Cour d'appel, 4ème CHAMBRE COMMERCIALE, 12 décembre 2023, n° 21/05725

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION 1- Se fondant sur les dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, et sur l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, la société Laser Quest [Localité 3] soutient qu'elle ne pouvait être poursuivie en qualité de caution pour le paiement de loyers et charges échues entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020, durant la période juridiquement protégée. Elle précise que même postérieurement au 10 septembre 2020, le bailleur a perdu le bénéfice de toute garantie ou caution sur les loyers échus durant cette période. Elle ajoute que nonobstant la procédure de liquidation judiciaire ouverte à son égard, la société Laser Quest rive droite remplissait toutes les conditions pour pouvoir bénéficier des dispositions de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 en qualité de personne morale de droit privé, résidente fiscale française ayant débuté son activité de 'jeux pistolet laser' le 23 février 2012, comptant quatre salariés au sens de l'article L. 130-1 du code de la sécurité sociale, et ayant enregistré un chiffre d'affaires de 137 147 euros à la clôture de l'exercice 2019. 2-La société SOGIM réplique qu'elle était parfaitement fondée à poursuivre en paiement la caution à l'issue de la période juridiquement protégée, après le 10 septembre 2020, puisque l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, puis la loi n°2020-13 79 du 14 novembre 2020 n'ont pas eu pour effet d'annuler les loyers échus pendant la période juridiquement protégée. Elle ajoute qu'en toutes hypothèses, la société laser Quest rive droite n'a pas respecté les exigences prévues à l'article 2 du décret n°2020-378 du 31 mars 2020 afin de pouvoir bénéficier des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, faute pour elle d'avoir adressé à son bailleur une déclaration sur l'honneur attestant du respect des conditions prévues à l'article 1er décret et de l'exactitude des informations déclarées. Elle précise que la société Laser Quest Rive droite n'a formulé aucune demande d'éligibilité au fonds de solidarité antérieurement à cette déclaration de cessation des paiements du 2 juillet 2020 et n'a donc ni présenté l'accusé de réception du dépôt de sa demande d'éligibilité ni adressé la déclaration sur l'honneur exigée par le décret du 31 mars 2020. Sur ce : 3-La logique commande que soit examinée, en premier lieu, si la société Laser Quest [Localité 3] peut, en qualité de caution, invoquer le bénéfice des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de Covid-19. Concernant le respect des exigences prévues à l'article 2 du décret n°2020-378 du 31 mars 2020 : 4- Selon les dispositions de l'article 1er du décret n°2020-378 du 31 mars 2020, 'peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 de l'ordonnance n° 2020-316 susvisée les personnes physiques et personnes morales de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique, remplissant les conditions et critères définis aux 1° et 3° à 8° de l'article 1er et aux 1° et 2° de l'article 2 du décret n° 2020-371 susvisé.' L'article 2 du décret n°2020-378 du 31 mars 2020 dispose que les personnes mentionnées à l'article 1er justifient qu'elles remplissent les conditions pour bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 de l'ordonnance n° 2020-316 susvisée en produisant une déclaration sur l'honneur attestant du respect des conditions prévues à l'article 1er du présent décret et de l'exactitude des informations déclarées. Elles présentent en outre l'accusé-réception du dépôt de leur demande d'éligibilité au fonds de solidarité ou, lorsqu'elles ont déposé une déclaration de cessation de paiements ou sont en difficulté au sens de l'article 2 du règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d'aides compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité, le cas échéant, une copie du dépôt de la déclaration de cessation de paiements ou du jugement d'ouverture d'une procédure collective. 5- Il résulte de ces dispositions que les personnes mentionnées à l'article 1er du décret n°2020-378 du 31 mars 2020 ne pouvaient en obtenir le bénéfice vis à vis de leur bailleur, tant pour elles-mêmes que pour les cautions ayant garanti le paiement des loyers, qu'en fournissant les justificatifs requis. 6- S'agissant de textes d'ordre public économique, édictant un régime dérogatoire au droit commun des obligations dans l'intérêt des entreprises dont l'activité était affectée par la propagation de l'épidémie de Covid-19, seule une interprétation stricte est envisageable. 7- Or, aucune des dispositions précitée, ni aucun autre texte ne prévoit que la caution puisse se substituer au débiteur pour obtenir à son avantage le bénéfice de ce dispositif. 