En-tête
Le copies exécutoires et conformes délivrées à CS/FA REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n° N° de rôle : N° RG 22/00916 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EQSK COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : jugement du 03 mai 2022 - RG N°22/00294 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON Code affaire : 50G - Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente COMPOSITION DE LA COUR : M. Cédric SAUNIER, Président de chambre. Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DEBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. Cédric Saunier, conseiller, président de l'audience qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. DELIBERE : M. Cédric Saunier, conseiller, président de l'audience, a conformément à l'article 805 et 907 du code de procédure civile rendu compte aux autres magistrats : M. Michel Wachter, président de chambre et Bénédicte Manteaux, conseiller. L'arrêt a été rendu le 21 décembre 2023. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANTE INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT SCI 3.V prise en la personne de son gérant en exercice Sise [Adresse 1] Inscrite au RCS de Besançon sous le numéro 400 744 603 Représentée par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant Représentée par Me François BOS de la SELAS CABINET FRANCOIS BOS, avocat au barreau de BESANCON, avocat plaidant ET : INTIMÉE APPELANTE SUR APPEL INCIDENT S.C.I. E.L. prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Sise [Adresse 4] Inscrite au RCS de Besançon sous le numéro 809 828 155 Représentée par Me Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocat au barreau de BESANCON ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel Wachter , président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.
Faits et procédure
************* Faits, procédure et prétentions des parties Par acte signifié le 10 février 2022, la SCI E.L. a fait assigner à jour fixe la SCI 3.V. devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins d'ordonner l'exécution forcée de la vente par la société 3.V. à son profit de la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 3] à [Localité 5] (25) d'une contenance de 49 ares et 65 centiares, objet de la promesse unilatérale de vente du 30 avril 2021, consentie jusqu'au 15 janvier 2022 à 16 heures 00 au prix de 198 000 euros hors taxes soit 238 320 euros TTC, sous conditions suspensives d'obtention d'un prêt et d'un permis de construire, et de dire que le jugement à intervenir vaut vente et aura pour effet le transfert de propriété. La société 3. V. invoquait en première instance la caducité de la promesse de vente en considération du défaut de réalisation de la condition relative à l'obtention du permis de construire à la date du 31 décembre 2021 ainsi que l'irrecevabilité de la renonciation de la bénéficiaire à ladite condition suspensive en raison de sa tardiveté. Par jugement rendu le 3 mai 2022, le tribunal a : - ordonné l'exécution forcée de la vente par la société 3.V. à la société E.L. de la parcelle litigieuse ; - 'dit' que cette obligation de faire sera assortie d'une astreinte provisoire à la charge de la société 3.V. d'un montant de 1 000 euros par semaine, à compter de l'expiration d'un délai de huit jours après la signification du jugement et pour une durée de six mois ; - débouté la société 3.V. de ses demandes reconventionnelles ; - condamné la société 3.V. à payer à la société E.L. la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en la déboutant de sa demande présentée sur ce même fondement ; - débouté la société 3.V. de sa demande portant sur la somme de 584,12 euros au titre des frais d'huissier de justice qu'elle a exposés ; - condamné la société 3.V. aux dépens. Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré : - que la condition suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire est prévue dans l'intérêt exclusif de la société E.L. bénéficiaire de la promesse, de telle sorte que le vendeur ne peut se prévaloir de la caducité de la promesse de vente pour non réalisation de cette condition qui en tout état de cause s'est réalisée avant la date limite de validité de sa promesse le 15 janvier 2022; - que par ailleurs, cette dernière a informé la société 3.V., promettante, de sa décision de renoncer à la condition suspensive d'obtention du permis de construire, supposément défaillie, dans les plus brefs délais à savoir par courrier du 6 janvier 2022, soit le même jour que la mise en demeure établie par la société 3.V. ; - qu'il en résulte que l'acquéreuse peut forcer l'exécution du contrat par la voie judiciaire ; - que cependant, les demandes formulées par la société E.L. visant à ordonner l'exécution forcée de la vente et de dire que le jugement vaudra vente ne sont pas compatibles entre elles, de sorte que celles-ci doivent être examinée dans l'ordre dans lequel elles sont soumises et que l'exécution forcée de la vente doit être ordonnée. Par déclaration du 8 juin 2022, la société 3. V. a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions et, selon ses dernières conclusions transmises le 27 mars 2023, elle conclut à son infirmation et demande à la cour statuant à nouveau de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel ; - 'ordonner' que du fait du manquement de la société E. L. à son obligation d'obtention d'un permis de construire avant le 31 décembre 2021 cette obligation a défailli ; - 'ordonner' que la promesse de vente en date du 30 avril 2021 est donc caduque ; - déclarer irrecevable la renonciation à la condition d'obtention du permis de construire, étant intervenue tardivement ; - condamner la société E. L. à lui verser la somme de 584,12 euros au titre des frais d'huissier de justice exposés ; - condamner la société E. L. à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure. Elle fait valoir qu'il résulte des termes de la promesse de vente que si aucun permis de construire n'est délivré avant le 31 décembre 2021, la condition suspensive est réputée ne pas être réalisée, sans possibilité de prorogation de délai de sorte que c'est à tort que le juge de première instance a retenu que la renonciation à la condition suspensive par son bénéficiaire intervenue le 6 janvier 2022 n'est pas tardive. La société E. L. a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 03 octobre 2022 pour demander à la cour, à titre principal, d'infirmer le jugement entrepris 'en ce qu'il a écarté la demande