En-tête
Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 14 DECEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/02952 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OEFA Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 MARS 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 16/01924 APPELANTE : S.A ALLIANZ IARD RCS 542 110 291 NANTERRE représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 8] Représentée par Me Emily APOLLIS de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur [V] [F] né le 09 Septembre 1949 à [Localité 12] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame [T] [L] épouse [F] née le 07 Janvier 1948 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur [J] [O] né le 02 Juin 1944 à [Localité 11] de nationalité Française [Adresse 13] [Localité 4] Représenté par Me Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame [R] [W] épouse [O] née le 02 Juin 1947 à [Localité 9] (34) de nationalité Française [Adresse 13] [Localité 4] Représentée par Me Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER SCI [Localité 4] JACQUES COEUR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité au siège social [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Marie GALLE, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 26 Septembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 octobre 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre chargé du rapport et Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.
Faits et procédure
* * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 5 novembre 2007, M. [V] [F] et Mme [T] [L] épouse [F] ont acquis auprès de la SCI [Localité 4] Jacques Coeur un appartement de type F4 en l'état futur d'achèvement, dans une résidence 'L'amiral' située [Adresse 6], pour le prix de 356 000 euros. La livraison, prévue au 31 décembre 2009, a eu lieu le 7 janvier 2011 avec des réserves. Selon contrat du 2 mars 2011, M. et Mme [F] ont donné cet appartement en location à M. [J] [O] et Mme [R] [W] épouse [O], moyennant un loyer mensuel de 1 500 euros. Se plaignant du retard de livraison et de l'existence de malfaçons affectant leur bien, par acte du 12 octobre 2011, M. et Mme [F] ont saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance du 12 janvier 2012, le juge des référés a confié cette expertise à M. Jean-Michel Malacamp. L'expert a déposé son rapport le 5 juin 2012. Selon l'expert : - la livraison prévue au plus tard le 31 décembre 2009 a eu lieu le 7 janvier 2011, sans que les parties ne se soient entendues sur l'indemnité à fixer à propos de ce retard de livraison, - ce retard est dû à la défaillance de plusieurs entreprises en cours de travaux (qui a occasionné un retard de 6 mois, lequel aurait pu être réduit à 4 mois comme admis par les parties), et aux intempéries (qui justifient un retard de 5 mois) ; tenant compte de ces différentes raisons, la livraison aurait dû avoir lieu au 30 juin 2010 ; or, l'appartement n'a été habitable qu'au 1er avril 2011 ; - l'appartement présente les anomalies suivantes, qui compromettent les conditions d'habitabilité du logement : * dysfonctionnement de la climatisation, * dysfonctionnement du chauffage, * blocage des portes coulissantes du séjour, * impossibilité d'utiliser la douche de la salle de bains principale, * blocage des persiennes sur le balcon. Saisi par la SCI [Localité 4] Jacques Coeur par ordonnance du 27 septembre 2012, le juge des référés a de nouveau désigné M. [K] en qualité d'expert au contradictoire des constructeurs et de leurs assureurs, des époux [F] et de leurs locataires les époux [O]. Selon son nouveau rapport déposé le 10 mars 2015, l'expert expose que l'appartement est globalement affecté des mêmes dysfonctionnements depuis la première expertise à savoir : - climatisation et chauffage défecteux, - blocage des portes coulissantes du séjour, - eaux usées des toilettes entraînant l'obligation de couper l'eau de la douche, ce qui la rend impropre à sa destination, - lenteur d'arrivée de l'eau chaude, - blocage des persiennes, - non finitions de peinture, taches de colle sur le balcon, branchements connectiques non réalisés. L'expert retient notamment : - pour les époux [F], un préjudice immatériel pour retard de livraison, et un préjudice financier sur les prêts prévoyant une période différée et l'impossibilité d'augmenter le loyer, - pour les époux [O], un trouble de jouissance locative. Par acte d'huissier délivré le 10 mars 2016, M. et Mme [F] ainsi que leurs locataires M. et Mme [O] ont fait assigner la SCI [Localité 4] Jacques Coeur et son assureur la SA Allianz IARD devant le tribunal de grande instance de [Localité 4], aux fins de les voir condamner à payer diverses sommes au titre des désordres constatés. Par jugement réputé contradictoire du 25 mars 2019, le tribunal a : - Sursis à statuer en ce qui concerne la réparation des dommages de nature décennale de climatisation défectueuse et d'arrivée tardive d'eau chaude ; - Autorisé les époux [F] à faire procéder aux dits travaux ; - Condamné la compagnie Allianz IARD à leur payer à cet effet une provision de 20 000 euros ; - Condamné la SCI [Localité 4] Jacques Coeur à payer aux époux [F] une somme de 10 375 euros au titre des travaux de réparation ; - Condamné la compagnie Allianz IARD in solidum avec la SCI [Localité 