Cour d'appel, EXPROPRIATIONS, 20 décembre 2023, n° 23/00006

Faits et procédure

FAITS ET PROCEDURE La Sci Arès est propriétaire des parcelles cadastrées section DL n° [Cadastre 7] située [Adresse 1] et section DL n° [Cadastre 3] située [Adresse 5] à [Localité 6], d'une contenance totale de 896 m² . Ces parcelles sont situées dans la zone d'aménagement concerté '[Localité 6] [Adresse 13]' dont la réalisation a été déclarée d'utilité publique par arrêté préfectoral du 31 mars 2014, prorogé le 13 février 2019, qui a autorisé l'Etablissement Public d'Aménagement de [Localité 6] Euratlantique à acquérir, soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les parcelles et immeubles nécessaires à la réalisation de l'opération. L'immeuble implanté sur ces parcelles a été entièrement ravagé par un incendie survenu le 8 juillet 2018. Par courrier recommandé du 29 juillet 2019, l'EPA de [Localité 6] Euratlantique a notifié à la Sci Arès une offre d'indemnisation pour la dépossession du bien pour un montant de 482.958 € . A la suite du refus de cette offre, notifié le 29 août 2019, l'EPA de [Localité 6] Euratlantique a saisi la juridiction de l'expropriation de la Gironde en adressant un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 4 octobre 2019. Les opérations de transport sur les lieux ont eu lieu le 18 novembre 2019. L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 19 juin 2020. Par jugement en date du 10 décembre 2020, le juge de l'expropriation de la Gironde a : - fixé les indemnités revenant à la Sci Arès pour l'expropriation des parcelles cadastrées section DL n° [Cadastre 7] située [Adresse 1] et section DL n° [Cadastre 3] située [Adresse 5] à [Localité 6], d'une contenance totale de 896 m² , aux sommes suivantes : * au titre de l'indemnité principale, de manière alternative : - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique ne percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances aucune indemnité au titre de l'incendie survenu en juillet 2018 sur les parcelles précitées, ou une somme inférieure ou égale aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 911.000 € en valeur libre , # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 728.800 € en valeur occupée ; - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances une somme supérieure aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, une somme égale à l'indemnité d'assurance perçue, # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, une somme égale à l'indemnité d'assurance perçue diminuée de 20 % ; * au titre de l'indemnité de remploi, de manière alternative : - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique ne percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances aucune indemnité au titre de l'incendie survenu en juillet 2018 sur les parcelles précitées, ou une somme inférieure ou égale aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 92.100 € , # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 76.880 € ; - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances une somme supérieure aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée, une somme équivalant à 20 % de la fraction de l'indemnité principale inférieure à 5000 € , à 15 % de la fraction comprise entre 5000 et 15.000 € , et à 10 % du surplus : - dit que l'EPA de [Localité 6] Euratlantique sera tenu de justifier auprès de la Sci Arès de ses diligences dans la poursuite de l'indemnisation par la société Mutuelle du Poitou Assurances du fait de l'incendie survenu en juillet 2018 et de la somme effectivement perçue à ce titre ; - condamné l'EPA de [Localité 6] Euratlantique à payer à la Sci Arès la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties pour le surplus ; - condamné l'EPA de [Localité 6] Euratlantique aux dépens. La Sci Arès a interjeté appel de cette décision. Par arrêt en date du 20 janvier 2022, la cour d'appel de Bordeaux a : - infirmé la décision déférée pour réécrire et simplifier le dispositif ; - fixé la date de référence au 26 mai 2016 ; - débouté la Sci Arès de sa demande d'expertise ; - fixé l'indemnité de dépossession de la Sci Arès à la somme de 1.003.100 € , à savoir 911.000 € au titre de l'indemnité principale et 92.100 € au titre de l'indemnité de remploi ; - dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que la Sci Arès et l'EPA de [Localité 6] Euratlantique supporteront chacun leur propres dépens. La Sci Arès a formé un pourvoi contre cet arrêt. Par arrêt en date du 13 avril 2023, la cour de cassation a : - cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité de dépossession de la Sci Arès à la somme de 1.003.100 € , à savoir 911.000 € au titre de l'indemnité principale et 92.100 € au titre de l'indemnité de remploi, et rejeté la demande d'expertise, l'arrêt rendu le 20 janvier 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; - remis sur ces points l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Toulouse ; - condamné l'EPA de [Localité 6] Euratlantique aux dépens ; - en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes. La cour de cassation a constaté que pour fixer à un certain montant l'indemnité de dépossession et rejeter la demande d'expertise de l'expropriée, l'arrêt énonçait qu'en suite de l'incendie de l'immeuble survenu le 8 juillet 2018, la consistance