tendant à ce que le jugement soit déclaré comme valant vente' et, statuant à nouveau, de 'juger' que l'arrêt à intervenir vaudra vente et aura la valeur d'un acte authentique qui sera opposable aux tiers de par sa publication aux services de la publicité foncière, qu'il aura pour effet de transférer la propriété de la parcelle litigieuse. Subsidiairement, elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a ordonné l'exécution forcée de la vente par la société 3.V. à la société E.L. sous astreinte provisoire. Y ajoutant, elle sollicite la fixation de ladite astreinte à la somme de 1 000 euros par jour à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, ainsi, en toute hypothèse, que le rejet de l'intégralité des demandes formées par la société 3.V et sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de publication. Elle expose : - que la société 3.V. fait obstacle à l'exécution forcée de la vente, de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter de la cour de dire que l'arrêt à intervenir vaudra vente et aura la valeur d'un acte authentique opposable aux tiers de par sa publication aux services de la publicité foncière et, subsidiairement, de porter le montant de l'astreinte provisoire à la somme de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; - que la société 3.V. est contractuellement dans l'impossibilité de se prévaloir d'une caducité de la promesse du fait de la non-réalisation de la condition suspensive à défaut de notification au bénéficiaire d'une mise en demeure demeurée infructueuse pendant huit jours ; - que la renonciation par le bénéficiaire de la promesse est possible non seulement pendant le temps prévu pour la réalisation de la condition mais également après sa défaillance, la date limite n'étant pas celle de la condition mais celle de la réitération de la promesse par acte authentique. Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 septembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 12 octobre suivant et mise en délibéré au 21 décembre 2023. En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.
Motivation
Motifs de la décision A titre liminaire, la cour observe que la société E. L. a limité le périmètre de son appel incident au chef du jugement ayant 'écarté la demande tendant à ce que le jugement soit déclaré comme valant vente', de sorte qu'aucun appel n'a été interjeté par l'intimée concernant le montant de l'astreinte. Par ailleurs, la cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de «'donner acte'», de «'constater'» ou de «'dire et juger'» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, tandis qu'il résulte de l'article 1104 du même code que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 1304 du code précité autorise une partie à renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. Enfin, l'article 1304-6 du même code prévoit que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive, tandis qu'en cas de défaillance de cette condition, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. En application des dispositions précitées, il est constant que seule la partie dans l'intérêt de laquelle la condition a été stipulée a qualité pour se prévaloir de sa non-réalisation. En l'espèce, l'acte de promesse de vente immobilière établi entre les parties le 30 avril 2021 par Me [X] [Z] contient en page 08 une condition suspensive liée à l'obtention, par le bénéficiaire au plus tard le 31 décembre 2021, d'un permis de construire autorisant la réalisation d'un bâtiment artisanal avec showroom, atelier et bureaux. L'acte authentique précise expressément que : ' Le bénéficiaire s'engage à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 30 juin 2021 et à l'afficher sur le site dans les dix jours francs de sa délivrance, conformément aux dispositions légales. Tout dépassement par le bénéficiaire de l'un ou l'autre de ces délais étant considéré, comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la présente condition suspensive. Le promettant ne pourra exercer cette faculté que huit jours après une mise en demeure restée infructueuse. Si la délivrance du permis de construire n'était pas intervenue à la date ci-dessus, ou si ce permis était refusé, faisait l'objet d'un sursis à statuer, ou n'était pas délivré de façon conforme à la demande, la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée ; il en serait de même si le permis faisait l'objet d'une procédure en annulation ou en retrait dans les délais de recours.' Il résulte de l'objet de cette condition suspensive, comme retenu par le juge de première instance par d'exacts motifs, auxquels l'appelante n'oppose aucun élément sérieux dans les motifs de ses ultimes écritures, que seule la société EL, bénéficiaire exclusive de celle-ci, a qualité pour se prévaloir de sa non-réalisation. Dès lors, la société 3. V. ne peut valablement se prévaloir du défaut de réalisation de ladite condition, tandis que les développements relatifs tant aux conditions de renonciation à celle-ci par la société E. L. que de l'absence de délivrance de mise en demeure par la société 3. V. sont sans incidence. Etant observé que le juge de première instance a par d'exacts motifs non remis en cause en appel considéré inconciliables les demandes formées par la société E.L. tendant, cumulativement, à voir ordonner l'exécution forcée de la vente et à 'dire' que le jugement à intervenir vaut vente et aura pour effet le transfert de propriété, le jugement dont appel sera, en application de l'article 462 du code de procédure civile, complété en ce que ces demandes sont rejetées puis confirmé en toutes ses dispositions.
Dispositif
Par ces motifs, La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi : Complète le jugement rendu entre les parties le 03 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Besançon en ce sens que sont rejetées les demandes formées par la société E. L. tendant à voir 'juger' que la décision à intervenir vaudra vente et aura la valeur d'un acte authentique opposable aux tiers de par sa publication aux services de la publicité foncière, et qu'elle aura pour effet de transférer la propriété de la parcelle litigieuse ; Confirme, dans les limites de l'appel, ledit jugement ainsi complété ; Condamne la SCI 3. V. aux dépens d'appel ; Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, la déboute de sa demande et la condamne à payer à la SCI E. L. la somme de 2 000 euros. Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier. Le greffier, Le président de chambre,