4] Jacques Coeur à concurrence de 8 400 euros au profit des époux [F] ; - Condamné la SCI [Localité 4] Jacques Coeur et la compagnie Allianz IARD à payer in solidum aux époux [F] au titre de leur préjudice immatériel jusqu'au 10 mars 2015 la somme de 32 869,08 euros ; - Dit que sur cette somme les époux [F] devront payer en deniers ou quittances aux époux [O] la somme de 14 400 euros ; - Rejeté toute autre demande au fond ; - Condamné la SCI [Localité 4] Jacques Coeur et la compagnie Allianz IARD à payer in solidum les dépens comprenant les frais des deux rapports d'expertise de M. [K] et à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile : * aux époux [F] : 2 500 euros ; * aux époux [O] : 2 500 euros ; - Dit que dans les rapports entre codébiteurs in solidum la SCI [Localité 4] Jacques Coeur et la compagnie Allianz IARD, les sommes à payer seront intégralement supportées par la compagnie Allianz IARD. Par déclaration au greffe du 29 avril 2019, la SA Allianz IARD a relevé appel de ce jugement à l'encontre de M. et Mme [F], de M. et Mme [O] et de la SCI [Localité 4] Jacques Coeur, l'acte d'appel précisant les chefs de jugement critiqués. 1) Par conclusions enregistrées au greffe le 2 juin 2020, la SA Allianz IARD sollicite l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de : - prendre acte du désistement des époux [F] au titre des travaux de réparation pour les dysfonctionnements affectant la climatisation, - limiter la garantie de la SA Allianz IARD aux désordres d'ordre décennal selon les montants retenus par l'expert judiciaire, à savoir : * 500 euros pour la réparation des portes coulissantes du séjour * 250 euros pour la réparation concernant l'évacuation des eaux usées dans les toilettes * 2 200 euros pour la réparation des persiennes, - débouter les consorts [F] et [O] de l'intégralité de leurs demandes, - rejeter les demandes de garanties formées à son encontre par la SCI [Localité 4] Jacques Coeur, - condamner la SCI [Localité 4] Jacques Coeur à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre. Elle demande en outre de condamner la SCI [Localité 4] Jacques Coeur, les époux [F] et les époux [O] aux entiers dépens, et à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 2) Par conclusions enregistrées au greffe le 12 septembre 2023, la SCI [Localité 4] Jacques Coeur demande à la cour de prendre acte de l'abandon des demandes concernant la climatisation et la surconsommation d'eau liée à la lenteur d'obtention de l'eau chaude. Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu comme débiteur exclusif la SA Allianz IARD et l'a condamnée à la relever et garantir ; elle demande en revanche à la cour : - de limiter toute condamnation au titre du dysfonctionnement des eaux usées des toilettes à la seule somme de 250 euros, - de limiter le chiffrage des travaux concernant les portes coulissantes à la seule somme de 500 euros, - de limiter toute condamnation au titre des préjudices liés au retard de livraison à la somme de 7 150 euros et de condamner la SA Allianz IARD à lui rembourser la somme versée à ce titre pour un total de 7 850 euros. Elle sollicite par ailleurs la réformation du jugement concernant les demandes formées au titre du préjudice de jouissance allégué par les époux [O]. A titre subsidiaire, la SCI [Localité 4] Jacques Coeur sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SA Allianz IARD à supporter définitivement la charge de la dette de l'ensemble des préjudices allégués par les consorts [F] et [O], et de la condamner à la relever et garantir de toute condamnation. Elle demande en outre la condamnation de la SA Allianz IARD, des époux [F] et des époux [O] aux entiers dépens de l'instance, et à payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 3) Par conclusions enregistrées au greffe le 21 octobre 2019, M. et Mme [F] et M. et Mme [O] demandent à la cour de constater que les consorts [F] ne formulent plus de demande au titre des travaux à réaliser pour remédier aux dysfonctionnements du chauffage-climatisation, et de confirmer le jugement : - en ce qu'il a condamné la SCI [Localité 4] Jacques Coeur à payer aux consorts [F] la somme de 10 375 euros au titre des travaux de réparation nécessaires pour remédier aux autres désordres, - en ce qu'il l'a condamnée, in solidum avec la SA Allianz IARD, à concurrence de la somme de 8 400 euros correspondant au montant des travaux nécessaires à la réparation des autres désordres de nature décennale. Ils sollicitent la condamnation de la SCI [Localité 4] Jacques Coeur à verser aux consorts [F] : - 15 000 euros au titre des pénalités de retard de livraison, - 3 468,74 euros en réparation du préjudice financier consécutif au retard de livraison, - 10 000 euros, in solidum avec la SA Allianz IARD, en réparation de leur perte locative. Ils sollicitent la condamnation solidaire de la SCI [Localité 4] Jacques Coeur, in solidum avec la SA Allianz IARD, à payer aux consorts [O] la somme de 27 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. En outre, ils demandent la condamnation solidaire de toute partie succombante à payer aux époux [F] les entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise, et à payer la somme de 2 500 euros aux époux [F] et 2 500 euros aux époux [O] le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 26 septembre 2023.