du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation le 19 juin 2020 n'était plus un immeuble de rapport mais une parcelle encombrée de ruines et que si la préoccupation de l'expropriée relativement à l'indemnité d'assurance qu'elle était en droit de réclamer à raison de cet incendie était compréhensible, cette demande ne pouvait être traitée au titre de la procédure d'indemnisation pour cause d'expropriation qui était cantonnée à la réparation du préjudice direct et certain causé par l'expropriation tandis que la discussion portant sur l'indemnité d'assurance attendue n'était pas directement liée à la procédure d'expropriation mais bien à l'incendie du mois de juillet 2018. Elle a jugé qu'en statuant ainsi, alors que la perte par l'expropriée d'une créance indemnitaire due par l'assureur du bien détruit par un incendie avant l'ordonnance d'expropriation constituait un préjudice direct en lien avec l'expropriation puisque résultant du transfert de propriété du fait de celle-ci, la cour avait violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique aux termes duquel les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. La Sci Arès a saisi la cour d'appel de Toulouse suivant déclaration de saisine en date du 1er juin 2023. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes de son dernier mémoire déposé au greffe le 19 juillet 2023, la Sci Arès, appelante, demande à la cour de : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : fixé les indemnités revenant à la Sci Arès pour l'expropriation des parcelles cadastrées section DL n° [Cadastre 7] située [Adresse 1] et section DL n° [Cadastre 3] située [Adresse 5] à [Localité 6], d'une contenance totale de 896 m² , aux sommes suivantes : * au titre de l'indemnité principale, de manière alternative : - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique ne percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances aucune indemnité au titre de l'incendie survenu en juillet 2018 sur les parcelles précitées, ou une somme inférieure ou égale aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 911.000 € en valeur libre , # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 728.800 € en valeur occupée ; - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances une somme supérieure aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, une somme égale à l'indemnité d'assurance perçue, # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, une somme égale à l'indemnité d'assurance perçue diminuée de 20 % ; * au titre de l'indemnité de remploi, de manière alternative : - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique ne percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances aucune indemnité au titre de l'incendie survenu en juillet 2018 sur les parcelles précitées, ou une somme inférieure ou égale aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 92.100 € , # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 76.880 € ; - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances une somme supérieure aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée, une somme équivalant à 20 % de la fraction de l'indemnité principale inférieure à 5000 € , à 15 % de la fraction comprise entre 5000 et 15.000 € , et à 10 % du surplus : - dit que l'EPA de [Localité 6] Euratlantique sera tenu de justifier auprès de la Sci Arès de ses diligences dans la poursuite de l'indemnisation par la société Mutuelle du Poitou Assurances du fait de l'incendie survenu en juillet 2018 et de la somme effectivement perçue à ce titre ; - condamné l'EPA de [Localité 6] Euratlantique à payer à la Sci Arès la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties pour le surplus ; - condamné l'EPA de [Localité 6] Euratlantique aux dépens. Statuant à nouveau, - fixer les indemnités d'expropriation devant revenir à la Sci Arès en contrepartie de son bien, cadastré à [Localité 6], section DL [Cadastre 3] et DL [Cadastre 7], sis [Adresse 1] et [Adresse 5] : # à titre principal, à la somme de 3.830.769,11 € ; # à titre subsidiaire, à la somme totale de 3.218.750 € ; à titre subsidiaire, - ordonner avant-dire droit une mesure d'expertise judiciaire afin d'estimation de la valeur de l'immeuble appartenant à la Sci Arès ; - désigner tel expert foncier qu'il plaira avec mission habituelle en la matière, et notamment de déterminer la valeur à neuf ainsi que la valeur vénale de l'ensemble immobilier avant l'incendie ; en toute hypothèse, - condamner l'EPA de [Localité 6] Euratlantique à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La Sci Arès expose que la société Filia Maif a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux, lequel a désigné par ordonnance du 22 octobre 2018 un collège d'experts (expert automobile, expert incendie et expert foncier), que les deux premiers experts ont déposé leurs rapports concernant l'origine et la propagation du feu, et que l'expertise foncière demeure en cours afin que soit déterminé le préjudice matériel relatif à la destruction de l'immeuble et plus précisément le coût des travaux de reconstruction. Elle demande à la cour de réformer le jugement attaqué s'agissant : - de la qualification du bien objet de l'expropriation, - du sort de l'indemnité d'assurance due à la Sci Arès à la suite de l'incendie ayant détruit l'immeuble, - du