8 - En l'espèce, la société Laser Rive droite, qui avait cessé le paiement des loyers à compter du mois d'avril 2020, n'a pas demandé à la société SOGIM à bénéficier des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, elle ne lui a pas adressé d'attestation sur l'honneur attestant du respect des conditions prévues à l'article 1er du décret n°2020-378 du 31 mars 2020 et n'a pas demandé à bénéficier du fonds de solidarité, avant l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. Elle n'a donc pu présenter au bailleur d'accusé de réception du dépôt de sa demande d'éligibilité à ce fonds de solidarité; elle n'a pas davantage justifié auprès du bailleur d'une copie du dépôt de la déclaration de cessation de paiements ou du jugement d'ouverture d'une procédure collective. 9- Ainsi que la société SOGIM le fait valoir à bon droit, le seul envoi, par le conseil de la société Laser Quest [Localité 3] (caution), d'une lettre explicative du 27 juillet 2020, concernant l'éligibilité de la société Laser Ouest Rive droite au bénéfice institué par l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, ne peut suppléer la carence totale de la société locataire dans la mise en oeuvre du dispositif réglementaire et dans la production des pièces requises. Il n'y a pas lieu, dès lors, d'examiner si les créances de loyers et charges locatives de la société SOGIM entraient dans le périmètre d'interdiction d'agir contre la caution. 10- Il convient donc, par motifs subsitués, de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la société SOGIM pouvait mettre en oeuvre le cautionnement de la société Laser Quest [Localité 3], et en ce qu'il a condamné celle-ci à payer à la société SOGIM la somme totale de 37195.73 euros au titre des loyers, provisions sur charges et dommages-intérêts contractuels en application de l'article 7-3 du bail. Sur la bonne foi du bailleur : 11- Au visa de l'article 1134 ancien du code civil, la société Laser Quest Rive droite soutient que la société SOGIM a fait preuve de mauvaise foi, en se montrant intransigeante, et en tentant de prélever le montant du loyer au mois de juin 2020 alors même qu'elle avait précédemment pris acte de la situation financière difficile de sa locataire. 12- La société SOGIM conteste toute mauvaise foi, et souligne qu'elle a proposé un report du paiement des loyers et charges d'avril 2020 puis en patientant jusqu'au 27 octobre 2020 pour engager une procédure à l'encontre de la caution alors même que les conditions n'étaient pas remplies pour bénéficier des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020. Elle ajoute qu'elle n'a vraiment eu connaissance des difficultés économiques de sa locataire qu'à compter de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. Sur ce : 13- Il sera constaté en premier lieu que le moyen tiré de l'exécution de mauvaise foi du contrat de bail ne constitue pas un motif péremptoire de rejet des prétentions du bailleur, et qu'aucune demande de dommages-intérêts n'est formée à titre reconventionnel par la société Laser Quest [Localité 3]. 14- Au surplus, la mauvaise foi du bailleur n'est pas démontrée, dès lors que par courriel en date du 19 mars 2020, celui-ci avait proposé de reporter 50 % de l'échéance des charges et loyer du mois d'avril 2020 puis de faire un point mensuel en fonction de l'évolution des annonces gouvernementales, proposition qui a été déclinée le 19 mars 2020 par la société Laser Quest rive droite, laquelle a alors sollicité la suspension du loyer. Par courriel du 20 avril 2020, le bailleur a accepté la suspension du paiement des loyers, en proposant l'établissement d'un échéancier en sortie de crise afin de solder les loyers suspendus. Par ailleurs l'échec du processus de médiation qui avait été engagée ne caractérise pas pour autant la mauvaise foi du bailleur. 15- Le moyen tiré de la mauvaise foi de la société SOGIM doit donc être écarté. Concernant les réparations locatives : 16- La société Laser Quest [Localité 3] fait grief au jugement de l'avoir condamnée à payer le montant des réparations locatives alors même qu'il n'a pas été procédé à un double état des lieux de sortie contradictoire réalisé par huissier conformément à l'article 13 du bail et que le procès-verbal de constat du commissaire de justice réalisé non contradictoirement le 23 novembre 2020 n'est pas recevable comme élément de preuve. Elle conteste toute obligation de paiement concernant les frais engagés par le bailleur pour déposer les aménagements du locataire, faute pour la société SOGIM d'avoir demandé la remise des locaux en leur état d'origine. Elle ajoute que l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire du locataire antérieur à la résiliation du bail à pour conséquence de dessaisir la société Laser Quest rive droite de l'administration et de la gestion de ses biens de sorte qu'elle n'était plus en mesure de procéder elle-même au retrait du matériel d'exploitation, sauf à se rendre coupable d'un détournement d'actifs. 