Motivation
MOTIFS 1) Sur l'abandon en cause d'appel de la demande au titre des désordres affectant la climatisation/chauffage. Il sera constaté le désistement, en cause d'appel, des époux [F] au titre des travaux de réparation pour les dysfonctionnements affectant la climatisation. 2) Sur le montant des condamnations prononcées au titre des désordres de nature décennale Le tribunal a retenu 3 désordres de nature décennale, pour un montant total de réparations de 8 400 euros : - le blocage des portes coulissantes du séjour pour 5 000 euros - le dysfonctionnement des eaux usées des toilettes pour 1 200 euros - le blocage des persiennes pour 2 200 euros La SA Allianz IARD et la SCI [Localité 4] Jacques Coeur font valoir que selon l'expert, les 2 premiers désordres pouvaient être réparés par de simples réglages et à moindre coût (500 euros et 250 euros), et qu'il n'est pas démontré que ces solutions, moins onéreuses, étaient irréalisables. Il convient donc de se référer aux constatations de l'expert. Ainsi concernant la défectuosité des portes coulissantes, l'expert laisse la possibilité d'un réglage, et à défaut fixe le montant des réparations à 5 000 euros, mais aucun élement ne démontre qu'un réglage a suffi à réparer ce désordre de type décennal, la somme de 5 000 euros sera confirmée. Sur le dysfonctionnement des eaux usées des toilettes, là encore, l'expert estime qu'une réparation serait possible sans casser le receveur, dans le cas contraire, il convient de déposer le receveur. En réalité, le désordre décennal consistant en l'existence de cette contrepente entre le receveur de la douche et l'écoulement principal conduit inévitablement à la nécessité déposer ce receveur, la somme de 1200 euros sera confirmée. Enfin, l'impossibilité de 'fermer les baies vitrées du séjour' est un désordre clairement décrit dans la déclaration de sinistre du 30 décembre 2012 et visait du fait du pluriel employé le blocage des deux persiennes, il sera donc confirmé la somme de 2 699 euros correspondant au remplacement de la seconde persienne par les époux [F] du séjour et non pas une seule persienne. Ainsi, la somme de 8400 euros sera confirmée au titre des réparations de nature décennale, somme à laquelle sera affectée la garantie de la compagnie Allianz aux côtés de la SCI [Localité 4]. 3) Sur la somme de 10 375,00 euros au titre des travaux de réparation L'acte d'appel de la la SA ALLIANZ visait cette condamnation qui ne concerne que la SCI [Localité 4] Jacques Coeur, celle-ci ne conclut pas sur ces désordres, le jugement dont appel sera confirmé. 4) Sur les préjudices immatériels Le jugement de premier instance porte condamnation solidaire de la SCI Jacques Coeur et son assureur Allianz à la somme de 32 869,08 euros décomposée comme suit : - 3 469,08 euros au titre du préjudice financier résultant de la période différée sur les prêts - 15 000 euros au titre du préjudice lié au retard de livraison - 14 400 euros au titre de la réfaction sur les loyers Total : 32'869,08 euros. Il appert que les condamnations à l'encontre de la Compagnie ALLIANZ sont fondées exclusivement sur la base de la responsabilité civile contractuelle ou délictuelle prévues par les articles 1147 et 1382 anciens du code civil et non sur la responsabilité decennale seule garantie due par Allianz. a) sur la somme de 15 000 euros et la somme de 3 469,08 euros (rectifiée à 3 468,74 euros) L'expert judiciaire a retenu 10 mois de retard de livraison, soit 15 000 euros ainsi que des préjudices financiers sur prêts dus au retard de livraison, soit 3 469,08 euros, s'agissant exclusivement d'une responsabilité contractuelle impliquant la SCI [Localité 4] Jacques Coeur sans pouvoir recourir à la garantie décenale, la garantie complémentaire ne trouvant pas à s'appliquer en l'absence de préjudice issu de dommages décennaux. L'assureur, la compagnie Allianz sera donc mise hors de cause, la SCI Jacques Coeur condamnée, seule, au paiement. b) sur la somme de 10 000 euros au titre de la perte locative Le