quantum des indemnités fixées par le juge, - de la demande de désignation d'un expert judiciaire afin d'évaluer le bien. Elle insiste sur la spécificité de la présente affaire, tenant à la destruction totale de l'immeuble par un incendie survenu le 8 juillet 2018, avant le mémoire d'expropriation adressé par l'EPA [Localité 6] Euratlantique le 29 juillet 2019. Elle indique que l'EPA [Localité 6] Euratlantique, désormais propriétaire par l'effet de l'ordonnance d'expropriation, a seul qualité pour agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur garantissant les dommages à l'ouvrage. Elle estime que le droit à réparation de la perte du droit à l'indemnité d'assurance né de la destruction de l'immeuble pour la Sci Arès ne fait plus débat, cette question ayant été tranchée par la cour de cassation. Elle fait valoir qu'en l'absence d'expropriation, elle aurait conservé sa propriété et aurait fait reconstruire un immeuble neuf, dont la reconstruction aurait été entièrement prise en charge par son assureur, conformément aux conditions générales du contrat d'assurance dont elle bénéficiait. Elle soutient en conséquence que le juge aurait dû fixer une indemnité d'expropriation unique, l'indemnisant intégralement et laissant ensuite l'expropriant libre d'agir à l'égard de l'assureur, plutôt que fixer une indemnité alternative avec pour critère le montant de l'indemnité d'assurance qui viendrait à être perçue par l'EPA [Localité 6] Euratlantique, et que l'indemnisation devra être composée : - d'une indemnité d'expropriation résultant de la perte du bien immobilier dont elle est propriétaire assortie d'une indemnité réparatrice de la perte de la créance d'indemnité d'assurance au titre des conséquences de l'incendie ; - d'une indemnité accessoire pour perte des revenus locatifs. Elle sollicite à titre principal une indemnité d'expropriation correspondant à la valeur actuelle de l'immeuble à laquelle sera ajoutée la valeur de l'indemnité d'assurance qu'elle aurait eu vocation à percevoir si elle n'avait pas été expropriée, soit : - 1.100.000 € , valeur de la récupération foncière, c'est à dire en pratique une valeur de terrain ; - 2.620.269,11 € au titre de l'indemnité d'assurance fixée de concert par les experts d'assurance aux termes d'un procès-verbal de constatations relatif à l'évaluation des dommages. A titre subsidiaire, elle réclame une indemnité d'expropriation correspondant à la valeur à neuf de l'immeuble, en appliquant un coefficient de majoration de 25 % à l'estimation de la valeur vénale de l'immeuble avant sinistre établie par l'expert [U] au moyen de la méthode par capitalisation et de la méthode par comparaison. Elle estime en définitive que la somme allouée devra être composée d'une indemnité principale, non alternative, représentant la valeur du bien exproprié, d'une indemnité de remploi et de l'indemnisation de la perte de chance de percevoir les indemnités d'assurance. Aux termes de son mémoire déposé au greffe le 4 septembre 2023, l'EPA [Localité 6] Euratlantique, intimé et appelant incident, demande à la cour de : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : fixé les indemnités revenant à la Sci Arès pour l'expropriation des parcelles cadastrées section DL n° [Cadastre 7] située [Adresse 1] et section DL n° [Cadastre 3] située [Adresse 5] à [Localité 6], d'une contenance totale de 896 m² , aux sommes suivantes : * au titre de l'indemnité principale, de manière alternative : - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique ne percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances aucune indemnité au titre de l'incendie survenu en juillet 2018 sur les parcelles précitées, ou une somme inférieure ou égale aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 911.000 € en valeur libre , # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 728.800 € en valeur occupée ; - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances une somme supérieure aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, une somme égale à l'indemnité d'assurance perçue, # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, une somme égale à l'indemnité d'assurance perçue diminuée de 20 % ; * au titre de l'indemnité de remploi, de manière alternative : - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique ne percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances aucune indemnité au titre de l'incendie survenu en juillet 2018 sur les parcelles précitées, ou une somme inférieure ou égale aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée : # si les parcelles sont rendues libres de toute occupation au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 92.100 € , # s'il existe des occupants ayant des droits sur les parcelles au jour de la prise de possession par l'EPA de [Localité 6] Euratlantique, 76.880 € ; - dans le cas où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique percevrait de la société Mutuelle du Poitou Assurances une somme supérieure aux sommes de 911.000 € en valeur libre et de 728.800 € en valeur occupée, une somme équivalant à 20 % de la fraction de l'indemnité principale inférieure à 5000 € , à 15 % de la fraction comprise entre 5000 et 15.000 € , et à 10 % du surplus : - dit que l'EPA de [Localité 6] Euratlantique sera tenu de justifier auprès de la Sci Arès