17- La société SOGIM réplique que les stipulations de l'article 13 du bail n'étaient pas applicables, puisque la résiliation avait pris effet dès réception de la lettre recommandée avec accusé de réception établie par le mandataire liquidateur le 18 août 2020 de sorte qu'il était impossible de respecter les stipulations du bail, qui visaient l'hypothèse classique d'un bail venant à expiration à son terme. Elle ajoute que le locataire devait restituer le local dans son état d'origine, ainsi d'ailleurs le mandataire en avait convenu, et que le constat d'huissier du 23 novembre 2020 est parfaitement recevable contrairement à ce que soutient la société Laser Quest [Localité 3]. Sur ce : 18- L'article 13 -1 du bail stipule qu'au minimum un mois avant l'expiration du bail, ou plutôt à l'initiative du preneur, il sera procédé contradictoirement à un état des lieux à la suite duquel le preneur effectuera les travaux nécessaires au rétablissement des locaux dans leur état d'origine, huit jours avant l'échéance du bail, un second état des lieux sera effectué. Si les travaux sont conformes les clés seront remises à l'échéance, si les travaux ne sont pas conformes le preneur terminera les travaux pour le jour de l'échéance et remettra les clefs à cette date. Les états des lieux seront établis par un huissier assisté si nécessaire par un expert du bâtiment et/ou l'architecte du bailleur, les honoraires et ensemble des frais exposés seront à la charge du preneur qui pourra s'il le souhaite se faire assister par ses propres conseils mais à ses frais. 19- Ces stipulations, propres à l'expiration du bail par arrivée du terme, ne sont donc pas applicables dans l'hypothèse d'une résiliation à l'initiative du mandataire liquidateur, qui a produit son effet dès la notification de la lettre recommandée avec accusé de réception, le 18 aout 2020. 20- Maître [M], es-qualité de mandataire liquidateur, était parfaitement informé de son obligation d'enlever les matériels encore présents puisqu'il annonçait au bailleur que les clés lui seraient restituées dès que le matériel serait enlevé, ce qu'il a confirmé par courrier du 18 septembre 2020 adressé au conseil du bailleur, en indiquant 'concernant les clés du local, qui sont entre les mains du dirigeant, elles seront restituées dès que le matériel restant aura été vendu et/ou enlevé', la vente aux enchères programmée pour le 23 octobre 2020 ayant ensuite été portée à la connaissance du conseil du bailleur par courriel du 4 octobre 2020. 21- Ainsi que le fait valoir à bon droit la société SOGIM, le dirigeant de la société Laser Quest rive droite, en possession des clés, était parfaitement en mesure de retirer le matériel sans valeur et les aménagements encore présents dans les locaux après la vente aux enchères par le commissaire-priseur, sans encourir le grief de détournement d'actifs dès lors que le mandataire judiciaire en avait prévu la possibilité. 22- En toutes hypothèses, l'huissier de justice requis par la société SOGIM a, par procès-verbal détaillé du 23 novembre 2020, comprenant des photographies annexées, constaté qu'il subsistait dans le local commercial (décrit comme sale et non nettoyé), l'ensemble des aménagements et notamment le labyrinthe, qui n'avaient pas été démontés ni déposés, ainsi que l'ensemble des infrastructures à l'intérieur du labyrinthe, avec notamment des cloisons toujours fixées au sol. Ce constat régulièrement versé au débat et soumis à la libre discussion des parties est parfaitement recevable et présente une valeur probante non contestable, sans encourir le grief de partialité au regard des descriptions objectives opérées et des photographies annexées. Il en résulte que le bailleur était fondé à faire procéder à la remise en état des lieux, ainsi que prévu par l'article 4-22 du contrat, dès lors que la locataire représentée par son mandataire n'avait pas restitué le local en son état d'origine, à savoir vide d'aménagements, comme elle s'était engagée à le faire. 23- Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Laser Quest [Localité 3] à payer à la société SOGIM la somme de 15'180 euros correspondant au montant de la facture dressée par l'entreprise Euro démolition le 15 décembre 2020, au titre de la démolition des structures Bois, démolition des mezzanines, curage de l'ensemble du bâtiment et évacuation de l'ensemble des déchets. C'est également à juste titre que le tribunal a ordonné la compensation entre les créances de la société SOGIM et le montant du dépôt de garantie soit 10'365 euros. Sur les demandes accessoires : 24- Il est équitable d'allouer à la société SOGIM une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Tenue aux dépens, la société Laser Quest [Localité 3] supportera ses frais irrépétibles.