premier juge a estimé que : 'l'assureur dommage ouvrage n'est pas contractuellement tenu à reparer le préjudice immatériel, il peut y etre tenu sur 'e fondement de l'article 1382 ancien devenu 1240 nouveau du code civil si, comme dans le cas d'espèce ce préjudice immatériel aurait pu être évité par le financement des travaux de réparation' La somme sollicitée de 10 000 euros par les époux [F] correspondrait à un préjudice résultant de l'impossibilité d'augmenter le loyer du fait des conditions matérielles résultant des désordres. Il sera remarqué que la somme sollicitée présente un caractère forfaitaire alors que selon le calcul des époux [F] de mars 2012 à mars 2017, la perte est évaluée à 3 516,36 euros, tout autre somme n'étant pas justifiée, La SCI [Localité 4] sera condamnée au paiement de cette somme et ce préjudice étant directement en lien avec les désordres qui auraient dû être réparés dans un délai contraint, la compagnie Allianz sera tenue de garantir cette condamnation. c) Sur la somme de 27000 euros sollicitée par les époux [O] La somme de 27000 euros correspondrait à la réfaction des loyers de 20 % de la valeur locative au profit des locataires. Cette baisse des loyers est directement en lien avec les désordres décennaux et notamment les dysfonctionnements liés à la climatisation, seul moyen de chauffage et de climatisation. Mais si cette somme pourrait être retenue ainsi que la condamnation in solidum de la SCI [Localité 4] Jacques Coeur et son assureur, celle-ci ne peut pas être prononcée au profit des époux [O] pour deux raisons : - cette demande implique que les époux [F] n'ont pas réeellement baissé le montant du loyer puisqu'il est sollicité le paiement direct aux époux [O] locataires. - l'article 1792 et suivants ne produisent pas d'effet à l'égard des locataires. Les époux [O] seront déboutés de cette demande. 5) Sur l'erreur soulevée par la SCI Jacques Coeur La SCI [Localité 4] Jacques Coeur soulève une erreur matérielle dans le dispositif du jugement concernant la somme mise à sa charge au titre du retard de livraison, le premier juge aurait oublié d'enlever des 15 000 euros la somme de 7 850 euros déjà versée, toutefois aucun élément matériel ne rapporte le paiement de cette somme ; la condamnation sera donc effectuée en deniers et quittance. 6) Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La SCI [Localité 4] Jacques Coeur et la compagnie Allianz, succombants, seront condamnés au paiement de la somme de 2000 euros aux époux [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Les époux [O] seront déboutés de cette demande.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, Constate le désistement, en cause d'appel, des époux [F] au titre des travaux de réparation pour les dysfonctionnements affectant la climatisation ; Confirme le jugement du 25 mars 2019 en ce qu'il a condamné in solidum la SCI [Localité 4] Jacques Coeur et son assureur la compagnie Allianz au paiement de la somme de 8 400 euros au titrede la réparation des désordres de nature decenale et condamné la SCI Jacques Coeur à payer aux époux [F] la somme de 10 375 euros au titre des travaux de réparation ; Infirme pour le surplus et statuant à nouveau ; Condamne la SCI [Localité 4] Jacques Coeur à payer aux époux [F] les sommes de 15 000 euros en deniers et quittances et la somme de 3 468,74 euros au titre des retards de livraison et frais financier et met hors de cause la SA Allianz à ce titre ; Condamne in solidum la SCI [Localité 4] Jacques Coeur et la SA Allianz au paiement de la somme de 3 516,36 euros aux époux [F] au titre de la perte locative ; Déboute les époux [O] de leur demande au titre de la réfaction des loyers ; Condamne in solidum la SCI [Localité 4] Jacques Coeur et la compagnie Allianz, au paiement de la somme de 2 000 euros aux époux [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens incluant les frais d'expertise ; Déboute les époux [O] des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. le greffier, le président,