de ses diligences dans la poursuite de l'indemnisation par la société Mutuelle du Poitou Assurances du fait de l'incendie survenu en juillet 2018 et de la somme effectivement perçue à ce titre ; - condamné l'EPA de [Localité 6] Euratlantique à payer à la Sci Arès la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties pour le surplus ; - condamné l'EPA de [Localité 6] Euratlantique aux dépens. Statuant à nouveau, - fixer l'indemnité d'expropriation devant revenir à la Sci Arès du fait de la dépossession de son bien, cadastré à [Localité 6], section DL [Cadastre 3] et DL [Cadastre 7], sis [Adresse 1] et [Adresse 5], comme suit : * indemnité principale - hypothèse où les parcelles sont libres de toute occupation : 438.144 € en valeur libre - hypothèse où il subsiste des droits d'occupation sur les parcelles : 350.336 € en valeur occupée * indemnité accessoire - indemnité de remploi en valeur libre : 44.814 € - indemnité de remploi en valeur occupée : 36.034 € ; - débouter la Sci Arès du surplus de ses demandes ; - condamner la Sci Arès à lui payer la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L'EPA [Localité 6] Atlantique rappelle que conformément à l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, à savoir en l'espèce au 19 juin 2020, date à laquelle il ne subsistait que les façades et les ruines du bâtiment incendié et partiellement détruit, et qu'en conséquence le terrain doit être évalué comme un terrain à bâtir. Il conteste l'argument selon lequel en l'absence d'expropriation, la Sci Arès aurait conservé sa propriété et aurait fait reconstruire un immeuble neuf dont la reconstruction aurait été entièrement prise en charge par son assureur. Il soutient que la Cour de cassation a reconnu le principe de cette créance indemnitaire, qui constitue un préjudice direct, mais seulement dans l'hypothèse où cette créance existe, et qu'en l'espèce cette créance indemnitaire demeure purement éventuelle et hypothétique, le rapport d'expertise n'étant pas définitif et ne permettant pas en tout état de cause de déterminer les causes et origines de l'incendie ou son imputabilité. Il estime que seule la réparation du préjudice direct, matériel et certain subi du fait de la dépossession du bien à la date du jugement d'expropriation, soit un terrain à bâtir encombré de ruines, peut être sollicitée par la Sci Arès. Il soutient par ailleurs que la perte de revenus locatifs ne constitue pas un préjudice indemnisable au sens des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation dans la mesure où le départ des locataires de la Sci Arès est lié non pas à l'expropriation du bien mais au sinistre qui a détruit l'immeuble. Sur le montant des indemnités de dépossession, il sollicite la réformation du jugement de première instance en ce qu'il n'a pas été tenu compte des termes de comparaison produits, correspondant à des acquisitions relatives à des parcelles supportant des biens similaires situés à proximité. Il soutient que la valeur unitaire de 489 €/m² en valeur libre est conforme à la situation du bien et produit à cet effet deux termes de comparaison. Il ajoute que le coût de démolition des restes de l'immeuble détruit par l'incendie va entraîner un coût important, de l'ordre de 750 €/m², qui doit nécessairement être pris en compte. Aux termes de son mémoire déposé au greffe le 14 septembre 2023, le commissaire du gouvernement propose d'allouer à la Sci Arès une indemnité totale de 1.003.100 € pour la dépossession des parcelles cadastrées DL n° [Cadastre 7] sise [Adresse 1] et DL n° [Cadastre 3] sise [Adresse 5] à [Localité 6], se répartissant comme suit : - indemnité principale : 911.000 € - indemnité de remploi : 92.100 € . Il considère que l'indemnité de dépossession des parcelles expropriées doit être fixée en référence à la valeur vénale de terrains à bâtir encombrés de constructions destinées à être démolies. Il estime qu'il n'y a pas lieu à appliquer un abattement pour occupation sauf à rapporter la preuve que l'expropriant devrait supporter des frais de relogement ou d'éviction liés aux baux en cours. Il chiffre la valeur de la parcelle sur la base d'un prix de 1015,75 €/m² , soit 911.000 € pour 896 m² . Par ailleurs, il prend acte de l'arrêt de la Cour de cassation rendu le 13 avril 2023, mais il considère que si la perte par l'expropriée de la créance indemnitaire due par l'assureur en réparation des dommages subis suite à l'incendie survenu en 2018 constitue un préjudice direct par l'effet de l'ordonnance d'expropriation ayant emporté transfert de la propriété de l'immeuble et des droits qui y sont attachés, ce préjudice présente à ce jour un caractère incertain, l'expertise judiciaire étant toujours en cours. Il propose donc, en application des dispositions de l'article L. 311-8 du code de l'expropriation, d'allouer à la Sci Arès une indemnité en réparation du préjudice résultant de la perte de la créance indemnitaire due par l'assureur pour les dommages subis par l'immeuble ravagé par l'incendie dans l'hypothèse où l'EPA de [Localité 6] Euratlantique en serait bénéficiaire en qualité de propriétaire du bien. Enfin, il conclut au rejet de la demande d'indemnisation pour perte de revenus locatifs dans la mesure où il n'est pas rapporté la preuve que les biens étaient loués à la date de l'ordonnance d'expropriation.