaient déjà exécutés au jour de son intervention par un artisan intervenu précédemment. Il produit une attestation émanant de M. [T] [R] selon laquelle les fondations, le drainage, l'élévation de VS-plancher VS + 3 rangs d'agglos étaient déjà réalisés par un autre entrepreneur. Il soutient que cette facture récapitulative ne comporte pas sa signature. Il n'en reste pas moins que la validité d'une facture n'impose pas qu'elle soit signée, que la facture récapitulative comporte le même logo que les autres factures produites (dont deux au demeurant ne sont pas non plus signées), le n°RCS de l'entrepreneur, le nom du maître de l'ouvrage et son adresse qui correspond à celle du chantier, que M. [R] n'a jamais fait d'incident de faux pour qu'il soit procédé à des vérifications approfondies, notamment en examinant sa comptabilité, qu'il ne produit au surplus aucun élément de comptabilité venant contredire la mention PAYÉ inscrit en grand et en gras sur la facture récapitulative. En outre l'attestation de M. [R], qui fait ressortir la même identité que l'intimé, ne saurait emporter la conviction de la cour et prévaloir sur les mentions de la facture récapitulative. M. [R] succombe, par conséquent, dans l'administration de la preuve qu'il n'aurait pas réalisé les travaux figurant dans la facture récapitulative et engage donc sa responsabilité sur le fondement de l'article 1792 du code civil, sauf en ce qui concerne la réfection de la terrasse sud. L'expert a détaillé les travaux de reprise à effectuer pour remédier aux désordres et a évalué le coût total des travaux à la somme totale de 198 612 euros TTC, plus maîtrise d''uvre de conception et d'exécution de 12 % du montant des travaux, soit la somme complémentaire de 23 833,44 euros. La Sci Rosa sollicite le paiement du coût des travaux de réfection. Il convient cependant de constater que dans l'acte notarié du 10 février 2015, le vendeur et l'acquéreur ont convenu : -que l'acquéreur fera son affaire personnelle de tous les travaux de reprise, réfection et remises en état qui sont nécessaires et les supportera personnellement sans aucun recours contre le vendeur, y compris si des travaux supplémentaires pour l'instant non évalués doivent être réalisés. Le préjudice subi par la Sci Rosa ne peut donc correspondre au montant des travaux qui ne lui incombent pas mais à la moins-value qu'elle a subie du fait de l'état de la maison. Or le paragraphe relatif aux « conditions particulières liées à l'état du bien » il est clairement indiqué que le prix de vente initial était de 870 000 euros, frais d'agence inclus et que les parties, après négociation, ont décidé d'un prix de cession réduit à la somme de 700 000 euros frais d'agence inclus, le prix final pour les vendeurs ayant été de 687 500 euros, déduction faite des frais d'agence. La Sci Rosa a droit à l'indemnisation de son entier préjudice qui ne correspond pas aux travaux de reprise dont l'acquéreur a supporté l'entière charge mais au montant de la moins-value en raison des désordres et il lui sera donc alloué la somme de 170 000 euros. La réfection de la terrasse, qui n'est pas mentionnée dans les travaux à réaliser et dont le coût est très limité par rapport aux travaux de micropieux et de drainage, ne justifie qu'il soit laissé à la charge de la Sci Rosa une part de cette moins-value . La Sci Rosa sollicite un préjudice de jouissance d'un montant de 45 100 euros pour la période du mois d'août 2011 à fin janvier 2015. Lors des opérations d'expertise et au moins jusqu'au mois de janvier 2015, le bien était occupé par le gérant de la Sci et sa famille. La demande de la Sci, personne morale, qui subit un préjudice de jouissance par le biais de son représentant légal, est recevable. L'humidité excessive dans plusieurs pièces a compromis la jouissance du bien, ce dont il résulte que la demande est fondée en son principe. Compte tenu de la valeur locative du bien eu égard à sa situation dans l'un des quartiers les plus prisés de [Localité 7] et à sa superficie, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé le préjudice de jouissance de 45 100 euros correspondant à 50% de la valeur locative du bien de 2 200 euros par mois sur la période précitée. La Sci Rosa invoque un préjudice financier d'un montant de 200 000 euros correspondant à son obligation de rembourser le prêt jusqu'à la vente au paiement du prêt en raison de son impossibilité de détacher et de vendre la villa avant le mois de février 2015. C'est par une exacte appréciation et par des motifs pertinents, après avoir relevé que le prêt ne concernait pas que la maison atteinte de désordres, que la Sci, qui avait connaissance de l'état de la maison, savait, en tant que professionnelle de l'immobilier, que les désordres empêcheraient une vente rapide de la maison, que le premier juge a estimé infondée la demande en réparation d'un prétendu préjudice financier. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. M. [R] et son assureur forment une action récursoire contre le maître de l'ouvrage, la Sci L'Eléphant, au motif que M. [Y], gérant de la Sci L'Elephant blanc, aurait joué un rôle central dans le déroulement du chantier. Toutefois, la Sci L'Eléphant blanc n'est pas un professionnel de la construction ni notoirement compétente dans le domaine de la construction, et M. [R] ne justifie pas avoir rempli son devoir de conseil à l'égard du maître d'ouvrage. Aucune faute du maître d'ouvrage n'étant prouvée, cette demande sera rejetée. En revanche, eu égard aux considérations qui précèdent, M. [R] et la société Maaf assurances seront condamnés à relever et garantir la Sci L'Eléphant des condamnations prononcées contre elle. Il serait inéquitable de laisser à la Sci Rosa et à la Sci L'Eléphant blanc les frais irrépétibles qu'elles ont exposés.